Reprise du message précédent :

 
Je pense que personne ne repond a ta question car tu ne proposes pas ton approche actuelle et les eventuelles modifications qu'on pourrait apporter, tu demandes un expose complet sur 1/ vs. 2/
 
Puis, quand on se penche vraiment sur ta question, on se rend compte que tu n'as probablement pas compris le DCA car c'est en fait la meme chose: tu te fixes une allocation donnee sur des indices donnes et tu achetes/vends au gre des baisses/hausses pour maintenir tes % fixes dans le temps.
 
Donc tu pousses un gros soupir et tu passes au message d'apres
Voila probablement ce qui s'est passe dans l'esprit de pas mal de lecteurs.

Il y a eu des dizaines de posts a ce sujet dans ce topic donc malheureusement je pense que ta recherche n'a pas portee ses fruits: il suffit re monter au debut des annees 2000 dans le sillage du -50% sur l'immobilier en France pour voir une longue liste de cas ou les SCPI en fait sont brutalement devenues completement illiquides.... et liquidees 2-3 ans apres avec une enorme decote vs. le prix d'achat.

C'est ca qui se passe avec une SCPI en cas de grosse crise, pas une baisse progressive de la VL qui epouserait les prix de l'immo, un blocage total des rachats et ensuite ca se regle au tribunal. Perso si c'est completement illiquide, je mets a 0 dans mon epargne donc effectivement on peut considerer que c'est tombe a 0.

Maintenant oui c'est tres rare, c'est beaucoup moins volatile que des actions, et meme en cas de crise la majorite des SCPI vont accuser le coup mais s'en sortir indemne. Simplement ca se place dans un compartiment de risque intermediaire entre actions et fonds euro et quand on a conscience de l'illiquidite potentielle de ces instruments. Ce ne sont pas des remplacements anodins de fonds euro qui payent plus.

Cf l'article de 97 mis plus haut: - Selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), le prix moyen des parts de SCPI a baissé de 38,73 % entre le 31 décembre 1991 et la fin du premier semestre 1996. Cette baisse comprend celle du prix des parts, et leur décote sur le marché secondaire.  Ca c'est pour celles qui n'ont pas explosees en vol. Quelqu'un de ma famille avait literallement perdu l'essentiel (plus des 2/3) de l'heritage de ses parents qui etait place sur deux SCPI commercialisees par le CA a l'epoque.

Tiens je n'avais jamais envisagé de vendre mes ETF en cas de "trop grosse" hausse, j'avais toujours en tête de loucher un peu plus sur le F€ pour maintenir mes % d'allocation.
 
Si je vends des ETF ça tombe dans la poche espèces du PEA et ça ne travaille pas.

 
Si ta capacite d'epargne est suffisante pour venir 'eponger' la hausse des tes ETF en mettant 100% Fonds Euros le mois/trimestre d'apres ca va.
Mais vient un temps ou ca ne suffit plus car ton epargne reguliere est toute petite par rapport a ton epargne. Et la il faut pouvoir arbitrer, idealement en ayant une poche ETF en PEA et en AV par exemple pour avoir une zone d'arbitrage malleable alors que ton PEA represente ton fonds de cuve inamovible.
 
Apres sincerement, etre 100% en AV est moins efficace qu'avoir un PEA pour une partie mais represente aussi plus de simplicite: pour mes proches/amis qui veulent y passer le moins de temps possible c'est 100% AV, un a trois trackers et fonds euros et c'est termine. Et ca marche deja tout a fait bien.

Cela permet de rester sur une somme constante plutôt que d’augmenter la somme dans l’enveloppe.
Il est d’ailleurs possible de combiner les deux : vendre juste assez d’ETF pour racheter uniquement la quantité nécessaire de fonds euros afin de rétablir son allocation.

Hi, j'ai une AV Boursorama 100% euros et un ETF AM.M.WOR.ETF EUR sur PEA Boursorama
Je me pose la question suivante : à quelle fréquence alimenter mon unique ETF sachant les frais d'acquisition FRAIS AGRÉGÉS ESTIMÉS pour une action de 269 euros
3,01 € / 1,12%
Achèter tous les mois une action vous semble judicieux ?

Je recherche la lumiere des experts du topic :
 
1/ Votre situation familiale : 30 et celib  
2/ Votre situation patrimoniale : revenus 75k/an, locataire, PEA avec 100k en trackers world/cac40/em/eurostock50
3/ Vos projets : Projet long terme : devenir rentier, devenir riche, pas de projet d'achat de RP a court terme pour cause de mobilite professionnelle
4/ Votre tempérament : pas d'aversion au risque, je suis dans l'optique de buy and hold avec projet long terme
 
Je veux me faire un patrimoine, ayant une bonne connaissance du marche action (et strictement aucune connaissance de l'immo) j'ai jusque maintenant investi strictement dans un PEA avec des trackers
 
Maintenant je voudrais investir dans l'immobilier pour notamment bénéficier de l'effet de levier d'un emprunt immo + diversifier mon patrimoine. Je suis pas un fan de l'immo, je connais rien dans les prix du marche et tout ce qu'il faut vérifier pour pas se faire entuber a l'achat. Et j'ai pas vraiment le temps de m'occuper de l'achat/notaire/travaux/locataire etc. De ce fait je priviligierai probablement un investissement en SCPI plutot qu'un achat locatif direct.
 
Maintenant si je comprends bien il y a deux options:
- option AV mais je peux pas beneficier de credit immo dessus
- option directe et la je peux beneficier de credit immo mais fiscalement c'est moins interessant.
 
En option AV j'ai vu que le topic conseille Linxea Spirit car peu de frais a l'entree et de gestion. Vous avec un conseil similaire de SCPI diversifie avec peu de frais en achat direct ?
 
Aussi vous avec des conseils pour le choix de :
- du courtier pour l'achat de la SCPI ? banque en ligne type fortuneo ?
- du courtier pour le credit immobilier ?
 
Il faudrait d'abord que je trouve la SCPI dans laquelle je veux investir ou apres faire une demande de credit immo ou je peux direct faire une demande de credit immo et apres choisir le placement ?
 
Je peux viser quel montant de credit pour l'investissement sachant que je ne compte pas mettre d'apport si possible ?
 
Merci

Bonjour,
 
J'ai recu le mail de promo sur l'AV de Fortuneo concernant l'ouverture de contrat pour les enfants avec une prime de 100€.
Mais les mentions légales associées à la promo ne sont pas claires.  
Y'a t il une prime par ouverture de contrat et donc si 2 enfants et 2 contrats ouverts -> 2 primes?

Le crédit immo c'est à proportion de ta capacité d'emprunt qui dépend de tes revenus et charges.

C'est le courtier qui gère pour toi l'achat de la scpi et le financement.
Il a un offre de SCPI.
Je suis passé par Linxea pour 3 SCPI pour 100k sur 20 ans, j'avais mis en concurrence face à Primaliance.
J'ai testé d'autres courtiers qui ont été moins efficaces.

Multi de Fink ?

J'étais resté sur 120k ?

Deux questions :
- as-tu la capacité financière d'acheter tout les mois cet ETF ?
- les frais d'achats sont-il strictement linéaire (pourcentage du montant investi) ou par paliers (un prix différent en dessous de 500€, 1000€, 5000€) ?

Si le prix d'achat est linéaire, la fréquence d'achat n'a pas d'importance ; si c'est par palier, il est possible d'optimiser les frais.

No j'ai dû passer à 100k.
J'avais relaté le sketch.
On prête plus facilement à un smicard sans patrimoine.

 
Tu as rien en AV pour l’instant ? PEL ?
Juste ton épargne de précaution sur un livret A ?
 
Peut être que ça vaut le coup de mettre un peu sur un fond euros si ta situation perso et ton aversion au risque changent d’ici quelques années ?

 
Merci pour ta reponse,
 
J'ai regarde sur le site de Linxea et il offre en effet des offres de prets immo adosse aux SCPI.
 
Par contre le taux a l'air plutot eleve non ? 1.9% (hors frais sans compter l'assurance) sur un pret sur 15 ans c'est plutot haut ? Il y a un moyen de negocier le taux avec eux pour avoir un meilleur % voir de prendre la SCPI chez eux mais de negocier le pret immo a part ?

Hier soir j'ai rencontré un couple qui a connu la baisse de l'immobilier à Paris !
Ils ont acheté en 1997 à Montmartre. Les prix avalent bien chuté.  
 
Moi : aujourd'hui ça doit valoir 3 fois plus cher non ?
Eux : non 5 fois !  
Moi :  

 
Je comprend que ça soit à la mode de m'accuser d'être le multi de LaFistBox, foutre truck, de Hitler qui est pas mort en 45 et qui poste sur HFR depuis un refuge en Argentine, de El Chapo Guzman etc, mais la réponse est

Oui c'est plus élevé que l'immo classique.
J'ai eu 2,10% sur 20 ans et encore, c'est parce que j'ai déjà de l'immo, sinon c'était 2,80% je crois.

Je ne pense pas qu'on puisse avoir mieux.

 
C'est le tarif pour les amis ça    
 

Je pense pas que notre nouveau frer en soit un.

on te prêtera à moins cher pour monter ta femme en 85E Pirelli plutôt que pour de l'IMMOSOLID  

En 1998 Paris 6 était à environ 3k/m². Aujourd'hui 15-20k. Ca se tient

Sans aller jusque là, une gestion et/ou stratégie désastreuse est suffisante pour remplir l'objectif...

Au Crédit Mutuel de Bretagne (groupe CM Arkea) il y a apparemment moyen d'avoir de meilleurs conditions d'emprunts pour les SCPIs en ce moment.  
A voir en fonction du profil et des efforts qu'on est prêt à fournir j'imagine (domiciliation salaires, transfert épargne, proprio RP... comme d'hab quoi).
 
Sinon ptite anecdote:
 
Hier soir je traversais les Champs Elysées et j'entends à côté de moi un jeune barbu (~25 ans) au téléphone qui tient les propos suivants: "j'ai un pote qui a investi dans au moins 7 appartements, il gagne le SMIC mais avec les loyers ça lui rapporte 7000€ par mois en tout et il doit rembourser 6800€ par mois. Donc y a des mois c'est chaud il se serre la ceinture. Mais dans 5 ans il est rentier avec 7000€ par mois, t'imagines? Je vais lui demander comment il fait et faire pareil."
#immomagik

Et le mec se dit pas que 7 apparts achetés avec un crédit de 6800 euros mensuels sur 5 ans c'est louche?

No c'est la même grille pour tous, c'est la grille CAFPI avec la CE.

7k de rbt par mois alors qu'il gagne le SMIC, une banque a suivi bien sûr.

 
L'immo magik
 
Sachant que 7000 euros de loyers VS 6800 de crédit c'est pas du CF positif une fois que t'as enlevé les impots, la taxe foncière etc...
 
Puis j'ai pas compris pourquoi dans 5 ans ça changerait les choses. Il lui reste 5 ans à rembourser peut-être, mais ça veut dire qu'il paye 6800 euros de crédit depuis au moins 15 ans alors que les loyers il y a 15 ans étaient pas à hauteur de 7000 euros. Bref, c'est l'irrationnalité typique des immowinners QLRR & co

J'ai failli lui cracher une insulte en pleine gueule mais je me suis retenu

Mais çà vous fait quoi en fait que des gars racontent où fassent n'importe quoi avec l'immo?  

Et surtout en quoi çà nous sert ici de leur donner une tribune???      

 
Si tu obtiens un taux < 2% sans avoir déjà de l'immo, je suis preneur
Nico a déjà eu un taux intéressant pour un choix libre de SCPI car il est DEJA proprio. L'écart avec un crédit immo classique (même pour du locatif et pas pour la RP) est assez impressionnant et injustifié.
 
Hop, virement pour mon plan "Foncières" en cours. Je m'emmerde moins qu'avec tous les courtiers, choix, négociations, etc. et je diversifie un peu. J'attends quand même le retour de Primonial pour faire un mix de leurs SCPI (pas trop mal) avec leur cellule de financement maison, voir si c'est intéressant quand même.

 
Pas la peine, tkt pas. Il t'aurait dit "bah koi, il est kro fort et toi t'es juste jaloux"

Tu serais surtout passé pour un jaloux aigri du succès des autres !

 
C'est comme ca que la dernière crise financière a commence, je dis ca je dis rien....

ok ca change quoi pour eux que l'on soit déjà proprio ? Le bien est mis en garantie pour le prêt ?

C'est clair que avec un taux de prêt de 3% l'investissement est clairement beaucoup moins intéressant.... Si on considère un rendement de 4,5% qui devient rapidement plutôt 3/4% après impôts on est super limite et on doit espérer une PV hypothétique sur la valeur du fonds pour vraiment réaliser une bonne affaire.... Personne n'offre des meilleurs taux sur de l'immo SCPI ? C'est bizarre car ça devrait être moins risque que l'achat direct d'immo locatif.

Concernant la fiscalité des revenus de SCPI, si j'ai bien compris le statut micro foncier n'est pas possible si je n'ai pas d'autre bien en location donc je dois être en frais réels. C'est avantageux au début car je peux déduire les intérêts de l'emprunt mais au bout de quelques années ce sera plus favorable.

Est-ce que si j’achète un autre bien en locatif d'ici je pourrai changer et passer les revenus de la SCPI + du bien en statut micro foncier et bénéficier de l'abattement de 30% ?

Tu as tout compris frer.
Mais le micro a une limite de revenus fonciers annuels. 15k je crois, faut que je vérifie sur mon site

Faut croire que les banques sont très vieux jeu, seul l'immo en dur elles respectent. Avoir 250k en financier à côté elles s'en foutent, si tu as 50k net d'immo en dur en revanche c'est bien.

 
C'est vrai ça? C'était pas Lookoom qui avait parlé de montages ou tu utilisait de l'argent sur une assurance vie en garantie d'un prêt immo?    

D'ailleurs frer Hanzee, peux-tu nous décrire un peu ce que t'as prévu comme investissement immo exactement ?
Parce que si t'as prévu d'acheter un studio dans le Marais ou un immeuble à Montluçon, c'est pas pareil    
 
Surtout pour le comparer avec l'option SCPI.

Je n'accuse pas.
Je pose une question.

Oui, ça s'appelle un nantissement.
C'est peut être ce que Nico a fait : nantissement des parts de scpi en garantie du prêt.

Rien de prevu pour l'instant je me renseigne. Je peux pas vraiment acheter ma résidence principale car je suis quand même potentiellement mobile et pas vraiment installé sur du long terme donc j'ai pas envie de m'emmerder avec ca.

J'avais quand même envie de bénéficier de l'effet levier d'un emprunt immobilier donc c'est pour ça que j'ai regarde les SCPI. N'y connaissant pas grand chose en immobilier (pas envie de visiter 50 appartements/ comparer les prix et finalement me faire arnaquer en acheter un bien surévaluer) je me suis dit au départ que l'investissement en SCPI pouvait être a la fois plus simple / moins de travail et plus sur grâce a la diversification qui te protege d'avoir une grosse merde sur un mauvais achat immo et des mauvais locataires (un peu comme quand tu investis sur un tracker au lieu du stock picking  )

Mais bon si c'est vraiment plus avantageux l'achat direct d'immo locatif je vais peut être regarder ça plus en détail et je suis ouvert a tous les conseils.