Reprise du message précédent :

 
 
Si je devais contredire toutes les conneries qui sont écrites...
 
Il manque un truc dans l'équation tu ne crois pas ?
Un achat c'est un apport + des revenus.
Si on a 800k€ d'apport + 5k€ de revenus, un achat à 1M€ se fait bien.

 
J'ai un instant pensé acheter là à Sainté avec ce raisonnement il y a 5 ans...et depuis ça a encore baissé.
Je ne touche plus aux couteaux qui tombent.

 
 
Comme PPDA qui faisait de la pub pour les manuscrits Aristophile    
Ça pue.
 
Bon pour Brad Pitt et Bourso c'est pas pareil.

 
 
Le promoteur finance son projet de construction avec ses fonds propres + emprunt banque + emprunt auprès de toi investisseur.

 
Je ne comparais pas les deux situations mais je voulais juste souligner que, comme l'a dit Azkron, en période faste rien ne paraît réellement risqué, on se dit qu'on est conscient du risque mais en fait pas vraiment.  
 
Après je me pose la question du bien-fondé d'ajouter ce genre de "brique" dans son patrimoine quand on n'a pas des millions d'euros. L'ultra-diversification, surtout avec des sommes faibles, me paraît un peu contre-productive. Si c'est pour investir quelques milliers d'euros max, est-ce que ça va vraiment se traduire par une meilleure performance globale du patrimoine ? Ou au contraire de côté frisson de certains investissement (crowdfunding ou certains fonds comme H2O), ne risque-t-il de faire réduire la part de risque du reste du patrimoine et donc la performance ? Si c'est pour avoir 5% de son patrimoine sur un truc péchu mais 95% en fonds euros car on tremble déjà assez sur la partie risqué, peut-être vaut-il mieux considérer avoir un portefeuille plus équilibré avec lequel on sera plus détendu et qui aura en fait une meilleure perf...
 
Je ne le dis pas pour toi spécifiquement, je ne sais pas quelle est ta répartition mais c'est plutôt une réflexion générale que je me fais par rapport à ce que je lis fréquemment. Il est vrai ceci dit que le côté frisson peut être important si on veut un peu d'adrénaline, ou le stock picking pour ceux qui aiment ça, ça se respecte mais si on considère seulement la perf je me demande à quel point ça peut être contre-productif.

 
Je vais regarder tout ça plus en détails, en plus sans la flat tax étant non résident, ça me semble intéressant cette affaire    
 
 
 
Tu as pris projets immo ou aussi des start-up ? Car investir dans des starts-up on des PME qui font du commerce de proximité (type restauration), même très bien markété, j'ai un peu réticence comparé à l'immo magik.

Tu ne connais pas ton aversion au risque avant d'avoir approché ton "point de rupture" (et souvent l'avoir dépassé).
En période euphorique comme actuellement, il est absolument impossible de l'appréhender pour les "nouveaux" (je pourrais même dire "tout le monde" vu que les situations évoluent et que ceux ayant connu les précédents krachs ne sont surement pas dans la même situation qu'à l'époque).

Quand la mer est calme, tous les placements naviguent pépère sur l'océan du POGNON.
C'est quand ça commence à s'agiter et que la volatilité reprend qu'on distingue mieux les placements risqués (voire pourris).

Je vois surtout une perte de temps.
A mes yeux, aucun intérêt de me prendre la tête sur un investissement particulier pour y poser 1k€ et au final faire du 7% au lieu de 5 ...
Partir sur un truc exotique ou semi bancal/risqué pour gagner 20€ de plus à l'année. Souvent, ça fait pas cher du taux horaire
Après, si c'est un hobby, c'est plus la même approche.

Pour l'instant juste des projets immo. Chez eux j'ai pris ça (1k) : https://www.wesharebonds.com/projet/73-Soremi-%233
C'est pas la plateforme la plus connue mais ils ont l'air très sérieux  

J'ai loupé beaucoup de posts mais c'est bien souvent pire que ça : le crowfunding auprès des particuliers devient les 'fonds propres' et le reste est emprunté à une banque ou à une SCPI en crédit-bail.

Au final le promoteur peut se lancer avec quasi 0 fonds propres. Les porteurs de projets qui sont déjà expérimentés n'ont pas besoin de recourir au crowfunding qui est du capital extrêmement cher par ces temps de taux très bas.

Bref c'est du risque maximal de type CCC sur le segment immo, du sous HY. En revanche les rendements sont très élevés. La logique voudrait une diversification maximale et un fort budget de risque de la part de l'investisseur. Au lieu de ça c'est bien souvent investi projet par projet et présenté comme 'très solide' car ce segment de marché n'est absolument pas réglementé et ils n'ont pas à se plier aux règles Mifid ou même Aifmd pour le moment.

 
Du coup tu déconseilles fortement ?

Ben, quand tu vois une pépite du topic Bourse passer par du crowdfunding immo pour une opération....

Comment dire....

Juste pour ma culture (parce que je ne suis ni concerné et si je l'étais je ne serai probablement pas intéressé) et parce que c'est calme aujourd'hui.
 
Demain j'ai 500k d'héritage. Je veux faire all-in immo papier. SCPI en direct ou en AV, SIIC (ou REITS si je m'exporte) sur CTO essentiellement, ETF sur CTO essentiellement, c'est ça ?
 
Quel serait l'avantage de parts de SCPI ? A part le levier (mais dans ce cas précis, pas besoin, on a déjà le pognon qu'on veut investir) et un éventuel avantage fiscal pour les petites TMI si logées en AV, les foncières sont "mieux" partout non ?
 
Et au delà de tout ça, un bête ETF ne serait-il pas encore mieux car plus diversifié et évitant de ce casser la tête à choisir un panier de foncières (ou de SCPI) ?
 
Merci.
 
J'ai déjà un peu lu sur le sujet, mais comme tout le monde ici carbure à la SCPI et qu'à part les deux points (certes importants, surtout le levier du crédit) sus-nommés ça a l'air drôlement moins bien que les SIIC, je me demande ce que j'aurais pu louper.

Aucun autre avantage pour les SCPI ... enfin si, ça permet de soulager ton cœur si tu es cardiaque vu la stabilité du prix des parts
La variable d'ajustement étant reportée sur ton rendement qui chute années après années.

Dans le cadre de l'immo US (REIT), je n'aime pas les ETF.
Le choix est large (~250 REIT) et il y a beaucoup de sectorisation (retail, malls, hôtels, bureaux, santé, résidentiel, entrepôts, data centers, tours de télécommunication, prisons privées, ...). Chaque marché est indépendant et a ses avantages/inconvénients.
Un ETF va t'exposer à tous les marchés même ceux perçus comme pourris (ou en souffrance) du type malls, santé, hôtels, prisons, ...

Généralement plus de levier sur les SIIC/REITs (40-60% vs plutôt 0-20% pour les SCPI), ce qui n'est pas une mauvaise chose en soi mais l'importance du levier peut améliorer ou au contraire dégrader les performances suivant les circonstances.

Mis à part ça, étant donné la taille plus petite certaines SCPI arrivent probablement à investir sur des marchés où les SIIC sont exclues (trop grosses) genre les locaux commerciaux etc? Je ne suis pas un expert à ce sujet donc peut être que je dis une connerie, à vérifier.

Hors utilisation du levier pour acheter les SCPI ne me semblent pas avoir d'intérêt fort par rapport aux SIIC/REITs. La fiscalité des SIIC leur donne un avantage ENORME (pas d'IS au niveau de la SIIC + imposition des dividendes/plus-values à la flat tax au niveau du porteur). C'est sans comparaison avec les SCPI.

Bordel, en allant sur Bourso je vois un truc, je me dis "Tiens, Le Particulier me fait une petite revue de presse pépère, je vais regarder ça".
https://www.boursorama.com/patrimoi [...] 51eaf1dc0f

Il y a des infos sur les changements fiscaux, des machins qui font jurisprudence, des trucs saisonniers comme les défiscs Sofica...

Mais le 2e item c'est même pas une news, non c'est juste de la propagande pour les SCPI. Sans aucun nom de boîte donc c'est même pas de la promo. C'est juste qu'ils se sont dit "Tiens, et si on disait du bien des SCPI"  

Rien que le titre tu sens que ça va être sympa : SCPI de rendement: l'immobilier sans ses inconvénients

Comme ça, sans raison. Pour remplir on dit du bien des SCPI  

Avec une erreur qui fera mal à Nico dès la deuxième phrase...

Moi qui me posais la question sur ce qui est + risqué entre le crowdfunding et le HY.

HY c'est un terme générique pour “sub-investment grade”, ça peut aller de BB (presque IG) à CCC/D (très très spéculatif)  

Je pense qu'il parlait du levier du crédit immo pas de l'endettement de la boite en question.

Aucun rapport, c'est simplement une volonté de la société d'investir sur les marchés ou non.
Ca dérange pas de très grosses REIT US (type Realty Income) d'investir dans de petites propriétés et d'avoir 6000 biens en portefeuille.

Le Particulier est à peine digne pour servir à allumer un barbecue :
- 1 page sur 2, c'est de la pub
- toujours les mêmes thèmes, ils tournent en rond
- ils se privent pas pour revendre leur fichier clients.

J'ai pensé à vous : par chez moi ya une annonce immo pour deux appartements pour 75K

A toi l'immomagik  

L'image que j'en ai pour l'instant, ça n'engage que moi:
 
SCPI :  
+ Possibilité de prendre à crédit (levier)
+ Volatilité de la part faible (risque perçu + faible), il semble qu'il y a une faible corrélation de la valeur de part avec le reste du marché, à voir avec le temps
- chargé en frais  
- peu liquide à moins d'être pris en AV (l'assureur se charge d'assurer la liquidité le sous jacent restant peu liquide)
- gestion opaque comparée aux REITs/SIIC
- rendement inférieur
 
Avis perso:
Pour l'instant je n'ai pas envie d'en avoir dans mon portefeuille. C'est vendu comme un truc miracle avec un rendement descent sans le risque de la REITs.  
Mais ça cache un prix de part qui est très mal évalué, avec des afflux de fonds tjrs plus élevés. Que se passera t-il quand ce sera moins à la mode?
 
REITs/SIIC:
+ Rendement et rendement ajusté du risque historiquement excellent
+ Liquide, peu chargé en frais
- forte corrélation aux actions
- forte volatilité
 
Avis perso:
Il faut comprendre que cela ne remplace pas de l'immo physique, cela reste de l'action. De+ en ayant déjà un compartiment d'action diversifié (allocation World) tu as déjà des REITs selon leur poids dans l'eco mondiale. En prendre plus et faire le choix personnel de tilter le portefeuille vers les Siic. Cela a été rentable par le passé, à voir si cela le sera encore.
J'en ai pas encore pris, mais c'est quelque chose que je considère.
 
 

 
Hum, si tu refuses de prendre un etf pour ces raisons, cela revient à faire du stock/industrie picking. Les marchés perçus comme pourris sont évalués selon cette perception (moins cher: risque & rendement attendu + élevé) là où tu payes un premium pour ceux perçus comme safe. Si tu ne souhaites pas diversifier avec tout ces secteurs, c'est que tu estimes qu'ils sont mal évalués (ineficience du marché). Auras tu raison et les autres tort?
Perso moi j'en sais rien, je préfère donc éviter les paris
 

Nope je reste loin de tout ça tu le sais cher fink...

Bah vas y lance toi frer   après je sais pas dans quel coin tu es.

Ah oui, il faut voir aussi si johnmatrix va accorder le crédit ou pas  

Les pseudos cabinets conseil qui vous appellent pour vous faire payer moins d'impôts.

Bousie frer. Mais non merci.

En effet, et aussi parfois la plateforme de crowdfunding s’aperçoit que le promoteur a un autre prêt ouvert auprès d’une autre plateforme... pour constituer les fonds propres qu’il apporte à l’OP.
Perso j’en ai pour 10% de mon PTF environ.  

Dans ce "domaine", je fais clairement du stock picking car ce domaine est tellement vaste et différent que le seul point commun entre tous ces secteurs, c'est que ça utilise du béton. C'est vraiment un très très gros mélange de tout et de n'importe quoi que ca en devient très difficilement compréhensible et ultra générique.

Il n'y a pas un marché immo mais une multitude de marchés immo.
Prendre un produit financier unique en se disant "je prends de l'immo", c'est comme si tu prenais un ETF d'entreprises qui utilisent des ordinateurs pour travailler ...
Entre un entrepôt Fedex à San Francisco, une prison dans le Wyoming, une maison de retraite au Texas, un hôtel en Floride, un immeuble de bureaux à NYC, une tour 4G/5G à Seattle, un mall à El Paso, un garde meubles à Kansas City et un data center à Atlanta ... je suis pas sur que l'immo soit le facteur principal pour chacun de ces différents business.

C'est de la fausse diversification immo et les contraintes de chaque secteur sont tellement différentes que ca aurait été pareil si tu étais resté sur un bête tracker S&P500.

Je suis ta nouvelle cible après Agmoh ?

Tu sais Agmoh je l'aime bien  

Si je te dis que j’ai du livret U notre relation va se ternir

Pas de soucis frer. Ce que j'aime pas trop c'est quand les gens font les connards avec les clients

On est tous les connards de quelqu’un

En BED, tu n'y penses pas  

il fait le job boss  

Je me souviendrai toujours du "C'est pas bien" de l'agent Caisse d'Epargne quand j'ai du lui avouer au téléphone que je me barrais chez Bourso  

Ma conseillère en avait rien à carrer perso (bon j'ai changé 4 fois en 10 ans et je les ai vu 1 fois en 10 ans )

 
ma conseillere HSBC aussi avait mal reagi, forcement elle essayait de me faire croire qu'une BED c'est mieux parce que j'ai du conseil, mais quand j'ai repondu qu'elles partaient toutes en congé mat au bout d'1 an et qu'a 17h y avait plus personne contre 22h chez Bourso, j'ai eu droit a "Je pense que nous ne sommes pas la banque qu'il vous faut"

Sans me faire l’avocat du diable, des agences se sont adaptées en ouvrant le samedi.

 
je m'en fous du samedi perso, ni meme d'aller en agence ... je veux pouvoir parler avec qqun ayant mon dossier sous les yeux a tout moment, et pas avoir de reponse du genre "elle est en vacances ou en congé maladie, rappelez dans 1 semaine"