Reprise du message précédent :

ha oui l'enfer, vivre avec des gens qui pensent autrement que "je consomme pour être heureux"  
 
Je comprends mieux le profil psychologique du défenseur das kapital, et le pourquoi de notre désaccord.    
Par contre, au niveau culturel (je croise avec ma lecture d'un autre sujet), je suis désolé mais aller 3 fois par an au théâtre ne fais pas d'un âne un cheval de course. Une personne qui n'a aucune culture ne deviendra pas fin philosophe parcequ'il à vu 3 pièces et 2 expos dans l'année...  
Un plouc de bousie est un plouc certes, un plouc de Paris est un plouc qui peut etre snob... mais reste un gros plouc.  
Bref, il y a un topic pour ça
 
Selon vous quelle est la décote à appliquer à une maison quand elle est mitoyenne? Si la mitoyenneté se fait par le garage?
J'ai grandi dans une maison mitoyenne (par le garage) et ça ne m'a jamais vraiment dérangé, mais mon épouse voulait éliminer une maison illico pour ce critère. Quand je vois les annonces c'est comme un vice terrible et inavouable, savez vous estimer la proportion de personne pour qui c'est absolument rédhibitoire?
 
Dans l'idéal bien sur on prefererai pas, mais j'ai reperé une maison dont la mitoyenneté par le garage se fait coté nord est (on est pas du matin), la maison possède un terrain suffisament grand selon nos critère (>900m²) et est idéalement orientée sud et ouest. Elle est dans un environnement privilégié (donne sur un parc calme avec un petit lac) et le centre ville historique (commerce et un des plus beaux marchés de la région le samedi matin) est à 5min à pied...
Et le prix est 100k en dessous de ce qu'on à vu par ailleurs, c'est à dire qu'elle est vendue à un prix raisonnable pour la région (par rapport à ce que l'on a vu sur le prix des ventes passées sur la base PATRIM)
Bref enfin des gens qui ne se trippotent pas sur les tarifs... et une maison qui en dehors de cette mitoyenneté rassemble bcp de nos critères

 
Faut voir aussi pour les étages (s'il y a lieu).
Si les chambres sont mitoyennes cela peut vite devenir gênant, car ce sont justement des pièces ou le bruit se ressent très fortement.  
Sinon faut aussi voir si ce sont des "vrais" murs mitoyen (aka 1 seul mur ou 2 murs cote à cote), cela change beaucoup de chose au niveau de l'isolation thermique/phonique et des travaux réalisables (c'est un mur commun, ou c'est ton mur...)
 
Quand je vois que tu évoques 100ke de "remise" pour une mitoyenneté ça me parait beaucoup... mais du coup cela vaut très certainement le coup/t de faire l'impasse sur ce critère...

 
Ben quoi tu crois avoir le monopole du mauvais goût vestimentaire en tant que parisien ?    
 
Si tu mettais un peu le nez en dehors de ton microcosme parisien tu trouverai en bousie  des gens hautains, méprisants, stressés, blafards tout comme il faut pour te plaire    
 
Par contre ne viens pas en Bretagne parce qu'ici on les noie    
 
 

Miam, une semaine qui s'annonce bien...    

 
La mitoyenneté par le garage est vraiment un defaut mineur d'apres moi, de toute facon la mitoyenneté en général n'est pas le problème en tant que tel (au contraire ca fait des économies de chauffage), le soucis c'est le bruit des voisins, et la ca depend enormement de la construction aussi.
La mitoyenneté entraine aussi quasi forcement un vis-a-vis un peu plus important, mais pas toujours.
 
Honnêtement c'est la ou le role de l'agent immobilier (ou du particulier) qui fait la visite devrait prendre tout son sens, entre des murs en papier et une famille de 5 gosses (oui les affreux qui font du bruit, pas les gentils qui font tes courses ) et des voisins retraités en résidence secondaire avec une double cloison, la question n'est pas la même, et pour éviter que les gens n’évitent la maison des l'annonce, il suffit de ne pas le préciser pour ensuite bien le vendre une fois dans les murs.
 
Ca depend aussi pas mal de si les autres maisons dans cette gamme de prix sont toutes individuelles, la les gens se demanderont pourquoi prendre le risque, ou si c'est plus la norme et que donc ca passe inaperçu.

Pour parler un peu immo : on a reçu les 2 estimations de 2 AI pour notre appart'.
 
T3 de 83m² ancien acheté 280K€ fin 2012 (en haut de la bulle! sisi   ), 25K€ de travaux.
 

• estimation 1 : entre 300K€ et 340K€ net vendeur. Grosse confiance pour une vente à 320K€ net vendeur très rapide.
• estimation 2 : entre 300K€ et 350K€ net vendeur. D'après lui il faut tenter la vente à 350K€ et accepter une négo à 340K€ sur un coup de coeur. Ils ont des clients solvables qui cherchent ces biens.

Les prix sont net vendeurs. Les 2 agences prennent 5/6% de com', donc à prendre en compte pour une vente en direct.
 
Bref, rien d'extraordinaire. Ils nous sortent tous les 2 tout un dossier avec X critères, une étude chiadée pour aboutir à une estimation à 50K€ près, super !
Enfin auprès des banques ça aura surement plus de poids que mon estimation perso qui était exactement la même.

merci pour vos contributions  
 

En effet, uniquement garage et grenier du garage. Idem de l'autre coté pour la maison 'soeur' pour qui c'est le garage. Ca fait donc une piece tampon de chaque coté.
Cela dit les vibrations d'un marteau perforateur le dimanche se propageront, mais pas les cris de sale gosses qui font pas les courses      
 
Je note pour voir si le mur est double (comme c'est le cas de ma maison d'enfance) ou s'il y a un mur commun. Je n'y avait pas pensé et c'est important en effet, merci pour ce point.
Je me suis mal exprimé, pas 100k de remise pour mitoyenneté, juste que la maison est a peu pres 100k en dessous des autres qu'on a pu voir, à critère semblables (mais avec des differences)
 

la maison est en vente par AI, mais également direct proprio, on va appeler les proprio. Je l'ai reperée avant, on a visité le quartier (et le jardin   ) samedi. La maison est deja vide, les proprio sont partis => bon pour la négo ça
On va évidement passer par les proprio en direct pour pas se taper 10k de frais de costume    
 

tente a 350k en vente directe et si t'as un poisson ça sera tout bon pour ta pomme
 
sauf si t'es pressé, associal, indisponible bien entendu, dans ce cas, tout service se paye

panaméen

"je suis pas raciste mais..."

re

j'ai d'ailleurs un excellent ami repenti exilé de Paname
Depuis bientôt un an, plus personne au village ne lui jette de cailloux  

 
 
+1 et sur pas mal d'autres topics aussi  

 
Si tu es pressé, pas trop avide (de toutes façons, tu auras un bonus compensant en partie tes intérêts d'emprunts et les droits d'enregistrement), je choisirai la solution 2. Quitte à en plus lui dire 340 K en étant prêt à 5 ou 10 K de moins pour la négo (sachant que tu pars du maximum estimé par son "concurrent" ).  
 
Lui donner le bien sans exclu en lui disant que moralement, tu t'engages à lui réserver la primauté 15 jours : s'il a vraiment le client solvable, il n'hésitera pas à activer son réseau...

 
Ah non!  
Non seulement je ne suis pas pressé (vente effective prévue pas avant 1 an et encore si notre projet de construction actuel finit par aboutir ..), mais surtout je n'envisage pas un instant filer 15 à 20K€ à un AI pour vendre mon appart' alors que je peux le faire en posant quelques jours de congés.    
 
Mais pour monter un dossier bancaire, des estimations émanant des pros de l'immobilier avec de zolis camemberts c'est semble-t-il plus fiable.  
Après on se demande pourquoi les AI prennent de telles com'. Y'a vraiment un truc qui ne tourne pas rond dans ce milieu.

 
Ben là par exemple ils ont passé du temps à te faire une estim' (gratuite, j'imagine) alors que tu ne comptes pas vraiment vendre
(Note que j'en aurais fait autant à ta place)

Oui, c'est tout à fait mon point de vue justement.
Y'a un truc qui déconne dans le process quelquepart sans que je n'arrive à mettre exactement le doigt dessus.

 
Attention aussi aux agences qui vendent du reve pour récupérer les mandats (expérience inside ! Qui irait prendre l'agent qui propose le - ?).
Recoupe bien avec Patrim leurs estimations, car finalement, le marché c'est patrim, c'est pas des graphs qui montrent par A + B que ca se vendra tant.
 
Les frais sont resté des pourcentages des ventes, lorsque c'etait 7% de 400K Frs, ca faisait que 4K€
Sauf que les pourcentages sont restés les memes avec l'inflation de l'immobilier, les montants ont explosés.
Il suffit de voir le nombre d'agence immobilières dans les villes pour se dire que c'est un bon filon.

Patrim y'a bien longtemps que j'ai arrêté.
Patrim ne tient pas compte de l'état global du bien, de son orientation, ou de plein d'autres facteurs qui font qu'un bien peut faire -20% ou +20%.
 
Je suis d'assez près depuis 6 ans le micro-marché du bel ancien de 50 à 100m² des arrondissements rive gauche de Lyon. Je me fie plus à ça, ainsi qu'aux nombreux retours que j'ai eu de ma fake annonce au printemps, de l'évolution du marché des annonces publiques, des retours d'achat/vente de proches,...
 
Bref, wait&see !
Expérons une mise en vente heureuse au printemps prochain.

- ?

 
Du coup tu as trouvé un terrain ou ?
Je crois me souvenir que tu cherchais un pavillon en périphérie mais qu'aucune ville ne te convenait au final (j'ai pas trop suivi le sujet ces derneirs mois )

Patrim a ses limites  
 
Je prends le mien
 
Sur Patrim tu vas voir 4416€ le m2. Bien en bon état mais style années 80.
Vendu 4883€ le m2, (4800 sans les meubles). 3 ans après sur un marché haussier mais rénové en style actuel.
Et il sera en plus affiché sans les meubles (donc 4800) et avec les FAI (alors qu’acheté en pap).
 
Car entre temps y’a plusieurs années. Sachant que sur l’immeuble y’a pas eu de vente récente d’un bien équivalent te permettant de comparer.

 
Quand je parle de patrim, c'est plus pour voir les ventes actuelles, pas celles passées qui n'ont plus de sens car le marché à évolué.
Perso, j'habite à la campagne, donc je ne regarde pas les apparts mais les baraques ou tu vois tout de suite l'état du bien.
Donc ca donne une bonne idée du marché quand meme.

Perso j'ai un problème avec Patrim c'est que je ne vois toujours pas mon bien dans la liste, celui que j'ai acheté l'année dernière, par conséquent je m’interroge un peu sur la fiabilité du bouzin.

juste que tout prestation devrait avoir une prix.
Donc ton éval devrait être payante ( une centaine d'euro )

Sinon il ne sont jamais payés ( pour les evals, les annonces, les visites, etc .. ) donc ils doivent se servir à mort sur le seul qui paye.

Après effectivement la commission au pourcentage c'est nimp ...

 
Dans ma cambrousse plus rien d'affiché pour 2017  

 
Oui, meme si ca n'est pas vraiment l'AI qui est en tort, ce sont les vendeurs, on ne peut pas reprocher a un AI de prendre le maximum de commission, c'est au vendeur de faire jouer la concurrence correctement. Et je n'arrive pas a comprendre comment les gens acceptent sans broncher les commissions de 6-7%, alors que tu trouverais sans soucis un AI pour moitié moins. Il faudrait que "Recherche Appartement ou Maison" fasse une emission en ne faisant visiter que par des particuliers pour eduquer la masse
Apres que l'estimation soit payante, bof, c'est le cas d’énormément de prestations, le probleme c'est que le service qu'offre l'AI par la suite est tellement limité que l'estimation est finalement la ou il a le plus de valeur ajoutée, contrairement a la plupart des autres metiers ou quand tu as une estimation/devis, le gros des prestations reste encore a faire.

 
La gueule de la fourchette    
Vu la gueule du marché et ce que tu dis de ton bien je pense que tu peux le vendre dans la partie haute de la fourchette sans trop de problème.
Vous avez un garage ?

 
Même si le dessus est pas loué à un moment donné, 1000 € le reste à vivre je suis quand même bien, j'ai fais un budget sous Excel toutes mes dépenses sont maîtrisées, je l'avais posté dans combien faut-il par mois pour vivre convenablement :
Crédit 500 €
Electricité (dont chauffage) 70 €
Eau 25 €
Abonnement Internet 30 €
Assurance habitation 20 €
Impôt sur le revenu + taxe habitation + redevance 90 €
Assurance voiture  40 €
Mutuelle 50 €
Abonnement téléphone portable 5 €
Frais bancaires 10 €
Carburant 60 €
Courses alimentation + hygiène + entretien 200 €
Sorties vêtements maquillage provisions vacances & réparation voiture + épargne 300 € (600 € quand le bien du dessus est loué 300 € par mois)
 

 
Merci, alors pour le travail, oui c'est un emploi stable mais pas non plus fonctionnaire, toutefois, je n'irai pas vivre à + de 20 km dans tous les cas, même si je change de boulot et que je travaille plus loin, pour des raisons personnelles : proximité des amis proches + engagements associatifs + ma troupe de théâtre etc... Après j'aimerai plus tard me mettre à mon compte idéalement, je devrais sans doute effectuer des déplacements dans mon secteur.
 
Ca me fait un peu peur sur qui je tomberai comme locataire plus tard après mon pote quand il décidera de se barrer, au mois je serai juste en dessous s'il casse tout dedans je devrais entendre    
 
Après seule, la taille du logement est correcte, étant donné que je ne veux pas d'enfants et que je veux tout faire pour éviter de vivre avec quelqu'un même si je me met en couple (chacun chez soi)
 

 
Je suis d'accord avec ce que j'ai mis en gras, mais pas avec ton idée global et le reste de ton propos. Effectivement, une personne qui a tout son socle social, c'est à dire les meilleurs amis les plus proches, la famille proche, la vie associative etc... sur Paris, oui je pense que pour son équilibre il faut qu'il reste à Paris, même si il dépenserait moins dans une autre région.
 
Mais ton argument on peut le retourner dans l'autre sens.
 
De +, en général, à moins que tout le monde se soit éparpillé, le cercle de tes proches se trouve là ou tu as grandit, la famille proche, les meilleurs amis depuis l'enfance etc...  
 
Moi perso, je ne déménagerai jamais à l'autre bout de la France justement pour mon équilibre personnel car les gens important pour moi sont ici, ils me rendent heureuse comme tu le dis si bien, mais ce n'est pas vraiment une question de région, de telle ou telle ville, de Paris ou de cambrousse etc...  + une question de personnes justement. Ca n'arrivera jamais car ils sont bien trop nombreux, mais si un jour toutes ces personnes partent ailleurs au même endroit, à priori, je les suis   donc ton argumentaire ne tient pas au lieu, mais aux personnes se trouvant dans le dit-lieu, du coup ça tient pas forcément la route pour Paris (ou ailleurs).
 
Après le débat Paris/reste du monde à son topic, donc pas de HS ici.
 
 
 
 

C'est normal une fourchette de 10 à 15%.

C'est la prise en compte de la liquidité (ou plutôt l'illiquidité) du marché. Pour illustrer, en bas de la fourchette tu as un acquéreur en 2 jours à 100%, en haut de la fourchette tu attends 6 mois avant d'avoir vendu (ou pas). Donc tu positionnes ton curseur en fonction de ton cas (patient ou non, prêt relais en cours, etc.).

 
   
 
Les impots vont te prendre a peu près 50% des 70% (300*0.7 = 210€ montant taxable à ton TMI + 17.2% de prélévements sociaux)
(en régime micro foncier, sans double bcp + simple et interessant pour toi)
Donc table plutot sur un revenu net de 240€ (14%) à 200€ (30%)
 
 

Merci pour le cadeaux

 
Sauf que dans les faits cela ne lui apprend quasi rien.
N'importe quel observateur (non pro) de son secteur me semble capable de lui donner ce genre de fourchette.

Clair !
Une simple multiplication des m² par le prix moyen du quartier lui aurais donné quoi ?

 
Bah non, relis ce que gusano a dit, la fourchette a un sens, tu peux mettre le curseur ou tu veux en fonction de ta situation.
Evidemment pour un bien classique dans un marché important, te sortir cette fourchette n'est pas bien difficile MAIS l'AI lui prend ne te sort pas un chiffre puis s'en va, il sort un chiffre qu'il va devoir faire suivre d'une mise en vente a un prix unique, donc la discussion commence sur cette base la mais elle est loin d'etre terminée.

 
Ca ne change rien, comment savoir si ton bien est effectivement "moyen" sans l'AI?

avec du bon sens. Et un peu d'objectivité.
Je discutais avec quelqu'un dont le bien est à fleur de 2*2 voies.  
"votre bien a quand meme des defauts" "ha bon?" "bin oui la route" "ha non MOI ca me gene pas"
Exposition ++ --
vis a vis + -
nuisances eventuelles (route, odeur, bruit, ondes, vibration, visuelle) --
etage si appart (+ haut + mieux) +
type de copro, etat des parties communes, frais à venir visibles ++ --
charges +-
quartier et "faune" (olala faut pas le dire) ++++ -----
transport en commun  ++ --
commerces + -
ecoles ++ --
prix des ventes passées (patrim) prix des autres bien en cours (annonces LBC, seloger, etc...)

 
Je ne parle pas le smiley couramment... du coup, pas compris.    
 

 
Oui, ce serait un axe de solution.  
Pas le seul possible ceci dit. Ici cette étude s'apparente un peu à un devis fait par un artisan. Les devis ne sont pas payants non plus.
 

 
Nope, pas de garage. Un des gros points noirs de l'époque de construction.
 

 
On est dans cet ordre d'idée en effet.
 

 
Sans doute pas loin du milieu de la fourchette des AI.
 

 
   
 
J'ai compter déjà 90 € par mois mais je pense que ce sera plutôt 130 € mensuels quand mon bien sera loué 300 € par mois (je reste dans la tranche des 14 %) après simulation.

 
Si le but c'est de dire qu'en vendant moins cher tu augmentes tes possibilités de vente, j'ai pas besoin de faire venir un AI chez moi pour cela.
La dedans il y 0 valeur ajoutée.