Reprise du message précédent :
 
 
J'ai 27 ans et j'ai pris la garantie DC/PTIA/ITT à 100%.

C'est bien pour du locatif ou des SCPI ?
Pourquoi le faire en In Fine ? T'as besoin de défiscaliser ?
T'as vérifié que le surplus d'intérêts que tu paies, du fait de l'absence d'amortissement de ton capital n'est pas supérieur à l'impact fiscal ?

Je trouve que l'In Fine est souvent très peu intéressant.

Edit : et t'as combien de pourcentage du prêt déjà sur l'ass-vie ?
Et pour les courtiers, c'est plus une question d'interlocuteur. Il y a des bons et des mauvais courtiers chez tous les prescripteurs.

 
Oui, je précise que cette règle n'est valable que pour 90% des actifs.

 
C'est pour du locatif.
Oui, l'idée est de défiscaliser.
D'après mes calculs le In fine peut être plus intéressant (à pas grand chose), tout dépend des taux qu'on me concèdera    
Sur l'AV j'ai déjà 60% du prêt.
Je tenterai un courtier mais plus histoire de faire pression sur ma banque  

Ok, donc pourquoi pas.    
Pour l'ass-vie, tu fais des versements réguliers ? Car sinon c'est pas assez 60% si t'as beaucoup d'actions.  
Si t'as que de l'Euro, c'est limite, mais ça peut passer sans versements réguliers en plus.

Tu veux dire qu'en nantissant 60k€ en fond €, on peut emprunter 100k€?
Intéressant, je pensais que c'était plus dans les 90% voire 100%.

Tu penses bien, si tu ne programmes pas de virement.  

Edit : répondu trop vite en survolant, je parlais bien évidemment du cas des UC.

Ca dépend de la durée du prêt.
Le but c'est qu'il y ait 100% à la fin du prêt, quand le capital est remboursé.

Donc, si c'est en unités de compte, c'est possible avec des versements mensuels complémentaires.
Si c'est de l'Euro, c'est possible si en fin de prêt le capital initial + la rémunération = 100% du prêt à la fin. Comme j'ai dit, c'est juste juste 60%. Mieux vaut 70% dans ce cas.

Mais d'autres paramètres entrent en compte : le prix par rapport au marché, l'endettement, l'épargne conservée etc... C'est du cas par cas ce genre de décision.

Exemple :

Placement de 20 an(s) au taux de 3,00 %
Versement initial de 60 000 € le 01/01/2010
Pas de versement régulier
Frais sur versements : aucun ; Frais de gestion annuel : aucun
Prélèvement annuel : aucun ; Prélèvement final : aucun
Résultat du placement
Période  Versements  Frais  Intérêts  Prélèvements  Solde
2010  60.000,00 €  -  1.800,00 €  -  61.800,00 €
2011  -  -  1.854,00 €  -  63.654,00 €
2012  -  -  1.909,62 €  -  65.563,62 €
2013  -  -  1.966,91 €  -  67.530,53 €
2014  -  -  2.025,92 €  -  69.556,45 €
2015  -  -  2.086,69 €  -  71.643,14 €
2016  -  -  2.149,29 €  -  73.792,43 €
2017  -  -  2.213,77 €  -  76.006,20 €
2018  -  -  2.280,19 €  -  78.286,39 €
2019  -  -  2.348,59 €  -  80.634,98 €
2020  -  -  2.419,05 €  -  83.054,03 €
2021  -  -  2.491,62 €  -  85.545,65 €
2022  -  -  2.566,37 €  -  88.112,02 €
2023  -  -  2.643,36 €  -  90.755,38 €
2024  -  -  2.722,66 €  -  93.478,04 €
2025  -  -  2.804,34 €  -  96.282,38 €
2026  -  -  2.888,47 €  -  99.170,85 €
2027  -  -  2.975,13 €  -  102.145,98 €
2028  -  -  3.064,38 €  -  105.210,36 €
2029  -  -  3.156,31 €  -  108.366,67 €
Total au
31/12/2029  60.000,00 €  -  48.366,67 €  -  108.366,67 €

Edit : sur l'In Fine il y a aussi une autre garantie.

Je vois, merci, ça pourrait être intéressant pour moi dans quelques années  

J'ai édité. 60k€ à 3% pendant 20 ans : 108k€

 
 
   
 
Et pendant ce temps, les intérêts versés à la banque diminuent mois après mois.
EDIT : quoique non, le capital restant dû reste toujours à 100k€ donc les intérêts sont identiques chaque mois.

Très intéressant tout ça    
Si je passe à l'action, il faudra que je fasse des versements supplémentaires (avec les frais de versement élevés bien sûr   )
L'incertitude de taille serait la perf de l'AV sur 20 ans.  
Rien ne dit qu'elle tienne une moyenne de 3% (rien que cette année c pas gagné   )
 
En fait, ça revient aussi à faire un pari sur la hausse des taux d'intérêts  

Tu ferais sans doute mieux d'ouvrir une nouvelle AV, sans frais.
Tu feras ton rachat je suppose dans plus de 8 ans, donc tu conserveras l'attrait fiscal, sans subir les frais sur versement et le rendement médiocre.
 
On ne peut pas nantir plusieurs AV? Et pendant le nantissement, on peut toujours faire des arbitrages sur son AV, du moment que la banque continue de pouvoir prélever la mensualité?

Les banques n'acceptent plus trop de nantir des AV externes (trop chiant pour les contrôles). Et les arbitrages sur l'assurance vie nantie sont bien entendu soumis à l'accord de l'établissement prêteur.

perso j'ai nanti 30% du montant du pret avec 20% sur UC (durée 12ans)

 
J'imaginais même pas qu'il eut été possible de nantir des AV externes    
 

 
C'est bien ça. Quelle banque/assurance  

la BPLC, assurance vie de mon choix et délégation d'assurance
par contre 4,5% à l'époque

Tu ne peux pas renégocier ton taux infine ?
D'un autre côté, un taux haut permet une meilleure défiscalisation, faut voir si c rentable    
 
Je v parler à mon banquier de l'idée de nantissement sur mon AV Linxea, je suis sûr qu'il va être "enchanté"  

oui je pourrais mais il faudrait un taux canon pour rattraper les frais  
attention avec un taux haut on défiscalise certes mais c'est toujours la taux bas qu'il est plus intéressant (en gros en ne récupère que l'équivalent de sa tmi: je paie 100€ d'interet en plus, je paie 30€ d'impots en moins mais j'ai quand même les 70€ qui restent)

Bonjour à tous  
 
Je vais bientôt signer une promesse de vente. J'aimerais (pour des raisons diverses) que le prêt immobilier soit accepté le plus vite afin d'emménager le plus tôt possible.
 
Me conseiller vous de passer directement par une banque, ou par un courtier afin d'aller le plus vite possible ? (ne pas prendre en compte l'intérêt financier du courtier, je m'intéresse surtout à la rapidité du prêt)
 
Merci pour votre aide !

 
 
Fais une demande en ligne sur Bourso, tu as de suite un accord de principe.
PJ à leur envoyer sous 10 jours.

 
Il me semble que dans tous les cas, tu ne pourras aller plus vite que 2 mois.
 
Je suis passé par courtier :
07/08 : promesse vente
16/08 : depot chez le courtier
23/08 : fin des simulations envoi à la banque
06/09 : accord de principe de la banque
Cette semaine : accord principe garantie bancaire + RDV banque + RDV médical assurance
 
Logiquement, d'ici 15j l'offre de prêt peut être éditée.

Ok, je vois
J'ai déjà fait pas mal de simus, j'ai tous les papiers nécessaires...
 
Courtier ou banque en direct c'est la même chose donc ?

Normalement, le courtier devrait être plus rapide (dans le sens ou cela t'évitera le tour des banques)

De toutes façons, dans une transaction immo, ce qui prend le plus de temps c'est pas le côté financier, c'est le côté administratif... Faut compter 2 mois minimum pour que le notaire réunisse toutes les pièces.
Donc bon, se grouiller pour avoir son prêt ne changera a priori au délai avant signature définitive.
 
(je parle pour de l'ancien, si c'est du neuf c'est sans doute différent et là j'en sais rien)

 
 
Je remet mon post du topic immo avec plus de détails.
 
 
j'ai rendez-vous vendredi dans une banque pour savoir si il intéressant de renégocier mon prêt immobilier
Pret contracté en 2007
127000€ à 4,5% (hors assurance) sur 20 ans, mais en modulant la mensualité, je suis passé à 127000 sur 18 ans
Mensualité actuelle : 860€
IRA : maximum légal
 
Mon but n'est pas de diminuer la mensualité, mais de  diminuer les années.
 
Si y'en a parmi vous qui ont déjà fait la démarche, je serai intéressé par leur témoignage!

 
On est pas allé jusqu'au bout du processus, mais on l'a approché.
Emprunt en 2008 à 4.70%.
Renégocié il y a 2 mois à 3.80%.
 
Ce qui fait qu'on a maintenant des mensualités qui ont baissé.
La suite logique devrait être de remettre les mensualités au niveau où elles étaient avant renégociation : c'est ça qui raccourcirait la durée de notre prêt.
Mais pour différentes raisons, pour le moment ça nous va comme ça    

Pour pouvoir faire des calculs réalistes, faut au moins le TEG (et les frais de dossiers ptête) et la date de départ de ton prêt. Sans ça c'est difficile, d'autant qu'on ne sait pas combien tu dois réemprunter.
 
Mais bon vu les taux actuels, a vue de pif ça devrait être une opération intéressante.

 
Tu as changé de banque ou tu es resté dans la même?
 

 
Date de départ du pret : décembre 2007
Il me reste 116 000€ à payer + IRA
Le TEG, je ne m'en souviens plus. Il faut que je regarde ce soir dans mes papiers  

 
On a la chance de pas avoir un conseiller à la noix, donc on est resté dans la même.
Et puis on est dans une situation un peu particulière, puisque mon copain est au chômage. Donc monter un nouveau dossier ça n'aurait pas forcément donné que du bon.
 
Sachant aussi que de ce que j'en vois autour de moi, 3.80 ça n'a absolument rien d'exceptionnel.  

 
Cela devrait te faire passer ta durée à environ 200 mois à vue de nez (contre 216 actuellement si j'ai bien compris).  
Si ta banque veut bien renégocier ton taux, elle calculera combien cela te coûterait de te faire racheter le prêt (capital + IRA + frais de garantie), et s'alignera sur le taux correspondant, pas plus. Donc table sur du environ 3,80-3,90%.
 
Edit avec les infos : pour 116k€ de capital restant dû, cela devrait baisser ta durée un eu en dessous de 180 mois. Pour le taux à attendre, c'est comme j'ai dit.

 
Pas moins ?
Je pensais que 3.60% c'était quelque chose d'accessible maintenant  

 
On parle de renégo, pas de nouveau prêt.
 
En gros, d'un côté tu as ta banque, avec un capital restant dû de 116 000€ à 4,5% hors ass.
De l'autre, tu peux te faire racheter ton prêt, mais à ce moment là, faut rajouter les IRA et la garantie (et peut-être même des frais de dossier). Cela nous ferait un capital emprunté de 116 000 + 3480 + 1500=120 980€. Donc la banque qui veut renégocier va regarder pour 120 980€ aux taux actuels (disons 3,30-3,40%) combien cela coûte d'intérêt, et va s'aligner pour avoir le même coût sur 116 000€. Donc un taux plus haut qu'un nouveau prêt.

 
C'est approximativement ce que j'avais calculé.
Est-il possible payer cash les IRA + frais de dossiers&Co et du coup, n'emprunter que 116 000€ dans la nouvelle banque?
 
On peut passer par un courtier pour une renégociation?  

 
Pas de courtier pour la renégo, mais tu peux passer par un courtier pour un rachat de prêt. Ca risque de n'être pas très intéressant rapport aux frais qu'il prendra par contre.
Concernant les IRA & co, tu peux bien entendu préférer les payer toi-même au moment du rachat de crédit (mais du coup pour comparer avec ta banque actuelle, il faut compter avec un remboursement anticipé du même montant, ce qui revient au même pour la comparaison).

Bonjour à tous,
moi aussi j'étudie le rachat de mon prêt immo, 25 ans révisable à 3.25 capé +- 2% (on fait tous des conneries - cela dit cette année avec l'euribor dans le choux je suis à 1.30% !!!)
 
je viens de faire une simu sur bourso, ils proposent 3% sur 15 ans, ça parait canon mais ils ne précisent pas : c'est du fixe ?
 
(d'ailleurs, la case "IRA" ne semble pas fonctionner puisqu'ils ne sont pas pris en compte dans la simu)

Merci pour vos réponses.
 
Y'a plus qu'a attendre vendredi après mon rendez vous à la banque.
 
Je vous tiendrais au courant.

 
 
Idem, moi aussi 3% hors assurance sur 16 ans et 3,26% TEG.
Le taux est bien fixe, je crois même qu'ils ne proposent pas le variable.
 
Et je confirme que la case IRA ne fonctionne pas  

http://www.boursorama.com/patrimoi [...] 6a54f42985
 
Crédits immobiliers : les taux toujours à la baisse

http://www.boursorama.com/patrimoi [...] 0c53c3094c
 
Accession à la propriété : le nouveau prêt à taux zéro présenté aujourd'hui
 
 
 
J'espère qu'il ne sera pas généreux  

 
et les assurances ne sont pas chères...
c'est combien le mini en assurance pour 2 personnes en CDI  ? 50% par tête ?
 
ils s'occupent des démarches avec l'autre banque ou bien il faut se taper la résiliation de l'autre prêt, assurance, etc ?