Aujourd’hui, modeste contribution sur un projet de crowdfunding immobilier.  
 
En préambule, c’est la première opportunité de crowdfunding immobilier que je regarde sérieusement (mes excuses pour les inexactitudes potentielles) et je suis habituellement plutôt méfiant sur ces investissements (je pense immédiatement à des petits projets résidentiels en VEFA par des petits constructeurs qui n’y mettent peu ou pas de fonds propres, avec peu d’engagements d’achat des lots, et le tout dans des zones peu ou pas attractives).
 
Un projet récemment posté sur la plateforme Anaxago a retenu mon attention (lien du projet : https://www.anaxago.com/crowdfunding-immobilier/miromesnil-paris-8eme) : il s’agit d’un projet d’acquisition, de rénovation lourde et de revente à terme d’un immeuble de bureaux de ~3,000m2 rue de Mirosmesnil à Paris 8 (emplacement très prime : QCA de Paris), pour lequel Anaxago cherche 20 M€.
 
Description :
 
- Calendrier : promesse de vente signée en août 2022, acquisition au T4 2022, préparation des travaux en 2023 (y compris engagements de cessions), travaux entre T4 2023 et T1 2025 (15 mois)
- Eléments financiers
--- Investissement : 78 M€ (55 M€ acquisition ; 23 M€ restructuration)
--- Sources de financement : 49 M€ de financement bancaire, 29 M€ de financement en fonds propres (dont 20% pour le promoteur – plutôt positif – et 80% par les investisseurs Anaxago)
--- Promesse d’achat faite à 16,2k€ / m2 (prix de marché entre 19 et 23k€ / m2 selon la plaquette)
--- Objectif de cession à 30k€ / m2 : me semble plausible car les loyers prime dans le QCA sont de 920-1,000€/m2 (sources : Cushman & Wakefield S1 2022, Knight Frank T2 2022, JLL S1 2022) et le taux de capitalisation de 2.75%-3.00% (sources : JLL S1 2022, Knight Frank T1 2022), ce qui donne en fourchette basse 30,7k€ / m2 (et qui correspond à la fourchette basse des transactions récentes - cf. plaquette du projet en page 20 : entre 30,6 et 34k€/m2)
- Forme : OCA (obligations convertibles en actions) avec un coupon de 7% payable in fine (donc taux minimum sauf si défaut) + une partage de la création de valeur (10% au-delà de 8% de TRI, 20% au-delà de 10% de TRI, 40% au-delà de 14% de TRI)
- TRI cible : objectif total de 11,4% de TRI dans le scénario central (cession à 30k€/m2 sous 27 mois)
- Promoteur  : Axe immobilier, track record plutôt favorable avec un certain nombre de gros projets de restructuration immobilière lourdes sur Paris (projets de même taille ou supérieur)
- Possibilité d’investir en direct (PFU) ou via une SCI
 
Risques et inconvénients perçus :
 
- Forte sensibilité du TRI au prix de revente et à la durée : 11,4% à 30k€/m2 sous 27 mois vs. 7,9% à 29k€/m2 sous 30 mois  
- Risque de retard du projet : retard des travaux (mais promoteur expérimenté) ou départ tardif des locataires actuels (mais plusieurs années de loyers ont été provisionnés pour accompagner leur départ)
- Risque de hausse du coût du projet : matières premières, etc.
- Risque sur le loyer moyen : risque relativement modéré à mon sens au vu de l’emplacement très prime (les moindres bureaux libres partent très vite, par exemple l’immeuble Rio tout proche a rapidement rempli ses 8,700 m2 de bureaux, et a été vendu pour plus de 31k€/m2 en mai 2022), et une vacance inférieure à 1%
- Risque sur le taux de capitalisation : potentiellement impacté par l’environnement macro
- Risque sur le taux de financement : avec une LTV>60% la moindre hausse du coût de financement doit avoir un effet non négligeable
- Frais : 2% à l’entrée puis 1% par an
 
En fin de compte, je trouve le projet intéressant (déjà souscris à 60%), mais avec une forte sensibilité du TRI au prix de vente et à la durée. Au moindre vent contraire le TRI baisse sérieusement (mais sera cappé à la baisse par le coupon de 7%, sauf si défaut). Aussi, je ne suis pas certain de participer au projet car je souhaite investir via ma SCI et le surplus de rendement potentiel me semble limité vs un usufruit à court terme de SCPI dans lequel on peut obtenir 9-10% de TRI en prenant des SCPI avec un bon historique, une politique d’investissement dans des lieux prime (exemple : US LF Europimmo 5 ans).
 
Pour ceux qui voudraient creuser, la plaquette du projet a été postée sur le forum Moneyvox.

 
Transfert juste avant puis clôture ?
 
Quoique, vu le parcours du combattant de certains pour transférer le leur    
 

ayant un TMI de 30%, est-ce qu'il y a une option fiscale plus avantageuse qu'une autre ?
je pensais opter pour le PFU, mais comme les titres sont dans le Ptf depuis plus de 10 ans...  

Idem, BD c'est pas cher mais vraiment pas terrible pour les virements.

Bien penser à regarder les frais de clôture. Chez fortuneo c'est vraiment excessif.

Ça dépend à combien sera le PEA, si il est vers 1m€, bon je suis près à me taper les 85€ de frais.

Un transfert sera probablement plus avantageux, sauf si tu as beaucoup de petites lignes.

La Banque de l'Élite  

- Je ne crois pas aux miracles... Un bien qui serait sur le marché à 16 k/m2, + 8k/m2 de travaux vaudrait 30 k€/m2 à la vente??? Une pépite à 20%, comme ça dispo dans un secteur supposé être ultra-tendu, etc... Dans ce cas, pourquoi l'acheteur final n'a-t-il pas acheté le bien directement?

- 30 k€/m2, qui va investir là dedans? Surtout si les loyers sont à 0,9/1 k€/m2 => 35 ans de loyer pour payer l'immeuble, sans compter les intérêts...

- Même si c'est censé être du premium, je ne miserais pas sur des bureaux à l'heure post-Covid où le télétravail se généralise. A mon avis le marché des bureaux va fortement baisser au fur et à mesure que les baux en cours arrivent à échéance... (Dans ma Cogip, on envisage de diviser les surfaces par deux)=> Même si le bien est premium, la dispo de bureaux va faire baisser le marché globalement. A La Defense, je vois le carnage d'avance...

Ouai donc si j'ai 7k€ sur mon LA, je les investi, puis je rapatrie l'argent du PEE sur compte courant et vu que les 7k sont dépensés en quelques semaines,    
 
Vraiment con ces règles
 
Edit : Visiblement, les biens et services pour lesquels cette somme peut etre utilisée devrait sortir en septembre ( https://www.journaldunet.com/manage [...] onditions. ). Peut être qu'on pourra pas payer nos pâtes avec. Imaginez y a les loyers/remboursement de crédit immo  

L'élite qui utilise "clôturer" (sic) au lieu de clore

+1 au boulot c'est pareil, genre tu vas mettre du barbelé autour d'une note technique
Mais il parait que c'est tout autant autorisé que "malgré que"

+1 au boulot c'est pareil, genre tu vas mettre du barbelé autour d'une note technique
Mais il parait que c'est tout autant autorisé que "malgré que"

 
1) Ouvre l'AV Linxea Spirit 2 => https://www.linxea.com/assurance-vie/linxea-spirit-2/
 
2) Choisis l'allocation suivante :
- Fonds euros : 75% (maximum possible)
- OPCI Diversipierre (FR0011513563) : 15%
- ETF World (LU1437016972) : 10%

Bah oui je sais. J'aurais pas dû mettre "il paraît", ça t'a confusé !
C'est devenu autorisé tout comme "malgré que", pour autant ça me fait toujours

 
Il faut bien prendre en compte que c'est l'emplacement le plus "prime" pour les bureaux. Donc effectivement, 2.75%-3.00% c'est virtuellement ~35 ans de loyer (vous avez en page 12 du rapport de Knight Frank la comparaison pour la région parisienne, par exemple la Défense c'est 4.00-4.25%, donc virtuellement moins de 25 ans de loyer) (bien sûr, tout cela se fait à crédit pour l'investisseur qui va racheter l'immeuble post travaux et cela tombera dans une stratégie type "Core" ).
 

Qui va acheter des actifs qui rapportent 2.75% alors que le taux 10 ans de la France à 10 ans est déjà à 2.2% et devrait continuer sa hausse?
 
La prime de risque est faible et le cout du crédit va bientôt passer au dessus du rendement...

Ça dépend à combien sera le PEA, si il est vers 1m€, bon je suis près à me taper les 85€ de frais.  

 
à peine moins de 5 mois après, je viens d'ouvrir l'AV    
mais effectivement la prise de risque est faible (donc le rendement qui va avec), je verrais dans les mois/années à venir pour prendre du plus corsé    

Bonsoir à tous,

Il y a quelques années, j'avais retiré un peu de cash d'une AV détenue chez Linxea et le process était que cela continuait à travailler comme si l'argent était toujours dessus et j'avais un laps de temps pour rembourser.

Deux questions :
- j'ai complétement zappé comment s'appelle ce procédé??

- est-ce faisable chez Bourso??

Merci pour votre aide

Une avance sur titres ?

 
T'es du genre à utiliser "voire même" je parie, pourtant c'est un pléonasme
 
Malgré" que n'est pas autorisé en tant que tel, tu peux dire : "malgré le fait que" en revanche

Bonjour
Je suis pas sûr que ce soit le bon topic mais il y a plus d'un an que j'ai lancé la procession de transfert de mon PEA de bourse direct vers Boursorama.
Boursorama me dit qu'ils sont dans l'attente de la réception du bordereau d'information, et Bourse Direct me dit qu'ils l'ont transmis et qu'ils ont plus rien à faire...
Je fais comment pour débloquer la situation !?

Je me disais bien ! Et sur une AV Bourso c'est faisable ?

 
T'es du genre à utiliser "voire même" je parie, pourtant c'est un pléonasme

Une avance sur titres ?

Oui, ça marche sur toutes les AV.
Mais c'est pas gratuit.

Raté, je ne supporte pas "voire même".
Ensuite : https://www.laculturegenerale.com/m [...] -synonyme/

Quelqu'un connait le taux en ce moment ?

Quelqu'un connait le taux en ce moment ?

 
T'as pas vraiment lu le lien que tu postes, si?  
 

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