Reprise du message précédent :
 
euh tu paye aussi cher un logement pinel qu'un achat non pinel dans le meme programme ...

 
Vrai. C'est pour ca qu'ils n'arrivent generalement pas a vendre en dehors de la population 'investisseur'
 
Souvent tu as quelques top appartements au dernier etage avec terrasse incroyable etc... qui sont bien pour la plaquette en papier glace, qui sont effectivement vendu pour etre habites a des notaires/intermediaires/amis du promoteur avec une grosse decote (parfois -30%, deja vu une fois)
 
Tout le reste sont des T1/T2/T3 au plan rigoureusement identiques vendus en Pinel pour des 'investisseurs' a +30/40% par rapport au prix de l'ancien sous couvert de BBC, 'belles finitions', etc... Tu achetes au prix du neuf, parfois avec un iPad gratuit ou meme une 208 gratuite
Et tu revends au prix de l'ancien 9-10 ans apres, avec des charges qui ont largement augmente au bout de l'annee 2/3 et soit tu gardes le bien avec un rendement locatif naze en raison des charges et l'arret de la defisc, soit tu le revends a -30% (voir pire) ce qui te mange tout l'interet de la defisc.
 
Ca c'est le scenario classique. Parfois en sus tu peux avoir le combo 'nouvelle residence neuve qui pousse juste a cote et rend galere la location et fait encore plus mal a la revente', 'vacance locative/turnover locatif++', 'malfacon lors de la livraison du bien et justice lente a appliquer la garantie decennale', 'charges qui font x4 parce qu'il y a des infiltrations dans le garage', etc...
 
Tous les cas ci dessous ont eu lieu autour de moi ou pour mon cas dans une moindre mesure
 

1) les programmes neuf se vendent avec en moyenne 40 à 50% d’investisseurs, ce qui est contradictoire avec ton point de vue.
 
2) un promoteur a intérêt à avoir beaucoup d’amis alors ? A moins qu’il ne fasse qu’une seule opération...  
Ton assertion là encore est erronée, quelque soit le programme les grands logements du dernier étage se vendent « comme des petits pains », c’est ce qui est demandé en premier à la mise en commercialisation. Mais ce n’est jamais bon de vendre « par le haut », ça veut dire la pondération est mal faite. Du coup le coup de la décote de 30% est aussi erronée puisque ce sont des logements qui sont demandés.  
 
3) si tu connaissais les normes eurocode 8, tu conviendrais que c’est difficile de faire autrement que des logements dont les voiles se plombent, donc « identiques » selon toi, surtout dans les zones sismique 3 et plus (et il y en a un paquet en France).  
Ah, sinon le BBC n’existe plus depuis quelques années.  
Pour le reste, la renta est certes faibles mais pas pire qu’une assurance vie « secure ».  
 
4) si un nouvel immeuble pousse à côté, et si la revente en devient difficile, c’est pas tant à cause du prix, mais du fait que le nouvel immeuble sera plus récent pour un prix équivalent, avec des matériaux plus actuels. Mais ce que tu pointes n’est pas lié au Pinel mais à la comparaison ancien/neuf.  
 
Le prix du neuf est moyennement 20% plus cher que l’ancien, ça n’a jamais été nié. Par contre, pendant 10 ans tu n’as pas de travaux, tu es couvert par les garanties (même en cas de malfaçon, même si c’est parfois long). Tu n’as pas un ravalement de façade qui va te tomber dessus 1 an après l’achat, etc, etc...  
 
De là à cracher sur le pinel... qui, en passant, permet à beaucoup de localooser d’avoir un toit, notamment ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter.  
Après en effet, il faut chercher un peu, acheter près de chez soi, ne pas s’arrêter à la plaquette, connaître le marché, et pas vouloir faire « juste » un produit de defisc.

Le lobby du Pinel qui se réveille  
 
Les promoteurs vendent à prix d'or des appartements qui seront invendables dans 15 ans et profitent des abondements avec des titres qui ne peuvent pas baisser. Le job idéal.
 
Peux-tu expliciter ta phrase sur "vendre par le haut" / "pondération"?

 
Oui, vu les montants de l'abondement, c'est la même
 
Je mets mon intéressement et ma participation sur le fond actionnariat, ça suffit pour avoir l'abondement max. J'hésitais à mettre un peu plus pour les 15 %  de décote sur l'action mais c'est peut-être un peu risqué d'avoir autant sur l'action de mon employeur. Pour le moment, je pensais plutôt augmenter mon épargne dans le PEA.
Pour le Perco, effectivement c'est un oubli, j'ai à peu près 4000 euros dessus.
 
Pour le PERE, je pense que je vais faire également renaissance + M/G + tracker avec 30 , 30 et 40 %, merci.

Pour un débutant, comment est ce qu'il est possible dexpliqier qu'un Pinel c'est de la merde ?

"Compare le prix au m² avec du neuf hors Pinel/investisseur"
"Si c'était rentable, l'état ferait lui même au lieu de subventionner le risque"

Ceux qui achètent hors Pinel dans le même programme neuf se font encore plus avoir.
Ça n'empêche pas que ce ne soit pas non plus intéressant en Pinel, par rapport à de l'ancien moins cher et mieux placé et sans plafond de loyer.

+calcul de la renta loyer/prix d'achat qui donne quelques faibles pourcents et c'est imposable.
Et surtout prix de revente inférieur au prix d'achat

J'ai creusé le sujet de l'avance sur titres.

En fait, ça revient à un crédit lombard. Ce qui permet aux riches de vivre avec ce crédit pour ne pas percevoir de revenus du travail lourdement imposés et économiser des X00 k€ d'IR. Lookoom l'avait expliqué

 
Oui et c'était aussi pour échapper à beaucoup d'ISF grâce au bouclier fiscal (impossible d'être taxé à plus de 50% de ses revenus, et si les revenus sont quasi nuls...).
Avec la fin de l'ISF, c'est moins intéressant maintenant.

Bordel le nombre d'"Observatoires" et de "Baromètres" et de "Grandes enquêtes" que produit l'AMF    
 
Faut bien qu'ils s'occupent pour ne pas avoir le temps de traquer le crime financier !
 
http://www.amf-france.org/Publicat [...] 0e588b66db

Ce n’est pas du lobbying, je n’ai pas de Pinel à titre perso. Le Pinel répond à un besoin. Heureusement que des gens investissent pour permettre à d’autre de se loger.  
 
Vendre par le haut c’est quand tu vends en premier majoritairement les logements des derniers étages. Du coup il te reste les logements des niveaux intermédiaires et bas, qui ne sont pas les plus faciles. Ça veut dire que ta pondération a été mal faite. Que les logements du haut sont pas assez chers ou que ceux du dessous sont trop chers.  
Admettons que le prix moyen du programme est de 5000€/m2, ça signifie que les logements seront vendus entre 4700 (T4) et 5300 € (T1) : pondération par typologie.  
Les logement au R+1 sont moins chers qu’au R+2, qui eux sont moins chers qu’au R+3, et ainsi de suite : pondération par niveau.  
Les logements exposés au Nord sont moins chers que ceux exposés au Sud, l’Est est moins cher que l’Ouest : pondération par exposition.  
Les logements avec grandes terrasses seront plus chers que les mêmes avec des terrasses plus petites, les logements avec chambre commandée seront moins chers que les logements sans chambre commandée, etc : pondération par produit.  
 
Les prix finaux sont un habile mélange des 4 pondérations. C’est un exercice plus compliqué que ce qu’il parait. La façon dont les logements se vendent peut mettre en évidence un problème de pondération.

C’est à dire ? Pour qu’un débutant explique à un autre débutant ?

Cela n’existe pas, du neuf hors Pinel.

ok, ça reste des additions et des soustractions. C'est bien payé la pondération?

Salut,
 
Un abondement sur un PERCO ça ne se refuse pas on est d'accord? On approvisionne chaque année ce qui est abondé si c'est possible?

Ca peut se refuser si on a pas de déblocage prévu prochainement.

Très sympa ce post
 
Cela dit, chambre commandée ? Kézaco ?

Ça dépend de l'abondement et du temps avant déblocage.  
 
J'ai 1500 euros pour 2500 de versement. Je prends.

 
Oui on est plusieurs à en avoir en portefeuille, avec d'autres fonds H2O. Comme il a été dit plusieurs fois, c'est assez volatile et selon les périodes ça peut bouger à la hausse (très bien), mais également à la baisse dans de grosses proportions.
J'en ai avec du Multibonds aussi, ça se complète bien mais ce n'est pas une grosse part dans mon patrimoine.
 

Hello,
 
On parlait il y a quelques pages de la possibilité de mettre quelques actions SIIC en AV (via Spirica notamment).  
Quelle est la fiscalité des dividendes qui apparemment sont versés sur le fonds € ?  

Fiscalité de l'AV, rien à voir avec les SIIC elle-mêmes (dividendes versés sur le Fonds € Général comme pour les SCPI).
/!\ Ticket d'entrée à 10 K€ par ligne d'actions (SIIC, titres vifs classiques du CAC40, etc.).

La fiscalité  

Si si, c'est dispo sur Spirit.
Fidelity European High Yld A-Acc-EUR LU0251130802
 
 

Bordel ça existe vraiment ça ?    
 

Argument spécieux selon moi.
 
L'Etat n'a pas vocation à investir directement dans tout ce qui est rentable et/ou bon pour l'économie.
 
Le Pinel est une niche fiscale comme une autre.
Je ne vois personne cracher sur le PEA au titre que "si les actions étaient si rentables l'Etat investirait lui-même dessus".
 

+1
Les points de vue différents du discours dominant du topic sur le Pinel sont intéressants.
 

Quel renta ton programme/achat ? Prix nettement supérieur à l'ancien ?

Sur le papier, dans la pratique pas de souci à ouvrir une ligne avec 100€ et je ne suis pas le seul dans ce cas.

 
Je n'avais jamais vu les choses comme ça, mais c'est évident. Merci    

 
Bon à savoir, même si avec ma faible imposition à venir l'investissement direct sur CTO n'est pas pénalisant

On est d’accord que pour placer 100k de façon sécurisé et en étant client Boursorama le mieux est le fonds euro exclusif avec Boursorama vie ?

Des fonds euros remplis de dettes de pays mal gérés ? Vous n'y pensez pas ?
Regardez la dernière vidéo de sicavonline avec Charles gave

Au pire ça fera 0% ?
C’est pas pour moi, je suis dans le game des vrais tu sais bien.  
Il faut que ça soit sécurisé. Le fonds euro chez suravenir ça sera pareil de toute façon ?

 
Surtout, tu devras prendre des UC en partie.
 

LA + LDD + CEL: tu en places déjà la moitié

Ca vient généralement comme mission secondaire du monteur d'opérations.
 
Mais il faut savoir que tu es exposé directement à l'ire de ton DG si un produit se vend mal (ou pire, trop vite).

 
La personne a déjà un PEL ? Si oui et qu'il est encore intéressant / alimentable, pour rester aux 70 K€ max par assureur tu peux aussi panacher 70 K€ Bourso Vie (full Fonds € ) et le reste sur le PEL.
Sinon tu peux également faire une répartition du style :
- 50 K€ Bourso Vie = 50 K€ Fonds € Exclusif
- 50 K€ Suravenir ou Spirica (via les courtiers qui vont bien) = 60% Fonds € (dynamique) + 40% UC pépère que tu réarbitres ensuite sur le Fonds € standard

Ça sera le cas plus tard je pense. Une fois que l’argent sera sur l’AV ça sera plus simple d’arbitrer au fur à mesure pour lisser l’entrée sur les UC.  
 

 
Pas faux

OK mais viser une banque saine pas trop grosse

 
Honnêtement, sans croire à l'imminence de la situation, je questionne de plus en plus à la pertinence d'avoir des grosses sommes sur fonds euros et sur AV en général sachant que tout ça n'est qu'une créance vis à vis de l'assureur. En cas de grosse crise de l'euro ça peut faire mal, si j'ai bien compris la loi Sapin la garantie de 70k peut nous être payée après un certain temps et du coup ne pas valoir 70k d'aujourd'hui.
Du coup je réfléchis à plus de CTO/PEA, plus d'USD, moins d'AV et moins d'EUR, pour diluer un peu ce risque.

La règle de diversification est très importante, et partie inhérente à une bonne stratégie.
Si tu estimes que tu as trop de POGNON en AV et chez les assureurs, tu peux alimenter d'autres produits effectivement.

 
Franchement éviter les risques de contrepartie, ça semble de plus en plus difficile.
 
Même en CTO avec des actions directes, ya des chances que ton courtier prête tes titres. Qu'arrive-t-il si ya un gros problème et que la personne en face ne peut pas te rendre le titre ?
Quelqu'un à la réponse ?
 
En étant au nominatif pur, on évite le problème du prêt des titres ?