Reprise du message précédent :
ça dépend du taux de rendement en fait !  
https://image.noelshack.com/fichier [...] -25-25.png

Et dans ton calcul, on n’a pas besoin de rembourser le crédit chaque mois, c’est ça ?
Genre, je garde mes 100k pour investir, et au bout de 20 ans je paie 47k d’intérêt d’un coup

  Tes 47k c'est la somme de tes intérêts sur les 20 ans.
 
Et ton remboursement est lié à tes revenus pour le commun des mortels, donc si tu peux emprunter c'est que tu as les revenus pour les rembourser. Tu changes juste ton flux d'épargne vers ton remboursement du capital + intérêts
 
La question n'était pas de savoir si les flux futurs de remboursements ont un rendement supérieur par rapport à un placement de ces flux.

Ta comparaison est biaisée: d’un côté, tu dis que tu as le moyen pour rembourser, donc ça ne compte pas, l’autre côté, l’argent que tu n’utilises pas pour rembourser, tu n’investis pas...

Non mais vous vous prenez trop la tête.
La réponse est bien celle qui avait été donnée au départ.
 
C'est plus intéressant d'emprunter ssi rendement de l'épargne > taux du crédit.
Pour le simuler, il faut bien prendre en compte que tu investis chaque mois l'équivalent de la mensualité dans le scénario où tu paies cash.
C'est ce qu'il te manque evildeus et c'est pour ça que tu trouves un breakeven point inférieur.

+1. Il faut comparer au taux du crédit.
A voir si taeg ou non dans le sens où l'assurance offre un service supplémentaire et permet aux héritiers d'avoir un remboursement du prêt à hauteur du % de l'assurance.

Somme qui partirait très certainement dans un loyer pour se loger. Et si le loyer est inférieur au crédit, dans ce cas prendre uniquement le delta.

 
Renégocier dans quelques années ce sera valable dans les 2 cas (ou pas), les taux sont toujours plus élevés sur une durée plus longue c'est le principe.
 
Après entre 2.8 et 2.95 la différence n'est pas énorme, donc si par ailleurs il n'y a pas de surcout important pour l'assurance ou autre, moi je partirais sur 25 ans, en épargnant la différence sur qqchose de performant.
 

 
En l'occurence il parle de 10€ par mois pour passer de 80/30 à 100/100. Négligeable est le mot (en vrai il faudrait voir l'offre qu'il peut avoir en gardant 80/30).

effectivement bonne remarque, l'assurance offre un service en plus
donc on passe à 3.20 ... là y'a moyen d'avoir mieux sur 20 ans .... probablement....  

Mais non    
 
La question c’était acheter cash ou à crédit. Si achat cash la mensualité ne partira pas “dans un loyer pour se loger”.

dsl, lu trop vite probablement

Offre de prêt signée, feedback sur ma recherche.
 
Demandes initiées courant octobre après le changement de gouvernement qui a fait monté les taux , heureusement ce se stabilisait ensuite. Avec des baisses de taux dans les discussions fin octobre / courant novembre avec Crédit Agricole et Banque Populaire. Banque Populaire n'était pas sa première proposition, ils ont baissé quand j'ai transmis la première offre CA, sans pouvoir s'aligner sur la seconde.  
 
Projet : achat nouvelle RP, appartement DPE classe B
Prêt : 249k sur 20 ans
Apport personnel: 220k
Profil : célibataire, fin de 30aine, fonctionnaire, déjà du patrimoine   (-> profil rassurant pour la banque)
 
Taux débiteur hors assurance obtenus :  
 
CA Ile-de-France (offre retenue) : 20k€ @taux 0 (lié au profil fonctionnaire me semble-t-il) + prêt principal @taux 2,95%   (baissée lors de la finalisation en novembre, la proposition en octobre était @3,12% sur le prêt principal)   (avec l'assurance et les frais de dossier, le TAEG du prêt principal final est 3,43%) .  
Banque Populaire : 20k€ @taux 0 + prêt principal @3,2%
CIC : 3,15% sur l'intégralité  
SG : 3,55% (avec possibilité de décôte de l'ordre de 0,2% en parlant au conseiller, mais guère mieux)
BoursoBank : le simulateur sortait 3,7%    (même si j'ai vu ici que pour des prêts plus importants les taux ont rebaissé fin octobre ou courant novembre, ce n'était pas le cas pour le montant que j'empruntais)  
 
 

Reçu mail promotionnel Bourse : 2,8% :

Ca a l'air d'être pour des gros montants non ?

Plus d'infos là-dessus ?

Pas grand chose, ils renvoient sur leur site.

Si ça fonctionne : le lien du mail :

https://tr.clients.boursobank.info/ [...] 1Us05JcRWw

 
Ca a l'air d'être sur 20ans, même quand je fais des simulations, dommage

Vous voyez ça où ?

 
Bon petit update, le crédit agricole se fiche de moi visiblement car mon interlocuteur ne répond pas (presque 3 semaines pour avoir une réponse à mon mail pour lancer le dossier, et ce malgré x relance au pôle immo). J'ai l'impression qu'ils s'en foutent d'avoir de nouveaux clients    
 
Je passerai donc probablement par Fortuneo, taux nominal bof bof (3,43% sur 20 ans) donc ça me fera un surcoût. Bon comme ça pas besoin de changer de banque / pas d'IRA / carte gratuite chez fortu / pas de frais de dossier, ça fait quelques avantages à côté.
 
 

 
Justement moi c'est une des moins cher, 2500 €  (10,4 € / mois, 0,14% sur le capital restant dû)
A côté, simulation du crédit agricole, 6000 €, et même plus de 10 000 € au CIC / Société générale dans leur projet.

Rien de nouveau, ça fait un petit moment que 500k sur 20ans sont a 2,80% chez Bourso

Merci pour le retour!
Est ce que avais sondé d'autres banques sans aller plus loin?

Il y a intérêt à emprunter pour acheter même si on peut payer cash :
- On peut faire un montage de donation d'une SCI endettée à ses enfants et leur transmettre une RP pour 0 de frais de donation
- On profite de l'assurance emprunteur qui au moins enrichit les enfants en cas de décès
- En cas de maladie, cette assurance emprunteur peut nous rapporter un revenu, qu'on aurait pas eu en son absence..
- On profite souvent d'un rendement de l'épargne supérieur (en ce moment ce n'est pas garanti si on accepte pas un minimum de risque sur l'épargne)
- On reste bien plus liquide pour des travaux ou quoi que ce soit d'autre parmi les imprévus possibles
- On se protège de l'inflation
- Inversement, on se protège d'un cas de baisse des rendements de l'épargne. Si on emprunte à 3%, et que l'épargne ne rapporte plus rien nulle part, on rembourse son emprunt immo et le gain des sommes investies est de 3% annuel.
 
C'est sûr que devant le notaire ou un agent immo, ça claque de dire qu'on achète sans emprunt, mais au delà de cette petite gloriole, c'est pas hyper intelligent à plein de points de vue différents

 
Pro-tip: Si on peut réellement acheter sans emprunt, le vrai bon plan est d'utiliser cet argument pour sa négo et obtenir un meilleur prix, puis d'emprunter quand même pour toute les bonnes raisons que tu as donné.

 
Exactement ce que j'ai fait    
 
Ca a fini en gros apport pour emprunter sur 14ans

Seulement celles-ci. Dans le contexte d'octobre j'ai vite noté que c'était dispersé et une fois que j'avais deux offres en dessous de 3% à taux moyen pour un relativement 'petit' prêt j'étais satisfait. Je sentais que les autres banques ne pouvaient pas s'aligner.
Peut être en refaisant des demandes fin novembre cela recommence à être plus concurrentiel, mais cela m'aurait fait dépasser les délais de recherche.

OK, je posais la question car je commence a travailler la liste des banques que je vais solliciter
Je ne sais pas trop quelle stratégie adopter : ratisser large et en fonction des premières estimations se concentrer sur les meilleures ou alors dérouler le process jusqu'au bout quitte à ce que ce soit chronophage?...

J'ai lancé ces cinq banques en une salve , certaines m'ont proposé des RDV plus tardivement que d'autres , mais globalement il faut lancer ses lignes assez vite car le temps total pour que le prêt avance peut être assez long.
Il suffit que les assurances demandent des questionnaires complémentaires pour que cela prenne du temps supplémentaire. Les vacances de la Toussaint ça a freiné les process pour moi, et j'imagine les vacances de Noël pour toi cela va être pareil.
Par ailleurs lancer plusieurs lignes cela permet de prendre note de la meilleure et de demander aux autres s'ils peuvent s'aligner ou faire mieux.

J'ai seulement avancé les discussions avec CA et BP car c'était les mieux disantes, mais si je n'étais pas confiant côté assurance je pense que j'aurais approfondi plus d'offres car si certains groupes banque-assureur traînent dans leur réponse finale on peut se retrouver le bec dans l'eau.
J'ai payé des consultations chez le médecin à fonds perdus pour le dossier BP (sans prendre le contrat au bout) cela étant dit.

Bonjour à tous,  
 
 
J'étudie une solution de financement pas forcément simple à appréhender pour une banque.
 
Ma femme et moi sommes propriétaires depuis trois ans d'un appartement à Paris.
 
Nos voisins envisagent de vendre l'appartement du dessus et il serait intéressant pour nous de le racheter pour faire un duplex.  
 
Nous sommes tous les deux professions libérales. Si nos revenus sont en croissance constante depuis  trois ans, on ne pourrait potentiellement avoir la capacité d'endettement que pour financer 50% du bien.
 
L'idée serait d'acheter en indivision avec mes parents qui auraient donc les 50% qui restent ; on leur verserait un loyer/indemnité d'occupation .
 
Ils ont des revenus confortables et sont retraités (crédit de la RP remboursé depuis bien longtemps. Aucun investissement immobilier depuis).  
 
J'ai déjà eu une donation pour l'acquisition de mon appartement actuel et je ne souhaite pas qu'il y ait d'intention "libérale" dans le montage.
 
Ma question porte sur la possibilité d'obtenir un crédit pour nos 50% (nous aurions 20% d'apport environ).  
 
Vous pensez qu'une banque pourrait suivre ?
 
J'imagine qu'il serait utile de passer directement par un courtier compte tenu de la spécificité du projet.

Ça ne vous serait pas plus simple de monter une SCI familiale avec laquelle vous répartiriez les parts entre vous, avant rachat des uns aux autres ?

Le taux sera peut-être moins bon ?

 
Je trouve ça bizarre d'avoir la moitié de l'appartement en SCI, mais pourquoi pas (même si je doute que ça change grand chose question financement).
 
Par ailleurs, le bien aurait vocation à être loué un ou deux ans avant les travaux pour réunir les deux appartements.
 
Vous pensez que c'est mieux de le présenter à la banque comme un investissement locatif ?

SCI pour l’intégralité du bien plutot ! (Nouvel appart mais aussi l’ancien)

 
Faudrait voir le frottement fiscal.

Il faudrait poser la question à votre banque déjà.  
 
L'achat en indivision est en théorie possible avec seule une partie des indivisaire qui sollicite un crédit.
Il y aurait même possibilité d'optimiser par la suite via des donations usufruit/nue-propriété.

Pour moi, la banque n'est pas le plus gros problème.

Avec suffisamment de garantie perso, même un montage foireux peut passer sans soucis.

Je m'attarderai plus sur le côté fiscal/succession de la chose.

Merci de vos remarques. Je vous tiens au courant.

Sinon, monte une SCM

J'envisage d'aller voir ailleurs pour renégocier mon prêt immobilier.

J'avais emprunté ça va faire 2 ans bientôt @4,23 à la banque postale.

En lisant les derniers messages je pense que ça vaut le coup si j'arrive à choper un taux @3

Je compte faire un mail type avec mon dossier à balancer par mail aux banques.

Ma question : de quels éléments/documents ont ils besoin pour me fournir une offre ?

Salut,
 
J'ai acheté un appart en juillet dernier via un prêt fait au CM (pour du locatif). J'ai pris leur assurance emprunteur (ACM VIE S.A. et ACM IARD S.A.).
L'assurance couvre les garanties de base : décès et PTIA.
J'arrive à un montant de 3900€ sur 20 ans avec un TAEA de 0,30%.
 
J'ai demandé à un courtier une simu pour une délégation.
Il m'a trouvé une assurance chez Swiss Life pour....2200€ donc bcp plus intéressant.  
 
J'en ai parlé au banquier qui m'a dit d'attendre et de voir ce que CM pouvait faire.  
Ils proposent ...2500€ sachant que je leur avais filé la simu Swiss Life    
C'est mieux que les 3900€ d'origine  mais le banquier a pas compris pourquoi ils ne se sont pas alignés.  
 
Par contre, il me semble que les délégations doivent se faire à garanties équivalentes.  
Dans l'assurance du CM, j'ai très peu d'exclusions à part les trucs classiques (guerre, suicide and co).
Par contre chez Swiss life, y'a beaucoup plus d'exclusions notamment en lien avec ces sports mécaniques, raids sportifs et surtout cette partie :
 
Les affections psychiatriques, psycho-neurologiques, psychosomatiques ou névrotiques, psychoses, états dépressifs et dépressions de toute nature, troubles de la personnalité et/ou du comportement, troubles de l'alimentation, troubles anxieux, troubles de l'humeur, troubles délirants, états de stress aigus et chroniques (syndrome de stress post-traumatique), surmenage, épuisement professionnel, burn-out, troubles bipolaires, les fibromyalgies, le syndrome de fatigue chronique, le syndrome polyalgique idiopathique diffus, et / ou le syndrome d’asthénie chronique.
 
Pour que ça soit couvert, il faut une hospit de 9 jours mini continus....
 
D'où la question: est ce que dans ce cas la banque peut refuser la délégation au prétexte que les garanties ne sont pas tout à fait les mêmes ?
Ou bien est ce qu'ils se basent juste sur ce pour quoi on est assuré (décès et PTIA) pour valider la délégation ?  
 

Les garanties sont les mêmes (décès et PTIA) mais c’est les exclusions qui varient (ou les conditions de déclenchement genre l’hospitalisation dans ce cas)

C’est donc OK pour la banque par contre toi, tu ne seras pas aussi bien couvert (d’où le meilleur tarif, y a pas de magie en général)

Ok merci.
Donc le tarif CM est pas mal après renégo finalement
   

Pour info, bourso a augmenté ses taux : 3% sur 20ans et 3,15% sur 25 ans (+0,2%)
 
Je viens de découvrir que pour les crédits a plus d'1M, il y a une bonification de 0,3% via boursofirst.