Reprise du message précédent :

Si la clientèle est absente... c'est qu'il n'y a pas de marché du tout

Si la demande baisse , le prix doit baisser aussi. Le prix d'un bien étant relatif a la demande, il ne faut pas croire que le prix de ton bien se maintient parce que tu as décidé de continuer à vendre à ce prix.

En fait souvent c'est pas vraiment une question de dynamisme mais de prix....
Au bon prix presque tous les marchés sont dynamiques.
Mes beaux parents avaient une maison de vacances construite sur un terrain familial en Corse, dans une zone peu touristique à 45 min de la grande ville la plus proche et pas en bord de mer.
Ils voulaient vendre ils ont fait estimer par des agents et  leur ont donné le mandat, la baraque ne s'est pas vendue pendant 3 ou 4 ans (elle était pas tout le temps en vente il étaient pas vraiment pressés), avec surtout très très peu de visites.
A la fin de l'été 2016 il me dise, ça se vend pas, il y a pas de demande, personne veut acheter ici. Je leur ai dit c'est juste une question de prix, du coup je leur ai fait une annonce sur leboncoin, en baissant de 25k à nouveau peu de visites (2 je crois en 2 mois), du coup pas de soucis 3 mois plus tard je refais la même annonce 25k de moins, ils ont eu 10 visites et 2 offres dans la semaine....
C'est en général juste une question de prix  

 
Au bon prix tous les marchés ne sont pas dynamiques

Les marchés non dynamiques , c'est les marchés ou ya ni achat ni vente ?

Ca dépend ce que tu appelles "au bon prix". Si c'est le prix que tu en veux, c'est pas forcément le bon prix

 
Oui après ça semble évident que si tu brade le prix d'un bien, il se vendra plus facilement    
Pour savoir si tu es dans le prix, il faut "simplement" regarder ce qui se vend dans le même coin pour un bien équivalent, c'est le boulot de l'agence ça (et également des vendeurs, si ton bien ne se vend pas en 4 ans).
 
Un bon prix c'est pas seulement un prix ou ton bien se vend.

 
Du coup c'est quoi le bon prix? Si ce que tu estimes similaire se vend à un prix et que tu te mets au même prix sans vendre?

Nan mais ca dépend du bien.
Dans ma bousie les biens cher (pleine cambrousse, biens >700K) ca se vend lentement (sauf ceux face loire). Et non le prix n'est pas baissé, parce que les acquéreurs existent. C'est juste une décorrélation entre le revenu moyens du coin et la valeur du bien. Faut attendre que ls gens de la bonne CSP s'intéressent à la chose (et ca arrive à terme, y'en a juste moins).
 
Et ca empeche pas aussi certain de se toucher sur le prix et que sa se vendent pas par leur faute.
 

C'est pas brader mais se rapprocher du prix où ça se vend. Si je te vends ma twingo au prix d'achat -5%, la mettre à la cote Argus c'est pas brader.

 
Vu ton métier tu dois en voir pas mal qu'appelles tu "à terme"? Et à partir de combien de temps selon toi il faut baisser?  

Si faut attendre 10 ans pour vendre un truc en refusant de baisser ton prix de 10%, c'es totalement con pour le vendeur vu ce que tu peux espérer de ce capital.

 
C'est ça qui est dure à déterminer, t'es probablement au bon prix dans le sens "prix du marché" (puisque cohérent avec des biens similaires qui se sont vendus) mais la dynamique du marché fait que ça ne se vend pas.
Si tu met ta voiture en vente à 10 euros, elle va se vendre rapidement. Ce sera un bon prix pour l'acheteur mais pour toi...

https://fr.wikipedia.org/wiki/Surplus_du_producteur
https://fr.wikipedia.org/wiki/Surplus_du_consommateur
 
Bien, on commence un vendredi pédagogique

 
Ce sont des notions pas tellement applicable à l'immobilier hein

Rassurez moi vous bossez tous cette semaine pour faire avancer le topic aussi vite?
 
J’arrive même pas à lurker sur les temps de digestion

C'est quoi le rapport? Dynamique ou pas si le prix est de 3M€ il se vendra. S'il ne se vend pas c'est que le prix n'est pas de 3M€
Maintenant si tu fixes un prix de marcher Dynamique sur une marcher atonne alors oui tu vas avoir des problèmes pour vendre mais c'est pas le sujet puisque la valeur du bien n'est pas celui estimé.

 
Je bosse juste aujourd'hui (ma soeur est chez moi et voulait gérer les enfants seule   ), mais en effet j'ai eu du mal à rattraper ce matin...

 
Y'a des biens, pour moi un délai de vente de 2/3 ans sans touche sérieuse peut être normal (grosses propriétés >1M euros/très atypiques).
D'autres ou si c'est pas parti en 3 mois c'est que c'est trop cher.
 

 
10 ans c'est que c'est pathologique (on a une cliente comme ca, je crois qu'elle rentre dans sa 7ème année de vente, elle prétend que tous les agents immo/notaires qui veulent vendre sont incompétents, mais tout le monde lui dit qu'elle affiche 300K trop cher ).
Mais on sait qu'on a des biens (sur les zones 500/700K à 1et+M), où la clientèle doit s'attendre : les gens du coins n'ont pas les moyens d'acheter, pour autant le bien vaut le prix affiché/proche en négociant de manière raisonnable. J'ai pas PLEIN de clients qui peuvent acheter un chateau ou une demeure de Maître face loire. C'est hors budget. Faut attendre le CSP+ en retraite, l'industriel qui cherche un bien particulier, le mec qui a les reins (et pas juste l'envie...) pour transformer en chambre d'hôte/mariage....
 
On est pas dans des marchés usuels de côtes prestigieuses qui attire une clientèle fortunée ou même une simple région parisienne ou un placard s'arrache à +300K, faut prendre le territoire dans sa réalité sociologique.
 
Et non, le bien qui se VENDRA 1M/euros tu le "brades" pas au prix du pavillon @130K parceque la cliente locale ne peut mettre que ca.

 
Et tu as bien entendus des sources pour dire ça?
 
J'ai jamais vue de bien ne pas se vendre rapidement quand il était au prix du marcher (d'où le concept de prix du marcher   ) Les biens qui ne se vendent pas c'est qu'ils ne sont pas au prix. Ce qui ne veut pas dire qu'ils ne seront pas au prix (même sans changer) dans 10ans mais ça a un peu rien a voir.

Globalement si.

Oui.
 
Que ce soit plus long, oui, que ce soit infiniment plus long, non.
Bon c'est aussi lié à l'EURUSD Et à l'EURGBP

L'être humain est irrationnel. Il peut décider qu'une toile blanche peint en blanc peut valoir plusieurs centaines de millions. Cela ne signifie pas pour autant qu'effectivement la toile à autant de valeur que plusieurs a320. Seulement qu'une poignée d'individus a décidé que si. Et ce, par le biais d'une logique illogique.
Je crois que c'est Engel qui avait ouvert ce champ d'étude de la mécanique des prix. Expliquant que la surquote d'un bien résultait avant tout d'une logique spéculative aléatoire. (Aléatoire donc hasardeuse, donc illogique - j'aimais assez comment c'était formulé.)

Bref, tout ça pour dire que les biens illiquides chers ça met du temps à se vendre car il faut trouver des gens "qui y croient." Après affirmer que ça vaut la valeur de son bien... Moi qui travaille dans la formation des prix, tous les calculs changent quand cette caractéristique apparaît.

Si le marché est liquide, on est sur un prix de raison même si ça n'empêche pas là catastrophe. Mais la diversification permet de se protéger, relativement.

 
Moi oui, je bosse cette semaine. J'ai pas les congés/RTT français pour rien foutre pendant 10 semaines par an

Tu récupères pas tes heures supp ?

 
Nope.

Et t'as que 5 semaines de congés payés, avec des vraies journées de 40h et tout ??

 
6 semaines.
Semaines de 40h.

Et en Allemagne    
 
 
Bah long, par rapport à un bien au prix qui part en gros, oui c'est plus long si le temps moyen "normal" de captation d'un client est plus long.
Ya ptêt même un effet tunnel des clients tiens, faudrait modéliser la membrane.

La maison familiale fait partie des biens comme ça qui ne se vendront pas facilement car beaucoup trop chère (car beaucoup trop grande et hors du commun).

J'appréhende un peu le jour où elle devra se vendre. Peut être que je rachèterai les parts de la fratrie pour éviter de la brader justement.

 
On en arrive bien à la mamie de l’île de Ré...

A quel prix ?  

C'est le point délicat

 
Ba le rapport c'est que si t'es dans une bonne dynamique, il y a beaucoup de transaction qui se font, si t'es dans une mauvaise dynamique, tu as peu de transaction car peu d'offre ou peu de demande... 'fin c'est tout de même une notion importante quand tu veux vendre un bien non?
 
Dans l'exemple d'R06, le bien a été estimé et il ne s'est pas vendu. Si il est estimé au prix du marché, pourquoi il ne se vend pas?

Tu rachètes leurs parts, tu gardes un peu, tu revends avec PV : shitstorm incoming.

Non l'idée serait de garder le bien

Oui. Si elle n'est pas contente elle liquide son patrimoine.

 
Nan mais d'accord, rien n'a intrinsèquement de valeur en euro, c'est que de la création sociale.  
 
Mais pour le glandu standard comme moi, je peux savoir (à la louche) si le bien X mis en vente à x€ va partir ou pas. Parce que je connais à la grosse le marche de mon coin paumé.
Et je sais aussi ceux qui doivent "filer vite" (aka ce qui rentre dans le budget courant du client courant) et ceux qui peuvent prendre du temps à vendre, simplement parce que j'ai pas "en stock" la cliente capable d'aligner. Mais elle existe et elle viendra.
 
J'en ai deux là actuellement en tête.
Un bien TOPISSIME vendu y'a peu, un peu sous les 500K, littéralement les pieds dans la loire (vendu avec une petite cale à bateaux privative, et une tour qui surplombe la boire). Mais y'a un peu de travaux pour le mettre en valeur. Typiquement le bien qui vaut son "en gros 500K mais faudra aligner pour rénover". Ben chez moi personne à ca comme ca, faut tomber sur le mec qui peut et qui aime. Ca existe, mais faut l'attendre. Il est venu, ca a mis 2 ans.
 
L'autre, un bien merveilleux, un truc qui donnerait top dans un film de capes et d'épées, au-dessus du million (c'set un bien professionnel actuellement). Faut trouver le repreneur...ou le gars qui peut transformer un bien qui a une composante pro en habitation-->truc atypique, tu peux avoir une négo sur 100K/200K éventuellement ( ce qui est énorme). On a eu 2 fois, 2 fois les banques ont pas suivi par peur du risque pro encouru...

Même sans revendre c'est merdique...
Ma mère a eu le cas lors du déces de mes grands parents la maison familiale était super bien placée mais en état pourri, ma tante voulait la garder ma mère non, elles ont eu énormément de mal à se mettre d'accord sur le prix et je pense qu'elles sont encore toutes les 2 convaincues que l'autre à voulu lui faire à l'envers...