Reprise du message précédent :
Autre bonne solution : fusionné 2 apparts ensembles et louer/vendre les 4 autres.

Pour ce genre de projet, aucun courtier gratuit ne t'aidera efficacement: ça n'est pas un dossier standard.
 

Rien de ouf dans les chiffres. Dans certaines villes un bon immeuble de rendement dépasse les 10% bruts. Se taper la gestion d'un immeuble, avec les frais que ça engendre, pour 7.5% brut (donc potentiellement 4-5% net d'impôts), c'est bien mais c'est pas fou. On peut arriver aux mêmes rendements sur un appartement. Ça dépend beaucoup de la ville.  

450hc par appart de T3(meublé/pas meublé), je pense qu'on est dans une petite ville. 400k pour 350m2 aussi.

Petite question : si tu avais le choixl, tu préférerais louer 30m2 à 2000€ le m2 à 450€ ou 60m2 à 1000€ le m2 à 450€ ?
Sachant que vu la localisation du bien à 30m2, tu aurais plus de chance de le louer en général.

Drapal, je me pose la question d'investir pour du locatif.

Situation :
pacsé
Moi, infirmier en réa : environ 2200€ net par mois lissé sur l'année
Ma compagne, prof des écoles : environ 1950€ net par mois
Logement principal : notre appartement acheté y'a 5 ans et demi (prêt sur 20ans). Remboursement de 1128€/mois.
On pense y rester encore au moins 3 ans, peut être plus, tout dépendra comment on va vite les choses avec notre fils qui va naître en juillet, est ce que le besoin d'une maison va se faire ressentir avec l'obligation de quitter le centre ville et ses avantages ?

On loue une chambre de notre appartement en Airbnb (cette chambre a une entrée indépendante, a une kitchenette, une sdb, c'est un véritable studio mais complètement rattaché à notre appartement). Cela nous rapporte environ 8000€/an.

Je me dis qu'on pourrait investir dans un appartement pour faire du locatif meublé. (Fiscalement plus intéressant).

Soit un studio en centre ville, soit un T2 dans un quartier autour du centre (centre rejoignable à pied idéalement quand même en 15min max). L'avantage du T2 c'est moins de turn over potentiellement.
Ça fait quelques semaines que je regarde lbc pour voir un peu le marché à l'achat et en location dans ces surfaces. Y'a l'air d'avoir plutôt de bonnes affaires dans l'ensemble (en gros le loyer couvre quasiment tout le temps la mensualité et même un petit surplus, mais ça ne couvre jamais mensualité + charge + foncier + impôts). Mais comme nous mettons environ 1000-1500€ de côté chaque mois, on est large quand même sur le fait de pouvoir compenser la différence entre entrée et sorties.

Des remarques en particulier dans un premier temps ?
J'ai lu les 3 articles du FP, j'aurai bien voulu un simulateur excel en rentrant le prêt, le prix du logement, loyer, imposition etc. Ça existe ?

Attention sur le moyen terme car la source de revenus que tu as aujourd’hui en louant une partie de ton appartement, tu ne l’auras peut-être plus en bougeant dans une maison.
Auras-tu la capacité d’emprunt sur une résidence principale à ce moment ?
Fais bien une simulation globale même si c’est du locatif car les banques n’intègrent pas 100% des loyers.

Avec vos 2 salaires (4150€) et 35%, ca fait 1450€/mois d’endettement.
Le RBNB ne compte pas (c’est du saisonnier, pas de bail et vu le contexte actuel ...)
Tu déduis les 1130 de ton crédit actuel, à part trouver un appart à moins de 80k€, ça passera pas !

Et +1 pour le risque de pas pouvoir acheter ta maison plus tard.
Surtout si c’est un projet court terme (moins de 5ans)

Achète ta baraque et tu verras pour faire du locatif ensuite.

Je ne sais pas dans quelle zone géographique tu es, mais effectivement il faudrait viser des villes où l'immobilier n'est pas cher (2000 à 2500€ /m²) pour que cela rentre dans ton risque acceptable en fonction de tes finances.
 
Par contre, ton crédit immo sur ton appartement, souscrit il y a 5 ans, il est à quel taux?
Tu pourrais potentiellement faire de substantielles économies en en remboursant une partie:

• soit avec un "vrai" remboursement anticipé partiel
• soit avec une mensualité doublée de temps en temps (si c'est permis par ton contrat)
• soit en modulant la durée à la baisse (si c'est permis par ton contrat)

Cela pourrait être réalisé en utilisant les revenus que te fournissent la location AirBnB.
 
En crédit immo pour une RP étant par nature improductif (il ne permet pas de générer des revenus), cela pourrait être une bonne idée.
De même, tu pourrais étudier la délégation d'assurance. Même si tu avais eu un bon taux d'assurance, si ton assurance de prêt actuelle est calculée sur le montant total du prêt (et pas sur le montant restant), forcément si tu en changes maintenant elle serait calculée sur un montant plus faible (le montant restant maintenant à rembourser).

C'est en banlieue proche de Toulouse, je pense. Réponse demain.
 
Je ne sais pas ce que je préfèrerais. Dans une optique financière, probablement le 30m², car il est mieux placé (zone plus chère au m = plus tendue).
Mais dans une optique patrimoniale, peut-être le 60m², si son emplacement me plait, pour l'occuper comme résidence secondaire à long terme, par exemple.

N'est-ce pas une erreur dans la conception même des assurances de prêt ?
Ce mode de calcul conduit à pouvoir mécaniquement faire baisser la facture au bout de x années, et donc favorise les changements fréquents d'assurance..

Tu omets le loyer espéré du futur locatif. Son opération est donc tout à fait jouable, à voir selon les montants.

Pour le changement de maison potentiel dans 3 ans, avec la vente de l'appart (si même prix qu'on l'a acheté - je pense 10k de plus car on a fait des travaux et l'immo a un peu monté sur les biens de qualité) on aura 120k environ d'apport et donc on pourra viser un bien à 250k sans refaire un énorme crédit. Ça ne devrait pas imputer la future capacité d'épargne d'autant que d'ici là ma compagne et moi aurons gagné un échelon sup chacun (environ 200€/mois au total) et les grilles d'infirmiers vont être revus pour l'été (probablement minimum +50€/mois)

Le Airbnb fonctionne autant qu'avant la pandémie étonnamment. Le tourisme continue le weekend et les gens viennent la semaine pour bosser. On est les moins cher du centre, ça aide aussi.
Effectivement je vise un bien entre 60 et 80k qui donnerait un loyer en 350 et 450€/mois.

Le taux est à 1.85%, j'ai des rdv à la banque la semaine pro pour voir un rachat et renégociation avec ma banque. Ça devrait soit baisser ma mensualité soit en gagner quelques unes. (Il nous reste 14 ans et demi).

Opération tout à fait jouable donc

Oui mais je suis pas sur que les banques prennent 70% du montant AirBNB de l'an passé

Donc ça aide pour votre épargne / dépenses quotidiennes mais pas sur l'emprunt.

Ça fait 4ans qu'on a ces revenus Airbnb. 70% peut être pas mais certainement un peu quand même.

Je viendrai redire ce qu'on dit les banques

Ce qui est sur c est que le rendement sur cet airbnb a l'air phenomenal  

Comme tous les Airbnb en studio des moyennes villes je pense. L'avantage c'est que comme c'est notre appart principal, on est sur place, c'est beaucoup moins de travail de logistic niveau draps, ménage, accueil.

 
C'est dans quelle ville ?
Clairement vous ne pouvez dégager de tels profits qu'en étant dans cette config optimale d'être sur place tout en étant dans une habitation indépendante.

Sauf qu'il a pas spécialement besoin de rajouter les revenus du Airbnb pour son projet. C'est presque du bonus.

Besançon.

Bonjour,
 
Juste pour savoir si certains d’entre vous on pratiqués/pratiquent/connaissent l'investissement sur du bâtiment logistique ?  
 
J’entend par là la rentabilité, le taux d'emmerdement, facilité a louer, gestion des impayés (RJ) ce genre de chose  
 
 

Autre question :
 
Vu la situation économique catastrophique, Bruxelles "demandera" probablement une fois sortie du merdier des mesures de réductions budgétaires assorties probablement de prélèvement supplémentaires, ça me parait assez logique  , et a minima pour chacun comprenne que le fric n'est pas infini.
 
J'imagine assez bien que les bailleurs privés passe une fois de plus à la casserole (ils ne seront pas seuls) ?  
 
Dans cette perspective (taxation supérieur des revenus locatifs a l'IR), investir au travers d'une holding, possédant une sci apporte t'il un quelconque intérêt  ?  
 
Aujourd'hui qqn sait il dire a partir de quel niveau de loyer ce montage est intéressant ? (En comptant en plus 2k/an de frais de gestion des sociétés)
 
 

une fois de plus par rapport à ?

Hello messieurs,

Est-ce qu'il est communément admis qu'un logement vendu loué avec un bail tout juste renouvelé (donc, reparti pour 3 ans), fait l'objet d'une décote significative?

Je lis sur les internet entre 15 et 25% de décote pour une telle situation. Vous confirmez?

Salverius

 
Ben aujourd'hui    
 

Oui, étrangement un logement vendu loué fait la plupart du temps l'objet d'une décote.
15% semblent raisonnables, 25% un peu élevé.

Tu es en train de demander quel montage permettrait d'échapper à une future taxation dont nous ne connaissons rien? Difficile de savoir comment elle serait appliquée.
Il peut y avoir plein de rumeurs plus ou moins sérieuses, la réalité est qu'aujourd'hui personne ne sait comment cela serait ponctionné. En tout cas, il est probable que personne ne propose de piste avant les élections présidentielles de 2022. Les taxes, ça s'augmente une fois qu'on est élu, pas avant.
 
 

 
Bail nu ou meublé ?
Ca dépend de plein de choses. Un studio rénové ou un immeuble de rapport, loué au prix du marché ++ à des locataires de qualité, je n'y verrai pas forcément une décote, voire l'inverse car c'est un gain de temps énorme pour un investisseur. Une maison en sale état avec des locataires qui ne paient pas leur loyer depuis 1 an, avec procédures en cours, effectivement ça peut décoter pas mal.  
 
Le niveau de la décote dépend de la tension du marché, du type de bien et de son prix. 15% sur un bien à 1 million c'est quand même 150K ça fait un paquet de loyers, autant filer des $$ au locataire pour qu'il se barre et vendre au prix, si on est dans ces proportions. Parfois 2% ce sera déjà bien, d'autres fois à la vue des problèmes potentiels à gérer, ce sera plutôt 15%.

 
Bail nu en l'occurence.
Effectivement, en tant qu'investisseur, je trouve ca intéressant d'avoir un locataire solvable qui est en place depuis 10 ans. Par contre, le vendeur restreint son nombre d'acheteur car ca ne peux intéresser qu'un investisseur justement...
 
Salverius

Combien vous coûte votre expert comptables  lmnp + CGA pour un bien immobilier ?

 
280E TTC pour un seul bien. Je n'ai pas de CGA

 
Ce n'est pas si étrange, puisque le propriétaire ne peut pas utiliser le bien pour son propre usage avant la fin du bail.

Comptabilité jedeclaremonmeuble.com: 249€
CGA: 120€
 
Donc après déduction fiscale: (249+120)/3 = 123€

Je pars de 0, activité non créé.  Et tableau d'amortissement du bien pas encore fait

L'offre a 249€ reste possible pour moi ?

Oui.
 
Pour ma part j'avais, la première année, pris l'offre "intégrale" (plus chère, avec un "accompagnement" ): il a quand même fallu que que je rentre les mêmes données, et que je vérifie la liasse fiscale moi-même (les droits d'enregistrement étaient oubliés, si je ne l'avais pas vu j'aurais loupé une important part de défisc).
 
Depuis je suis passé en offre "essentielle": je rentre les mêmes données, dans une interfaçe légèrement différente. De plus, j'ai pu constater, dans l'offre essentielle, que je pouvais choisir moi-même la ventilation de l'amortissement, alors que je n'ai jamais eu ce choix en offre intégrale.
 
Je trouve que "essentielle" est un meilleur choix. Dans les 2 cas, le cabinet répond aux questions éventuelles.

Ok merci, par contre leur numero de téléphone ne repond jamais.
Peux tu m'indiquer la part de terrain qu'ils prennent dans l'amortissement du bien ?

15%
Pour de l'Ile de France en petite couronne. (en fonction de l'emplacement, peut-être que cela change)

Edit: Jamais testé de les contacter par téléphone, tout par mail.

 
 
Offre essentielle et offre intégrale.
 
Pour info tu peux avoir moins cher, j'ai négocié une remise JeDéclareMonMeublé pour mes lecteurs

Bon, et bien autant, si tu souhaites t'inscrire sur ce site, passer par l'affiliation de Nico.
Je suppose que cela te donnerai une réduction de l'ordre de 25€ la première année.
 
L'inscription au CGA est aussi en soldes: cette année je ne paye que 109€ (mais je ne sais pas si c'est pour tout le monde, ou seulement pour ceux déjà inscrits)

Pétard vos tarifs !
Je paie mon expert comptable physique :
800€ le 1er bien, +200€ les suivants. 240€ de cga. Pour 3 lmnp Ça fait mal !

Mais finalement avec le crédit d'impôt ça représente pas grand chose à l'année.

 
 
Il a intérêt à te donner du bon conseil pour justifier sa valeur ajoutée

Dans nos tarifs, nous saisissons nous-mêmes chaque recette/dépense.  
Ca change pas mal le tarif par rapport à un comptable à qui on donne une fois par an une pile de papiers en lui disant de se débrouiller pour dans 1 semaine.
 
Par contre, je ne trouve pas d'explication sur la différence de tarif du CGA (vu que dans tous les cas ils reçoivent la liasse fiscale formatée correctement par le comptable)