Reprise du message précédent :

Rien de prevu pour l'instant je me renseigne. Je peux pas vraiment acheter ma résidence principale car je suis quand même potentiellement mobile et pas vraiment installé sur du long terme donc j'ai pas envie de m'emmerder avec ca.

J'avais quand même envie de bénéficier de l'effet levier d'un emprunt immobilier donc c'est pour ça que j'ai regarde les SCPI. N'y connaissant pas grand chose en immobilier (pas envie de visiter 50 appartements/ comparer les prix et finalement me faire arnaquer en acheter un bien surévaluer) je me suis dit au départ que l'investissement en SCPI pouvait être a la fois plus simple / moins de travail et plus sur grâce a la diversification qui te protege d'avoir une grosse merde sur un mauvais achat immo et des mauvais locataires (un peu comme quand tu investis sur un tracker au lieu du stock picking  )

Mais bon si c'est vraiment plus avantageux l'achat direct d'immo locatif je vais peut être regarder ça plus en détail et je suis ouvert a tous les conseils.

Juste le nantissement des parts ne donnent pas grand-chose niveau taux.
Si tu as déjà un bien immo de 100 K€ net, déjà ils commencent à te faire une proposition "acceptable".

J'ai une capacité financière d'épargne de 400/mois et je pense en mettre 20% en ETF (soit une action 269 tous les 3 mois)
Frais de courtage 1,99€ Par transaction jusqu'à 500 €. Au-delà de 500 €, 0,60% sur le montant total de l'ordre.
FRAIS DU GESTIONNAIRE 0,38%
À priori c'est plus rentable de pas dépasser le palier des 500
Merci  

En tout cas pour emprunter pour les SCPI c'est ce que j'ai vécu.
Mes revenus et mes 250k€ de patrimoine financier on s'en fout.
En revanche un appart de merde à Épinal c'est pris en compte et ça me permet d'obtenir un taux bonifié

Crédit logement

tu fais une confusion, je pense, en tre les frais de CROUTAGE et les frais de gestion interne du fonds.

 
Bin wai jsuis même étonné du seulement *5.
 
Un agent immo m'avait dit que dans le 11ième (quartier bobo et très branché: oberkampf), ça valait 6000 francs du mètre carré en 97, donc même pas 1000 eur.
 
Aujourd'hui, c'est 12ke du mètre carré.
 
ok la c'est le 18ième mais ca devrait être un peu près équivalent.

 
C'est pas forcément vrai: si tu acceptes de transférer tes 250K€ sur leurs supports maison (AV, PEA, CTO bien merdiques...) ça peut clairement jouer dans la négo.
Mais je doute que cela soit le cas  

 
Très bon point ça déjà, bravo    
 
 
Il n'y a pas de solution miracle (même si on parle d'immo   ) et je pense que ça dépend de ton style de vie aussi.
Tu dis que t'as envie de bénéficier de l'effet de levier et c'est un bon point, mais après il y a plusieurs "styles" et ils ne vont pas tous convenir à tout le monde.  
 
Par exemple :
 
- SCPI : renta moyenne, pas d'emmerdes, peu liquide
- immo dans une grande ville : renta moyenne, pour les emmerdes ça devrait aller, liquidité plutôt bonne, prix d'entrée élevé, PV probable
- immo en province : renta élevée, emmerdes à gérer à distance, liquidité moyenne voire basse, prix d'entré souvent faible, PV peu probable
- immo clé en main : renta moyenne, recherche+travaux+location déléguée, liquidité ça dépend de l'endroit, prix d'entrée souvent > 120k sauf quelques cogip
- immo loc airbnb : renta potentiellement très élevée, emmerdes élevées, liquidité ça dépend de l'endroit
 
Voilà ça dépend de ton envie de t'impliquer dans des recherches, des négo, de gérer le bien, temps dispo par rapport au boulot et vie perso.
Si tu veux 0 emmerdes, les SCPI répondent à ton besoin. Si en revanche ça te dit de te lancer dans du Airbnb et de t'occuper de la gestion opérationnelle, pourquoi pas.
 
 
D'ailleurs je te conseille la lecture d'un bouquin très intéressant qui s'appelle "L'investissement locatif intelligent" (il me semble) d'un bloggeur sérieux. Il explique plusieurs styles d'investissement immo où tu pourras peut-être trouver ce qui correspond à ce que tu cherches.

C'est çà aussi, en ce moment avec les taux les banques ne gagnent pas grand choses, donc elles veulent se rattraper sur le reste.
Si tu ne leur donnes rien à manger....

Elles ont assez mangé, elles n'ont plus faim en principe
A la rigueur je peux leur filer un petit dessert ou un café, mais faut pas déconner non plus

Bonne synthèse.
Et c'est ça pour le livre, je le recommande aussi. Je l'ai découvert sur IH.

Ça dépend des établissements.
En l'occurrence, ils ont imposé du crédit logement en garantie, pas de nantissement donc ils s'en moquent effectivement des biens détenus.

 
J'ai fait financer des SCPI par la SG et ça été long et dur    
Même si j'ai eu de bonnes conditions.
 
J'ai eu droit évidemment à :"Mais si vous mettez 100K€ sur un contrat vie Erable, ça sera beaucoup plus simple. C'est vous qui voyez..."

Super, Merci pour ta réponse très complète

Je pense que je vais privilégier l'investissement SCPI si j'arrive a avoir un taux acceptable. Sinon pour l'immo clé en main il faut se mettre en contact avec des agences locale sur la ville cible ? Un conseil pour trouver un intermédiaire avec des frais intéressants ?

Les banques acceptent de financer des AV a credit ? c'est que pour les fonds euros pas pour les unites de compte/ SCPI non ?

 
Non, c'est pas des agences mais des  sociétés qui font ça. Sans faire de pub pour une d'entre elles (je ne suis pas en mesure de te faire un rex perso de toute façon), il y en a plusieurs : inv&stissement-locatif.com, imm0citiz, €ver Invest, plus d'autres plus petites spécialisées dans des villes de province, genre sur Marseille t'as Carr€door et Novacl€m.

Non il voulait dire : si vous ouvrez une AV chez nous en déposant plein de sousous (avec frais sur versements donc), on vous facilite le crédit et avec de meilleures conditions.

Même si je reconnais que c'est chiant à faire, et c'est beaucoup de dépenses d'énergie. Pourquoi ne pas l'avoir fait, et ensuite tout ressortir lorsque le prêt est signé ?
Certes, ça ne joue pas le game. Mais qui va plaindre les banquiers ? C'est de toute manière une négociation orale, et il n'est jamais marqué dans l'offre de prêt qu'il faut conserver l'épargne dans la banque après la signature.

Note : en supposant arriver à négocier 0 frais de versement sur l'AV Erable. Ou en faisant le calcul que le meilleur taux du prêt compense largement les frais de versement payé de l'AV (ce qui me semble assez facile à atteindre).

  Pour les explications toujours très complètes LooKooM.
 
Est-ce que tu pourrai faire un post similaire pour expliquer ce qui se passerait pour les ETF en cas de crise financière mondiale du type 2008 ou pire (en imaginant que chaque nouvelle grosse crise est plus importante que la précédente grosse crise).
 
Merci !

Car lorsque tu mets une AV en face d'un prêt le capital de celle-ci est nanti. Il sert de garantie sur tout ou partie du prêt, et donc il ne peut pas être retiré.

 
Frais de versement négociables évidemment. A 2% contre 4%, donc déjà  non...    
Il fallait en plus prendre des UCs made in SG bien moisies. J'allais pas vendre des actions ou casser d'autres contrats pour me coller ce boulet aux pieds.

Vu les montants je prendrais l'ETF sur AV et basta. Selon mes calculs ( ) l'écart de perf entre une louche trimestrielle et une louche mensuelle est supérieur aux frais de gestion de l'AV.

et encore il a de la chance, sur ce topoc il aurait pris 1 alerte, 1 ban et l'autre aurait pu continuer à déblatérer ses âneries

 
Mais quand il dit pas installé sur le long terme, c'est qu'il envisage de bouger dans 6 mois ou peut etre dans 2 ou 3 ans mais c'est pas sur?
Si c'est le cas numero 1, oui c'est clair c'est une connerie de prendre sa RP.
Si c'est le cas numero 2, si tant est que tu as la possibilité d'acheter un truc ou tu te vois vivre et qui pourrait aussi se louer a un profil similaire au tien, ca n'est pas forcement idiot d'acheter ta RP, tu te couvres sur pas mal de risques:
- tu peux faire un pret a un taux bien plus intéressant
- si au bout de 2 ou 3 ans tu dois partir, tu peux mettre en vente avec un objectif de PV qui te convient. Si ca marche tant mieux, tu as fait une bonne opération. Si ca ne marche pas, tu mets le bien en loc, soit en nu long terme, soit en LMNP.
Il faut faire les calculs sur quelques visites, peu probable que ca soit l'operation du siecle, mais quitte a faire de l'immo et profiter de l'effet de levier, autant le faire avec un crédit intéressant, peu d'intermediaires et la fiscalité que l'on souhaite, plus le confort d'avoir un bien a toi  qui est quand meme un des avantages de l'immo physique.

 
Merci pour la réponse complète.
 
Je ne parviens pas à trouver un historique des rendements de l'époque, de SCPI ayant survécues.
Quelles sont les valeurs des parts actuelles de ces SCPI ainsi que le rendement obtenu pendant la crise (en moyenne) ?
 
Au final, le but n'est pas de vendre les parts de SCPI mais de disposer d'un revenu complémentaire à terme, donc pas de vente prévue.
 
Après tout, c'est comme un PEA/AV en ETF non ?
Si le but final est de disposer de fonds complémentaires, sans vendre, si la bourse a subi un krash on ne va pas vendre à ce moment là.
Donc c'est pareil pour les SCPI, si krash immo, on ne vend pas, on a encore ses loyers, et on attend que ça remonte si on veut s'en séparer.
 
J'ai peut-être loupé quelque chose    
 
 
Concernant les crédits SCPI, j'ai 2 demandesen cours Primaliance/Linxea.
Le taux des prêts sont moins élevés si on est propriétaire, et on n'a aucune contrainte (pas de nantissement, pas de domiciliation de salaire).
2.10% chez Linxea, 2.20% chez Primaliance, + ajouter l'assurance (je n'ai plus le % en tête) mais globalement ça faisait entre 2.45% et 2.50% assurance comprise.

 
On ne parlait pas de nantissement ici. Juste d'apporter du POGNON dans l'agence bancaire qui te fait le prêt, pour que le dossier passe mieux. C'est assez courant. Ou alors on ne parle pas de la même chose    
 

 
Ca se calcule. Payer 2% de frais de versement sur 100k (donc 2k) pour obtenir un meilleur taux qui te fait économiser 5-10k (ça dépend du projet et du montant du prêt ..), moi je le fais !
 
Après, il est clair qu'il faut pouvoir apporter le POGNON sans casser d'autres produits, et choisir les UC non-risquées avec des pincettes. Le but étant de tout revendre une fois le prêt signer (donc quelques mois après le versement).

Je suis abonné à la niouzeléttère du site Sure Dividend et aujourd'hui le gus a envoyé un petit rappel des principes clé qui est pas mal.
 
Je vous les ctrl+c / ctrl+v si ça vous intéresse :  
 

 
Je comprend tes arguments mais perso je suis pas très fan de cette histoire de RP qui devient un investissement locatif après 2-3 ans ou la revente à CT.
N'oublions pas qu'il y a des frais de notaires et qu'il faut une sacrée perf de l'immo dans les prochaines années pour faire une PV malgré ça.
 
Puis, en général on renove pas une RP comme si c'était à mettre en loc. Il est très peu probable que finalement il y ait plusieurs choses un peu délicates et qui sont peu adaptées à la location (sauf si tu tombes sur un locataire qui prend vraiment soin de l'appartement).
 
Autre chose : la rentabilité. J'ai envie de savoir combien de gens ont acheté la RP récemment et vont faire du CF positif dans 3 ans… sauf achat avec gros apport voire cash.
 
Voilà, louer sa RP c'est pas une connerie je suis d'accord, mais si on est pas stables géographiquement c'est souvent un investissement où au mieux t'arrives juste à sauver les meubles.

Les frais de notaires doivent aussi etre payés par la SCPI, et donc in fine par celui qui y investit non?

Il pourrait y avoir des compromis a faire, mais de toute facon tu compares avec la situation de rester en loc ou tu te tapes les choix specifiques a la loc de toute facon.

Le CF positif n'est pas indispensable a un bon investissement sur le LT, faire un CF positif sur les SCPI n'est pas evident non plus si?
Par contre clairement le marché immobilier est haut, voire tres haut, et cela rend difficile l'achat d'un bien correspondant au besoin sans apport conséquent, ce qui revient a faire all-in ou presque sur l'immo, qui est un pari risqué.

Il faut poser les chiffres c'est certain, comme toujours, mais avec de l'immo en direct, et a fortiori avec une RP tu cumules un certain nombres d'avantages qui ne sont pas a négliger au moment de faire le bilan.

Edit: pour preciser, ce conseil n'est valable que si on a 0 immo, la possibilité et un minimum l'envie d'acheter sa RP, se dire qu'il ne faut surtout pas le faire parce qu'on veut rester mobile, c'est a mon sens une erreur, le calcul doit se poser, il y aura forcement des cas ou ca ne marche pas, mais c'est loin d'etre garanti.

Ouais c'est ça qui me freine aussi pour l'achat immobilier. Si je devais acheter un truc similaire a ce que je loue actuellement (Paris intra-muros), ça voudrait dire 500k euros d'investissement et presque 50k de frais a l'achat.... Je trouverai peut-être une banque prête a me financer ça sur 30 ans, mais bon vu que l'immobilier a Paris est quand même assez haut, ça me parait être un par très risque et j'ai pas envie de vivre dans plus petit / moins bien place juste pour être proprio.

J'ai pas une confiance sufisante dans l'immobilier pour faire un tel investissement. L'investissement que je voudrais faire est plutôt de l'ordre de 100k/200k euros

Quelqu'un est déjà passé par "La centrale des SCPI" ou Moniwan ?
 
Sinon je vois que ces gus (http://www.myscpi.com/analyses/les [...] -a-credit/) proposent du 1,6% pour des dossiers "excellents" http://www.myscpi.com/index.php?id=340
Peut-être que des frers peuvent être "myscpi compliant"  

 
Ca se tient tout a fait, mais le probleme n'est pas la mobilité mais le ratio prix/capacité emprunt dans ce cas.

Centrale des scpi c'est eux qui m'ont vendu du corum/corumXL. Mais ca ne t'aidera pas davantage étant donné que c'etait pour une petite somme sans crédit.

Et pourquoi t'es pas passé en direct ? Ils proposent des meilleures conditions genre un "tarif partenaire" ?

Parce que je ne participais pas encore ici et que je ne m'y connaissais pas assez
Tu ne paies pas plus ou moins cher. En revanche t'as le droit à un suivi pour les déclarations de revenus par exemple.

À tous,

Alerte ou

Oui, il y a bien un "S" en plus du "D" à la fin, pour la première personne du présent de l'indicatif

La règle est ici (verbes du 3ème groupe en -dre) :
https://www.conjugaisonfrancaise.co [...] esent.html

Quand on remonte son retard de plusieurs pages, on se rend compte que la faute revient presque à toutes les pages, avec une belle contribution collective

Mes chers frers (et seurs ?) je ne pouvais pas vous laisser plus longtemps dans l'ignorance

Il faut bien comprendre que ces soit disant dossiers excellents sont juste des prix d'appel, il y a peut être un dossier sur 1000 qui obtient ce taux. En clair, ça ne les engage à rien.
En général, les établissements considèrent des dossiers très bons avec de forts revenus + d'autres conditions de CSP si client actif.
Dans les faits, c'est très très rare d'obtenir le taux excellent.

 
C'est exactement ce que j'ai fait :
* achat en 2008, ~1 an de travaux (j'ai pris mon temps, j'habitais chez mes parents en attendant   )
* parti fin 2012 et mis en location meublée vers fin 2013.
 
Niveau rentabilité j'étais pas mal au début, 380€ de crédit mensuel et loué 460. Mes parents géraient les locataires, ça tournait presque tout seul avec 1 mois de carence par an.
Puis cette année j'ai eu 2 mois de carence et un squatteur est venu s'installer quelques semaines le temps de défoncer l'appart. Environ 1000 balles de remise en état, du temps perdu etc...
J'en suis à 4 mois sans rentrée de loyer, j'ai mis le truc en gestion en agence, je vais voir ce que ça donne.
 
Si c'était à refaire j'aurais mis en agence plus tôt je pense, peut-être même avec un loyer plus bas pour être sûr qu'il soit assez rempli. Mais le coup du RP => location marche pas mal !
 
(Après j'avais grave profité du crédit d’impôt sur les intérêts sur la RP à l'époque qui n'existe plus, et on reste sur des petits montants, j'avais acheté en fonction de mon 1er salaire. Quand on a déjà quelques années de carrière on veut pas forcément habiter un studio!)

T'es en province, c'est déjà un bon point pour réaliser ce genre d'opération    
Pour le squatteur, c'est un locataire que t'avais choisi ou un gus qui a vu un appart vide et il est rentré en défonçant la porte ?

J'avais acheté ma RP (un T2) en commençant à bosser avec la réfléxion de peut-être la louer en partant.
 
L'appartement a pris +70% (entre mon prix d'achat et le net vendeur) entre 2012 et 2018 du coup je l'ai vendu
 
Immo = easy money
 
Bon dans la réalité je suis en train de mettre le fruit de la vente sur du f€ / traceurs / nouvelle voiture
 
Un crask boursier devrait bien évidemment arriver pour compenser tout cet afflux de bon karma

 
T'as acheté au bon moment frer, bravo
 
J'espère qu'on pourra dire pareil pour 2018-->2024    
 
Après comme tu dis, t'as acheté en pensant que tu pourrais le mettre un loc plus tard, c'est une bonne chose    
Moi je l'ai pas fait vraiment, si j'avais su j'aurais fait une renov un peu plus "vite fait" et j'aurais pris un T2 au lieu d'un T3 (bon courage pour trouver un bon profil pour un T3...).