Reprise du message précédent :

 
Oui, j'imagine...d'où ma question.
Ma femme est auto-entrepreneuse et gagne entre 3,57 et 1000€ par mois   (en général, on est plutôt proches de 3,57€ que de 1000   )
 
Bref, aucun intérêt à la faire rentrer dans le prêt, surtout que notre mensualité maxi qu'on s'est fixés équivaut au tiers de mon salaire à moi (donc pas envie de tout faire pour pouvoir payer plus).

Petite question :

J'avais fait appel à un courtier pour notre recherche de prêt immo. Avant que celui-ci ne commence, j'ai démarché des banques parce que je me suis dit que finalement, j'aimerais bien essayer de faire les choses par moi-même pour comparer avec ses résultats.

J'ai démarché 2 banques (dont ma banque historique), fais déjà quelques aller-retours entre ces deux banques pour glaner des % avant même que le courtier commence.

Puis, il s'est mis à faire ses recherches. Je rappelle l'une des deux banques dont j'étais en attente d'un retour, et cette banque me dit que le courtier l'a démarché et que maintenant je ne peux plus me passer de ses services, que si je prends la proposition de cette banque je serai obligé de passer par le courtier. Alors certes, je n'ai pas encore vu la proposition qui va en ressortir, mais c'est normal ce cas de figure ?

La banque ne peut pas te proposer 2 offres différentes en même temps. Seul la dernière offre éditée peut être valable.
Du coup si tu veux prendre cette banque oui tu es obligé de passer par le courtier jusqu'à la fin de la durée de validation de l'offre (une offre n'est pas valable indéfiniment non plus).

Exemple : si elle garantie le taux de 1,3% à ton courtier pdt 2 semaines (aucune idée de la durée) alors tu devras patienter 2 semaines avant de faire une nouvelle demande par toi même. Je crois que c'est ça l'idée.

 
1% sur combien d'année ? je n'ai pas ces revenus, j'ai une première propal à 1% sur 15ans chez HSBC.
En cours avec la SG pour qu'il s'aligne ou propose mieux...

Je parlais de 1% sur 20/25 ans.
Combien empruntes-tu pour avoir ce % là sur 15 ans ?

 
Ca n'a pas vraiment de sens de sortir un chiffre sur "20/25" ans, il y a ~0.2% d'ecart entre les 2...

 
Clairement... Au niveaux de salaire avant PAS cités plus hauts (6/8k par mois en province/RP), le 0.9% est faisable sur 20 ans. Passer sous les 1% est très chaud sur 25 ans. Perso je n'y arrive pas malgré un salaire compliant. La SG se positionne à 1.10, certes sur un dossier où je ne finance que les FDN. Peut-être avec un peu d'apport (mais pas trop pour avoir un prêt d'un montant suffisant)

 
Normalement, c’est l’inverse : en ayant démarché cette banque, il empêchait le courtier d’avoir une offre (puisque la banque ne voie pas l’intérêt de commissionner un courtier vu qu’elle t’intéressait déjà ! )
 
C’est pour ça que les courtiers demandent de pas démarcher les banques car il ne peut plus aller négocier avec elles !

Bon ben en espérant qu'il me sort une offre qui soit financièrement intéressante malgré les 900€ de frais de courtier

Par contre de ce que je lis ici il semble que l'obtention d'un taux interessant ne doivent pas être la condition principale pour prendre un courtier. Non prendre un courtier c'est avant tout pour ne pas se faire chier à démarcher les banques soit même car on à autre chose à faire le samedi matin et autres moments libres. Beaucoup arrivent à avoir des taux qu'ils jugent leur convenir sans passer par un courtier. Mais oui ça demande d'obtenir des offres et de les mettre en concurrence.

Bonjour,
Pour info, renégo début avril donc avant la nouvelle baisse (je viens d'avoir la propal papier à retourner). J'avais signalé dans l'excel du topic.
 
Prêt actuel chez bourso, renégocié chez eux donc :
- Capital restant dû : ~217 k€ euros
- Taux nominal annuel actuel (hors assurance) : 2 %
- Durée restante : 160 mois
 
Proposition que nous allons accepter :  
- Nouveau taux nominal annuel hors assurance : 1,45%  
- Échéance hors assurance : ~1494 euros
- Frais de renégociation : 500 euros (négocié, de base le tarif c'est 1000€)
 
-> Economie réalisée tout compris sur la période : 8125 euros.
Concrètement, 54€ par mois.
 
Vous allez surement me dire qu'en allant ailleurs (se faire racheter par une autre banque), nous aurions eu une meilleure offre (genre 1%) et pu, même en compter les quelques 2 000€ de frais de rachat (6 mois intérêt) gagner encore quelques milliers d'euros.  
C'est vrai, sauf que entre temps, mme a eu des problèmes de santé qui concrètement nous apporteraient surement une grosse surprime sur l'assurance et un dossier plutôt moyen en cas de rachat. Bref, plutôt content quand même, les taux sont quand même hyper bas en ce moment et lorsque nous avions déjà fait racheté par bourso (2 ans et demi plus tôt environ), on pensait pas pouvoir renégocier un jour. Les efforts en terme de rachat externe et l'energie dépensée n'est pas la même non plus.
Nous aurions probablement du attendre quelques semaines avant de les solliciter pour gratter encore 0,10% (10€ par mois en moins concrètement) mais trop tard maintenant
 
my 2 cents.

 
rachat de crédit de 238K

Bon rdv jeudi prochain 19h chez le courtier pour voir les offres qu'il a reçu des banques  
 

Bonjour a tous, il semble que l'achat de la RP "forever ever" se profile, il va donc falloir se replonger dans le bain.
La situation est un poil plus complexe (bien que relativement confortable) puisque pour le moment j'ai:
- un pret sur ma RP actuelle, pret gigogne avec un taux global a 1.71, 23 ans restants, pas d'IRA si remboursement sur fonds propres
- un compromis a signer pour la nouvelle RP (dans la meme ville, mais plus grand, donc plus chere)
- du "cash" en banque (enfin en AV bourso et Linxea de plus de 8 ans, donc rien de bloqué mais potentiellement pas mal d'impots si je devais tout sortir puisque ca dépasserait de abattement des 9200) permettant a la limite de tout acheter sans pret, mais vu les taux, cela serait debile.
- une capacite d'emprunt qui couvre 90% du prix de la nouvelle RP.
 
J'ai du mal a estimer quelle serait la meilleure approche, naivement je ferais:
- rembourser le pret gigogne en anticipé
- emprunter le max pour la nouvelle RP (bourso me propose son taux plancher sur 25 ans d'apres la simulation rapide).
Ca semble logique?
 
 
Le seul defaut de cette approche c'est que si jamais je ne vendais pas ma RP actuelle dans de bonnes conditions, je perdrais la possiblité de deduire les interets d'emprunt lors d'une possible location. Mais la ca devient compliquer a chiffrer, et j'ai une envie tres relative de faire de la loc...

Question, une fois que la banque a reçu l'offre de prêt signée par courrier, l'argent se débloque vite ensuite ou y'a encore des délais ? Enfin peut être que derrière se sont encore les notaires qui vont le plus trainer non ?

 
Oui le deblocage des fonds ne prend que quelques jours, parfois le jour meme si il y a urgence.

 
Pour info, je suis exactement dans la même situation. Sur un marché tendu (Paris) et avec une situation un peu plus confortable (vente longue donc j'ai le temps et possibilité en termes de capacité d'emprunt d'emprunter 110% de la valeur du bien) mais ça joue à la marge. J'ai opté pour le choix suivant, plus agressif que le tien :
- vente de mon appartement actuel (le garder en location serait une hérésie fiscale), avec promesse de vente signée avant toute démarche bancaire. Bien sur, ça ne vaut le coût que si tu peux vendre vite sans sacrifier la valeur du bien
- vente qui se fait le matin même de l'achat mais sans utilisation de l'argent de cette vente pour l'achat (très important pour éviter qu'on t'impose un prêt relais). Plus ta vente est backée, plus tu peux éviter le prêt relais
- recherche d'un prêt sec (validé) sur 100% de la valeur du nouveau bien (hors FDN). Dans le marché actuel, si tu sais démontrer que tu as de l'épargne à côté, les banques sont prêtes à suivre même avec des apports bas. Sauf HSBC.
 
Dans ton cas, si tu ne peux pas éviter le prêt relais en ayant une promesse de vente pour ton bien actuel, je t'encourage à prendre un prêt relais. Ca te coûtera quasiment rien aux taux actuels. Très probablement moins que la perte fiscale sur tes AV. Fais le calcul en tout cas, mais 3 mois à 1% risquent de te coûter moins que 30% de flat tax sur des montants élevés. Le prêt relais (offert par Boursorama aussi) ne t'empêchera pas de t'endetter au max.

 
Ton approche est correcte !!
 
Ensuite, entre perdre un peu à la revente et te faire chier avec de la location, je prend la première option.

 
Wow, je n'avais pas envisagé qu'un pret relais soit aussi peu cher...une simulation rapide me donne un cout total de 15 euros    
 
Par contre dans ce cas je perds le fait que les IRA ne soient levées qu'en cas de remboursement sur fonds propres, du coup je risque malgré tout d'etre perdant au total non?
 
Peu de chance d'arriver a faire ma vente de facon sure avant l'achat suivant comme toi, et je ne peux pas me permettre de trainer puisque pour mieux negocier j'ai accepter de ne pas mettre de conditions suspensive de pret.

 
Oui tout est dans le "un peu", si c'est 2-3% de moins que ce que j’espérais en fourchette basse, ca sera sans doute le cas, si c'est 10% ou plus,  la location devient "interessante" (un peu par defaut c'est sur, mais par rapport au fruit de la vente placé autrement), et le logement est vraiment juste a coté, donc je peux essayer de m'en charger moi meme, de toute facon ca serait du LMNP.
Je pense pas que ca sera a ce point la, et se couvrir avec un montage compliqué pour un risque comme celui-ci ne vaut sans doute pas le coup    

 
Les IRA c'est aussi pas grand chose vu le taux que tu as. 6 mois d'intérêts, ça doit faire 2k€ max, non ? Je devine puisque je n'ai pas le montant de l'emprunt. Mets en comparaison avec les coûts fiscaux que tu as à retirer de ton AV et tu pourras décider

Petit retour suite au niveau des propositions pour notre prêt.

Le CA nous fait une proposition à un taux moyen de 1.21% (hors assurance), sur 283 mois, pour un coût total de crédit assurance comprise de 70k€. Je doute qu'on puisse creuser beaucoup plus côté taux, je vais regarder l'assurance. Apparemment ils proposent quand même une très bonne assurance, je vais lire ça en détail.

Bonjour à tous,
je lis ce topic depuis quelques semaines (plutôt que celui SBFA et autres).
 
nous allons bientôt signer le compromis (résidence principale dans le val de marne) et je souhaiterais savoir si notre dossier est "compliqué" ou pas et d'environ combien  nous allons payer de surprime d'assurance.
 
Situation :  
Changement d'employeur pour nous deux le 3 déc 2018.
 
Madame (était libérale dans la santé) désormais en CDI validé après sa période d'essai.
Moi (jeune retraité oui je sais) stagiaire fonctionnaire hospitalier depuis le 3 mars 2019
2 ados a charge.
 
revenus couple : 6600 euros (13e mois et prime à partir de l'année prochaine pour l'un et l'autre).
madame : 49 ans .divers pbl de santé dont opération prévue au mois de juillet (mais rien de grave), fumeuse
moi : 46 ans, fumeur.
 
bien à 565000 euros
apport : 250000 euros.
 
 
souhait : crédit sur 20 ans, pas de frais de remboursement anticipé.
quotité souhaitée : 100 % sur moi et 25% pour madame. c'est là que le bat blesse, je sais.
 
simulation refaite avec notre banquier : tx  hors assurance 1,15 %. assurance faite avec 100% pour les 2 : TAEG 2,07 %
j'ai pris contact avec la centrale du financement conseillé par un ami.
 
on peut faire mieux sur le taux ? (à priori oui car la conseillère m'a demandé de la rappeler suite aux offres concurrentes).
 
merci d'avance.

Bourso m'a dit qu'ils regardaient surtout les revenus et qu'il fallait 75k€ nets pour pouvoir négocier le taux.
En dessous, pas de négo possible.

 
En faisant le calcul, les IRA seraient plus proches de 3k (restant du de 330k), alors que si je ne dis pas de betise, si je retire la meme somme du fonds euros de mon assurance vie, je ne serais imposé qu'a 12.8% sur les PV qui a l'heure actuelle sont assez faibles, donc moins de 1k en tout. Mais moi et les impots ca fait 2, voire plus, donc j'ai peur de louper un truc.

Ira, c’est 6 mois d’intérêt (capé à 3%)
 
Dans ta mensualité, t’as vraiment 500€/mois d’intérêts ? (Donc mensualité de 2000€/mois ?

 
J'ai ~500/mois d'interet, mais je ne sais pas comment tu en deduis la mensualité a 2000, c'est plutot 1500 vu que c'est le tout debut du pret sur 25 ans.
au final j'aurais pas fait une super operation financiere en achetant pour si peu de temps (enfin on verra bien a combien je revends), je m'en doutais, mais c'etait le prix du confort.

225K€ pour ma part, 1000€ de mensualité dont 280 d’intérêt.
D’où j’avais supposé presque 2000€ de mensualité.
 
500 pour 1500, t’es pas loin des 2% en taux de crédit je suppose ?
 
Pour savoir à l’opposé ce que tu payeras en impôts, il nous faut plus d’infos : somme en AV, plus valus latente total du contrat, durée actuel de l’AV.
Ca permettra de te calculer l'impôt à payer sur la PV !

 
Quel salaire ? 1.15% sur 20 ans c'est correct/pas mal, 2e quart des offres en partant du haut. Il faut comparer ça avec vos salaires

 
Négocier par rapport à leur taux affiché ? Par rapport à quoi ? Je suis surpris, j'ai toujours entendu que rien n'était négociable chez Boursorama... tu as plus de détails sur le contenu de ton échange et avec qui c'était ?

@axiles
 
revenu du couple : 6600 (4400/2200)
 
ce serait ma situation qui serait délicate .mais c'est surtout le tx assurance ou on va prendre cher

 
C'est faux. Il y a 2 ans, un forumeur avait déjà annoncé qu'il avait pu réduire les frais de rachat affiché à 1000 €. J'ai pu faire de même grâce à lui (et je l'en remercie). Preuve qu'il y a bien une marge de négociation.

 
Vous devez pouvoir faire baisser un peu le taux en vous y prenant bien. De 0.05-0.1% je dirais. Sur la meilleure stratégie à adopter pour l'assurance, vu l'âge/les soucis de santé/fumeur, le contrat groupe de la banque est peut-être bien le meilleur   . Perso, je regarderais les banques qui n'exigent ni IPP ni Dos/PSy, à savoir LBP, BP/Bred, CE, CA, AXA, Boursorama, etc. Cela peut réduire sensiblement le coût de l'assurance (avec moins de protections certes). En tout cas il faut clairement essayer d'optimiser l'assurance avant tout pour vous

Apres avoir signe mon compromis, j ai decide de faire ma demande sur boursorama..  
 
Ils me proposent en accord de principe avoir rentre toutes les infos (3100 net + 8000 de prime a 25 ans + apport de 30 K).... 1,65% !
 
Ca me parait enorme, on peut en discuter avec eux apres ?
 
Car ils m ont donne ce chiffre sur la page internet apres seulement quelques infos
 
J ai valide la demande

Je ne crois pas que ça soit négociable mais quelqu'un au-dessus disait que si, au-dessus d'un seuil que tu ne dépasse pas. Donc probablement non négociable désolé. Ils ne regardent pas le potentiel, juste le revenu

Tente la SG en direct, et HSBC.

Pour bourso y a surement moyen d'obtenir 1.55.
Après avoir demandé a être rappelé j'ai eu cette semaine une conseillère bourso qui m'a indiqué qu'un taux de 1.55% serait appliqué après validation du dossier au lieu de 1.65 qui apparaissent sur la simulation.
Ceci car le taux viennent de baisser et que la simulation n'est pas encore mise a jour priori

Bonjour à tous, j'ai une petite question : nous avons un prêt immobilier multiligne ou à palier, j'ai lu les deux noms.
Nous souhaiterions procédé à un remboursement anticipé partiel de notre prêt, mais est-il possible de choisir le prêt que nous voulons rembourser ?
 
Je n'ai rien lu de contraire dans les conditions de notre contrat en tout cas.

Demande à ta banque de rembourser le prêt que tu veux. Elle te dira vite si c’est pas possible et demande à ce qu’ils justifient pourquoi (parce qu’en général c’est dans les conditions particulières, en tout cas, ça l’était dans mon cas).

 
Oui nous allons demander au banquier, mais je voulais savoir s'il y avait une règle/un texte sur le sujet. A priori, rien n'est stipulé à ce sujet dans les conditions de notre contrat de prêt, ni même dans les conditions particulières.
 
La seul différence entre les deux prêt, c'est que l'un est modulable et l'autre non

Hello!
je reposte ma question du topic immo: quelqu'un s'y connait-il un peu en remboursement anticipés de prêts?
 
Du genre si j'ai une rentrée imprévue de 80k€ avec un crédit de 200k€, c'est intéressant d'en rembourser une partie par anticipation?
 Je peux avoir des grosses pénalités ou alors c'est interdit? faut négocier ça avant de prendre le prêt?
 
 

Disons que ca dépend de ton taux et des intérêts que te rapporterait la placement de cette somme.
Ajoutes à ça les IRA qui sont le plus souvent à 3% du CRD plafonné à 6 mois d'intérêt.

Edit pour étourderie