Reprise du message précédent :
Pas intéressant de débloquer un PEL aujourd'hui à l'heure où les taux sont beaucoup plus bas

 
En parlant de PEL je vais casser le mien qui a été ouvert juste avant le changement de taux sous 2,5%, recalculer donc en CEL = 0,5% super... pourquoi j'ai mis autant dessus  
 
Pour l'assurance ITT je comprend, je l'évoquerai avec le conseiller quand on aura avancé, mais ce qui m’embête c'est que si on a un contrat prévoyance avec le boulot qui le fait déjà à 80% du revenu, sachant que l'itt de l'assurance c'est :
 

 
ça doit s'expliquer par le fait qu'on peut changer de taf et perdre la prévoyance...  
 
Mais l'assurance du crédit agricole c'est un peu délirant on est d'accord ?  
 

il manque les quotités

100% par tête à vue du tableau !

non y'a rien d'écrit sur le tableau je pense

Pour moi c'est écrit sur la capture : 100% décès/ptia et 50% ITT

je pense pas, pour moi c'est la couverture vis à vis de la quotité

Ex : si tu prend une quotité de 50%, alors en cas de PTIA/décès tu reçois 50% du capital assuré (100% des 50%) mais si ITT tu prend 25% seulement (50% des 50%)

Mais je peux me tromper ...

 
Je ne sais pas, mais dans le contrat :  
 

 
Donc je pense qu'avec 50 % c'est bien 50 % de l'échéance de remboursement du prêt, par contre comme je le disais plus haut ça ne couvre que les échéance et pas une perte de salaire en elle même...

Les pourcentage, c'est par tête vu qu'il y a 4 lignes et pas 2 !

Sinon un avis sur mon 1,19 sur 19 ans ?...

Bonjour,
 
Je suis en train de faire un prêt immo de 50 k€ pour un investissement locatif, j'obtiens du 1.6% chez le courtier (crédit foncier en l’occurrence serait le prêteur).
L'assurance se ferait via une délégation d'assurance à 1.2 € / mois pour décès+PTIA, le minimum donc (soit 288 euros sur 20 ans). Je ne me suis pas posé plus de questions à part chouette c'est pas cher.  
J'ai rencontré hier un banquier du CA qui de leur côté peuvent me proposer 1.5 % (après avoir commencé à 1.59%) mais avec une assurance à 8.81 €/mois (au lieu de 12.58 €/mois) pour, a priori, les mêmes garanties. Il m'explique que pour que l'assurance soit si faible chez la concurrence, c'est qu'il y a un loup...
Chez le CM, l'assurance est à 3.20€/mois ce qui est dans le même ordre d'idée que la délégation du courtier..
 
La différence de coût d'assurance est en effet énorme quand on compare ces deux offres et donc, même à 1.5% au lieu de 1.6%, autant prendre 1.6% avec ce delta d'assurance aussi important.. (hors frais dossier au CA + ouverture d'un compte courant..)
 
Vous avez des avis sur le sujet ?
Je vais demander au courtier de me donner le détail ce l'assurance qu'il me propose en délégation...
 
Ps: j'ai 24 ans.

C'est surtout les conditions de l'assurance qu'il faut bien regarder, le prix ne vient qu'ensuite !
 
Pour de la location, c'est sur le décès suffirai, pas besoin de 50.000 options ! (à condition que le bien soit auto-financé, si le loyer ne couvre pas le crédit, une meilleur assurance est nécessaire ! )
 
1,6%, ça me parait beaucoup quand même !! (sur quelle durée d'ailleurs ? )

C'est bien, il faut que je me plonge dans le détail des conditions de l'assurance... Je demande tout ça au courtier.
 
Je pars sur du 20 ans, car même si le bien s'autofinance sur 14/15ans, le taux sur 20 ans (1.6% contre 1.4% sur 15 ans), est plus avantageux avec le cash flow positif dégagé (environ 65/70 € par mois si loué) et placé, même au taux du livret A est plus avantageux.
Et cela me permets de renouveler le même financement en 2017 si une autre opportunité se présente (capacité d'endettement moins entamé sur 20 ans que sur 15 ans).
 
En effet quand je lis ce topic, 1.6% sur 20 ans reste élevé (1.75% au CM) mais je pense que c'est d'une part parce que je suis locataire pour ma résidence principale et que le prêt est faible (50k€) ce qui me ferme les banques en ligne (ING et Bourso ne commençent à prêter qu'à partir de 80 k€...).
 
Pour mes revenus, j'ai 24 000 € nets par an + environ 3 k€ nets de prime avant prime en compte de l'investissement locatif. J'ai aussi 70% de la somme emprunté sur mes différents comptes bancaires.
 
Mes précisions vous semblent justifier ce taux "si" élevé ?

Pour faire mieux qu'un crédit à 1,5% il faut placer à mini 2,5% net car les intérêts du crédit sont calculé sur le capital restant dû !

Vu que l'on trouve facilement du 1,5% sur 25ans et 1,25 sur 20 ans (mais pour de la RP, pas pour du locatif), c'est pas déconnant du 1,5 sur 20 ans !

Par contre, regarde bien combien va te rapporter l'appart (mini 5% net) VS les emmerdes possibles face à une bonne AV ou des SCPI !! (en gros, si le locataire paye pas, tu peux assumer 100% du crédit sur 1 ou 2 ans ? )

C'est un bon taux.

 
Pour dire que 1.6% sur 20 ans est plus avantageux que 1.4% sur 15 ans, j'ai procédé de la sorte :
Cout crédit 15 ans : 5 700 euros
Cout crédit 20 ans : 8 800 euros
Cout supplémentaire de 1 690 (3 100 euros minoré de 45.5% (30%+15.5%) car intérêts déductibles en LMNP au réel).
 
Mensualités 15 ans : 309 euros  
Mensualités 20 ans : 245 euros
Différence : 65 € de plus par mois pendant 20 ans intérêts pendant 20 ans à 2.11% soit 3 800 €. C'est là que j'ai fait une erreur il me semble, il faudrait prendre 15 ans et non 20 ans ? Donc on obtient environ 2060 euros d'intérêts.
 
Le gain financier devient presque ridicule avec ce calcul corrigé avec un placement à 2.11% net (et ne fonctionne pas comme je l'avais annoncé avec un LA à 0.75%).
Je gagne juste de la capacité d'endettement pour refaire le même scénario dans quelques mois si l'opportunité se présente.
 
Est-ce que mon calcul tiens la route où j'oublie certaines variables ?  
 
 
Pour le taux, j'ai bien noté, les offres que j'ai, sont cohérentes. reste à voir l'histoire de l'assurance.
 
Le bien devrait (oui devrait...) me rapporter entre 5 et 6% net pendant la durée de l'amortissement et 4 % ensuite (mais bon dans 30 ans.. il sera probablement revendu avant).
L'idée de l'investissement locatif est d'utiliser ma capacité d'emprunt au maximum puisque je n'en n'aurait pas besoin avant 3/5 ans.
Pour les SCPI, d'une part il n'est pas évident de se les faire financer par emprunt (surtout pour mettre en AV ?), je prendrais cher niveau IR (45.5%) même en tenant compte des intérêts car ils sont résiduels, et l'intérêt financier des SCPI est nettement amputé si on sors avant 5/6 ans au vu des frais d'entrées.  
J'avais aussi envisagé les SCPI dans une holding mais pour 50 k€, cela ne vaut pas du tout le coût, surtout si les 5% de rendement ne sont pas maintenus dans les anénes à venir.
Je rentrerais plutôt sur des SCPI avec ma capacité d'épargne progressivement via AV.
 
Pour l'investissement que j'ai trouvé, oui je peux assumer plusieurs années de crédit sans locataires avec ma capacité d'épargne mensuelle (crédit peu élevé..) et même en revendant dans 2/3 ans j'aurais gagné de l'argent (FDN payé par le locataire si tout va bien + petite PV envisageable).
 
J'ai pas mal réfléchi avant de faire ce choix, et je pense que mes arguments se tiennent.  
je reste bien entendu preneur de tout commentaires et avis.
 
 
 
 
 
 
 

 
LBP chez qui j'ai mon prêt immo me demande 1% du montant restant dû comme pénalité/frais de renégociation.
 
J'ai essayé de négocier mais la conseillère n'a rien voulu savoir.
 
Quelqu'un est déjà arrivé à les faire bouger la dessus ?

Ils savent que si tu fais racheter ton crédit par une autre banque, tu vas payer 6 mois d'intérêts, devoir reprendre une caution...
 
LBP te propose de passer de combien à combien, sur quelle durée et quel capital restant du ?

 
Je te dirai début octobre ce qu'ils veulent me faire avaler comme ânerie quand je négocierai la renégo...

 
J'ai 2 prêt lissés à 2.6 et 2.7 (20 et 10 ans), et après leur avoir présenté la proposition d'ING direct à 1.06 ils m'ont proposé de les transformer en 1.15 et 1.25 pour s'aligner.
 
Je passe donc de 199 mois restant aujourd'hui à 172 mois restant (14 ans et 3 mois) soit une économie de 30k€ après avoir payé ces 1% (qui ne peuvent pas être intégré au prêt au passage mais doivent être payé pour la première nouvelle mensualité).

 
Ca tombe bien j'allais demander un avis sur ma renégociation avec eux.
 
Pour résumer notre situation:
On est un couple de profs (titulaires depuis plus de deux ans) avec des revenus annuels un peu plus de 55000€ (pour nous deux   même si on est sur Hfr).  
On a trois enfants et aucun autre crédit. C'est pour notre RP en province.  
 
Le crédit initial que l'on a commencé à rembourser en avril 2014 portait sur une somme de 100000€ sur 10 ans @2,6% chez LBP et assurance à la MGEN @0,36 (pour les deux avec 100% sur chacun) commencé à être remboursé en avril 2014.  
Et là il nous reste un peu moins de 78k€ à rembourser.  
 
Leur propal de base:
Frais de renégociation = 1% du CRD
Taux renégocié = 1,45%
Contre parties demandées par la banque =
- domicilier nos revenus (alors que l'on a jours eu nos salaires chez eux) bref demande à la con    
- accepter une enveloppe de réserve dans laquelle on peut piocher (via un crédit conso @xx%) mais sans obligation de s'en servir    
- souscrire des produits d'assurance capital/décès alors qu'on en a déjà avec notre assurance maison (coût de 30€ par mois)
 
A la fin de l'entretien elle accepte de diminuer de moitié les frais de renégociation, pour le reste (à part la demande à la con sur les salaires) c'est statut quo.
 
Je reviens vers elle une semaine plus tard pour lui demander de nous faire une offre plus correct sans aucune contre partie car cela ne nous intéresse pas et de revoir leur taux car avec la baisse de septembre elle doit faire mieux.
 
Elle a gentiment oublié de me recontacter    et à mon coup de fil j'ai eu le droit à quelques avancées:
- taux en dessous de 1,45% mais son chef (plus le N+1 du chef) qui vont décider car elle ne sert à rien    
- aucune contre partie
 
Je lui ai demandé de revoir les frais de renégociation si jamais le taux ne pouvait pas trop baisser. J'ai fait valoir qu'en rachat dans une autre banque les propals étaient proches de 0,7% donc que son 1,45% c'était vraiment pas top.
 
Là elle m'a sorti un couplet comme quoi leur offre était déjà top, qu'ils ne voulaient pas perdre d'argent (j'ai précisé "en gagner moins" ?) et que si j'avais des conditions aussi favorables c'est parceque mes parents ont plein d'argent sur leurs comptes chez eux    
 
Bref j'attends leur propal en espérant pouvoir faire baisser les frais si jamais le taux ne baisse pas assez.

Pour le principe je te dirai d'aller voir ailleurs car c'est 1% du CRD pour négocier un taux meilleur mais qui reste pourri...

RDV Macif dans 1h pour la délégation d'assurance, je vous tiens au courant  

 
Pourquoi ne pas l'avoir fait par internet?  

Parce que j'ai une liste de conditions spécifiques pour LBP et que je préférais voir ça en direct

 
Mais maintenant que j'y suis je vois ce que tu veux dire. Moyenne d'âge dans la salle d'attente 80 ans, et je suis généreux

 
Justement l'avantage que je voyais avec la MAIF/MACIF/MATMUT: SECURIMUT c'est qu'ils se calquent sur l'assurance groupe de la banque prêteuse, tu choisi le numéro de contrat d'assurance groupe. Donc "normalement" c'est équivalent ou mieux.  

Passage d'un coût global de 38500 à un coût global de 18340. De tête je dirais 52 ou 53% de baisse pour les mêmes garanties. J'ai envie de dire que ça valait le coup

quel taux pour quel taux de couverture ?
0.15% par tête ?

0,22 et 0,16 visiblement de TAEA.
70% de couverture chacun

 
Et tu as "exactement" la même couverture ? (cf ce que je mettais avant )

 
Ben sur les points que met en avant LBP, oui, exactement les mêmes. Sur l'un d'eux c'est même un poil plus généreux.
Après de toute façon si c'est pas la même couverture, LBP la refuse donc c'est vite fait. Et comme l'a dit fufu67, ils ont l'habitude, ils s'alignent.

Je parle pas des clauses de comparaison mais des petites lignes à bien lire
 
Va falloir que je m'y colle aussi après, plutôt en loi hamon que délégation.
 
Sur la délégation j'ai voulu regarder pour celle de ING, on m'a proposé Générali ou Neoassur, et je peux te dire que c'était sur le papier macroscopiquement la même chose, et sur les détails bien différent.
 
C'est pas simple du tout ;-)

Autre question, est-ce que le questionnaire de santé change beaucoup les taux ? J'ai une ALD, pas grave mais suivie à vie, et je m'inquiète d'avoir un taux qui explose alors qu'il n'y a aucune raison

Il te reste l'option de mentir arranger la vérité sur le questionnaire médical (si tu es dans une tranche d'age / montant de prêt qui ne demande qu'un questionnaire, et pas un examen / prise de sang). Par contre si tu dois activer l'assurance et qu'il y a un lien avec cette ALD (ou pas), tu peux t'assoir dessus

Ouais, je suis moyen chaud pour mentir

Oui, et justement des fois les contrats "groupe" sans délégation sont plus souples sur ce point.

Par exemple en délégation, j'ai tenté de gagner du temps avec Générali. Je suis suivi pour un petit point sans importance outre mesure et direct j'ai des analyses de sang à faire et un papier à faire remplir par le médecin. Ma femme a eu une opération idem : il faut le compte rendu opératoire. Sachant que derrière ils vont regarder si ils font rien, excluent le risque, font une surprime voire ne m'assurent pas.

Oui oui tu as raison

https://www.legifrance.gouv.fr/affi [...] 0006792058

En gros tu ment parce que tu as une maladie, tu meurt d'un accident de voiture, si l'assureur enquête et retrouve que tu as menti en gros ta famille n'a droit à rien ...  

Sachant que si ils doivent lacher du pognon, y'a de grande chance qu'ils regardent si tu as menti

Je pourrais te répondre dans pas longtemps. Moi aussi je suis en ALD à vie. Je passe par un courtier pour les assurances pour ratisser un max d'assurances et au moins en trouver une. Je devrais avoir les 1er retour sous peu.
Après ça doit grandement dépendre de ta maladie et du traitement.

encore heureux

ça m'a l'air compétitif, si tu es en début de trentaine comme je l'imagine

Bjr à tous,

Ai je le droit de demander à annuler mon assurance sur mon prêt?
D ici un an mon prêt sera soldé.

Pas envie de payer 15 € pour pas grand chose.
Merci