Reprise du message précédent :

Argan SA aussi  

Pour avoir longtemps vecu a Geneve, il ne faut pas trop fantasmer non plus. Leur IR est completement different du francais:
- Il demarre FORT des les 'petits' salaires locaux
- Augmente lentement a mesure que le salaire augmente, donc moins punitif pour les hauts salaires mais aussi moins 'juste' selon son point de vue vis a vis de la justice fiscale
- Les enfants et le fait d'etre en couple AUGMENTE tes impots, ne les diminue pas

Bilan, avec un salaire de cadre bancaire lambda a 120-150kCHF, tu es taxe autant a Geneve qu'a Paris net de tout, sincerement. En couple avec enfants tu es meme PLUS taxe a Geneve qu'a Paris.

En revanche si tu es caissier de supermarche a Geneve tu es PLUS taxe a Geneve qu'a Paris en toute circonstance...
... et si tu es a un salaire de 1m a Geneve tu es moins taxe qu'a Paris.

La vraie difference monumentale est l'absence de taxe sur les gains en capitaux - pour de belles epargnes la difference est monstrueuse au fil du temps. L'aspect paradis fiscal est la, pas du tout sur l'IR.
Idem en Belgique pour d'autres raisons... fiscalite du patrimoine/heritage exceptionnellement bon, fiscalite du travail horrible.

Je comprends plutot que tu as quitte l'approche ou tu avais un ETF par zone geographique pour switcher vers un MSCI World et c'est une approche respectable

Toutefois c'est assez different de hedge/vs. non hedge. Hedger le JPY est quasi gratuit car il n'y pour ainsi dire PAS de difference de taux d'interets entre JPY et EUR. Le cout du hedge est donc marginal... contrairement a EUR/USD ou ca coute 2-2.5 points par an. Par ailleurs au Japon l'economie est relancee en baissant la devise quand ca va mal car c'est un pays qui genere son PIB a 80% via l'exportation. Bref c'est une zone qui se hedge normalement

Donc tu récupères 42-10-1,4.
Ca ne fait pas un tri de folie..

C'est pour cela que je veux vendre. C'est pas du Corum !  

Prend unibail pour remplacer alors  

Ca fait que de baisser...

Prend le cours au 31/12 de chaque année et regarde le rendement par rapport au dividende versé, je ne pense pas que ce soit si peu intéressant
On rabâche sans arrêt que l'immo est illiquide et que les acheteurs de biens ne regardent / voient pas l'évolution au quotidien, donc fais pareil avec les Foncières et compare.

EDIT : Entre 4 et 6% selon les années, avec la fiscalité des dividendes.
https://www.tradingsat.com/unibail- [...] dende.html

Hello, ici pour un conseil de banque, sans doute BEL, vu mes critères.
 
Ma situation: encore 5 ans de remboursement de prêt immo pour ma RP (PEL clôturé, CEL actif mais bon ). Femme et 2 enfants <6 ans, donc TMI à 14% (mais peut-être 30% cette année) . Pour l'instant j'accumule bêtement sur des LDD/LAs/CEL. AV Vivacio (jamais alimentée, je sais même pas s'ils feraient un effort sur les frais d'entrée) et compte principal chez LBP. Possiblement au chômage dans 1-2 ans, à peu près sûr de perdre 10+k€/an en capacité d'épargne après mon rebond.
 
Je suis averse au risque et au spam, et globalement fainéant (j'aurais dû ouvrir un AV dans une BEL depuis 3-4 ans) donc pas trop grave si mes UC perdent 50%, car je suivrais pas trop, et  j'en aurais idéalement moins de 25%.
 
J'envisage de me séparer de LBP vu le dynamisme des BED, mais avoir un bureau où réclamer sans délai reste rassurant. Donc, mon besoin serait probablement une BEL, possiblement pour y domicilier mes revenus, avec pour but d'y associer une AV sans surprise, le compte et l'AV à frais mini, tout en optimisant les primes d'arrivée/ouverture. J'envisage d'y placer 10-20k€ environ en attendant de voir venir/prendre confiance/voir s'éloigner certaines sources d'inquiétude.
 
J'ai déjà une carte MAX pour les frais liés aux devises, et pour l'instant je me déplace à l'étranger que pour le boulot.

Tu as déjà des foncières. Elles sont pas cotées, mais c'est presque le même produit  

 
T'as envisagé de refaire un emprunt pour reprendre des SCPI ou tu comptes investir le montant de la vente ?
 
Sans emprunt, je vois vraiment pas l'intérêt de prendre des SCPI en ce moment

 
 
Chez Bourso tu peux faire un bon combo CC + CB + AV.
 
Fortu aussi même si je dirais un peu moins bon car moins de produits (pas le PEL par exemple...bon pour ce que ça vaut en ce moment...) et AV moins sexy en 100 % fonds € (alors que sur Bourso Vie on peut faire 100 % fonds € exclusif).

 
+1

Quelques remarques:
- Les enfants n'augmentent évidement pas les impôts mais les diminuent. C'est le fait d'être marié qui peut faire changer le tout.
- Genève n'est vraiment pas l'endroit idéal pour la fiscalité. D'autres cantons, même en Suisse romande, sont clairement plus avantageux. En optimisant correctement sa déclaration d'impôt, il n'est pas difficile d'être sous les 15% d'impôts sur le revenu net pour la tranche 100k-200k. Toujours à pondérer selon la situation familiale et géographique.

Novapierre Allemagne, le rendement est bon, même sans crédit, vu la faible imposition.

 
Pas vraiment, enfin, j'en ai pas vraiment conscience. Ma femme et moi on a chacun ouvert une AV de notre côté en nous désignant chacun bénéficiaire.

Si tu es le seul souscripteur, il n'y a pas de co-souscripteur donc tu laisses la case vide. Aussi simple que ça.

Je comprends mal sur les derniers échanges comment un taux de rendement peut être meilleur avec un emprunt ? (que versus du cash ?)
Taux produit - taux charge = rendement
Si on supprime l'emprunt (taux charge), on a pas un meilleur rendement ?

 
 
Tu te fais du POGNON sur de l'argent placé qui n'était pas à toi mais à la banque.

Mais carrement pas.

Les foncières sont des actions "normales". La seule particularité est que si fiscalité IR, il ny a pas d'abattement de 40%. Mais l'imposition est de type valeurs mobilières, pour les cessions comme les dividendes.
Les couts associées sont les couts du brokers (achat/vente meme tarif que actions, éventuels frais de garde).
La société rend compte aux actionnaires via l'assemblée générale et ces derniers votent pour valider ou rejeter les propositions.
L'action est côtée en continue sur le marché et réputée liquide.

Les SCPI sont des produits complexes. Ce sont des fonds, gérés par une société de gestion. Le fonds possede des immeubles, des parts d'autres fonds ou des actions. Les revenus perçus de ces diverses sources sont reversés auc porteurs de parts avec la.fiscalité associée qui peut donc être mobilière ou immobilière (cf. https://www.scpi-online.com/fiscalite-scpi/)

La société gère le fonds comme elle l'entend et rend compte aux porteurs de parts via son rapport annuel (peut etre certaines scpi font elles des ag?).

Elle prend des frais fixees par elle à l'achat, à la vente, à l'année pour gerer le fonds (frais pris sur la valeur de la part) et sur tout événement qu'elle peut définir dans le règlement du fonds. Elle decide de la valeur  de la part (vérifiée par les commissaires aux comptes mais bon..) et gère la liquidité, qui peut être faible.

Donc un produit complexe pas transparent, avec des frais et une fiscalité complexe puisque imprévue (immo ou mobilier).

Donc non, ce n'est pas du tout le meme produit. On peut considérer que la valeur du sous jacent réagit pareil dans les deux cas, mais j'aurai tendance à penser que le cours d'une foncière suit globalement le marché de sa cotation (cacr0 pour une fr,...) alors que la scpi va etre plus correlee à celles des actifs qu'elle détient et du marché immobilier dans lequel ils sont situés

Du coup, j'ai fait une courbe :
 

 
Dire qu'il y a encore 10 ans, on était totalement exonéré au bout de 15 ans, maintenant c'est 30 ans !  

C'est je pense la grande maladie Française : l'instabilité fiscale.
Ça change en permanence, comment investir sereinement dans un tel contexte ?

 
Globalement d'accord, en revanche ce ne sont pas des actions "normales". Oui, elles ont un bêta proche de 1, donc sujettes à la volatilité des marchés, mais c'est pas des boîtes normales. Le statut SIIC ou REIT impose une distribution de dividendes correspondants à un pourcentage des loyers.  
En contrepartie, elles n'ont pas D'IS.  
Et il y a également une obligation de distribution en cas de revente d'immeuble il me semble.  
 
Mais sinon on est globalement d'accord. C'est très différent techniquement, mais très proche dans le sous jacents  
 

Discussion avec les beaux parents qui ont un immo magique à Paris.
"le loyer se paye tout seul à 70%".
 
J'arrive pas à trouver les mots pour leur expliquer que c'est pas si magique : le levier fait qu'effectivement, l'effort est pas ouf. Et le prix de l'immo parisiens est stable voir haussier.
Mais même sans parler de PV, le capital qui s'autorembourse leur donne envie de se rouler par terre.
 

Ca dépend ce que tu entends par "Mais sinon on est globalement d'accord. C'est très différent techniquement, mais très proche dans le sous jacents"
 
Si tu dis ce sont deux produits aussi différents que la glace au chocolat et le fondant aux chocolat avec le même sous jacent "chocolat", je suis d'accord avec toi
 
Si tu dis que ce sont des produits qui se comportent pareils malgré des différences techniques fortes (comme une voiture à essence et une voiture électrique), là je suis pas du tout d'accord.
 
 
pour les REITS je ne sais pas, mais pour les SIIC c'est 85% du résultat qu'il faut distribuer, là où une boite normale du CAC40 distribue 30 à 50% du résultat.
 
Mais après, on peut (partiellement) décider du résultat et donc du niveau de distribution des dividendes.
 
 
Le sous jacent est l'immobilier, mais - POUR MOI - tout le reste est différent : les frais, la liquidité. Je suis même sûr (mais je voudrais bien une source) que, à patrimoine similaire, la valorisation d'une SCPI et d'une SIIC varient de manière très différente.
 
Dans MON allocation (ou absence pour les SCPI), je considère les SIIC comme des actions (j'ai juste du Covivo), et les SCPI (si j'en avais) comme un bien immobilier.

Probablement avec un emprunt sur 25 ans, tu capitalises a 2-4% par an net de frais et HORS fiscalite a Paris IM effectivement. C'est du niveau d'un bon fonds euro ET tu es expose a la hausse/baisse du marche immo parisien qui est bien oriente actuellement il est vrai. Maintenant, tu as aussi completement obere ta capacite d'emprunt pendant 25 ans, tu es expose sur un montant important a UN marche immo et tu dois gerer ce bien fiscalement et operationnellement parlant (bail, etat des lieux, AG de copropriete, appel pour probleme de fuite d'eau, de porte, d'interphone, etc...) ce qui est un petit boulot en soi.

Le truc c'est que clairement pour des gens de l'age de beaux parents, ils ont probablement deja une RP payee et pas envie/besoin de mieux dans le futur donc leur capacite d'emprunt est sous utilisee. Par ailleurs ils ont probablement du temps a tuer donc la gestion locative les occupe presque (tres courant...) et en sus ils pensent a juste titre que ce bien a Paris pourra servir a leurs enfants/petits enfants pour se lancer, etudier, etc... Ce n'est objectivement PAS un mauvais calcul du temps tant qu'ils arrivent a emprunter a un bon taux ET une bonne assurance (dur passe 45/50 ans...) meme si un fonds euro ferait probablement aussi bien pour moins de bande passante intellectuelle utilisee. Toutefois l'immobilier du centre de Paris est sur une tendance d'appreciation longue superieure a l'inflation donc on peut esperer un gain sur le foncier de l'ordre de 1-2% par an en sus. La fiscalite sur les biens locatifs est violente en revanche, il faut en tenir compte

Tres different quand on est jeune actif, pas encore de RP 'definitive' acquise et avec une vie pro tres dense qui rend la gestion locative en sus bien penible. Bref, un type d'investissement d'interet tres different selon la phase de la vie.
Typiquement ma femme est sous active et gerer un ou deux biens en location courtes (pas Airbnb, plutot du 3-12 mois corporate) est un projet qui l'attire; je me dis pourquoi pas etant donne qu'on a deja la RP achetee, ca peut remplacer un peu de fonds euros et occuper mon epouse quelques heures par mois de bonne facon.

La petite fraîchement arrivée ne l'occupe déjà plus assez ?

On reflechit au plan de charge apres notre retour en Europe, elle amene ses idees, ca me semble sain
 
Perso je n'ai aucune envie et elle non plus qu'elle devienne femme au foyer dediee au bebe donc il faut trouver des activites adequates. /HS

Je fais le tri dans mes banques toussa, et au Crédit Mutuel (la banque principale où j'ai mon prêt immo, c'est si on me demande pkoi je suis au Crédit Mutuel ) je constate que j'ai :
 
- Assurance-vie / Contrat essentiel
25€/mois depuis 2016 (y'a environ 900€ dessus)  
Nniveau du contrat :

 
 
 
- J'ai également un contrat XL prévoyance
42€/an avec comme seule garantie principale le Versement d'un capital de  16 255,81 EUR
et en gros c'est un truc qui couvre les accidents & les maladies

 
Bref pensez vous que ça soit "intéressant" (oui tout est relatif) ?  
que je me sois fais eu ? Que je trouverai moins cher ailleurs (où ?   )
Je peux résilier sans frais le cas échéant ?
Grosso-merdo : y-a-t-il mieux pour moins cher ? (déjà qu'en banque j'y connais queud' mais alors là )
 

Et que la logique dicterait de faire l'inverse!

 

 
Merci pour cette perspective. Ils n'ont pas foncièrement tort donc.  

 
Les deux sont bof malheureusement. Et pourtant je suis chez cette banque qui est excellente pour ses capacites de credit simples/complexes en ce qui m'a concerne
 
1/ Le contrat d'AV est ultra cher. En ligne tu ouvres avec 0% de frais d'entree vs. jusqu'a 3.15% dans ton contrat, 0.5/0.6% par an de frais de gestion vs. 0.75% et enfin arbitrages a 0% contre 0.5% PAR arbitrage. A changer d'urgence selon moi.
2/ L'assurance deces multirisque n'est pas ridicule dans l'idee mais le capital est tellement petit, 16k, que sincerement ca ne va pas couvrir grand chose pour ta famille si jamais tu devais deceder ou ne plus pouvoir travailler a vie. Ces 42 euros par an, c'est 0.25% donc encore peu cher mais typiquement le montant augmente chaque annee a mesure que tu vieillis et donc augmente ton risque. A toi de voir si tu veux la garder, ce n'est pas un mauvais prix mais soit tu cotises 10x ca chaque annee pour assurer un capital de 160k EUR par exemple et vraiment pouvoir sortir ta famille d'une situation delicate en cas de deces, soit tu l'arretes selon moi.

 
Lobby des agriculteurs qui veulent pouvoir vendre leurs terrains/forets a prix d'or a des nouveaux exploitant ou a des anglais pour construire leurs maisons sans payer de PV car les terrains sont dans la famille depuis longtemps.
 
L'idee de cette taxe degressive est de decourager la speculation a l'americaine ou tu 'fix and flip' des maisons a la chaine, ce qui avait encourage la crise des subprimes.
Encore une fois c'est pour la RS.
 
Pour la RP, l'exoneration de la taxe sur les PV encourage la mobilite geographique des proprietaires, taxer les PV sur RP pourrait en revanche grandement limiter les transactions dans les zones tendues, moins de biens vendus/achetes, davantage de gens qui campent sur leur bien et des prix normalement orientes a la baisse ou la stagnation... en contrepartie de moins de mobilite geographique de la population. Difficile de savoir ce qui est le plus valable sincerement.

À part en zone de pression foncière ou proche frontière (nord par exemple), le prix des terres agricoles n'explosent pas et la safer veille à cela.  

 
Tiens en parlant du CM, j’y suis aussi. C’est assez navrant de voir la mauvaise fois des conseiller et leur manque de recul sur certains points quand on parle d’investissements.  
 
Dans mon cas, c’est la seule banque qui m’a suivi sur mon emprunt pour ma RP car TNS d’une boîte de 2 ans seulement, mais comme les comptes pro sont chez eux ils ont vu la rentabilité du bouzin . Plus les risques de santé aggravés de mon côté qui ont aussi poussé les autres à me jeter salement.  
Sur le prêt, j’ai une partie à 10k à 0% hors assurance.  
 
Ben le gars ne comprend pas que je veuille le solder en avance « Non mais vous êtes fou c’est de l’argent GRATUIT ».  
Bah non mon grand. C’est peut être pas intéressant pour le pekin lambda, mai avec mes surprimes d’assurances, je paie 2k d’assurance pour 10k sur 10 ans
 
« Ah oui mais c’est pas un coût du crédit ça, c’est l’assurance ça entre pas en compte ».  
 
Maiwé Résultat dès que je peux je bouge de la

Intéressant ce que tu dis. On parle beaucoup de l'aspect frais des assurances sur la vie, mais quasiment rarement de la prévoyance, qui elle est à "fonds perdus". Dans certains cas, la prévoyance peut être nécessaire : familles avec des enfants, présence d'un fort patrimoine illiquide (à base d'immo notamment) pour payer des éventuels droits de mutation en cas de décès, etc...

 
J'ai jeté un œil et je viens de voir un "Capital maladie grave : non". Donc je suppose que ça couvre l'invalidité uniquement en cas d'accident, pas l'invalidité suite à une maladie... Je suis en train de faire du tri là-dedans, et je cherche une prévoyance qui couvre ça, mais c'est assez opaque.
 
 
Edit : là actuellement, j'ai un truc à la Matmut pour 24 euros par an. Mais 7 700 € décès et  16 000 € invalidité. Pas ouf non plus.

 
 
Dites, je possède 2 assurance vies ouvertes en 2005 dans des banques en dure. Rendement pourri et frais d'entrée, bref j'envisage de les fermer pour me concentrer sur les contrats internet.
 
Bonne idée ou alors il faut mieux les laisser ouvertes avec le minimum pour profiter d'un éventuel avantage fiscal ou autres pour des contrats "agées" ?

Oui entre Neuch et Zoug, il a plus de différences que sur tous les pays d'Europe, tout ça à seulement 150 bornes d'écart !!
 
Cela étant, et même si ce n'est pas que le sujet IR, LooKoom a bien raison sur le fond quand tu mets en plus l'assurance santé dans l'équation ! En France tu n'as RIEN en plus pour la Sécu et un chouia pour la mutuelle (et encore que pour le 1er enfant). En Suisse tu paies plein pot pour  CHAQUE nouveau membre du foyer + des franchises élevées,  ça douille très vite avec 2 mioches même avec des salaires de 150 kCHF qui paraissent pourtant ultra tranquilles.  
 
 
Je ne dis pas d'ailleurs que c'est un mauvais système. C'est une philosophie très différente.

>8 ans donc abattement de 4600/9200 € sur les PV. À toi de voir.

Pun intended?

 
 
 
Comme dit plus haut, cela dépend des sommes en jeu et des PV s'il y a. Avec l'abattement, tu peux sortir progressivement ou en une seule fois toute la PV.
S'il n'y avait pas de frais d'entrée tu pourrais potentiellement le garder, mais a priori pas intéressant (sauf si rendement du F€ top).