L'acheteur n'est pas forcément dans une démarche de all-in. On ne sait pas. Les 5M représenteront peut-être qu'une petite part de son patrimoine total.

D'ailleurs à propos de Corum, la hausse du prix des parts, tu penses qu'elle est fondée sur l'appréciation du parc ?
Quand on regarde le cours du livret U par exemple, on n'a pourtant pas l'impression que l'immo commercial ait le vent en poupe ?
(vraies questions, je n'ai jamais regardé Corum de près).

 
Alors je vais répondre car c'est ce qui est arrivé à mes parents.
En 98 on s'installe dans un nouveau local pour notre magasin de gros et le bâtiment à côté était fermé. A l'origine il s'agissait d'une même société qui avait les deux (un garage poids lourds + vente pièce détaché auto et camion) mais qui a fait faillit.
 
Mon père, connu sur la place, était dans l'arrière cours lorsqu'il voit passer le notaire en charge du dossier, qu'il connaissait, et ils en parlent rapidement. Quelques semaines plus tard, un après-midi, le notaire l'appelle en lui disant, c'est le jour de la vente aux enchères, j'ai personne, si vous le voulez, venez.
Mon père y va. Il allait parler à la 1ère bougie, le notaire lui fait signe d'attendre. Au final il achète le bâtiment pour 75k€
2500M² au sol + 1 étage comprenant 400M² de bureaux et un parking de 1000M²
Alors ok, il y a eu 200k€ de travaux, mais le 1er locataire a fait tous seul les travaux du rdc en prenant à bail 3 mois après avoir acheté, et une partie a déjà été vendu il y a qq années. la valeur du bien aujourd'hui est estimé à 1M€ - 1,5M€
pour 110-120k€ annuel de loyer
le taux de remplissage depuis le début doit tourner à 75-80%
 
voilà des chiffres qui montre que l'immo peut rapporter gros et être intéressant. Mais c'est une aiguille dans une meule de foin notre cas, ca ne se trouve pas à tous les coins de rue, c'est clair

 
Après vérification sur Quantalys, tu as des ETF Monde disponibles sur tes deux contrats d'AV :
- Lyxor et iShares sur Bourso Vie,
- Lyxor sur Linxea Avenir.

Question conne, j'ai un peu l'impression d'arriver après la bataille en ouvrant des AV lmaintenant
 
Ca existe encore une AV avec un fond euro qu'on peut remplir à 100% sans être obligé de prendre des UC donc, sans se faire assassiner par des frais d'entrée et ou de gestion ? Ou la fête est finie ?

toutes?
Pour le moment seuls les fonds "boostés" ont une restriction

On va se rabattre sur quoi pour l'allocation sûre quand les fonds euros seront nerfés ?
LA et LDD ça pisse pas loin, obligations si j'ai bien compris c'est un peu risqués en cas de remontée des taux...
On laisse tout sur le compte courant ?

Je ne connaissais pas ce site    

 
J'ai regardé vite fait Kyaneos, ce serait un peu la même problématique. Une grosse partie des immeubles se trouveraient dans des zones "pas top" pour pouvoir acheter pas cher.  

Question conne, j'ai un peu l'impression d'arriver après la bataille en ouvrant des AV lmaintenant
 
Ca existe encore une AV avec un fond euro qu'on peut remplir à 100% sans être obligé de prendre des UC donc, sans se faire assassiner par des frais d'entrée et ou de gestion ? Ou la fête est finie ?

Petite question avec un exemple à la con/simpliste.
 

• Chez Bourso, je peux emprunter 75k€ sur 4 ans, avec un coût de crédit total de 1458€. Mensualité de 1600€ en gros. Crédit conso, aucun justif.

Je ne connaissais pas ce site    

On va se rabattre sur quoi pour l'allocation sûre quand les fonds euros seront nerfés ?
LA et LDD ça pisse pas loin, obligations si j'ai bien compris c'est un peu risqués en cas de remontée des taux...
On laisse tout sur le compte courant ?

En fait Corum c’est le même risque rendement qu’une SIIC mais sans les frais  

Oui enfin on parle d'un bien acquis par un insider, ça on est au courant que ça marche bien, d’ailleurs il n'y a qu'eux qui ont accès à ces biens. Si on doit comparer des situation comme cela, autant donner comme exemple de la bourse un chef d'entreprise faisant son IPO et qui fait + 1000% en 5-10 ans... Ce n'est en rien représentatif mais ça existe aussi.

Ouh l'appeau à Fink

Une partie non négligeable de mon patrimoine est sur des actions dites de rendements ou assimilables MAIS la conservation du principal est aussi importante que le dividende!! Ce sont deux faces d'une même pièce et aucune des deux ne peux effacer l'autre.
Ce qui n'est pas important et qui est souligné par de grand investisseurs, ce sont les variations court terme du principal et uniquement celles ci. A aucun moment il ne peux être justifié une perte du principal qui serait compensée par le dividende servit. Un exemple simple étant que si FP passe de 40 à 55 au cours de l'année, on s'en fout, mais le dividende ne justifiera jamais de payer FP "trop cher" (valeur relative) ou d'acheter une valeur qui perd continuellement et structurellement de la valeur (GE depuis...?).
De même il faut bien retenir que les valeurs de rendement ont des performances inférieures aux valeurs de croissances, quoi qu'il en soit (tout en ayant moins de volatilité).
Pas "besoin" d'instruments distribuant non plus, il suffit de revendre des parts des supports capitalisants.
Si tu veux manger à la fin du mois, il te faut des euros, pas des dividendes

Merci pour le CR.
 
J'ai l'impression que tu te focalises sur le rendement, qui dans l'absolu n'est pas dégueu pour du locatif résidentiel en RP.
 
Mais que tu compares peut-être avec celui de Corum, le ponzi la poule aux œufs d'or du topak.    
 
Corum c'est des paris beaucoup plus risqués (dont d'obscurs centres commerciaux, il me semble), il est donc normal que la promesse de rendement soit meilleure.
 
D'ailleurs à propos de Corum, la hausse du prix des parts, tu penses qu'elle est fondée sur l'appréciation du parc ?
Quand on regarde le cours du livret U par exemple, on n'a pourtant pas l'impression que l'immo commercial ait le vent en poupe ?
(vraies questions, je n'ai jamais regardé Corum de près).

classiques du débutant.

 
Et pour être plus complet, les frais annuels de gestion d'UC sont (sauf erreur de ma part) :
- 0,75% sur Bourso Vie,
- 0,6% (+0,1% en entrée et en sortie pour les ETF) sur Linxea Avenir.
 
Par ailleurs, prendre ton ETF sur Linxea Avenir te permettrait d'utiliser Suravenir Opportunités comme fonds euros (je ne sais pas si c'est ton cas actuellement).
Chez Bourso, il n'y a pas de conditions d'UC (pour l'instant ) pour le fonds Euro Exclusif.

Alors tu ne lurkes pas depuis assez longtemps. Pour compléter, parmi les plus gros / principaux / utiles :
 
- Quantalys
- Morningstar
- JustETF
- OPCVM360
 
Déjà avec ça tu as de quoi faire pour comparer / trouver des fonds ou ETFs intéressants.

Amha c'est classique tout court, chez tout le monde, même les aguerris. Il suffit de voir la quantité d'investisseurs qui se focalisent sur le “dividend growth investing” et qui y croient dur comme fer.

Alors tu ne lurkes pas depuis assez longtemps. Pour compléter, parmi les plus gros / principaux / utiles :
 
- Quantalys
- Morningstar
- JustETF
- OPCVM360
 
Déjà avec ça tu as de quoi faire pour comparer / trouver des fonds ou ETFs intéressants.

Pour Primofamily:
- Seul 55% de leur portefeuille d'actifs actuel est du locatif résidentiel en RP (soit ~43M€ fin 2018)
- Si l'objectif de la société de gestion est la plus-value, qu'ils l'annoncent clairement (comme Pierre 48 par ex.)
- Idem, la société de gestion n'annonce aucun objectif de rendement annuel GR (dividendes + évolution prix de part), ce qui ne m'inspire absolument pas confiance  
- Autres point négatif que je vois: pas de communication de la société de gestion sur le rendement à l'acquisition
 
Pour Corum, j'en ai pas mal mais tout l'intérêt des SCPIs dans mon cas est d'investir d'un coup une grosse somme et de ne plus m'en occuper derrière. Donc je ne regarde plus ce qui s'y passe, étant donné que je n'ai pas le projet d'y investir à nouveau à court terme.  
Je n'ai donc aucun avis sur le sujet et suis bien content que ce soit le cas  

Amen
 
C'est fou quand même à quel point cette erreur est répandue.
Un dividende c'est de l'argent que la boîte ne considère pas pouvoir réinvestir efficacement.
Le dividende fait baisser la valeur de l'action quand il est détaché. C'est exactement pareil que si on vend cette fraction d'action.
 
Ça serait peut être bien de mettre un paragraphe en FP sur les erreurs/biais classiques du débutant.

Je suis tout à fait d'accord avec toi Sooo, mais c'est ta question initiale qui n'est pas bonne    
 
Tu demandes un exemple immo précis et chiffrés. A quoi bon ? Chaque opération immo est ultra spécifique, et particulièrement celles avec une rentabilité très très forte, qui ont su tirer au maximum sur une corde ultra spécifique de la situation et impossible à reproduire. Ca fait une jolie histoire à raconter, avec des anecdotes divertissantes, mais cela ne permet pas de faire avancer le débat.

Ce ne me choque pas.
Les gérants qui te font miroiter des PV et l'intègrent dans l'objectif de rendement je ne trouve pas ça très sain vu l'état du marché immo

Ma question n'est pas si mauvaise car elle permet, à mon avis, de faire ressortir (encore et encore) le fait que toutes ces belles histoires n'ont rien à voir avec un "investissement immobilier" en général mais justement des situations particulières ultra spécifiques ET sans aucun chiffre clé permettant de faire avancer le débat
Il ne faut pas se leurrer, quand "on" déclare que l'on souhaite seulement des exemples chiffrés et précis, on sait très bien que personne ne les fournira pour la simple et bonne raison qu'ils n'ont jamais été posés/calculés de manière objective par les premiers concernés  Mais c'est aussi pour ça que la plupart des intervenants ont un discours anti immo, pour contrebalancer cette vision de l'immo digne d'une image d’Épinal et ne reposant que sur un ressenti biaisé et subjectif des propriétaires (très très bon l'investissement locatif à Épinal par ailleurs )

Primofamily c’est une boîte noire comme dirait LooKy  
 
Je suis partant pour 2k/5k mais dès frer qui investissent des 30k dessus j’ai peur

 
Sauf que je viens d'expliquer pourquoi ça me parait plus « lazy » d'emprunter un montant et de caler en div, parce que ta rien à faire. Je pense que c'est ça qui est séduisant. Je sais bien que c'est pas magique et que c'est une part des revenus de la boîte qui est attribuée.
 
Les divs je connais, j'en crée/récolte même de ma propre boîte
 
Pour résumer : au lieu de subir plein de biais psy tout au long de ta gestion active (quand revendre ? à quel niveau ? pas craquer en cas de pépin ? réinvestir chaque mois/TRI etc.), tu en as qu'un seul au départ et après tu oublies

Tu ne m'as pas convaincu

Quand revendre ? Soit tu définis au début que tu peux rembourser l'emprunt avec tes revenus et tu ne revends jamais, soit tu vends chaque mois l'équivalent de ta mensualité.

Mais le plus important à comprendre c'est que les actions à div ne sont PAS plus intéressantes que les autres.
La seule chose qui compte c'est la valeur de ton capital à la fin de ton crédit pour savoir s'il a été rentable.
T'as beau avoir reçu x k€ de dividendes, si tes actions ont baissé de plus de x k€, ça n'est pas rentable.
De toute façon, pour un prêt sur 4 ans, tes dividendes ne vont pas payer grand chose de tes mensualités.

Dernière chose : si tu veux estimer la rentabilité de l'opération, il faut comparer le capital obtenu à la fin du crédit à l'investissement mensuel de chaque mensualité.

 
Oui enfin on parle d'un bien acquis par un insider, ça on est au courant que ça marche bien, d’ailleurs il n'y a qu'eux qui ont accès à ces biens. Si on doit comparer des situation comme cela, autant donner comme exemple de la bourse un chef d'entreprise faisant son IPO et qui fait + 1000% en 5-10 ans... Ce n'est en rien représentatif mais ça existe aussi.
 
Ensuite, non tu ne présentes malheureusement pas de chiffres précis.
Quelle était la valeur estimée à l'époque? Quel coût de crédit, quelles charges? quel montant des loyers au cours des années? Quel montant des travaux/réparations depuis 20 ans? et surtout d'ou sort l'estimation et est ce seulement vendable? (point moins important vu que SCI familiale) Bref, un vrai calcul de rentabilité objectif.
 
Je suis parfaitement au courant que l'immo ça permet de se constituer un patrimoine, mes parents sont des BB classiques et ont donc tout misé dessus en sautant de classe moyenne à classe moyenne ++. Ca n'en reste ni magique, ni "rentable", ni facile.

 
C'est certain qu'il n'y a pas de martingale hein Je remarque simplement que maintenant, ta un coût de crédit inférieur à un rendement d'une AV même assez défensive.
 
Si j'emprunte 75k€ avec un coût de crédit quasi nul (<1% pendant 4 ans), ça me permet de place maintenant VS charger à 1560€ par mois pendant la même période.
 
C'est à dire que sur 4 ans, j'ai soit 75k€ qui compose depuis le jour J vs au fur et à mesure. Si mes intérêts générés (imaginons un placement « simple » ici) dépassent le coût du crédit au bout de 6 mois, ça parait intéressant, non ?

 
Sauf que pour cette hypothèse fonctionne, cela sous entend que les marchés sont efficients et que les entreprises sont bien valorisées au regard de leur résultats financiers.
 
Et pas en fonction du dernier tweet de Trump.    
 
Donc je comprends que parfois on préfère un dividende qui lui est bien relié au résultat de la boite.
De mon côté je préfère le réinvesti dans une optique de croissance du capital (limiter les frais de transaction) mais en phase de consommation, ça peut se comprendre.

 
C'est certain qu'il n'y a pas de martingale hein Je remarque simplement que maintenant, ta un coût de crédit inférieur à un rendement d'une AV même assez défensive.
 
Si j'emprunte 75k€ avec un coût de crédit quasi nul (<1% pendant 4 ans), ça me permet de place maintenant VS charger à 1560€ par mois pendant la même période.
 
C'est à dire que sur 4 ans, j'ai soit 75k€ qui compose depuis le jour J vs au fur et à mesure. Si mes intérêts générés (imaginons un placement « simple » ici) dépassent le coût du crédit au bout de 6 mois, ça parait intéressant, non ?

C'est le bon calcul.
 
75k€ qui composent pendant 4 ans - le coût du crédit
VS
1560€ investis chaque mois sur le même support
 
A toi de voir si ça vaut le coup, j'ai pas fait les calculs.

 
Sauf que pour cette hypothèse fonctionne, cela sous entend que les marchés sont efficients et que les entreprises sont bien valorisées au regard de leur résultats financiers.