Reprise du message précédent :

 
Retraite anticipée, non, mais meilleure retraite, il y a des solutions, les voici dans l'ordre chronologique dans lequel tu devras te pencher dessus :
- assurance vie (on peut sortir en rente viagère) si possible avec versement régulier, même petit, au plus tôt
- bosser dans une grande boite avec un PERCO    
- PERP quand tu paieras des impôts
- Immobilier locatif quand tu paieras encore plus d'impôts (pour la defiscalisation)
 
A côté de ça, il faut que tu épargnes pour tes projets et ta "vie de tous les jours", donc ne mets pas trop d'épargne tout de suite sur le long terme, pense au court et moyen terme également.
 

 
Ce sont des parts sociales, c'est sûr, ce sont des titres non-cotés.  
Au niveau fiscalité, c'est considéré comme des actions (quand bien même il n'y a pas de facteur risque), ce qui permet d'avoir un crédit d'impôt.
L'optimisation fiscale est à environ 6000€, je te conseille de garder au moins cette somme.

Méfiance quand même avec les parts sociales : la responsabilité du porteur est engagée à hauteur de 25 fois les parts souscrites.
Ex : achat de 1000€ de parts -> risque potentiel de perte de 25000€ en cas de pb  

 
N'importe quoi, pourquoi pas 250 fois non plus ?
 
Dans les conditions générales des miennes (Crédit Mutuel), il est précisé que "la responsabilité est limité au montant souscrit des parts" et uniquement "qu'en cas de faillite de la Caisse".
Par ailleurs dans beaucoup d'articles elles sont classées comme "risque nul" (ce qui semble être faux).
Mais bon, c'est un peu comme le fond de garanti des livrets des banques qui a genre 1 milliard, pour 150 milliards d'encours, c'est pipeau sur le fond.

Ce n'est pas ce qui est indiqué sur les miennes, ma responsabilité est bien de 15 fois la mise, dans d'autres CCM ça peut aller à 50 fois.
 

Alors la mise doit pas monter très haut, ou alors autant acheter des actions Eurotunnel avec levier de 25
Car avec maxi 50.000 Euros chez C.M, alors 50.000 x 25 = se tirer une balle si faillite.

C'est un placement sans risque... pour le banquier !
Par précaution, j'ai malencontreusement omis de signer le formulaire qui précise cet effet de levier, c'est de bonne guerre après que mon banquier se soit cru autorisé à prélever de lui-même le montant des parts sociales sur mon compte courant.
J'aime bien quand mon banquier essaie de me prendre pour une truffe !

sans compter que ces parts sociales lui ont fait commettre une petite erreur sur le calcul du TEG de mon emprunt immobilier, je lui ferai rectifier cela dans 15 ans...

Je reviens sur l'histoire du LMNP Scellier qu'on m'a proposé en résidence de service. Le gestionnaire a l'air sérieux, j'ai étudié un peu le projet, je pense que je vais aller jusqu'au bout si j'ai les garanties que je recherche.
 
Par contre, question. L'investissement serait de 160k€ et ma gestionnaire me conseille de financer uniquement par l'emprunt pour bénéficier du déficit foncier et ne pas avoir à payer d'impôt dessus (je suis en tranche 30%).
 
MAIS je me dis bêtement que si j'utilise un apport, j'aurais certes un déficit foncier moins important voire un bénéfice à déclarer, mais ce serait contrebalancé par:
1) Un taux probablement plus intéressant (entre 160k à emprunter sans apport et 100k à emprunter avec 60k d'apport)
2) Une durée d'emprunt moindre, modulable par exemple sur dix ans pour pouvoir revendre en fin de défisc.
 
Bref, n'est-ce pas finalement plus intéressant de mettre du cash plutôt que de s'endetter ? D'autant plus qu'en ce moment je ne suis pas convaincu par les autres rendements.
 
Edit: d'après les calculatrices Meilleurtaux, un emprunt de 100k sur 10 ans donne:
 

 
Alors qu'un emprunt de 160k sur 16 ans (sensiblement même mensualité) donne:
 

 
Sachant que je préfère avoir bouclé le prêt au moment de la revente, simple mesure de sécurité.

Si tu mets du cash, ce cash ne te rapportera plus d'intérêts tous les ans
Le mieux c'est de faire une simul chiffrée je pense

 
Pour du locatif, c'est en général plus intéressant de s'endetter au max, pour profiter un maximum du levier fiscal.
Je m'étais endetté à 100% même si j'avais déjà un bon apport.
 
Essaie de faire les 2 simulations pour en être sûr.

 
 
Soit un delta de 40k€ si tu fais un apport de 60k€.
Sauf que cet apport de 60k€ te rapporterait au bas mot 20k€ d'intérêts sur 16 ans.
 
Ce qui ne laisse plus qu'un delta de 20k€, qui sera encore bien diminué par un meilleur levier fiscal si tu empruntes 100%  

 
+1, ça mérite des simulations excel. Pour du LMNP, mon copain a fixé la durée du prêt à la durée du bail commercial signé avec le gestionnaire... Il avait mis un peu d'apport pour pas avoir des mensualités trop lourdes (les crédits ça lui fait peur) et aujourdhui il regrette parce qu'effectivement, en calculant mieux, il aurait du s'endetter au max.  
 
Question subsidiaire : aujourd'hui, il a 30k€ ou 40k€ à investir. On s'est pacsé l'an dernier et on est dans la tranche des 30% de TMI. Son épargne de précaution est déja constituée, a 2 chambres en LMNP à crédit (reste 6 ou 7 ans je crois) + 10k€ par an de FCPI.  J'ai des revenus fonciers pour ma part. Vous lui conseilleriez quoi?

L'étape ultime de la défiscalisation :  

 
Bien joué    
 
Quels sont ses objectifs?
Avez-vous votre résidence principale?

Tu devrais te pencher sur le mécanisme du prêt in-fine : ça permet de faire un déficit max. avec les intérêts et en ayant une garantie (typiquement: nantissement d'une AV où tu places ton cash), la banque devrait être plus généreuse sur le taux.

Données de départ:  
- 60k€ de cash, placés à 3% net
- Achat d'un appartement en résidence services à 160k€, rendement 4% net
- Tranche marginale d'imposition 30%, impôts = 9000€ suffisants pour absorber la défisc
- Taxe foncière 450€ (exonérée deux ans)
- Révision des loyers et de la TF de 2% par an
- Pas d'augmentation ni de baisse du bien immo sur 9 ans.
 
 
Cas n°1: achat avec 100% d'endettement
Emprunt de 160k sur 16 ans.
Au bout de 9 ans:
- Valeur du bien = 160k€
- Capital restant dû = -82k€
- Cash placé = 72k€
- Loyers = 70k€
- Economie d'impôts = 40k€
- Taxe foncière = -4k€
- Impôts sur le foncier= -8k
 
 
Cas n°2: achat avec 100% d'endettement
Emprunt de 100k sur 9 ans.
Au bout de 9 ans:
- Valeur du bien = 160k€
- Capital restant dû = 0€
- Cash placé = 0€
- Loyers = 70k€
- Economie d'impôts = 40k€
- Taxe foncière = -4k€
- Impôts sur le foncier= -14,5k
 
 
Bon, je suis incapable de compiler ces données pour savoir combien je gagne sur l'opération si tout se passe bien, mais en tout cas il me semble qu'au final j'ai plus de patrimoine dans la situation 2 (160-14,5) que dans la situation 1 (160 -82+72-8)
 
Je me suis trompé quelque part ?
 
 

Tu calcules comment ton rendement de 4% net?
 
De plus, argument qui pèsera encore + pour un endettement 100% : tu peux placer tes 60k€ à 4% net au lieu de 3% net.
 
Sur un bonne assurance-vie en ligne, tu auras du 4% net garanti sur le fond euros.
Surtout que tu comptes rester placé 9 ans! Avec l'AV, tu ne seras imposé des intérêts retirés que sur la base d'un PFL à 7,5%, après abattement de 4600 € pour un célib ou 9 200€ pour un couple  

 
C'est visiblement le taux que le gestionnaire garantit contractuellement (enfin ils disent 4,5% mais j'attends de voir le contrat avant de prendre ça pour argent comptant...)

 
Ah oui mais là... NON!    
 

 
Les objectifs : placer ses liquidités trop importantes en diversifiant le patrimoine. Faire fructifier un patrimoine sur du long terme pour la retraite. La défiscalisation serait une jolie cerise (ou "absorber" mes revenus fonciers).
 
Nous n'avons pas acheté notre RP. Et ne comptons pas l'acheter. Pour plusieurs raisons :
- nous louons un 50m² + parking à Paris pour pas cher (1% patronal), même si le parking et un peu loin (en bons français, on trouve toujours à râler   )
- nous ferons un tour du monde sur 12 ou 18 mois d'ici 2 à 5 ans et souhaiterions partir "libres". Quitte à acheter une RP en revenant (mais y'a rien de moins sûr que ça).
- j'ai des envies de luxe et nous n'avons pas (encore) les moyens de nous payer l'appart de mes reves à l'endroit de mes rêves re-

 
+1 à simuler également mais c'est une très bonne idée.

 
 
Je ne sais pas si tu as vu mon EDIT...
 
De plus, argument qui pèsera encore + pour un endettement 100% : tu peux placer tes 60k€ à 4% net au lieu de 3% net.
 
Sur un bonne assurance-vie en ligne, tu auras du 4% net garanti sur le fond euros.
Surtout que tu comptes rester placé 9 ans! Avec l'AV, tu ne seras imposé des intérêts retirés que sur la base d'un PFL à 7,5%, après abattement de 4600 € pour un célib ou 9 200€ pour un couple  

 
Pas cooon

 
 
 
Pour du long terme, tu as l'immo (déjà fait), l'assurance-vie qui te permet de sortir avec une rente ou les PERP qui te permettent la défisc.
 
Vous faîtes bien de ne pas vous presser d'acheter votre RP    Le marché immo est baissier est même si nous gagnons bien notre vie, nous n'en aurons pas pour notre argent avec les prix pratiqués actuellement.  

 
Tu as déjà une AV non?

On m'avait envoyé le truc Linxea mais j'ai pas encore trop regardé. C'est un peu con, ça fait maintenant presque six mois que j'ai 60k sur mon compte courant et que je ne les ai pas placés. J'avais l'intention de jouer en bourse sur boursorama.fr ou easybourse, avec 10k en mode "casino" et 50k en mode sage.

 
Merci!
Bon, je vais essayer de le convaincre avec les assurance-vie mais ça va être dur.
Pour le PERP, j'aime vraiment pas l'idée. On a 30 ans et commencer un PERP maintenant pour avoir une rente médiocre ou ne rien avoir du tout si il arrive quelquechose à l'un d'entre nous... bof.  
Pour la RP, la baisse ou hausse m'importe peu. J'y crois moyen. C'est juste que ça ne correspond pas à nos projets (pour le moment).  

 
Et monsieur paye trop d'impôts...    

 
Je voulais dire "un peu plus agressif", hein, pas tout miser sur la chute du cacao

 
Dommage, placés sur Linxea Evolution, en 6 mois, tu aurais eu au moins 1300€ d'intérêts...enfin, tu n'es pas à ça prêt  

Et la bourse now, mise à part si tu joues à la baise c'est pas très joli

 
C'est là où on voit que la défiscalisation, le but premier n'est pas d'économiser de l'argent. C'est viscéral cette haine de l'impôt. Les français défiscalisent pour payer le moins d'impôts possible (même si le support de défiscalisation n'est pas rentable, excessivement coûteux).

 
Boarf non, sur le principe je m'en fous. Je n'ai jamais trop géré mes comptes, j'ai écouté une conseillère en patrimoine parce qu'elle était mignonne, elle a bien fait son boulot commercial donc je suis enclin à suivre ses conseils, maintenant savoir si c'est la meilleure chose à faire ou non... tout ce que je veux éviter, c'est que ça me ruine

Tu veux dire la hausse ?

 
C'est vrai.
Et les promoteurs ne se gênent pas pour répercuter la cerise fiscale offerte par l'Etat sur leur prix de vente    
Mais on préfère donne aux pauvres promoteurs immobiliers qu'à l'Etat  

 
Après on se demande pourquoi ils embauchent pas les moches....  

 
Jouer à la baise c'est pas joli joli    
Jouer Dreamnex?  
 
Et moi qui loupe le coche du CAC à 2500 points pour rentrer en septembre à 3750 points  

 
Ouais mes ses sous auraient été "bloqués" sur l'AV.

oups
 
Ouais jouer Dreamnex pk pas.
 
Bien entendu je voulais parler de baisse

 
+ 1000
La défiscalisation ça doit TOUJOURS être la cerise sur le gateau. Si tu veux investir, ça doit être la dernière des raisons qui doit te faire choisir tel ou tel produit.

ou pas

 
C'est ce que je dis Tu t'en fous d'économiser de l'argent. Vu que perdre 1300 € d'intérêts, c'est pas grave... Avec tes revenus, c'est normal de pas être à ça prêt et de laisser ces intérêts à ta gentille banque.
 
Tu le fais simplement car tu trouves que tu payes trop d'impôts et que tu n'aimes pas payer d'impôts. Bref, haine viscéral envers l'impôts. On a du avoir le même style de parents
 
 
 
 

 
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