Et puis personne ne viendra vérifier, hein !
   
 
Au pire, si on vient te demander des comptes, ce sera dans quelques mois : tu auras de quoi sortir la liste de quelques dizaines ou centaines d'achats de biens et services à hauteur du montant en question. De la baguette au caddie de course, en passant par le plein de la bagnole, tout ça ce sont des biens et services, non ? Bon, ben voilà.
 
Vous croyez qu'avec une telle mesure, l'objectif du gouvernement consiste à venir vous péter les roubs en dépensant plus de fric pour ce flicage qu'ils pourraient en récupérer suite au flicage ? Bien sûr que non. L'objectif, c'est que vous dépensiez.
Et sur 100 qui vont faire le déblocage, 1 seul HFRien ira le foutre sur EWLD ou CW8, les autres iront claquer dans la conso classique.    
Alors bon, je crois bien que le fisc s'en bat les steaks complet.
Conclusion : osef, yarien.  

Et puis personne ne viendra vérifier, hein !
   
 
Au pire, si on vient te demander des comptes, ce sera dans quelques mois : tu auras de quoi sortir la liste de quelques dizaines ou centaines d'achats de biens et services à hauteur du montant en question. De la baguette au caddie de course, en passant par le plein de la bagnole, tout ça ce sont des biens et services, non ? Bon, ben voilà.
 
Vous croyez qu'avec une telle mesure, l'objectif du gouvernement consiste à venir vous péter les roubs en dépensant plus de fric pour ce flicage qu'ils pourraient en récupérer suite au flicage ? Bien sûr que non. L'objectif, c'est que vous dépensiez.
Et sur 100 qui vont faire le déblocage, 1 seul HFRien ira le foutre sur EWLD ou CW8, les autres iront claquer dans la conso classique.    
Alors bon, je crois bien que le fisc s'en bat les steaks complet.
Conclusion : osef, yarien.  

Ivre, il croit qu'un contrôleur fiscal est une personne facile à manipuler et que l'Etat aime laisser filer ses recettes fiscales.

Sinon, mes parents détiennent chacun 4 assurances-vie chez des courtiers/assureurs stars de ce topic.
 
Cet été, ils ont simultanément demandé une modification de la clause bénéficiaire sur ces 4 contrats.
 
Aucune ne s'est déroulée sans problème, et jamais pour la même raison, alors que c'était la même clause envoyée aux 4
 
Si ça en intéresse certains, je pourrai faire un CR quand ils auront enfin réussi à se faire adresser un avenant pour chaque contrat.

Ivre, il croit qu'un contrôleur fiscal est une personne facile à manipuler et que l'Etat aime laisser filer ses recettes fiscales.

Tu as des nouvelles des courtiers/assureurs?

Et puis personne ne viendra vérifier, hein !
   
 
Au pire, si on vient te demander des comptes, ce sera dans quelques mois : tu auras de quoi sortir la liste de quelques dizaines ou centaines d'achats de biens et services à hauteur du montant en question. De la baguette au caddie de course, en passant par le plein de la bagnole, tout ça ce sont des biens et services, non ? Bon, ben voilà.
 
Vous croyez qu'avec une telle mesure, l'objectif du gouvernement consiste à venir vous péter les roubs en dépensant plus de fric pour ce flicage qu'ils pourraient en récupérer suite au flicage ? Bien sûr que non. L'objectif, c'est que vous dépensiez.
Et sur 100 qui vont faire le déblocage, 1 seul HFRien ira le foutre sur EWLD ou CW8, les autres iront claquer dans la conso classique.    
Alors bon, je crois bien que le fisc s'en bat les steaks complet.
Conclusion : osef, yarien.  

En général, ils prennent celui avec qui ils sont le + copain. Et évidemment, le copain vendeur met en avant les produits sur lesquels il marge le plus, donc pas les ETF.

- Ivre, il oublie que cette mesure a déjà été prise en 2013 sous Grholland et qu'aucune histoire de redressement n'a été relatée.
Et je peux témoigner que personne n'est jamais venu me demander quel usage ai-je bien pu faire de l'argent de mon propre déblocage anticipé (bon, en même temps, ça ne volait pas haut : ~3000 boules).
- Tellement ivre qu'il oublie qu'en deçà d'un certain seuil, les contrôles fiscaux coûtent plus cher qu'ils ne rapportent.
- En coma éthylique au point de ne pas comprendre que les recettes fiscales engendrées par la consommation suite à une telle mesure sont bien supérieures aux pauvres PS des PV réalisées dans le PEE.

Si tu n'as pas compris mon argument je reformule : on peut avoir un bon rendement par exemple sur des garages, mais le ratio temps passé/somme générée fait que ce ne sont pas nécessairement de bons investissements.
Sur ces appartements en LMNP, je perds quelques heures par ci par là, mais pour un montant (net) suffisamment conséquent à la fin de l'année. Évidemment, rendement > SCPI sinon...

Mwai, je trouve ça cocasse de critiquer l'opacité des SCPI en mettant en avant des produits 10x moins régulés comme le crowdfunding immo, les "fonds immo réservés aux personnes qui ont la capacité d'y accéder" (ce qui leur évite justemment d'être régulé). On pourrait aussi parler des cabinets LMNP qui pullulent sur le net et calculent leurs perfs comme ça les arrange (et sur les opérations réussies seulement bien sûr )
 
Au final je pense qu'il y a plus de navets dangereux dans les catégories non régulées que l'inverse.

Mais quand tu dis "je génère 1k par mois en LMNP", ça veut dire quoi ?
 
"Générer" c'est flou.
 
Tu parles des revenus BIC ?
Cela donne quel cashflow net mensuel ?
Et quel rendement net ?

A coté de ça j'ai un peu de SCPI, qui en empruntant sur 15 ans sont en cashflow clairement négatif (20-30% des mensualités du crédit) donc je vois bien la différence

 
Sur tous les cas de déblocage anticipé autorisés depuis 15ans, les contrôles fiscaux sont quasi nuls à ma connaissance.

Quand on a 100k, si on suppose qu'on atteindra 1M un jour, il est facile de vivre une perte de 50% qui nous ramènerait à 500k, car psychologiquement on est toujours à +400% du possédé réel.
Quand on a 1M, il est moins facile de vivre une perte de 50% qui nous ramènerait à 500k, car psychologiquement on est à -50% du possédé réel.

D'accord avec ca, mais laisse 2-3 ans pour que la hype du crowfunding retombe et on verra ce qu'il reste. Autour de moi c'est clair :
- les CGP qui commencent à ne jurer que par ça  
- mes collègues qui revendent leur immo physique (bien placé) pour se lancer là-dedans
- les articles crowdfunding / crowdfunding vs SCPI qui pullulent  
On est en pleine hype

C'est assez simples : mes appartements sont loués entre 1150 et 1250e/mois, avec environ 150e/mois de charges globales (copro+foncier) et le comptable.
Je ne paye pas d’impôts sur les revenus (LMNP avec amortissement du foncier), donc il me reste dans la poche environ 1000e/mois/bien.
Le cashflow, on s'en fout un peu, car ça dépend de comment les crédits sont calibrés : dans mon cas j'ai des crédits autour de 1000-1050e/mois sur chaque bien car j'ai fait des prêts courts (environ 10 ans), donc je suis très légèrement en négatif.
C'est assez facile à vérifier car j'ai un compte par bien, donc il suffit de compter combien je remets dessus, et ça inclut les dépenses exceptionnelles (meubles à changer, etc). Pour l'instant, j'ai du remettre moins de 500e/an/bien en moyenne, donc le cashflow est entre 0 et -50/mois (totalement négligeable à l'échelle de mes revenus).
Si j'étais tendu des finances, j'aurais mis les prêts sur un peu plus longtemps et je serais en cashflow positif. Avec la revalorisation des loyers, petit à petit l'écart entre loyers et mensualités se creuse, et couvre largement l'augmentation des charges de copro, impôts etc.
 
A coté de ça j'ai un peu de SCPI, qui en empruntant sur 15 ans sont en cashflow clairement négatif (20-30% des mensualités du crédit) donc je vois bien la différence

 
 
   
 
Bon investissements, avec cashflow quasi équilibré en empruntant seulement sur 10 ans et sans apport !
Ça va te faire un sacré patrimoine immo NET après les 10 ans.
1k€ de remboursement par bien, donc j'imagine environ 100k€ l'appart x 4 = patrimoine net de 400 k€ (sans compter l'évolution des prix immo) en ayant juste dépensé environ 20k€ (cashflow négatif).
 
Attention le foncier ne s'amortit pas en LMNP, seulement le bâti...ton comptable a bien calculé sans tenir compte du foncier j'espère
 

FYP.
 
 
Perso je ne connais aucun particulier autour de moi qui ait déjà été contrôlé. Faudrait faire un sondage ici tien.
 
La tendance lourde est à la baisse des contrôles, et je trouve ça plutôt déplorable
 
https://i.imgur.com/82Pwx5C.png
https://www.lemonde.fr/les-decodeur [...] 55770.html

 
 
Bon investissements, avec cashflow quasi équilibré en empruntant seulement sur 10 ans et sans apport !
Ça va te faire un sacré patrimoine immo NET après les 10 ans.
1k€ de remboursement par bien, donc j'imagine environ 100k€ l'appart x 4 = patrimoine net de 400 k€ (sans compter l'évolution des prix immo) en ayant juste dépensé environ 20k€ (cashflow négatif).
 
Attention le foncier ne s'amortit pas en LMNP, seulement le bâti...ton comptable a bien calculé sans tenir compte du foncier j'espère
 

Il faut estimer le prix du seul bati de son bien

Félicitation pour l'opération, par chez moi pour sortir une loyer de 1250€ par mois il faut taper dans des biens à plus de 300k€  
Je me vois mal gérer un LMNP à l'autre bout de la France (et surtout je vois pas dans quel coin on peut espérer 1250€ de loyer pour un bien qui vaut 125k€ ).

J'ai mis un petit apport à chaque fois (grosso modo 20% de la valeur du bien + un peu de travaux de réno).
Désolé pour l'imprécision, quand je disais foncier je voulais dire bâti; effectivement le comptable s'est occupé de la séparation terrain/bâti pour obtenir la valeur à amortir.
Les appartements valent un peu plus que ça (sinon j'aurais un rendement de folie ), et effectivement ça aboutira sur un patrimoine locatif dans cet ordre de grandeur (400-500 à la valorisation actuelle).
 
A coté de ça j'ai récemment fait un investissement à l'étranger, avec un rendement brut bien supérieur et aucune fiscalité, mais avec les taux variables qui montent, j'arrive à un rendement net (en incluant les intérêts) pas supérieur. C'est toute la beauté de la France, ces emprunts à taux fixe qui permettent de se projeter sur la durée de vie du projet.

D'accord avec ca, mais laisse 2-3 ans pour que la hype du crowfunding retombe et on verra ce qu'il reste. Autour de moi c'est clair :
- les CGP qui commencent à ne jurer que par ça  
- mes collègues qui revendent leur immo physique (bien placé) pour se lancer là-dedans
- les articles crowdfunding / crowdfunding vs SCPI qui pullulent  
On est en pleine hype
 

Ah ok donc le cashflow est loin d'être équilibré finalement
Tu peux ajouter dans les dépenses les 20 % + travaux, facilement 100 k€.

J'écris seulement qu'au moins c'est franc du collier ; on sait que c'est très risqué, peu reglementé, il faut faire confiance à la plateforme pour selectionner les dossiers et c'est parfaitement illiquidité pendant 1-2-3 ans. Pas aussi clair pour les SCPI qui insistent beaucoup trop je trouve sur le coté très sur et liquide.

peu reglementé, il faut faire confiance à la plateforme pour selectionner les dossiers et c'est parfaitement illiquidité pendant 1-2-3 ans.

Je ne sais pas quelle définition tu emploies pour le cash flow. Pour moi, c'est les flux in/out sur la durée de vie du projet, une fois l'investissement initial effectué, c'est à dire la charge financière pendant la durée d'exploitation (est-ce que mon compte baisse ou monte sur les 10, 15, 20 ans du projet). Car au final, c'est ça qui impacte ma capacité d'épargne, ma capacité à investir davantage, etc.
J'ai cherché un peu mais je n'ai pas trouvé de définition très claire sur ce que le cashflow contient exactement.
 
Par contre du coup ma comparaison avec la SCPI est un peu injuste, car j'ai fait 100% à crédit

Alors que toi tu comptes à 0€, c'est complètement biaisé

Mais je m'en doutais un peu, 99 % des investisseurs immo ne comptent pas l'apport...
Je vais acheter cash un appart à 200k€ et dire qu'il génère 1k€ par mois net

- Ivre, il oublie que cette mesure a déjà été prise en 2013 sous Grholland et qu'aucune histoire de redressement n'a été relatée.
Et je peux témoigner que personne n'est jamais venu me demander quel usage ai-je bien pu faire de l'argent de mon propre déblocage anticipé (bon, en même temps, ça ne volait pas haut : ~3000 boules).
- Tellement ivre qu'il oublie qu'en deçà d'un certain seuil, les contrôles fiscaux coûtent plus cher qu'ils ne rapportent.
- En coma éthylique au point de ne pas comprendre que les recettes fiscales engendrées par la consommation suite à une telle mesure sont bien supérieures aux pauvres PS des PV réalisées dans le PEE.
 
   

Ivre, il croit qu'un contrôleur fiscal est une personne facile à manipuler et que l'Etat aime laisser filer ses recettes fiscales.

 
- Ivre, il oublie que cette mesure a déjà été prise en 2013 sous Grholland et qu'aucune histoire de redressement n'a été relatée.
Et je peux témoigner que personne n'est jamais venu me demander quel usage ai-je bien pu faire de l'argent de mon propre déblocage anticipé (bon, en même temps, ça ne volait pas haut : ~3000 boules).
- Tellement ivre qu'il oublie qu'en deçà d'un certain seuil, les contrôles fiscaux coûtent plus cher qu'ils ne rapportent.
- En coma éthylique au point de ne pas comprendre que les recettes fiscales engendrées par la consommation suite à une telle mesure sont bien supérieures aux pauvres PS des PV réalisées dans le PEE.
 
   

Bon investissements, avec cashflow quasi équilibré en empruntant seulement sur 10 ans et sans apport !
Ça va te faire un sacré patrimoine immo NET après les 10 ans.
1k€ de remboursement par bien, donc j'imagine environ 100k€ l'appart x 4 = patrimoine net de 400 k€ (sans compter l'évolution des prix immo) en ayant juste dépensé environ 20k€ (cashflow négatif).

Attention le foncier ne s'amortit pas en LMNP, seulement le bâti...ton comptable a bien calculé sans tenir compte du foncier j'espère

Les appartements valent un peu plus que ça (sinon j'aurais un rendement de folie ),

 
Les chiffres ne collent pas.
 
Si l'appart vaut 100k, ça veut dire qu'il peut amortir au grand max 4% (amortissement sur 25ans si justifié, normalement c'est plutôt 30-40 ans). Donc 4k d'amortissement par an. En encore, je n'ai pas déduit le prix du terrain qui ne s’amortit pas. Or il encaisse 12,5k de loyers par an et il a seulement 1,8k de charges. Donc le revenu foncier après abattement est largement positif à ~5k. Et il faut payer de l'IR et des PS.
 
Or il nous dit qu'il ne paye pas d'impôt sur l'opération.
 
Ca ne colle pas.

FYP.
 
 
Perso je ne connais aucun particulier autour de moi qui ait déjà été contrôlé. Faudrait faire un sondage ici tien.
 
La tendance lourde est à la baisse des contrôles, et je trouve ça plutôt déplorable
 
https://i.imgur.com/82Pwx5C.png
https://www.lemonde.fr/les-decodeur [...] 55770.html

Toute cette analyse alors que tu aurais juste pu lire mes messages

Bah tes messages ne sont pas clairs justement. Tu donnes les infos au comptes-gouttes comme si tu ne voulais pas qu'on vérifie les chiffres.
 
A un moment faut poser tes couilles. Si tu veux présenter tes opérations et défendre ta stratégie, il faut la détailler. Sinon ça ne sert à rien et ça n'aide personne sur le topic.
 
Prix d'achat du bien : ?
Apport personnel : ?
Montant des travaux : ?

D'accord avec ca, mais laisse 2-3 ans pour que la hype du crowfunding retombe et on verra ce qu'il reste. Autour de moi c'est clair :
- les CGP qui commencent à ne jurer que par ça  
- mes collègues qui revendent leur immo physique (bien placé) pour se lancer là-dedans
- les articles crowdfunding / crowdfunding vs SCPI qui pullulent  
On est en pleine hype

C'est sérieux ça ?    
 
Cela me semble gros

Bonjour,
Je suis en train de me lancer dans la souscription de PER et aimerait être sûr que j’optimise bien son utilisation.
Cette année j’ai des revenus d’environ 150kE pour mon foyer(2,5 parts),l’an prochain je devrais tomber vers les 90-100kE (avec 3 parts).
Mes plafonds pour defiscaliser sur PER actuellement sont de 28kE pour moi et 27kE pour mon épouse. Ai-je intêret à mettre le max de ces montants sur PER pour defiscaliser au max, ou plutôt mettre la somme qui me permet de sortir de la TMI 30% pour l’an prochain et tomber à 11%?
Si je n’utilise pas la totalité du plafond, vais-je quand même en reporter(ou utilise-t-on d’abord le plafond de la dernière année en entier avant de « taper » dans les réserves restantes des années précédente?)
J’espère que mon message est clair, je suis moi-même pas mal embrouillé!

Tu n'as pas l'air de savoir comment se passe un contrôle fiscal, et tu es bien arrogant à écrire ces assertions sur un forum public.
 
Même si l'opération en question n'est pas la cause du déclenchement d'un contrôle fiscal, cette opération pourra être contrôlée dans d'autres circonstances. Et si tu es déjà en sueur avec le contrôleur sur d'autres points de ta situation, et que tu en viens à devoir justifier ton déblocage sans fiscalité avec des factures de baguettes de pain au SuperU, c'est l'équivalent de creuser sa propre tombe.
 
Quant à tes arguments "je n'ai jamais entendu que c'est arrivé" et "pour les petites sommes on s'en fout". Cela pourrait justifier énormément de stratégies frauduleuses (ou d'abus de droit) à l'échelle des petits citoyens que nous sommes... jusqu'au jour où "patatras !".