Reprise du message précédent :

Oui, il est reconnu que les vendeurs en viager ont une plus longue durée de vie. Il faut en tenir compte.  

Non pas du tout.
 
Chez moi une bonne partie du patrimoine est en immo  
 

Dans mon coin, la plupart des viagers me semblent vendus bien trop chers (en gros, quasiment le même prix que les biens vides, alors qu'on a des personnes dedans et qu'il faut leur payer un bouquet). Ca stagne donc énormément.

Il y a juste un bon plan que j'ai vu passer il y a 2-3 ans, avec un tarif qui me semblait tout à fait correct.
J'ai visité et l'appart a un gros potentiel, mais peu mis en valeur (personne précaire, fumeuse, odeur gênante quand on entre dans le bien, fenêtres dégueu, etc.) : ça bloque le "coup de coeur" pour certains mais l'appartement a pourtant un très bon potentiel (zéro vis à vis, traversant, lumineux, séjour plein sud, baies vitrées, espaces bien définis, etc.).

La personne vendait non pas pour partir aux Baléares tous les 4 matins, mais parce qu'elle n'arrivait plus à payer les charges et qu'elle était dans une impasse financière.

Bref, je suis très adverse au risque, donc j'ai fait une proposition 100% bouquet et zéro rente. C'est passé.*
J'ai calculé que même si la personne décède à 95 ans, l'opération restera intéressante pour moi. L'inconvénient majeur, c'est que je me retrouve avec ce capital bloqué en attendant son décès. Aujourd'hui, elle n'a "que" 74 ans.

Il est également possible que mon opération intéressante ait été favorisée par la transphobie : la personne qui est dans l'appartement est transgenre, et il n'est pas impossible que ça ait rebuté des acheteurs, d'après ce que j'ai compris. Ce qui est bien triste.

Et je confirme que le niveau de frais pris par le viagériste est énorme.

Ma principale inquiétude est que cette personne n'a aucun descendant. Et je crains donc un gros blocage au niveau de la succession le jour venu, avec un notaire qui n'arrive pas à trouver les descendants et qui me fait poireauter X temps avec un appart que je ne pourrai pas vider... il faudrait que je pense à creuser ce problème.

*Je devrai juste payer une (mini)rente si jamais elle libère le bien avant son décès, ce qui me convient tout à fait (de l'ordre de 200€ par mois)

 
Je le prends plutôt bien pour ma part actions, pour plusieurs raisons :
1) cela ne représente qu'une partie de mon patrimoine (j'ai aussi des appartements payés comptant, ça reste encore mon rendement principal à ce jour)
2) je rentre progressivement, si ça rechute davantage, je m'engagerai davantage, donc la probabilité d'avoir acheté au plus haut s'éloigne et je me dis qu'à terme, le bordel indiciel est haussier statistiquement, ça me rassure pour pouvoir attendre éventuellement le temps qu'il faut
3) je fais également quelques achats reventes de temps en temps, ça permet aussi d'abaisser le PRU ou dégager un peu de revenus (des plus-values partielles donc, sur la position globale), ces plus-values court terme en attendant sur le reste de la position, pour moi c'est comme des sortes de dividendes en mieux (fiscalité retardée par rapport aux dividendes, imposition seulement sur des gains réels contrairement aux dividendes où on peut être imposé alors que la position est globalement perdante)

 
Je confirme pour les prix beaucoup trop élevés, cela vient à la fois :
i) des frais énormes du viagériste, on parle de 7-10% TTC de la valeur du bien (donc c'est beaucoup en % du bouquet + rente), et on a beaucoup moins de levier qu'avec un agent immobilier classique. Déjà ça bouffe une bonne partie du rendement
ii) du fait que les vendeurs ne sont pour leur très grande majorité pas pressés du tout (sauf pour les viagers libres), je reste chez moi quoi qu'il arrive donc 3 mois plus tôt ou plus tard
iii) des calculs faits par les viagéristes sur des barèmes d'espérance de vie favorables au vendeur (qui vit de toute façon plus longtemps que la moyenne)
iv) des vendeurs souvent rigides (des vieux quoi)
 
Il y a beaucoup de biens qui restent 12 mois à la vente puis sont retirés de la vente (jamais vendus).
Ceux qui ont le plus envie de vendre baissent le prix au bout de 6 mois, donc il faut attendre.
Il faut faire gaffe car il y a aussi des situations personnelles ingérables (j'ai eu un cas par exemple où la vendeuse m'a avoué qu'elle voulait déshériter sa fille unique, cela promettait un bordel sans nom à la succession).
 
J'ai regardé quelques biens en détail puis ai lâché l'affaire.
Sur les petits biens (2 pièces pas chers) il y a pas mal de concurrence (acheteurs je veux dire).  
Vu les frais des viagéristes cela n'a sans doute du sens qu'en direct (je n'ai pas trouvé de viagériste "low cost" ) ou via un fonds.
Ou alors il faut viser des biens plus gros sur lesquels la concurrence est surtout le fait de fonds spécialisés, qui ont une approche structurée, mais il faut avoir une grosse surface financière car en viager l'intérêt est de mutualiser le risque.
Ou alors trouver le cas ultime : le vendeur qui veut se servir du bouquet pour faire des travaux/ rénover le bien dans lequel il vit.

 
En phase rentier.
Pour que la volatilité des marchés n'influent pas ton lifestyle il faut garder une poche de liquidités sans risque.
L'équivalent de 6 à 12 mois minimum de toutes tes dépenses de vie.
Voire + si tu te sens vraiment très affecté psychologiquement quand les marchés baissent.

6 à 12 mois sur du fonds euros pour ne pas taper dans tes actions en cas de baisse des marchés ? Ca me semble pas beaucoup quand tu regardes pas très loin dans le rétro (2000 - 2011)...

En réalité, si tu es à 60% en actions et 40% F€ et que tu as 25 ans de dépenses en patrimoine, tu as 10 ans sécurisé et liquide.

Mix de livrets / super-livrets / fonds monétaires / fonds euros pour la poche de liquidités avec risque minimum.
 
Pour les flippés du cul on peut même imaginer d'avoir 6-12 mois de dépenses de vie sur des comptes à vue et pas de fonds pour cette poche.
 
Edit :
Ce type d'approche vaut aussi pour les gens encore en activité qui ont une activité pro assez fluctuante (professions libérales, indépendants, commerçants, ...).

En effet, ça me semble plus sûr que 6-12 mois de rester sur 40% FEUR / 60% actions en phase de consommation.
Ou 30% immo locatif / 50% actions / 20% FEUR ?

L'immo c'est du SOLIDE

 
Pour ma part, les 2/3 de mon patrimoine est constitué d’immobilier locatif qui m’assure un revenu locatif totalement indépendant des marchés.
La part placements financiers fluctue en fonction de l’évolutionnisme des cours, mais je n’ai pas besoin de ces revenus pour subvenir à mes besoins. Cela ne me stresse donc pas.
En sus, je n’ai que 15 ans à tenir, au delà je toucherai ma retraite, et d’ici là je peux toujours puiser dans le capital, même si ce n’est pas l’objectif premier.

 
Dans l'ensemble je suis d'accord.
 
Mais parler d'un 60-40 sans préciser le type d'actions et d'obligations c'est oublier pas mal de détails. Pour moi un 60-40% a priori n'a pas 40% de money market ou d'obligation très court terme. Mais 40% d'obligation long terme pour jouer à max la décorélation entre les actions et obligations.
 
Si par exemples les actions font -50% mais que les obligations font +20%, le portefeuille baissera de seulement 22% et va vendre des obligations pour racheter des actions. Et quand ca repart, c'est l'operation inverse. Les actions font 2X et les obligations -25%.
 
Mais y'a aussi des années comme 2022 aux USA. -20% en gros sur actions ET obligations (sauf court terme).
 
A prendre en compte dans ce genre de calcul. Le 60-40 peut donc avoir quelque chose d'intermédiaire. Par exemple, l'ensemble du marché obligataire donc peu de court terme, moyen et long terme. Des obligations d'état et d'entreprise.
 
Et pour les actions, viser des actions monde et avoir un petit biais pour des actions dans des secteurs défensifs avec de gros dividendes peut aussi limiter la volatilité. Comme ca la baisse est peut être que de 40% et pas 50%...

 
30% immo, 30% actions, 30% obligations, 10% alternatif (or, crypto, managed futures), le tout niveau monde si possible c'est pas mal je pense.

Intéressant de noter tout de même que la réalité s'éloigne quelque peu de la théorie. Le 60 actions /40 oblig et monétaire des aspirants QLRR diffère du quasi tout immo locatif pour les vrais FIRE

Cela semble logique en ce qui concerne la stabilité financière rassurante, mais entraîne aussi tout son lot de complications habituelles liées à cet actif.

perso pour avoir expérimenté pendant pas mal de temps l'immo, pas certain de souhaiter cette activité pour rente "lazy"

Je dirai que c'est plus culturel.  
 
Presque personne n'investi en actions en France, et le retour long terme des actions Française est horrible depuis 2000 pour ceux qui voudraient tenter le coup. L'immo à toujours été à la mode.
 
C'est l'inverse de pays ou la retraite par capitalisation est assez développée et ou les actions rapportent plus.
 
Perso je suis pour avoir des 2.
 
 
 
 

 
Tu ne pourras pas trouver de répartition unique de ton capital qui peut marcher tout au long de ta période rentier.
 
Pour optimiser un minimum il faut avoir une répartition différente pour chaque gros horizon de placement.
 
Typiquement :
- court terme : risque bas (donc perfs basses)
- moyen terme : risque moyen (donc perf correctes)
- long terme : risque élevé (donc perf élevées)
 
Pour donner un exemple concret : le pognon dont tu vas avoir besoin dans les prochains mois pour bouffer n'a rien à foutre ni sur le marché actions, ni sur le marché obligataire, ni sur le marché immo, etc...

Quand vous parlez 60/40 ou 30/30/30/10 vous comptez hors RP ou avec RP inclus dans l'immobilier ?
Merci  

Je parle hors RP.

Je parle en financier, donc hors immo (dans mon cas : RP et SCPI).

 
Tu rentres avec quoi puisque tu as fini la phase d'accumulation ?

@Crashray, je viens de vérifier la répartition hors RP à jour :
- Immo locatif (valeur nette) : 29%
- Non risqué (FEUR, Livrets)  : 25%
- Marché action (PEA, AV...)  : 46%,  
    dont ETF World 40%
    et bac à sable (LQQ, vifs) 6%
De mémoire, je devais être pas loin de 1/3, 1/3, 1/3 il y a qq années, la croissance de la poche actions a clairement modifié la répartition.

Actuellement hors immo je suis à :
60 actions
20 fonds euros
20 livrets  
J'ai plus d'immob mais comme je vais en hériter pas mal j'ai tendance à faire l'impasse dessus et privilégier la bourse.

Ici

65% actions
35% livrets épargne, un peu de CHF (qui ne rapporte rien), que j'échange contre EUR lors des phases de hausse, sinon quelques short PUT EURCHF. Pas de fonds EUR.

A terme je pense plus évoluer vers du 55% actions et 45% cash et assimilés, avec certainement une petite part USD en TBILLS afin de diversifier, qui seront complétés par des short PUT EURUSD coincidant avec les échéances.

t as fire ?

J'ai arrêté de bosser il y a deux mois mais j'ai du chômage jusqu'à fin 2027 donc c'est plus un essai de FIRE qu'un vrai FIRE. ça permet de se rendre compte de la situation. Pour l'instant, il fait beau et j'ai pleins de trucs à faire. Mais je vais voir pendant l'hiver si les journées sont pas trop longues et si c'est un mode de vie qui me convient.

T'es au chômage bro, t'es pas FIRE.

Bah c'est ce qu'il dit

C'est pas faux.  
 
Au temps pour moi.

 
Ah mais en fait t'es super vieux, t'as plus de 57 ans pour avoir une telle durée de chomage, donc c'est un FIRE presque aux portes de la mort  

Les droits non épuisés se cumulent quand on ne les épuisent pas entre des périodes d'emploi finies

 
 
57 ans c'est quand même 7 à 10 ans avant l'âge normal de la retraite non? Remarque peut etre pas pour les gens de 57 ans aujourd'hui....

 
T'as toujours les seuils, 18/22/27 mois donc non tu peux pas non plus stocker plus que ça. Là il est clairement sur les 27 mois donc plus de 57 ans.

 
Dans la manière dont c'etait présenté, je pensais plus à qq'un en milieu de quarantaine que quelqu'un à la soixantaine proche ou révolue.

Il avait présenté son cas sur le topik idoine (chômeurs), non il n'est pas vieux et FT lui a détaillé deux périodes qui le mènent à cette durée

 
https://www.francetravail.fr/candid [...] duree.html
 
Voir paragraphe durée maximum, impossible de dépasser 24 mois avec le vent dans le dos en ayant moins de 55 ans

Ben alors l'agent FT s'est trompé. Crashray a 40ans

Grasses indemnités qui justifient un report du début du versement des indemnités + plein de congés payés en retard, ça peut reporter loin le début du chômage et donc décaler aussi la fin.
 

Un fire à 200 000€.
Encore très jeune et ne dépense vraiment rien. Il dit dans le vidéo qu'il dépense 6000€ par an, j'avais déjà entendu une itw où il détaillait ça.
https://youtu.be/qB0wQ3xO9-0?si=tELLw6Kxn-llNgiq

Et pas d'expat à Valencia
A suivre

curieux d'avoir le détail des 500€ mensuels de dépenses

Ici le petit excel https://youtu.be/7cLSU1W1h1k?t=685
Pas reproduisible