Reprise du message précédent :

CTO pro  

 
Quid d'acheter des SCPIs à crédit, quelques années pour amortir les 10% de frais puis revendre les parts et réaffecter le montant sur d'autres actifs? Cela ne permet-il pas de faire grandir son patrimoine en levier?  
 
Je n'ai jamais posé les calculs mais prendre 30k chez Bourso à 2% pdt 4 ans, les mettre sur une SCPI mainstream type transitions Europe avec 4% de cashback, rembourser pendant X années et lorsque le crédit est soldé, revendre, pour placer ailleurs ?
 
Simple question

 
Mix EPV3 + Higgons?
 
Je me pose juste une question sur les small caps, ça sous perf depuis mal pas d'année, 2025 était leur année, est-ce qu'on a pas déjà atteint le plafond ?
 

 
Le problème c'est qu'il te faut de la liquidité sur la revente, et que le prix de vente est généralement inférieur au prix d'achat, surtout sur une période aussi courte.

J'aime bien le côté flux/dividende des SCPI aussi, mais en étant en France et les flux étant lourdement taxés, je pense que malgré le biais "dividende", il faut rester dans des enveloppes/supports capitalisants type AV/PEA.

J'ai pas trop suivi ce mouvement de fond, quelle en est la raison ? si on se réfère à la FP, BD reste moins cher pour les frais d'ordre

 
 
tu sais qu'en faisant de l'immo locatif en direct, on n a globalement pas de taxe sur les loyers en France ? Ya la TF oui, mais est implicitement répercutée dans les loyers vu que tous les proprios la paient de la même façon.

Il faut prendre des SCPI avec 100% des revenus à l'étranger !

 
Approche lazy ici, je me vois pas m'occuper d'impayé de locataire ou aller changer une machine à laver un dimanche matin.

EPV3 oui j'aime
 
Mais 20k€ le ticket d'entrée sur Bourso

 
Ticket d'entrée trop bas pour ton patrimoine?  

 
Oui
 
après, moi, 1/j'ai jamais eu aucun impayé (mais comme ça peut arriver...), 2/ je suis tjrs protégé contre un impayé, si possible à la charge du locataire (garantme, caution bancaire, etc), 3/ je monte même pas les meubles chez moi donc aller changer une machine à laver chez un locataire,   . A Paris, je gère en direct, et ya genre 1 à 3 interactions nécessaires par appart par an et dans ce cas je passe par des mecs genre lulu dans ma rue qui prenne 10 euros de l'heure, et ailleurs toujours en agence, et permet de ne faire que des échanges d'emails avec un gérant, pour 2.5 à 7.5% TTC du loyer soit un impact sur le TRI 10 ans plus tard franchement négligeable.
 
Déclaration d'impôts LMNP: ca se fait pour 100 euros par an de logiciel et 2h de temps par an
 
etc.
 
IMHO toutes ces raisons sont citées en premier lieu pour se rassurer de ne rien faire. Mais pas vraiment valables.
 
La seule raison valable pour moi c'est qu'on juge le retour sur investissement ajusté du risque moins bon que d'autres investissements qu'on peut faire.

Bonduelle +54% depuis le 1er janvier 2025....tout va mieux que bien...
 
sinon parmi les infos:
 
1)""La Chine mène des manoeuvres militaires d'une ampleur sans précédent autour de Taïwan
Reuters le 29/12/2025 à 12:30""
 
2)des rumeurs qu'une grande banque aurait eu de graves problèmes ces dernières heures pour répondre à un margin call sur le Silver...rien d'officiel...
 
 

Perso j'ai ms une fois les 20K sur EPV3, et j'ai un peu d'indépendance AM aussi
Mais clairement c'est juste pour diversifier et car PEA déjà rempli

 
   
Avec ton bonus le mois prochain c'est bon !

 
Je parle bien d'utiliser le compte pro et les reports à nouveaux/bénéfice de l'entreprise pour obtenir un crédit avec nantissement sur les actions/cash de l'entreprise.
 
Si on précise, un peu, il faut prendre en compte le facteur fiscalité des entreprise vs perso.
Ca me semble être plus intéressant d'investir à crédit via la SARL :

• Pas besoin de la triplette holding/sci/exploitation.  
• Les bénéfices des années précédente sont moins taxé que les cotisations sociales (45%) + IR (30 ou 41%) contre impôt sur les sociétés (15%/25%).
• Les intérêts sont déductible à 100% du résultat de l'entreprise.  

La cible à 15 ans c'est de réduire le temps de travail et basculer progressivement sur el famoso rente.  
 
Concernant le risque et la méthode lazy, ca doit être biaisé mais je trouve cela 100x moins risqué d'investir dans de la SCPI en direct plutôt que d'acheter un ou deux petits appartements et de gérer en propre. Je précise, je vise un crédit de 400K sur 15 ans. Ca donne un effort de 17k/ans pour l'entreprise et une déduction de 1.5k/ans d'impot sur la société.
 

Hohoho    
 
Ordre de vente passé sur Cellectis, finir l'année sur une petite +V

 
Si tu peux sortir du cadre AV/PEA, tu peux pas aller sur des supports Evergreen type Blackstone REITs? Limite faudrait contacter ton courtier AV pour voir s'ils peuvent pas amorcer des discussions avec eux  

Il y a des dizaines de raisons pour ne pas vouloir investir dans de l’immo, de façon directe ou pas, en plus du coût d’opportunité. En vrac:
 
 - l’immo ce n’est pas qu’un coût de départ, c’est aussi des coûts de maintenance
- faut aimer les assets qui essaierait de retourner tout seul à l'état de poussière / se dégrader dans le temps
 - ce n’est pas très liquide, cela peut prendre au moins des semaines à vendre et acheter
 - il y a de gros frais de transactions, au moins 3% ou 5%, souvent beaucoup beaucoup plus
 - cela s’achète principalement à crédit (c’est pas un plus pour tout le monde, je n’aime pas la dette)
 - c’est immeuble. Une fois localisé à l'endroit où il est, reste là où il est. Du coup ne peut être acheté que par des gens du coin ou qui veulent être là
 - ce sont des assets dont l'avenir / la bonne fortune est lié au bon vouloir de la commune, de la région... voire des habitants juste à côté. Un changement de règle au niveau des DPU, une petite fermeture d'usine, des voisins bien chiants, une installation d'une déchetterie ou d'un centre de réinsertion pour jeunes délinquants violeurs  
 - il faut l’assurer: ce sont des coûts  
 - c’est indivisible dans la plupart des cas, sauf montages chiants
 
Bref, j’y touche pas d’un bâton et ça n’a rien à voir avec les rendements de merde    
 
Infiniment inférieur aux stonks de mon point de vue  

 
Tu pourrais glaner quelques voix pour prétendre au trône.
 
 

URW    

30€ de frais d'ordre + 1% de droits d'entrée sur Fortu    
A moins d'acheter par gros paquets c'est pas très rentable...  

 
Ce serait étonnant ou alors il est très vieux. Ça fait un paquet d’années que getlink n’est plus éligible.

Grouille les frais augmentent, Fomo

 
Sur le principe l’evergreen est mieux que du PE classique (cash 100% investi day one, « liquidité ») dans les faits je suis assez prudent/nuance car même risque que les SCPI si tout le monde panique et/ou veut vendre en même temps, ça enchaine sur le combo : gate & vente des actifs à la casse.
 
Je crois que BREIT était dispo sur l’AV Lucya, mais 1 ou 2 ans après le lancement il affichait un beau -20%… cela dit j’ai du mal à comprendre que les fonds immobiliers aient/performent si mal, j’avais le sentiment qu’il y avait un beau momentum pour acheter à vil prix de nombreux biens.

 
Moi je regarde les performances pas les frais.    
 
L’inverse ca fait ouvrier.
 

no idea, j'ai tendance à hodl mes bouzes et en fait, elles finissent en grasse PV quand même (Esso/2CRSI/Cellectis)

à voir si Kalray va suivre le même chemin , +18% ce jour  

 
Quand l'indice fait +30%, les bouses font +10, +50, +20, +0, etc
 
par contre quand l'indice fait -50%, tkt que ça fait rarement des grasses pv...

 
Oui à 34 ans il faut emprunter : soit pour acheter ta RP de jouissance soit modérement pour du financier liquide type Actions.
Mais pas en SCPI.
 
Ta situation est peut etre à revoir sur le topic Epargne pour des conseils plus complets que seulement boursiers comme sur ce topic. Mais à première vue tu es déja au taquet à tous les étages effectivement. Dommage de ne pas avoir de levier sur ta RP, pas possible d'acheter plus grand ou de racheter quelque chose à credit plutôt que cash pour liberer la somme à mettre en Actions ?

 
emprunt que tu payes 5/6% par an  

 
Pourquoi ?  
 
Un emprunt en EUR lombard est actuellement à 60-80bps sur ESTR qui lui meme est à 1.92% actuellement, tu es à 2.5-2.7% all in p.a.
En USD 2% de plus, en CHF 2% de moins pour simplifier.

un lombard à 34ans ? le ticket d'entrée est pas à 500k voir 1M  ?  

Objectif +20% ici, plutôt une bonne année.
Petit souci de santé malheureusement qui empêche d'en profiter pleinement.
Prenez soin de vous les frers, la santé c'est encore plus important que le pognon.  

 
J’ai déjà un emprunt RP de 260 k€ sur 14 ans (1 850 €/mois, 3,4 % depuis juin 2024), à deux, pour un bien valorisé ~440 k€ avec 180 k€ d’apport et des quotes-parts définies. Pas de projet de revente avant 8–10 ans.
 
Je suis peu enclin à reprendre de la dette à titre personnel (intérêts non déductibles), alors que l’endettement pro me gêne moins. Mon EURL dispose d’environ 400 k€ de trésorerie et, après analyse, l’impact et le risque d’un crédit me semblent maîtrisés. Hors scénario extrême, investir en SCPI « prudentes » à crédit me paraît une solution simple et relativement peu risquée.
 
Coté bourse, un peu plus d 400K en full bourse (ETF, action). Je vois pas comment prendre plus de risque. Lombard éventuellement ?
 
Je me verse 50k€ nets avant IR (env. 25 k€ de cotisations). Mon objectif est surtout de réduire mon temps de travail d’ici 10–12 ans et de vivre partiellement de la rente. Dans cette optique, emprunter maintenant avec un effort d’épargne me semble cohérent à long terme (mais c'est peut être pas la meilleur des solutions visiblement).

+1, vendue a 4,34 soit +32,16% en 13 jours
J'en reprends des qu'elle retombe.

Je croise les doigts pour que ça retombe.

 
Ton analyse est erronée à propos des scpi.  
 
Via saxo ou IBKR tu auras accès à du lombard très peu cher des 100k chez eux sur ton cto pro. Il faut bien doser, 15-20% de tes encours maximum.
 
Sinon tu es déjà au taquet.
 
Pas de scpi, jamais.

c'est cyclique, j'en suis a mon troisieme A/R depuis cet ete

 
Vendue 4,42 mais acheté un peu plus haut que toi -> +22,7%

Alors que c'est le fait que les gérants stars du passé ne sont pas les gérants stars du futur qui devrait te faire flipper.
OSEF de l'âge.

Fin de la bulle sur les métaux précieux ?