TMI + PS sur une assiette de 0, ça fait 0.
Oui avec le régime LMNP au BIC réel c’est possible de tomber à 0 revenus locatifs imposables sur une 10aine d’années.
Bref le locatif ne se résume pas aux revenus fonciers lourdement imposés, ça peut être du BIC réel.
 
C’est comme si tu disais que l’investissement financier est pourri car flat tax 30 %. Non il y a les niches fiscales PEA et AV. (Le LMNP c’est encore plus puissant que ça en fait puisque exo PS possible).
 
Ceci dit, à voir si son appart se prête bien à la location meublée.
Et voir si elle est motivée pour être bailleur avec toutes les emmerdes inhérentes.
Et si PV, si ce n’est plus sa RP elle ne sera pas exonérée.

Oui, c'est ce que j'allais dire. Le meublé pour un studio ou un F2, ça peut matcher, mais pour un appartement familial moins quand même.

Suffit de faire une coloc

Pas lazy.

Ceci dit, à voir si son appart se prête bien à la location meublée.
Et voir si elle est motivée pour être bailleur avec toutes les emmerdes inhérentes.
Et si PV, si ce n’est plus sa RP elle ne sera pas exonérée.

Oui, c'est ce que j'allais dire. Le meublé pour un studio ou un F2, ça peut matcher, mais pour un appartement familial moins quand même.

 
Je ne suis pas sûr de comprendre ces œillères sur l'immobilier locatif.
En immobilier, l'achat de la RP est nettement plus rentable que le locatif (non fiscalité des loyers implicites, non fiscalité des plus-values...) et nettement moins source d'emmerdes (locataire à gérer, temps passé dans un appart pas forcément à côté de chez toi).
Si tu es bien là où tu es, que les prix sont ok pour ta capacité d'emprunt, achète là alors.
Une fois que t'as une RP, dans ta catégorie de patrimoine, tu es tellement exposé à l'immobilier que tu peux faire un peu d'ETF action, ça diversifiera, ou même de l'obligataire/fonds Euro pour les très frileux, ça se pourrait qu'on parte sur des rendements un peu mieux que 1%.
Tu n'auras pas raté ta vie si à 50 ans tu n'as ni immo locatif ni rollex...

 
Mouais, j'ai quand même des doutes à ce sujet.
Perso, je n'ai ni RP ni immobilier locatif (locataire à faible loyer), mais je pense de plus en plus à d'abord commencer par de l'immobilier locatif.
La RP, c'est essentiel, mais tu ne reçois pas de loyers... L'intérêt, c'est une éventuelle plus value à la revente, un peu comme l'or. C'est un peu comme ça que je le vois.
Alors qu'avec l'immo locatif, c'est le locataire qui paie ton crédit. Si t'as un cash flow positif, tu peux enchainer sur un second bien.
On devient rentier avec de l'immobilier locatif, pas avec une résidence principale seulement.

 
En fait j'aimerais bien rester sur la A (je bosse à Pont de Neuilly, deux arrêts de la Défense sur la 1) mais oui, plutôt côté Ouest, quitte à faire 15-20 min de RER, ça me dérange pas, vers Achères ou autres.
300k c'est ma limite ultra haute (j'ai pas encore fait de simulation et je suis même pas certain que ça passe), j'aimerais bien trouver moins cher- là où je suis dans le 77 on trouve du 80m2 pas bruyant dans immeuble récent avec parking pour le même tarif, ça fait réfléchir quant au 3h de trajet par jour !  
 
Le problème (ca va faire redite mais bon), c'est qu'en cas d'achat à 250-300k, je suis à sec et out de l'investissement locatif pour au moins 20 piges (je doute que mon évolution salariale permette le remboursement du crédit de la RP plus vite).
Ca fait que je me lance alors là-dedans à 55 piges passées,et que je commence à en récolter les fruits vers l'âge de la retraite, si tant est que ça existe encore alors...

Ben si, tu reçois les loyers fictifs que tu ne paies plus.
 
Et le coup du locataire qui paie ton crédit c'est bien beau en théorie mais en pratique, entre les vacances locatives, l'entretien, la TF et les éventuels impôts c'est très rare.
Sans compter la gestion qui prend du temps ou de l'argent si tu délègues.

 
OK pour les loyers fictifs.
 
Pour l'entretien, si t'es dans un studio, t'as pas tant que ça à faire. Même dans un T2 à la limite.
Pour les impôts, le LMNP semble très intéressant.
 
Et pour la gestion, beaucoup ici semblent se plaindre, mais les loyers impayés, ça reste assez marginal en fait. Et au pire, la délégation en agence coûte un mois de loyer.
 
Si les revenus n’augmentent pas de manière considérable dans les années suivant l’acquisition de la RP ou si vous avez utilisé toute votre capacité d’emprunt lors de ce premier achat, ce sera difficile d’investir dans l’immobilier par la suite à moins de rembourser le premier crédit de manière anticipée.
 

 
OK pour les loyers fictifs.
 
Pour l'entretien, si t'es dans un studio, t'as pas tant que ça à faire. Même dans un T2 à la limite.
Pour les impôts, le LMNP semble très intéressant.
 
Et pour la gestion, beaucoup ici semblent se plaindre, mais les loyers impayés, ça reste assez marginal en fait. Et au pire, la délégation en agence coûte un mois de loyer.
 
Si les revenus n’augmentent pas de manière considérable dans les années suivant l’acquisition de la RP ou si vous avez utilisé toute votre capacité d’emprunt lors de ce premier achat, ce sera difficile d’investir dans l’immobilier par la suite à moins de rembourser le premier crédit de manière anticipée.
 

Mouais, j'ai quand même des doutes à ce sujet.
Perso, je n'ai ni RP ni immobilier locatif (locataire à faible loyer), mais je pense de plus en plus à d'abord commencer par de l'immobilier locatif.
La RP, c'est essentiel, mais tu ne reçois pas de loyers... L'intérêt, c'est une éventuelle plus value à la revente, un peu comme l'or. C'est un peu comme ça que je le vois.
Alors qu'avec l'immo locatif, c'est le locataire qui paie ton crédit. Si t'as un cash flow positif, tu peux enchainer sur un second bien.
On devient rentier avec de l'immobilier locatif, pas avec une résidence principale seulement.

Délégation en agence = 1 mois de loyer
Taxe foncière = 1 à 2 mois de loyer selon les endroits

Ca commence à chiffrer déjà, sans même parler des impayés, travaux, charges, imposition, etc.

Mais effectivement le locataire paye le crédit

Oui mais justement, je ne pense pas qu'il y ait besoin d'investir dans l'immo en dehors d'acheter sa RP.
C'est déjà une exposition largement suffisante pour la plupart des gens.

Rajoute les frais de remise en location à l'agence pour chaque changement de locataire, ce qui est ultra fréquent dans des studios/T2, et j'ai du mal à croire que ton crédit se paie tout seul.
Pour ce qui est de l'entretien ça va vite aussi.
A moins d'avoir le temps et l'envie de repeindre, réparer, renouveler les meubles qui s'usent, ça te coûte aussi assez cher si tu fais intervenir un pro.

Je dis ça en gérant la SCI familiale qui a 7 apparts (studios/T2 en ville de taille moyenne) en loc.
Les mois où tout est loué et qu'il n'y a pas de travaux, les loyers couvrent ~1,5x le crédit, mais dès que t'as deux petites emmerdes en même temps tu te retrouves en cash flow négatif.

Tu as des exemples de biens achetables actuellement avec du cash Flow positif ?

 
OK pour les loyers fictifs.
 
Pour l'entretien, si t'es dans un studio, t'as pas tant que ça à faire. Même dans un T2 à la limite.
Pour les impôts, le LMNP semble très intéressant.
 
Et pour la gestion, beaucoup ici semblent se plaindre, mais les loyers impayés, ça reste assez marginal en fait. Et au pire, la délégation en agence coûte un mois de loyer.
 
Si les revenus n’augmentent pas de manière considérable dans les années suivant l’acquisition de la RP ou si vous avez utilisé toute votre capacité d’emprunt lors de ce premier achat, ce sera difficile d’investir dans l’immobilier par la suite à moins de rembourser le premier crédit de manière anticipée.
 

Tu as des exemples de biens achetables actuellement avec du cash Flow positif ?

 
Le LMNP est effectivement une niche fiscale intéressante, mais les loyers fictifs et les PV de la RP sont à fiscalité 0 pure et simple, c'est difficile à battre.
 
Souvent les gens pour qui l'immo locatif a été miraculeux ont acheté un appart sous le prix du marché (notamment à cause des travaux nécessaires qui réduisent le nombre d'acheteurs potentiels, mais dont le coût réel est inférieur à la décote de prix, surtout pour les bricoleurs), puis l'ont loué au loyer du marché.
 
Ce n'est pas "l'immo locatif" en soi qui a réalisé leur bonne opération, c'est leur capacité à trouver/rénover le bon bien.
Ils font la même sur leur RP et c'est aussi extrêmement rentable (même si différemment), peut-être plus.

 
C'est pas devenu hyper rare le locatif en cash flow positif ?  

Suffit de mettre 50% d'apport pour le cash flow positif  

Les experts du topics ont-ils un avis sur cette conclusion ?
 
"Malgré tout cette grande déconnexion entre le cours des foncières cotées et des SCPI (non cotées, c’est à dire dont nous ne connaissons pas le prix) est étonnante. L’une des deux est dans l’erreur :
 
    Soit le cours des foncières cotées augmente violemment pour retrouver des niveaux proche des niveaux du début de l’année. Ce serait alors une opportunité d’investissement historique.
    Soit le prix des parts de SCPI s’effondre pour retrouver des niveaux de valorisation compatibles avec les cours des foncières cotées.  
 
Un même sous-jacent ne peut pas afficher un tel écart de valorisation. "
 
 
Source: https://www.leblogpatrimoine.com/im [...] -scpi.html
 

Les experts du topics ont-ils un avis sur cette conclusion ?

"Malgré tout cette grande déconnexion entre le cours des foncières cotées et des SCPI (non cotées, c’est à dire dont nous ne connaissons pas le prix) est étonnante. L’une des deux est dans l’erreur :

Soit le cours des foncières cotées augmente violemment pour retrouver des niveaux proche des niveaux du début de l’année. Ce serait alors une opportunité d’investissement historique.
Soit le prix des parts de SCPI s’effondre pour retrouver des niveaux de valorisation compatibles avec les cours des foncières cotées.

Un même sous-jacent ne peut pas afficher un tel écart de valorisation. "

Source: https://www.leblogpatrimoine.com/im [...] -scpi.html

Les experts du topics ont-ils un avis sur cette conclusion ?
 
"Malgré tout cette grande déconnexion entre le cours des foncières cotées et des SCPI (non cotées, c’est à dire dont nous ne connaissons pas le prix) est étonnante. L’une des deux est dans l’erreur :
 
    Soit le cours des foncières cotées augmente violemment pour retrouver des niveaux proche des niveaux du début de l’année. Ce serait alors une opportunité d’investissement historique.
    Soit le prix des parts de SCPI s’effondre pour retrouver des niveaux de valorisation compatibles avec les cours des foncières cotées.  
 
Un même sous-jacent ne peut pas afficher un tel écart de valorisation. "
 
 
Source: https://www.leblogpatrimoine.com/im [...] -scpi.html
 

Un peu blasé de l'interface archaïque de Bourse Direct, vers qui aller sachant que je passe pas beaucoup d'ordres svp? Des offres en ce moment ?

C'est évidemment assez largement les deux, les SCPI sont un peu hautes, les foncières sont un peu basses.

Mais en définitive la clef de compréhension semble échapper au bloggeur : les actions cotées sont valorisées selon la "net present value" des flux de profits futurs estimés de l'entreprise RELATIVEMENT aux taux sur la même période par une myriade d'opérateurs de marché. Les SCPI sont valorisées globalement en interne par l'équipe finance du fonds qui se base sur des estimations d'experts payés par le fonds ou (mieux) sur des ventes comparables. Si pas de transaction dans le secteur par exemple, la valorisation risque de rester stable par manque de comparable.

Quand les taux montent violemment alors les flux de profits fixes des foncières sont mal perçus : le numérateur reste en augmentation faible car le loyer suit mal l'inflation alors que le dénominateur, les taux, lui augmente de façon certaine et élevé.
Si en plus il y a des risques de recession et donc de non paiement des loyers futurs en raison de faillites de certains locataires ou de vacance locative, tu erodes encore davantage le numérateur. Bref c'est un combo terrible pour les foncières qui partent à la cave. Si et quand les risques de recession ou la recession elle meme sera derrière nous et/ou que les taux seront plutôt sur la descente que sur la montée, ALORS les foncières retrouveront des couleurs.

Pour les SCPI, c'est à la fois la beauté et l'horreur de ces fonds : quand le marché immo est bloqué par manque de transaction, le prix peut se permettre de rester bizarrement stable. Ce n'est qu'en cas de sorties massives des SCPI les forcant à vendre les actifs sous jacents que la revalorisation à la baisse s'opère généralement. S'en suit parfois un mouvement de foule vers la sortie qui continue d'entrainer des revalorisations à la baisse, en cascade. Il fait bon être parmi les premiers sortis Si la SCPI arrive à continuer à collecter pendant la crise et ne pas avoir à vendre d'actifs, elle peut tout aussi bien la traverser sans jamais baisser ses parts et apparaitre comme touchée de la grace divine.

Typiquement c'est ce que je trouve assez rassurant chez les SCPI de groupes bancaires ou de groupes diversifiés comme Primonial qui pourront je pense orienter des flux quasi forcés vers leurs SCPI même en pleine baisse immobilière pour limiter au maximum les ventes d'actifs et donc les revalorisations baissières des parts. Au contraire des groupes indépendants qui pourraient souffrir de crise de confiance si brutalement une part perd 3 ou 5%.

Un peu blasé de l'interface archaïque de Bourse Direct, vers qui aller sachant que je passe pas beaucoup d'ordres svp? Des offres en ce moment ?

- Les courtiers en SCPI ne le disent jamais mais le prix de retrait n'est valable que lorsque la SCPI est en collecte nette positive . C'est indiqué clairement dans beaucoup de statuts. En effet, le prix de retrait ne comprend ni les frais payés à l'achat des immeubles (d'où prix de retrait > prix de réalisation) ni les frais nécessaires à leur revente. Ainsi très schématiquement, si le prix de souscription est de 100, le prix de retrait de 90, l'argent récolté par la vente du sous-jacent sera aux alentours de 80€. Si vous remboursez l'associé sortant 90€ oui vous détruisez la valeur de la SCPI (et donc des autres associés) avec effet domino, mais pas si l'associé est remboursé 80€. Bien sûr si l'ensemble du marché immo est en chute libre, il pourrait y avoir un vent de panique avec effet domino mais ce n'est pas propre aux SCPI ni même au marché immobilier.

A noter que je me place dans le scénario où le prix de la SCPI n'est pas sous- ou sur-coté, cad prix de souscription = prix de reconstitution. Si la SCPi est surcotée alors le différentiel entre la valeur de retrait affichée et la valeur réelle obtenue en cas de vente du sous-jacent sera supérieure.

Il faut garder en tête que l'obligation pour une SCPI de vendre son patrimoine n'intervient en gros qu'après plus d'1 an de blocage et de plus de 10% des parts. A ce stade elle peut aussi décider de repasser en capital fixe (et donc prix fixé selon l'offre et la demande). Mais avant d'en arriver là, la SCPI proposera de rembourser les parts en attente via les souscriptions des 3 derniers mois (au prix de retrait) ou via des liquidités issues de résultats antérieurs (au mieux au prix de réalisation). Elle essayera aussi d'améliorer son attractivité, par ex en diminuant son délai de jouissance (qui n'a aucune réalité dans le cadre d'un simple transfert de part) et éventuellement en diminuant le prix de sa part (en particulier si elle est surcotée).

 
Même pour un non-expert, croire :  
- qu'un prix établi au doigt mouillé par des "experts" avec potentiellement quelques conflits d'intérêt puisse être le bon
- ou qu'un prix établi sur un marché spéculatif coté en continu puisse être le bon
Tient bien plus de la croyance religieuse naïve que d'une quelconque science.
 
Que les deux donnent des résultats sans rapport n'a donc rien de surprenant.
 
Je ne sais même pas si la notion de "bon prix" existe dès l'instant où il y a un biais spéculatif ou autre dans la constitution dudit prix...
 
Par ailleurs je ne suis pas sûr que les SCPI puisse être si simplement assimilées à des foncières non cotées...

En SCPI 1/3 seulement des immeubles sont réévalués annuellement donc le prix de la part peut dévier de la valeur réelle

 
 
Pour une SCPI sur laquelle j'ai investi, j'ai vu que l'expert est "BNP Real Estate".
Qui semble complètement indépendant de la société de gestion SCPI.
Mais compétent ?...ça je l'ignore.

Whoua ! Merci de vos réponses ! J'ai déclenché une réaction d'expert !

Ça dépend.
Je suis au conseil de surveillance d’Activimmo, les immeubles sont évalués tous les ans, et on a fait faire une évaluation additionnelle à six mois à la suite d’une discussion sur le prix de la part.