Reprise du message précédent :

J'entends les chiffres de Shriv... mais je viens d'analyser
les prix de Lyon plus en détail ( et je connais bien les beaux quartiers et les mauvais de cette ville y étant né ) et je pense pouvoir dire qu'un cashflow à 0 et louer 200 à 300 euros de plus que la fourchette haute relève d'un bon gros coup de bol.
genre achat d'une ruine totalement renovée par exemple?

Soyons sérieux meme à Ainay ou Bellecour les loyers d'un 45m2 oscillent entre 700 et 1200. Et ceux à partir de 1200 ce sont des appartements ultra luxe avec du mobilier haut de gamme et des peintures
du Louvre

Manque-t-il des données de la part de Mister Shriv? rénovation de l'appart qui a couté une blinde?
Parce que le cout total de son opé c'est 230 000 ( mensualités annuelles de 11,2 x 20 ans + apport de 6K )
Trouve moi maintenant stp un appartement de 45m2 à acheter ,à 230 000, à Lyon donnant un loyer de 1200 euros?
Parce que ben... non ça n'existe pas.  J'ai beau cherché.
Ou c'était il y a 15 ans son opé?

vu la demande qu'il a eu, tu racontes n'importe quoi.
Il loue au prix du marché, sinon il n'aurait pas autant de demande  
 
et personne n'a dit qu'il n'avait pas profité d'un bon moment pour acheter hein...

et puisque visiblement tu n'as pas bien lu : c'est un meublé son appart, d'où le loyer qui te parait probablement plus élevé

Oui mais ça n'a rien à voir selon moi...
On peut louer 300 euros de plus , meme 1000 de plus que la normale si on veut.

Mais à ce moment là, l'appartement à l'achat ne coute pas 230 000. Mais 100K, 150K de plus.Les vendeurs
ne sont pas idiots et se renseignent aussi sur le potential locatif... à moins d'un coup de bol.
Un vieux proprio de 80 ans sans héritier, une ruine...
Shriv le dit lui même ses 2 apparts sont "hautement qualitatifs".
Hautement qualitatifs à 230K? à Lyon? on est serieux?

Apres si l'appart a été acheté y a 15 ans ça change la donne , je suis d'accord  

Mais on parle d'investissements locatifs en 2019 là

ce qui définis le marché, c'est l'offre et la demande, pas ta perception des prix  
 
ben oui il parle d'un invest qu'il a fait et qui lui donne un CF positif aujourd'hui
et non tous les vendeurs sont pas renseignés/intéressés par le potentiel locatif d'un bien contrairement à ce que tu penses

Ah oui 2 studios de 20/22m carrés se louent plus cher qu'un seul de 45m  

Les 6k ça inclut les meubles et travaux ou que le notaire ? Tu as pu avoir un financement à quel niveau ?

Je ne sais pas pourquoi tu me parles de 230. Dans le 230 tu inclus les intérêts. Le projet achat plus rénovation plus meubles c'est moins de 200. Et oui il y a eu beaucoup de travaux ce qui est d'ailleurs le but sur le plan fiscal.
Et c'est tout sauf un coup de bol puisque j'ai un autre projet similaire les chiffres étant un poil moins bons car les prix ont augmenté en 18 mois et le bien est un peu mieux placé.

6K c'est un peu moins que les frais de notaire.
Financement bon mais pas exceptionnel je tourne entre 1.4 et 1.6 sur mes projets.

 
Je prend en compte les 10 parts achetées il y a 6 mois j'obtiens un TRI 3,04% sur 25 ans avec cash-flow positif:
 

 
En supposant que je revende au bout de 25 ans (ce qui n'est pas le but), donc le TRI devrait continuer de monter au-delà des 25 ans.
 

 
TRI: 3,62%
 

 
Je trouve pas ça fameux étant donné l'apport et le risque ...

Je ne parlais pas de montant mais ce que tu avais financé avec le 6k et quoi avec le prêt ? Car tu as dû avoir pas mal en plus du prix de l'appart et du notaire, entre les travaux et division des 2 lots.

C'est pas, pas fameux, c'est juste tout pourri de chez ultra merdique  

J'ai présenté un projet global au banquier et on est tombé sur un apport de 6k. Donc le prêt a financé tout le projet comprenant achat travaux et une petite partie des fdn.

 
bon dis nous le quartier parce que là c'est vraimennntttt louche...

Qu'est ce qui est louche?

Le topic va tomber dans le cliché de l'investissement locatif, entre ceux qui ne croient jamais aux chiffres car ils n'ont pas su investir et ceux qui sont en cashflow positif (je ne parle pas de Shriv) mais en oubliant la moitié des couts juste pour gonfler leurs égo

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L'investissement locatif, moi, je le vois comme de l'épargne forcée ! J'habite en région Île de France donc pour moi, ça me paraît hors de portée vu le prix de l'immobilier actuellement (autour de moi, plus personne n'achète même sa rp alors que certains ont un budget proche de 1million, les gens voient la bulle). Bref, dans ma. Bretagne d'origine (petite préfecture de 50k habitants), les biens vendus avec des locataires sont en cash-flow négatif (probablement d'ancien pinel) tellement négatifs que le loyer couvre à peine la moitié du crédit (et les annonces parlent de bon investissement).
Par contre, il y a 4 ans un de mes collègues a mis 110k dans 20 m2 à Paris et en louant en meublé à l'année, il s'y retrouve.
Il suffit de trouver la bonne occasion ou d'attendre que les prix chutent car ils ne sont plus en adéquation avec la valeur locative et les charges

Avec la gestion et l'entretien? Ou alors il gère seul mais dans ce cas c'est presque un travail...

Edit bon après ça a du prendre 20% donc au final ça sera bon...

C'est déjà le cas

La pire erreur c'est de considérer un investissement immobilier comme un placement financier comme un autre...

Aux chiffres, on peut leur faire dire n'importe quoi. Le nombre de propriétaires de Robien qui sont en train de pleurer leur mère en ce moment est le plus bel exemple...... Alors qu'ils pensaient avoir fait le placement du siècle.......

Explique le mauvais coup des Robien stp, je ne connais pas trop les systèmes de défiscalisation

 
Il délègue la gestion et à un homme d'affaires qui loue depuis longtemps car voulait un point de chute à Paris.  

Certains proprios ont acheté sur plan des appartements juste pour défiscaliser. Avec engagement de location sur 10, 12 ou 15 ans.

Tout bénéfice sur le papier.

Résultats. Programme immobilier de mauvaise qualité. Syndic gestionnaire incompétent et aux services élevées, vacances locatives, baisse de loyer important par rapport au début. Situation des programmes immobilier complètement à la ramasse.
Revente à un prix divisé par 3 en 12 ans..... Couvrant même pas le crédit restant.

GG

Alors qu'il suffisait d'appeler un agent immobilier sur place avant de signer pour avoir un Conseil: SURTOUT SIGNER PAS CETTE MERDE !!

Non mais il n'y a aucun bon programme de défisc' et il n'y en aura certainement jamais, ce n'est jamais cadeau, on finit par le payer à un moment ou à un autre.
 
Il vaut mieux rester dans le classique bien à négocier/rénover/louer si on veut investir et gagner de l'argent.

Il y en a eu par contre, mes parents avaient acheté un robien au début des années 2000 à Bordeaux, 60k, loué 450€ pendant 15 ans puis revendu 110k en 2015 (un peu tôt dommage ils ont loupé la hype parisienne)...
J'ai pas posé tous les chiffres mais ça doit faire une rentabilité pas mauvaise...

D'accord, j'avais les grandes lignes mais pas le détail.
Oui SFBA de compet' c'est a cause de programmes comme ça qu'on se retrouve avec des grands ensembles de petits immeubles dans des secteurs sans demande locative (voir sans demande du tout) mais le foncier était pas cher, parfait pour vendre sur plan a des pigeons a distance

Pour moi, une bonne façon d'utiliser une incitation fiscale est de le faire soit même  
J'ai fait un Scellier comme ça :  
J'ai trouvé un terrain, recherché un bon constructeur pour faire une maison neuve, trouvé un prêt pour financer le tout et loué moi même.  
 
Je vois pas pourquoi on serait obligé de passer par des promoteurs qui sur-vendent des biens soit disant éligibles à la defisc

Voilà. Tu as tout compris.

Bordeaux était en effet un super placement. Ils ont revendu trop tôt par contre.

 
ouais    
 
Pourtant j'ai un TAEG de 2,32% et une SCPI qui sert presque du 5% net.    
 
Je tente une dernière simulation avec le banquier: 60K€ pour un achat de 70 parts démembrées pendant 4 ans (donc à prix d'achat -20%).
 
Si le TRI est toujours aussi mauvais comme ça je vois pas comment on pourrait faire du fric avec des SCPI à crédit: Je prend quasiment la meilleure SCPI en terme de rendement, avec une fiscalité très faible (micro foncier + TMI14) et un taux de crédit au plus bas historique.  
Toutes les planètes sont alignées et pourtant le résultat est merdique  
 

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L'état des lieux est vite fait, et pas de pb d'expulsion

+1
Après c'était la bonne affaire d'il y a 10 ans aujourd'hui les prix ont bien augmentés donc moins intéressant.

faut surtout pouvoir en acheter dans des lieux où ça se loue vraiment cher
dans ma nouvelle ville (j'ai déménagé récemment), le marché est inexistant dès qu'il y a une vente ça part direct et au prix demandé

Tu es sûr du calcul ?
C'est étonnant.

Ca peut être intéressant par contre:
- Autant ou presque de paperasse/procédure qu'un appartement alors que ça rapporte beaucoup moins
- Il en faut beaucoup pour se faire un revenu complémentaire intéressant
- Assez peu d'évolutions/PV de manière générale
- Encore plus faire attention à l'emplacement
 
Par contre effectivement, une fois loué, ça tourne quasi tout seul.

 
Je le refais plus propre avec les revenus Corum de ce mois-ci:
 
TAEG 2,32%
Emprunt: 84K€ sur 25 ans
Mensualités: 361€
 

• Achat en démembrement 4 ans + 6 mois de délais de jouissance.

Prix de la part: 1075*0,8=860€ soit 97 parts pour 83420€
Revenu net = Brut - (Brut*0,7*0,15*(0,14+0,172))
 

 
Valeur finale = Valeur de retrait + Somme des dividendes net perçus
TRI: 3,53%
 

• Maintenant sans démembrement:

78 parts à 1075€ pour 83850€
6 mois de délais de jouissance.
 

 
Cash-flow négatif
TRI 3,35%
 
C'est le TAEG de 2,32% qui me flingue tout le rendement ? Ça me parait cher comme crédit par rapport à ce qu'on peut voir dans la presse. Sachant que j'hypothèque un bien physique pour ça !
Ou alors c'est parceque je néglige la revalorisation des parts et l'augmentation des dividendes ?

Est-ce que du coup ca vaut pas plus le coup de faire la même opération (crédit pour SCPI) sur une SCPI logée en AV plutôt que Corum ?
Ca doit être la partie impots qui attaque a fond le TRI je pense

T'aurais pas juste oublié de déduire les intérêts d'emprunt ?

A voir en effet.

C'est pas un oubli: avec mon appart payé à côté ça ne vaut pas le coup, le microfoncier est globalement plus intéressant.
C'est peut-être là que le bât blesse ...

drapal!

Non mais attendez: mes calculs de TRI sont pas bons là.  
J'ai pris en compte l'investissement annuel mais pas les dividendes ! (la somme des dividendes et reprise seulement en valeur finale).

Et si en plus je prend en compte les 10 parts que j'ai achetées en pleine propriété il y a 6 mois:

Et là le TRI est séduisant