Reprise du message précédent :

 
Oui on ne peut pas savoir à l'avance. D'ailleurs quand il me parle de TRE annuel, j'ai l'impression que c'est uniquement pour me montrer un jolie chiffre en pourcentage. Quid du randement réel constaté dans ce type d'oppération ?Pour ma part, d'après sa présentation, ce serait pour un bien neuf d'une valeur d'environ 100k (j'imagine studio/T1 étudiant) pour lequel je ne paierais que environ 100-150€ par mois, et en sortie je récupère l'épargne + l'économie d'impôt. Mais comme tu dis encore faut-il pouvoir vendre, et vendre correctement sans chute de l'immo ou autre.

 
 
Quel homme mystérieux  

 
 
Tu as déjà tout ce qu'il faut pour bien épargner    

 
 
 
 
Oui je me doute qu'ils doivent bien se gaver dans l'histoire.
J'ai pas osé demander mais un 2eme rdv est prévu, j'en parlerai ainsi que toutes les nouvelles questions grâce au forum.  
En tout cas vos retours à tous confirment bien mon sentiment.  
 
A priori j'avais compris que le bien serait sur Toulouse.  
Étant moi-même à Toulouse, je serais assez amusé de l'entendre me dire qu'il m'a trouvé un superbe bien adapté pour le projet à Reims par exemple

 
Je suis un lecteur de l'ombre et j'avais déjà en grande partie lu ce topic à l'époque ^^

Ca évite les fiches et les vieux quotes sortis de la préhistoire pour tenter de démonter une argumentation. sport préféré de certains HFRiens
Ca évite aussi de mélanger les sujets "sensibles" et l'éventuel IRL @HFR (le taux d'HFRiens peut être assez important même dans une PME).

Je vois pas comment sortir entre "12,06% et 17,35%" de renta par an sur 9 à 10 ans sur de l'immo à Toulouse.
Si le bien est réellement à Tlse, tu dois déjà connaitre les coins pourris et les loyers pratiqués. Ca serait pas difficile de reposer les chiffres ... ce qui m'étonne fortement.

Bof ta démonstration.

- Déjà, le fait que le CGP se fasse du fric sur l'opération n'est pas un bon argument. Les banques aussi se font du fric avec les ETF, Linxea se fait du fric avec les AV, etc. pourtant ce sont de très bons produits.
- Ensuite, le bien n'est pas surévalué à l'achat. Ce sont les prix de l'immobilier neuf de manière générale qui sont très chers. J'ai déjà expliqué cela 1000 fois, que tu fasses un Pinel ou non, tu payera le même prix pour le même logement dans le même immeuble.
- Ensuite bis, il y a un plafond de loyers à respecter dans le dispositif Pinel. Donc non, les loyers ne sont pas surévalués dans la simulation, sinon le CGP peut perdre son habilitation CIF IOBSP, carte d'agent immo, etc. Le plafond de loyers étant d'ailleurs très bas par rapport au marché, ce n'est généralement pas un problème puisque tu arrives sans soucis à louer au plafond maximum (sauf à acheter vraiment dans un village perdu).
- Ensuite ter, j'ai plusieurs exemples de gens qui ont acheté des projets proches de chez eux (même département). Ils sont allés voir sur place plusieurs fois durant la construction + remise des clés + toutes les assemblées des copro. Si tu forces la main au CGP pour trouver une opération dans ton département, crois-bien qu'il te trouvera quelque chose dans ton département. Ca n'empêche pas de toujours faire face à l'inconnue du prix de revente. Et c'est là le principal problème. Que ça soit à l'autre bout de la France, osef. Tu prends 2 heures sur GoogleMaps, Geoportail, MeilleursAgents et LeBonCoin avec la localisation exact du projet, et tu peux te faire une idée assez juste du marché local.

Bref, attention tout de même à ce que tu racontes.

Il est beau ton monde merveilleux.
Et sinon, les histoires de bonnes défiscs à Angoulême (ou Epinal ), ce sont surement des mythes.
Tout comme les histoires avec l'ancien Akerys (devenu en partie Belvia puis Citya Immobilier).
Le bien proposé peut être complétement surévalué et non "au prix du marché". Il suffit de sortir un programme 100% défisc @CGP @ouverture de la chasse aux pigeons. Ça n'intéressera pas les locaux mais ils ne sont pas la cible recherchée de toute façon.
On oublie aussi les Martine qui se sont fait sucrer la défisc après une trop grosse période de vacance locative à cause des loyers trop élevés.
Et non, suffit pas de passer "2h sur internet" pour connaitre un quartier et son attractivité.

Les CGP vendent du Pinel à tour de bras car c'est ce qui leur rapporte un maximum (et rapidement) sous couvert de l'argument massue du "payer moins d’impôts".
Pourquoi s'emmerder à chasser de la retro comm sur des AVs pourries quand ils peuvent se faire bien plus en refourguant facilement de l'immo locatif ?
C'est même souvent l'investissement présenté par défaut après une "étude approfondie de votre dossier".
Et encore, on parle d'un montage Pinel "simple" ... pas d'un truc fumeux à base de "Compte Patrimoine Retraite" (késako ?) et de TRE (késako ?) mirobolant de 12,06% à 17,35% / an sur 9 à 10 ans.
De l'invest avec ces niveaux de renta, j'en connais mais ils sont boursiers et on est bien loin de l'investissement de père de famille ...

Mais tu parles des premières opérations d'il y a 10 ans avec les dispositifs Robien et Scellier. Depuis, les zones ont été largement réduites pour se concentrer sur des vraies zones tendues. Il est impossible de faire une opération Pinel en Zone C par exemple, et il faut une dérogation de la préfecture pour la zone B2.

Regarde le niveau du plafond des loyers (12,5€/m² en région parisienne, 10€/m² en zone B1), il n'y a aucun problème à louer avec ce niveau de loyers.

Le seul problème, c'est le prix de revente du bien qui est complétement sur-estimé dans les simulations des CGP. Et éventuellement les malfaçons du constructeur, mais ça c'est comme n'importe quelle construction ; il y a des recours juridiques contre ça, même si c'est très reloud et consommateur de bande passante intellectuelle.

Pour ton programme 100% défisc @CGP, cela n'était pas possible jusqu'en 2017. Il y avait obligation d'avoir au moins 20% de propriétaires occupants dans l'immeuble. Mais je viens de voir que cette contrainte a été abrogé, donc en effet c'est maintenant possible.

 
C'est normal de se faire de l'argent. En revanche des retrocommissions de 5, 6 voir 10% sur des operations indique quand meme qu'il faut avoir une armee de chasseurs aux primes juteuse pour remplir les carnets de commande, ce n'est jamais bon signe je regrette.
 
Tu as raison de dire que le neuf vendu Pinel ou vendu pour habitation est au meme prix. Simplement les programmes neufs au milieu de territoires peu dynamiques sont achetes bien souvent a 100% par des investisseurs; aucun local n'accepterait de payer 30, 40 parfois 50% de surcote pour du neuf malgre les normes energie etc... Les programmes Pinel en centre ville des grandes villes, c'est tres rare mais ca existe, perso mon investissement a Nice est une renovation d'un immeuble haussmanien de 8 appartements seulement et il est labellisable Pinel, ce que je n'ai PAS fait pour pouvoir louer au prix du marche, mais en Pinel le montage marchait correctement sur le papier car tu ne surpayes pas le bien a l'achat et le marche transaction ET location est vivace car plein centre.
 
Dernier point, le fait d'etre proche et de s'impliquer dans la gestion aide a economiser les couts de gestion et influencer la copropriete mais sincerement ca reste delicat si tu payes tres cher a l'achat et que le marche a la revente est mauvais comme c'est le cas aujourd'hui dans 90% des zones ou les Pinel poussent comme des champignons. On a tous de nombreux exemples parmis nos proches de resultat desastreux ou au final l'avantage fiscal a AU MIEUX eponge la perte a la revente et au pire n'a servi qu'a partiellement combler la perte a la revente. C'est bien simple, je n'ai connaissance que d'une petite poignee d'exemples positifs et c'est:
- Soit du Scellier ultra ancien avec des defisc XXL et dans des banlieues de grandes agglomerations
- Soit du Pinel plus recent mais achete en petit lot labellise Pinel hors des promoteurs classiques
 
100% des exemples autour de moi en programme Cogedim, Bouygues etc... de ces 10 dernieres annees ont ete de mauvaises operations, parfois carrement desastreuses (revente a -50%)

 
Je suis d'accord que la location n'est pas le vrai souci
 
C'est 100% la revente le probleme mais il est massif.
Les malfacons c'est la cerise sur le gateau

Les délégations des préfectures pour les zones B2, c'est open bar pour les constructeurs.
Même Angoulême peut avoir son Pinel. On en trouve encore si on souhaite investir : https://neuf.logic-immo.com/program [...] ebb2473c5b

Dans notre cas, on appâte le chaland alors qu'il est pas réellement dans la cible des investisseurs (2k€ d’impôts ... rien d'extraordinaire) via des taux de renta délirants.
Sur la région toulousaine, je vois bien un Pinel proposé du côté de Cepet ou d'Eaunes ... la très très très grande banlieue de Tlse.

Pour les malfaçons, on a eu récemment ce que ça donnait avec les assurances étrangères qui ont cassé les tarifs avant de se déclarer en faillite mais rien de spécifique au Pinel.

pour le partage de ton XP sur le sujet LookooM.

C'est open bar si la préfecture ne fait pas bien son boulot. Cela existe malheureusement, mais ce n'est pas la norme.

Que l'on soit bien d'accord hein, je ne conseillerai jamais une opération Pinel, car l'incertitude du prix de revente est trop important + toutes les emmerdes classiques de l'immo, surtout si c'est pour un investisseur qui n'a jamais fait ça et qui ne veut pas s'impliquer (=double quenelle avec maximum de frais en gérance). Mais la plupart des programmes se passent bien, dans le sens où toutes les réglementations sont respectées. Ce n'est pas parce que les chaines de télé font des reportages sur certains escrocs, que tous les programmes sont de l'escroquerie.
Sur toutes les simulations CGP que des amis ou famille m'ont montré, il était clairement noté que le taux de revalorisation des loyers et du bien sont une estimation non contractuelle.

Si tu lis les docs des CGP correctement, tu te rends compte que le rendement économique brut est très faible à cause du prix d'achat élevé du neuf + le plafond de loyers faible, ce n'est pas caché (je me souviens avoir vu une simulation CGP cette année avec rendement brut affiché à 2,5%), et l'estimation de bonne rentabilité finale provient uniquement de l'espoir d'une forte hausse du prix de l'immo. Il n'y a pas d'escroquerie. C'est un pari sur l'avenir.... qui s'est avéré fortement perdant sur les 10 dernières années parce que l'immo et les loyers sont globalement à +0% au niveau national sur 10 ans (+10% pour le top 50 des grandes villes française et -15% pour les autres).
https://www.meilleursagents.com/act [...] vier-2018/

Comment peut on se servir de l'argument défisc avec une personne ne payant quasi pas d'IR?  

 
Parce que c'est quand même beaucoup pour le contribuable... C'est toujours un mois de salaire.  

Un avis sur le SCPI Pinel ?  
 
https://portail-scpi.fr/blog/mieux- [...] cpi-pinel/

 
Double ration de frais

Le vrai probleme c'est de ne pas prelever mensuellement sincerement. L'IR fait 'mal' a payer en France alors qu'il est dans la feuille de paye ailleurs tout simplement.
 
Payer un mois de salaire c'est payer 8% d'IR avec 2k de revenu mensuel ce qui est objectivement tres peu comparativement a nos voisins europeens ou aux US/Canada.

Parce qu'en France, si l'ir n'est pas aussi élevé qu'ailleurs, on a une tonne de taxes et prélèvements sociaux. Y a même des taxes sur les taxes hein. Donc ça fait beaucoup.
La mensualisation, malgré le PAS, c'est pas vraiment pour demain avec toujours la surprise en septembre N+1

Entre le brut et le net d'IR, la France est factuellement tout a fait bien placee pourtant.
 
Je suis d'accord qu'entre le superbrut paye par l'employeur et le net d'IR la on est tres mauvais.
 
Mais franchement, sur un salaire de 50k EUR par exemple ou meme 100k EUR ou plus, le reste a vivre net d'IR est meilleur en France qu'en Allemagne, UK, Belgique, US, etc...

 
brut ou superbrut ?

 
Fais le pas frer.  
Filtre sur mon pseudo, j'ai raconté il y a quelques temps mon expérience.  
Il a 18 mois de retard, pas encore livré et il me saoule déjà.  
 
Ne va pas au deuxième rdv, et reste ici pour avoir des vrais conseils désintéressés.  
 
Tu veux absolument de l'immo ? Vas sur des SCPI ou des foncières. Et diversifie avec des actions et des obligations.  
 
Tout te sera mâché ici.  
 
 
 

 
Tu as combien de pinel de ton côté ?

Pas assez apparemment

Brut je pense

 
Un Duflot acheté en 2014.
Acheté 120k. L'estimation actuelle 2018 le donne à 110k. Toujours loué, aucune surprise négative.
J'avais détaillé les chiffres ici : https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t48288011
 
Je traine un peu ça comme un boulet, mais ce n'est pas si catastrophique si la valeur reste à 110k, ce qui semble être le cas.

Oui mais quel est l'intérêt de comparer des choux et des carottes ?

C'est pourtant tres similaire en Belgique/Allemagne/UK ou typiquement:
1/ leur systeme de soin public est correct mais necessite une mutuelle en plus, comme en France
2/ leur systeme de retraite est globalement plutot pire qu'en France
3/ leur systeme de chomage est pire qu'en France, nettement
 
Ils payent MOINS de cotisations sociales (passage du brut au 'net' en France) et PLUS d'IR pour au final arriver avec PLUS de prelevement total du brut au net d'IR avec MOINS de prestations sociales.
 
Encore une fois je parle bien en partant du brut employe, pas du brut employeur que je connais mal dans ces differents pays.

 
j'avais eu à un moment un document de KPMG comparant 100K brut avec le coût patronal entre 10/15 pays européens et globalement la France en net s'en sortait pas si mal sauf que les 150k vs 120k max dans les autres pays faisaient mal.
 
Le luxembourg et la Suisse étaient globalement les 2 meilleurs en partant du super brut au super net.
 
EDIT : https://home.kpmg.com/lu/en/home/in [...] -2018.html  
le pdf sur la page à télécharger
 
L'Espagne c'est pas mal aussi, Danemark bien aussi (car pas de charges patronales), Irlande pas si bien, Norvège ça va (étonnant les pays nordiques pas si mauvais sauf la Suède), Royaume-Uni bien aussi.
(pour 100k j'ai regardé principalement)

Je connais l'Irlande :
-51% de TMI au dessus de 32k€ / an
-Système de santé à coucher dehors et très cher (un exemple très récent : Mme 408 est enceinte, elle se sentait malade et avait peur. -Donc elle appelle l'hôpital, qui l'a refusé car elle était peut-être malade....)
-Voiries en mauvais état
-Transports en commun très moyens
-Chômage payé 800€ par mois, avec un coût de la vie équivalent à Paris
-retraite d'état misérable, il faut passer par le privé.

Franchement en France on est bien... Vivement l'impôt à la source !

 
Oui, MEME en superbrut vers supernet la France est bien placee.
 
Du brut employe au supernet la France est ULTRA bien placee.
 

 
Merci pour cet exemple de plus, j'ajouterais l'Irelande a la liste des pays beaucoup moins bon que la France fiscalement...!
 

On a regardé le même PDF ? Franchement la France me semble dans les tout derniers pour cette comparaison...

France 141=> 71,8
Irlande 110,8=>65,8

Je vois pas comment tu peux dire que l'Irlande est pire que la France c'est presque 10% de coût en moins

Et avec 100k de brut, je sais pas combien il faut d'enfants pour avoir 71k super net mais ça sent encore la grosse qualité d'étude (les consultants quel talent )
Sachant que du brut au net on fait déjà plus de moins 20%.

Va dire ça aux gilets jaunes...

J'ai envie de les envoyer aux US pour qu'ils économisent 20€ par mois sur l'essence mais paient 20k€ par an pour la santé et l'éducation.

Ils auraient pu faire un effort pour les conclusions franchement

Pas besoin de les envoyer aussi loin, la Suisse fera l'affaire question coût de la vie courante ( course / logement / assurance santé).
 
Etrangement là bas les personnes ne votent pour ne pas avoir plus de vacances et ne vont pas dans la rue lorsque le prix à la pompe prends 0.15 chf au litre.
 
Par contre les impôts eux sont plus avantageux, selon le canton.

Pour un gars célib :
140k super brut -> 100k brut -> 80k net -> 60k net post impots

ca fait 58% d'imposition c'est quand même énorme (et encore après tu peux t'amuser à ajouter la TVA / la taxe d'habitation etc etc). Donc oui ils doivent considérer des enfants pour arriver à cet impôt la car quand t'es célib en France tu te fait bien mettre profond.

Après en France ils sont malins avec les taxes ils les cachent en les faisant payer par l'employeur pour que ca fasse moins mal au cul mais c'est pareil.

Tu peux pas comparer le cout de la vie des deux pays car Le CHF s'est énormément valorisé depuis la crise donc tout est plus cher si tu comptes en euros. les salaires sont beaucoup plus haut aussi.

On en a gros

Ah bon, les taxes sur le carburant vont à la sécu ?
On en apprend tous les jours ici.