Reprise du message précédent :

 
Pas faux  
Il doit donc y avoir un % de hausse minimum pour arriver à ce seuil de rentabilité ?

 
Je vais sûrement paraître débile mais, il deviennent quoi les 210000€ du bien immo dans l'équation ?    
 

un bonne article a lire :  
 
La France est-elle vraiment à l'abri d'une bulle immobilière?
 
C'est ce qu'affirme une nouvelle fois l'Insee, en assurant que plusieurs facteurs protègent la France d'un effondrement du marché. Une analyse qui contredit celles d'autres experts. Rappel des points clés du débat.
 
la suite ....... http://lexpansion.lexpress.fr/immo [...] 57764.html

 
Ça dépend de ce qu'il reste à payer à la banque  

 
Une hausse, ou une période d'amortissement suffisamment longue
 
A terme on est la plupart du temps gagnant à acheter , ca reste vrai même de nos jours.
 
La question est : au bout de combien d'années ?

 
Au bout de 5 ans, il reste environ 255 000 € de capital à rembourser à la banque. Donc ils y passent, et tu dois en plus 45 000 €.

Immobilier : les prix grimpent encore en Ile-de-France malgré le recul des ventes

Aujourd'hui à 14h34

(Boursier.com) -- Malgré le recul des transactions immobilières sur la période février-avril 2011, la hausse des prix s'est poursuivie sur le marché de l'immobilier francilien, d'après la note de conjoncture des notaires d'Ile-de-France publiée ce vendredi.

Sur la période, les notaires ont recensé 33.700 ventes de logements anciens, soit une baisse de 5% par rapport à la même période de 2010. Un repli particulièrement marqué dans les Hauts-de-Seine (-14% à 4.900 ventes) et dans le Val d'Oise (-10% à 3.200). Seuls les départements du Val-de-Marne et des Yvelines tirent leur épingle du jeu avec des ventes en hausse de respectivement 1% et 3%. "Après une activité faible au mois de février, puis soutenue en mars, le mois d'avril se place entre les deux avec un volume inférieur de 9% à la moyenne des mois d'avril de la période de référence (1999 à 2007)", commentent les notaires.

Malgré tout, les notaires d'Ile-de-France qualifient l'activité de "soutenue", ce qui explique le niveau élevé des prix dans la région. Ainsi, à Paris, fin avril, le mètre carré ancien a atteint un nouveau sommet, se négociant en moyenne autour de 7.890 euros. Cela représente une hausse de 5,6% sur la période février-avril par rapport au trimestre précédent et de 21,8% sur un an ! Pour l'ensemble de la région Ile-de-France, les prix dans l'ancien, tous logements confondus ont progressé de 3,3% sur le trimestre (+4,2% pour les appartements et +1,4% pour les maisons) et de 14,1% sur un an (+17,2% pour les appartements et +8,3% pour les maisons).

 
dans le but de se tapper un controle fiscal ? je vois pas l'intérêt d'un tel montage
 
ce qu'on voit souvent c'est SCI détenue par le locataire qui y exerce son activité pro (et qui déduit "ses propres loyers" )

 
J'y connais rien en fait
Merci pour l'info

 
De rien.
 
Un autre truc qui personnellement me choque, c'est la somme totale des intérêts payés.
 
Sur 300 000 € empruntés à 4.5% sur 25 ans, tu payes 200 000 € de purs intérêts (autant de fric jeté par la fenêtre du banquier quoi).
 
Ca ne dérange pas la plupart des gens, moi si.

Depuis quand les propriétaires entretiennent leurs biens, surtout sur une si petite période ?

 
Ben ils cassent pas un mur le jour où ils en prennent possession  

 
Exact, le prix sur le marché à baissé, mais pas celui du crédit qu'on a contracté ...
Merci beaucoup pour ces éclaircissements.

si avec cette annonce ca fait pas fuire les gros bourge etranger qui achete a paris ......
 
Délinquance roumaine à Paris en hausse de 69% depuis début 2011
 
.....les actes de délinquance perpétrés par des Roumains à Paris avaient augmenté de 259% en 18 mois, en pleine polémique sur les expulsions de Roumains roms en région parisienne.......
 
http://actu.voila.fr/actualites/fr [...] 76402.html

Faudrait aussi pondérer rapport aux loyers dans 10-20-30 ans, évidemment c'est impossible à faire.

 
Le retour du complot Roumain.

Le péril Rom  

Désolé de te le dire, mais un calcul "rapide et facile" c'est juste impossible (donc le message que tu quotes présente des calculs bidons) , à la limite on peut juste te donner un ordre d'idée. Un achat ne doit jamais représenter plus de 200 loyers, et jamais moins de 120 loyers (côté vendeur). Grosso modo, car ça dépend aussi de la localisation du bien, de ton apport (celui qui emprunte doit faire encore plus attention que celui qui achète cash, etc...)

Pour le détail, je te copie collé ce que j'avais déjà écrit

Et puis les risques de perte sur un achat de 5 ans qui baisserait de 30 %, ils sont surtout liés aux aléas de la vie, tu fais quoi si tu dois revendre ? Tu as un crédit sur le dos à rembourser supérieur à la valeur de revente ? Tu vas donc devoir cumuler 2 crédits si tu veux t'acheter ton futur logement car le remboursement anticipé ne sera que partiel.

Concernant l'Empathie, ou l'argumentaire, c'était drôle merci. J'ai vécu 10 ans dans la quasi-pauvreté alors pas besoin de faire preuve d'empathie pour savoir ce que c'est merci.

 
Emprunter 300ke c'est enorme, sur 25 ans avec un taux comme ca, encore plus.... et aller au bout du crédit, encore plus rare.
Donc bon...
 
Mais après c'est clair que moi ca me bloquerait de payer autant d'interet, mais tu connais l'adage: " Moins tu peux payer, et plus tu payes"

 
Ils sont bidons mes calculs ? Pourquoi ?
 

 
Certes, l'exemple est extrême. En étant beaucoup plus raisonnable, on peut envisager 200 000 € sur 15 ans.. 75 000 € d'intérêts. C'est beaucoup mieux comme rapport, mais pour moi c'est encore trop. Pour moi, le coût total d'un crédit ne devrait jamais dépasser 20%. C'est une limite psychologique très personnelle toutefois, je suis peut-être un cas particulier.

Actuellement, les loyers ont beaucoup moins augmenté que les prix de vente, donc il est bien plus interessant de louer, pour ceux surtout qui ont un bail assez ancien, mais ça va finir par ratrapper.
En temps de prix stable, le loyer de l'argent (ce qu'on toucherait sur le prix de l'appartement placé) est équivalent à la location.
Reste que celui qui dispose d'un apport personnel important peut avoir interet à acheter maintenant malgré les couts élevés:
Celui qui avait 500.000€ il y a cinq ans n'a surement pas pu les faire fructifier dans les proportions de l'augmentation des prix, il se trouve donc dans une plus mauvaise situation pour acheter maintenant.
Sinon, pour ceux qui s'étonnent du montant total des interêts payés au bout de X années, c'est oublier que personne ne se séparerait de cette somme pour rien, on ne prête quelquechose, que ce  soit de l'argent ou un appart,sur une longue période, que contre un loyer.

 
Au contraire, je trouve que plus on a d'apport moins c'est intéressant d'acheter.
Acheter à tout prix de l'immo endetté au taquet sur des durées folles c'est typiquement un truc de pauvre car seul moyen pour eux de capitaliser quelque euros (chèrement payés par un risque important, dans notre conjoncture)

 
Mouai, mais comment fais tu pour protéger ton apport de l'inflation? Tu achètes des apparts à louer  

 
Je suis tout à fait d'accord avec ça. Ce qui m'étonne, c'est le seuil de tolérance des gens.

 
Parce qu'il y a un côté classe    
 
Tu l'as dit pour moi, c'est comme le 19ème, tout pourri de partout
 
 

 
Ouais aussi la fin des aides à tout va de notre politique nataliste.
Je suis malthusien et j'assume.
 

 
Je suis bien d'accord mais faire comprendre ça aux gens tu peux rêver.
Y'a pas longtemps encore j'ai bagarré au cours d'une conversation sur le sujet, TOUT le monde m'est tombé dessus, avec les conneries habituelles, l'incapacité à poser des hypothèses et des calculs simples. Dans le lot il y avait des cadres sup issus des grandes écoles (des vraies pas des trucs en Province qui se prétendent prestigieux ).
 

 
Euh et pourquoi donc ?

 
J'ai l'impression que pour une bonne partie d'entre eux, ils n'en n'ont pas conscience, ou, tiennent pour acquis la grosse pévé qui fait que ce n'est pas si gênant  

Je vois mal les loyers doubler ou prendre des +20% sur un an ... ca va plutôt être la chute des prix à l'achat.
La chute des taux et l'allongement de la durée des prets ont entretenu cette bulle ... chose impossible pour du locatif.
 

 
C'est vrai, l'argent c'est soit sous le matelas, soit dans des parpaings, rien d'autre  

Non, mais faut être drôlement doué pour avoir fait faire à son fric la même culbute que l'immo depuis 2000.
Et surtout faut être très vigilant, alors que le proprio, il se contente de dormir dans son lit.

 
Non bien sur mais disons que sur les 15 dernières années celui qui a compté sur des placements financiers pour faire grossir son apport à soit était très bon soit à clairement perdu en pouvoir d'achat immobilier.
Ensuite je suis d'accord que les performances passées ne présage pas des performances futures mais bon...  
Surtout que je suis particulièrement inquiet de montées d'inflation qui réduirait la valeur d'un apport à peu de chose...
 
Edit burned et tout a fait d'accord avec shamatoo...

 
70% AV en fonds euros
30% gold
 
et c'était bon   Ce qui n'a rien à voir avec "être doué", c'est facile de faire un constat à postériori, mais personne ne pensait que l'immo allait plus que doubler en 10 ans    
 
Et je pense que quelqu'un de très vigilant avec son capital n'achète pas de l'immo à Paris en 2011, au risque de ne pas dormir confortablement dans son lit très longtemps  

 
Ouais, surtout que quand 10 ans, la France sera peuplé de gens qui diront qu'il faut pas acheter parce que l'immo stagne depuis 2011...
 
Il faut savoir suivre les tendances, il se trouve que l'immo a été LE placement depuis 1998, et qu'il est accessible même à ceux qui ne connaissent rien à la finance, qui du coup, se prennent pour des cadors...Un bon petit krach, comme sur les marchés actions, ça ferait pas de mal.
 
Aujourd'hui on entend quand même des beaufs dirent que l'immo "ça peut que monter", alors qu'entre 1965 et 1998 (33 ans hein   ) l'immo n'a pas pris 1 centime

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Nen nen, Paris inclut  

On avait tenté d'y répondre, je crois me souvenir qu'en cas de revente dans les 2 ans il fallait une hausse entre 10 et 15% pour être rentable par rapport à la location (en comptant tout).

C'est dire à quel point ce marché est totalement irréaliste  

Heu non, il n'avait rien d'extrême cet exemple : c'est au contraire probablement la majorité des dossiers d'emprunt immo dans la réalité de la bulle d'aujourd'hui  
Donc oui, un emprunt de 300k€ à 4.3% sur 25 ans ça fait bien 191k€ d'intérêt en plus soit quasiment 2/3 du capital initial.

Un crédit dont le cout des intérêts seraient limités à 20%....... il faudrait faire 300k€ à 3.8% sur 15 ans  

La solution : avoir du cash.

Un mauvais achat (trop cher) est un mauvais achat : ça n'a rien à voir avec l'apport ou pas (là c'est plutôt une histoire de montage financier).

En revanche acheter un bien à prix "normal" avec apport cela permet :
1) de réduire considérablement le cout du crédit
2) de "protéger" l'apport contre l'inflation

Naturellement ça ne marche que dans une hypothèse d'achat non bullesque  

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En 1998 les prix immobiliers à paris étaient inférieur à 1965., d'où le rire quand j'entends "l'immobilier ça peut que monter"

Qu'il ait augmenté provisoirement dans une bulle lors les années 1990 c'est autre chose.

 
Je pense que l'immo fonctionne pas mal comme ça :
 
Ceux qui ont du cash attendent des taux elevés (et donc une baisse du prix de l'immo) pour acheter cash.
Ils revendent quand les taux sont bas etc.
 

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Ah mais je dis pas le contraire...T'iras dire ça a celui qui a acheté en 1965 et vendu en 1998, faisant une PV de - 5 %

 
 
En fait, le marché immo se comporte comme le marché obligataire : baisse des taux => hausse des cours et inversement