Reprise du message précédent :

Non c est correct, testé et approuvé ici, 100% scpi

Merci  
L'inventaire a effectivement été fait lors du mariage, mais des contrats AV ont été ouverts.
Rassurant cela dit que le notaire puisse accéder à des bases de données.

 
Idem
J'ai pas beaucoup mais ca commence à me travailler.
Je pense tout partager au notaire comme info et il fera le boulot de transmission au cas où

ENK2DC?

J'essaie de lui faire régulièrement une extraction pour qu'elle sache au moins où est l'argent pour pouvoir contacter les banques/assurances. ..
Et elle sait à peu près combien on a au total quand même.

En cas de décès  

Merci,  vu, j'avais sauté une page.
Je vais peut être faire ça aussi.

Oui probablement... mais certains coins ont moins monté que d'autres (et certains coins ont du perdre genre stalingrad/butte du crack...). Certains coins ont beaucoup montés mais ne sont pas forcément "safe" au quotidien :un appart top au début porte de clichy n'avait pas été retenu car pb de droge et de prostitution de la bouche de métro jusqu'au pied de l'immeuble et même dedans. Peut être que la situation se serait arrangée mais en combien de temps... j'attire votre attention sur mes 4 critères, le critère PV ne venant qu'en dernier. En gros j'applique à ma RP le principe de Warren Ce buffet "être prêt à garder longtemps l'actif"

Non car on a trouvé une maison avec beaucoup beaucoup de travaux (on a gardé les murs, le toit et les fenêtres en gros et on a refait le reste). Mon ancien proprio arrivait en bout de prêt relais donc était près à négocier un peu mais la quantité de travaux rebutait.

1/je benchmarke régulièrement ma rp avec les biens similaires sur seloger.com et sur le site des impôts. Sur Boulogne j'avais un très très bon agent qui avait l'exclu (et 3% de frais). J'ai essayé sur des biens précédents d'avoir plusieurs agents j'ai trouvé ça peu efficace. Mieux vaut un agent bien motivé que plein qui se disperse
En bon hfrien j'ai un petit tableau où je rentre tous mes paramètres (salaires, épargne, fdn, montant emprunté, taux crédit restant...) et qui me sort un simili plan de financement. Donc à chaque fois je savais à la fois en gros ce que je pouvais acheter.

2/ achat en 2005, 2011, 2016 et 2021 (je vous ai dit 5 ans !), toujours en début d'année. 1er appart acheté avec 100% emprunté (j'avais juste en cash les fdn plus les sous des travaux), pour les autres j'ai toujours été à environ 25%apport 75% emprunt. Après avec ce que j'avais en 2004 j'aurai pu acheter 100m2 à montparnasse en 1998..
 Mais je les avais pas !

En RP 1er couronne chic (je pense que l'équation est moins.vraie si on s'éloigne), le marché était structurellement déficitaire en  bien en mode pre covid. Je pense que le covid modifie peu les choses en vrai pour ce marché (et donc uniquement pour ce marché) car le teletravail à 100% n'est pas encore la norme mais je suis incapable de le sourcer donc voilà.

Mais encore une fois c'est effectivement un exemple (et pas plus) de ce qu'on peut faire en RP. Je ne prétends pas que ça marcherait ou aurait marché pareil en banlieue ou en province.

 
Après selon la TMI et la capacité d'endettement, à voir si intéressant en direct avec crédit aussi par exemple.

Vous avez vendu pour acheter plus petit à chaque fois ?
Ou les m2 supplémentaires vous achetiez avaient perdu de la valeur pendant votre séjour précédent ?
Si ni l'un ni l'autre : vous avez été perdants à chaque fois, et n'avez que "limité la casse"

Euh non... t'as tout compris de travers

On s'est agrandi à chaque fois en empruntant au taquet à chaque fois et en reinjectant le produit de la vente dans le bien suivant

33m2 acheté 160 revendu 255
60m2 acheté 400 revendu 440
95m2 acheté 680 revendu 800
200m2 acheté 960, ajout de 60m2 (caves transformées en pièces habitables) 40m2 encore à venir (aménagement combles)

Change de madame

Puisqu'on est dans les bilans de fin d'années, une petite question que je me pose.
 
J'ai quelques petites participations dans des start-ups à divers stades de leur développement (de 0,5k pour du early stage à 5k pour de l'invest en série C). Pour l'instant elles se développent bien, et leur valorisation monte au fur et à mesure des levées suivantes.
 
Comment vous valorisez ces tickets dans votre bilan annuel ? A la valeur de l'investissement (ce que j'ai fait jusqu'à présent), ou vous mettez à jour selon les valorisations actuelles des boites ?

Bah tu devrais faire tout simplement ton % de détention post-money (après levée) * valorisation retenue pour 100% des parts dans le cadre de la levée

 
 
Dans ton camembert de patrimoine :
l'immo ne doit pas être valorisé au prix d'achat mais au prix du marché à l'instant T.
Tout comme tu ne valorises pas tes actions au prix d'achat.
 
 

 
Je pense qu'il a bien compris, ce qu'il veut dire c'est que quand tu vends 60m² pour acheter 95m² au bout de 5 ans, tu as gagné la hausse sur 60m² de ces 5 ans, mais tu as perdu la hausse sur 95m² de ces 5 ans.
Evidemment tu ne pouvais peut-être pas payer le 95m² 5 ans avant, mais si tu peux le payer 5 ans après, ce n'est pas grâce à la hausse de l'immobilier (qui est un handicap en réalité pour cet achat/vente avec augmentation de la surface), c'est grâce à l'augmentation de ton épargne/salaire.
 
D'autant plus que tu détruis à chaque fois environ 7% du montant acheté à cause des frais de notaire.
Dans ta dernière opération par exemple tu détruis 65k de frais de notaire pour augmenter ton exposition immobilière de 160k, c'est peut-être un bon choix de confort de vie, mais probablement pas un bon choix financier.

 
   
 
Gestion "foyer" ici    
On a sensiblement le même salaire, 2 enfants. Les salaires alimentent un compte commun où sont les charges du foyer (loyer, énergie, telephone, etc).
Le reste du salaire est soit épargné, soit versé sur nos comptes à part, mais c'est plus pour avoir une visa/mastercard, et chacun la notre, qu'autre chose.  
 
On décide ensemble de l'allocation risquée/sûr/bloquée/non-bloquée, et osef à qui appartient le compte.
 
On "décide" des dépenses ensemble, mais vu qu'on consomme pas grand chose, ça va vite...  
En fait il y a que sur l'épargne où on prend vraiment le temps de regarder ça ensemble car il y a derrière plusieurs visions des choses (sur lesquelles on est d'accord), et surtout qu'on a vendu notre précédente maison pour déménager, donc pour le moment y a du flottement pour la prochaine et on se doit de garder des fonds sûrs / déblocables. L'épargne est principalement sur le world/fond €
 
Bref, jamais de prise de tête sur le pognon, pour nous c'est un truc en plus pour faire des projets (qui sont des projets de famille, et pas des envies solo).
Certains vont trouver cette gestion trop bisounours, notamment en cas de séparation, mais :
1) C'est prévu dans notre contrat de pacs : On divise tout par 2 (on s'est connus étudiants avec 0 patrimoine, 0 cerises... donc tout notre patrimoine actuel provient du travail)
2) Avec les enfants, ça sera déjà la merde, on est pas à quelques € près
3) On est bien comme ça... quand je vois des couples avec enfants qui se demandent "je paie où c'est toi ?", ça me fout le bourdon.

C'est exactement ça
(Modulo le coût de la location en attendant, et le confort ou inconfort associé, si le bien "final" n'est pas accessible à t0 )

Et ma réflexion ne vise aucunement le parcours, ni les choix de rampa ; mais le glissement logico-sémantique achevé par l'un de nos anciens présidents (qui va p-e devoir déménager dans plus petit ? ) en ce qui concerne l'immobilier.

Pareil .. et les loyers qui tombent sur le fonds en euros, je les arbitre vers ETF World    
Comme ca, l'enveloppe globale garde une perf sympa (sinon plombée par les frais d'entrée sur SCPI sur le court terme)  

Même approche ici. Argent du foyer. On a aussi démarrés dans la vie avec 0$ pour commencer. Mais si je devais recommencer ma vie ça serait en séparation de biens.

 
Le fonds euro de spirit 2 est pas dégueu, ça peut valoir le coup de profiter de ton investissement en scpi pour arbitrer l'argent de tes autres fonds euro inférieurs si tu es dans ce cas.

J'ai une question par rapport à l'épargne. Nous rencontrons notre conseiller bancaire prochainement. Sans remettre en cause son expertise, nous souhaiterions avoir un avis des personnes ici pour être sûrs de ne pas souscrire à de mauvais conseils.  
 
- Situation professionnelle : 2 fonctionnaires entre 25 et 30 ans.
 
Revenus :
 
- Revenus : 9800 euros mensuels
- Autres revenus : SCPI (100 euros), Loyers LMNP (2600 euros)
 
Total des revenus : 12 500 euros.
 
Charges
 
- Loyer : 750 euros par mois
- Charges courantes : 150 euros par mois
- Transports et autres services : 800 euros par mois
- Alimentation et loisirs : 1100 euros par mois
- Impôts (IR, foncier ...) : 2000 euros par mois
 
Total des charges : 4800 euros
 
Crédit
 
- 1500 euros par mois (3 appartements)
 
Patrimoine :
 
- Immobilier : un appartement intégralement payé, notre RP jusqu'alors (160KE) ; trois en cours de remboursement (320KE)
- Epargne financière : AV 100% en fonds euros (7KE), parts SCPI (35KE sans crédit), environ 40KE de disponibilités sur les comptes
 
Ma question est : comment optimiser notre patrimoine à ce stade ?  
 
Je vois un déséquilibre entre l'immobilier et le reste qui nous amène à considérer rapidement (ce mois-ci) l'ouverture d'un PEA chacun, et d'un contrat d'AV supplémentaire chacun. L'idée serait désormais de ne plus laisser l'épargne générée mensuellement sur notre compte courant (environ 5KE), mais prévoir le versement mensuel d'environ 3500 euros sur ces supports (1500 sur les PEA par mois, 2000 sur les AV par mois, avec des unités de comptes).  
 
Sur l'ouverture de contrats d'AV/PEA : quels piège y a-t-il a accepter les produits proposés par notre banque ? Est-il préférable d'ouvrir ces supports ailleurs par nous-même ? Quels sont les points à considérer ?
 
A noter que nous considérons l'acquisition à nouveau de notre RP, à crédit cette fois-ci, en 2022. L'investissement serait d'environ 150/180KE (immobilier peu cher chez nous, pas de gros besoins).
 
Merci d'avance, bon dimanche à tous (ne pas citer, merci).

Bilan 2021:
 
   - j'ai maintenu mes versements mensuels de 2k€/mois pour salaire supernet de 4.0 k€ hors I/P
           - 1k€ sur mon PEA principalement sur CW8 & SP500 (TRI 28.3%)
           - 0.5k€ AV Suravenir, moitié fonds euros moitié UC de types comgest world HY
           - et 0.3k€ sur Spirit, moitié fonds euro et le reste sur des UC de types comgest world HY
           - 0.25k€ sur Darjeeling 60% ETF world 40% fonds euros
           - 0.05k€ PEL
 
  - crypto somme fixe mise en 2017/2018 je ne remettrai pas au pot surtout avec le % que cela représente désormais, nouveauté de l'année une partie a été mise sur Curve/Convex pour avoir un peu de rendement
 
  - Recherche immo 3 pièces nord Paris 15 peu active, on regarde les annonces régulièrement on recommence à voir des annonces intéressantes mais budget trop juste.
 
 
               31/12/2020    //   31/12/2021
 
Livret A             1.7      //      1.8
LDD                12.0      //    12.0
PEL                64.4      //     66.2
AV Suravenir    51.1     //     62.9
AV Generali       1.1     //       1.1
AV Spirit        35.0      //      39.0
AV Zen            3.8      //       4.0
AV Darjeeling    1.0     //       3.6
PEA                65.9     //     98.3
WiSeed            7.5      //      7.5
Air Liquide       9.3      //      10.7
PEE                35.0     //      40.2
PERCO           11.1     //       14.2
CC                  5.0      //       6.2
Or/Argent       11.5     //       11.6
Crypto           24.0     //       67.5
 
total            338.5     //     446.8
 
% actions/ETF/UC par rapport au total: 48.1%
 

 

Quel est le consensus sur le montant minimum à mettre dans de la SCPI en AV ? Y a-t-il des SCPI qui font référence (le cw8 de la SCPI )?

Surement zéro. Ou proche.

c'est pas plutot RALer ?
parce que RARer je vois pas
ou bien c'est comme ZIPer ?

Approche tout en commun ici aussi (mariée sans contrat, un enfant).
Les salaires sont virés sur un compte commun, d’où sont payées toutes les dépenses du foyer (sauf les cadeaux respectifs que nous faisons de nos comptes personnels, plus pour garder la surprise qu’autre chose).
 
En ce qui concerne l’épargne, j’ai défini la stratégie globale du foyer (proportion épargne risquée/sécurisée), mais chacun décide sur quels supports investir au sein du PEA. Monsieur aime s’amuser avec quelques titres vifs en plus des trackers classiques, tandis que je n’ai que 3 lignes.

Pour réellement répondre à la question il faudrait connaître votre tempérament au risque et vos projets à court, moyen, long terme (j'exclus volontairement le projet de RP en 2022 qui a priori pourra être financé à 100% à crédit).
 
Votre patrimoine est en effet déjà très orienté immobilier.
 
Je te conseille de lire la première page du topic qui répondra sûrement à pas mal de tes questions, mais grosso modo je dirais :
1/ Privilégie l'ouverture d'AV/PEA par toi-même, il y a 99.99% de chance que ce soit plus avantageux que ce que proposera ton conseiller bancaire. Il faut principalement regarder les frais associés. Tu as toutes les infos nécessaires en première page.
2/ Ouvrez 2 PEA (1 pour chaque personne du couple) au moins pour prendre date.
3/ Pour la partie actions, je privilégierais le PEA plutôt que les UC en AV (plus intéressant fiscalement après 5 ans).

https://fr.wiktionary.org/wiki/LRAR

Merci.
Ça commence à faire une sacrée mensualité  

A la Valo des augmentations de capital.

 
Merci pour ta réponse !
 
Ca confirme notre idée initiale. Sur notre profil :
 
- OK pour prendre des risques dès lors que l'on dispose d'une épargne financière sûre et directement accessible confortable (40/50KE, notre niveau d'épargne actuel) ;
- Sur les projets : RP en 2022 mise à part, pas de projets particuliers (sauf peut-être réduire notre temps travaillé à l'horizon 15/20 ans).
 
Au niveau des PEA et de l'assurance vie : nous pensions aller vers Yomoni sur des profils très dynamiques si nous prenons pas les contrats de notre banque.
 
- Est-ce compétitif niveau tarifs ? J'ai l'impression que oui.
- Y a-t-il des risques particuliers à aller vers ce type de plateforme (j'ai l'impression que ce n'est pas plus risqué que la banque classique, les fonds étant chez CM-Arkea et Crédit Agricole ? A moins que je ne saisisse pas le fonctionnement de ce type de produit) ?

bonjour, certains d'entre vous ont des parts en GFF/GFI ? des trucs qui sortent du lot ?  
 
merci d'avance

Surtout pour le 2nd bien. Achat 400k avec ou sans FdN? Car si c’est sans, entre les TH, TF, entretien RP et coût intérêt, il est forcément en perte. Mais sinon jolie hausse.

Tu peux filtrer sur mon pseudo pour voir mes questions et les réponses que j'ai eues, j'ai pour l'instant mis de côté cet investissement.

Pour ceux qui utilisent Wicount de Boursorama et ont un bien immobilier, vous trouvez l'estimation fiable ?

Ca se fonde manifestement sur les données meilleurs agents et les données publiques des impôts, mais l'estimation qui est faite en assez en deçà de ce que je trouve dans le quartier sur meilleursagents.com.
En gros estimation moyenne à 6800€/m2 là où les immeubles du quartier sont à 8000€ en moyenne. Alors que mon bien est censé être en fourchette haute (étage élevé, calme, proche transport, grande terrasse...).

Un peu étrange à première vue mais doit y avoir quelque chose qui m'échappe.

 
à ce sujet chez Linxea/Spirit2, possible de faire 50% SCPI + 50% WORLD ?
 
et sinon, par quel mystère Fortuneo ne reverse par exemple que 85% des loyers ?
les 15% partent pour Fortuneo en commission ?

Ce n'est pas Fortuneo, c'est Suravenir de manière générale.

 
Tiens, ici j'avais l'impression inverse. Ici je trouve que leur valo est 50% plus élevée que ce que j'avais en tête.  
Mais je pense de plus en plus me laisser tenter par une "estimation gratuite" par certaines des agences qui nous harcèlent...

  merci !

Dans mon cas je dirais plutôt une surestimation de 20 %
Pour faire plaisir au client