Reprise du message précédent :
 

 
ça concerne que les AV linxea, ou c'est un outil générique qui peut se brancher à plusieurs assureurs/gestionnaires ?

 
Oui, c'est possible, il faut saisir le code parrain dans le formulaire d'ouverture (code avantage s'il n'y a pas d'autres cases).

Ah, ils ont embedded ce topic HFR sur Linxea VIP ? Plus sérieusement, j'y ai fait un tour 2~3 fois, c'est intéressant certes, les data des gestions conseillés aussi, mais POGNON est plus instructif et plus large Après Linxea VIP a son intérêt.
 

L'agregus peut être sympa avec plusieurs contrats oui, d'où ma précision "si tu as qu'une AV"
 

Linxea VIP c'est pour Linxea seulement avec les 4 assureurs.

n'empêche que le forum linxea, avec "Linxie", qui représente Linxea (est-ce duckface girl? no one knows...) est un bel outil pour faire pression.
Par exemple pour le versement des loyers SCPIs spirit sur le fonds €, si on avait juste appelé pour demander, ça aurait été facile pour un service client de dire "désolé rien qu'aujourd'hui 23 clients ont appelé pour conserver le système actuel"
Alors que là ça a fait office de petit sondage, et après une trentaine de "pour le changement " et 3 contre, Linxea a fait pression sur Spirica pour changer.
 
L'ajout de fonds marche pas mal aussi comme ça.

Oui ! C'est un des très gros points forts de ce courtier : ils écoutent les clients

Y'a un boulot chez Wesave

https://www.linkedin.com/jobs/view/ [...] a654170d21

Profil junior avec 3 ans d xp. Nouveau concept  

J'allais poster la même chose, lgenre d'annonce de merde

 
C'est tellement ça.

 
0-3 ans c'est junior ouai.

 
Ben oui mais là c'est >3 qu'ils veulent

De toute façon, ils m'ont retrouvé
J'ai dû me connecter à mon espace client pour finir l'inscription
Donc pas de parrainage  
 

 
Confirmé, en cours de professionnalisation aurait été plus judicieux oui.

Mais non :
 
Junior : on te paie pas cher
Confirmé : mais t'es déjà + ou - opérationnel
 
Résultat, un pas junior payé comme un junior !  
Le rêve, mais pour l'employeur  

De toute façon a paris un junior c'est salaire fixe de 37k€ sinon il peut meme pas se loger

Petit exemple. N'hésitez pas à me corriger si j'oublie des éléments ou si le raisonnement n'est pas juste. Les chiffres sont basés sur un cas réel.

Prix d'achat du logement : 120 000€
Loyer : 390€ + 50€ charges
Crédit de 124 000€ sur 20 ans à 2,85% (inclus FDN et garantie, aucun apport) : mensualité de 680€
Assurance emprunteur sur 20 ans à 100% sur 2 têtes : mensualité 18€
Taxe Foncière : 350€/an
Charges propriétaire : 600€/an (donc 50€/mois).
Charges divers (gestion agence, travaux lissés, état des lieux, un peu de vacance locative, etc.) : 1000€/an

Après 20 ans, on se retrouve donc avec :
+105 600€ de recettes loyer + charges
-163 200€ de mensualités du crédit
-4 320€ de mensualités assurance emprunteur
-7 000€ de Taxe Foncière
-12 000€ de charges propriétaire.
-20 000€ de charges divers
---------------------------
-100 920€

En supposant que le prix du logement est toujours de 120 000€ après 20 ans, on a donc augmenté le patrimoine du propriétaire de 120 000 - 100 920 =  +19 080€.

Et ce, malgré :
- un projet qui n'est pas du tout autofinancé : on a un effort d'épargne énorme de 420€/mois (supérieur au loyer reçu, lol   ).
- un taux de crédit immo sur 20 ans dégueulasse à 2,85%.
- en incluant de la vacance locative et des travaux progressifs.

J'ai exclu l'inflation des calculs pour simplifier. Puisque de toute manière tous les postes de dépenses ET de recettes suivent l'inflation (sauf la mensualité du crédit), donc ça s'équilibre globalement positivement. Bah oui, la mensualité du crédit correspond au plus gros poste de dépenses, et elle ne subira pas l'inflation !
J'ai exclu l'IR parce que c'est du Duflot et qu'il y a un énorme déficit foncier.
-> Pour être tout à fait rigoureux, il faudrait inclure le gain sur l'IR grâce au Duflot et au déficit foncier. Mais passons, même sans cet élément on ne perd pas d'argent.

Les seuls points noirs qui peuvent faire perdre de l'argent c'est :
- Le prix du logement après 20 ans. Si on se rend compte que finalement il est impossible à revendre au prix de 120 000€ et qu'il faut baisser le prix. Néanmoins, on peut descendre jusqu'à un prix net vendeur de 100 920€. Et du coup, pas d'argent perdu (mais on aura perdu beaucoup d'énergie pour rien pendant 20 ans).
- La vacance locative. J'ai considéré 1,5 mois de vacance par an (ce qui me semble déjà énorme, c'est à dire 30 mois de vacance sur les 20 ans !), mais si on arrive vraiment pas à louer pendant de longues périodes, forcément on arrivera à un moment où l'on perd de l'argent.
- Un locataire qui ne paie pas et qui casse tout. Ah non ! J'ai pris en compte des frais de gestion d'agence avec assurance impayés et dégradation, donc l'argument est refusé

Bref. Pour vraiment perdre de l'argent, j'ai l'impression qu'il faut presque le faire exprès.

Edit :
J'ai initialement posté ce message dans le cadre d'un débat sur l'immo locatif de manière générale, donc je n'avais pas insisté sur la défisc.

Avec ce montage, j'ai une réduction d’impôts Duflot de 2 400€/an pendant 9 ans, donc 21 600€ au total.
Et depuis le message, j'ai re-négocié mon prêt immo : 6 500€ de gagné supplémentaire.

Il est clair que le prix de revente dans 20 ans (ou avant) est la grande inconnue. Mais puisque l'emplacement du logement est très bon dans mon cas, tout l'enjeu se situe en fait dans la qualité de la construction : est-ce que l'immeuble va bien vieillir ? Si oui, il n'y a pas de raison que le prix de revente soit mauvais. Si non, bah ... il y a une mage de ~45k de baisse avant de vraiment perdre de l'argent.

Edit 2 :
Après 20 ans, la situation de l'opération immobilière devient annuellement :
+5 280€ loyer & charges
-350€ Taxe foncière
-600€ charges propriétaire
-1 000€ charges divers
-----------------------
+3 330€ par an

C'est à dire +277€ par mois (modulo l'IR).

C'est délicieux ce niveau de pensée positiviste. "Les vacances sont dégueulasses mais c'était pire avant !"

Ou ca un deficit foncier? Sur du neuf?

 
Sont-ils envoyés en même temps que les conditions particulières ? ou bien après ?

J'ai vu que ça parlé du film sur Kerviel (je ne l'ai pas vu), par contre son bouquin était plaisant à lire.

 
Donc on parle bien d'un rendement < 1% annuel?

Au fait, on n'a pas de zoli fichier excel pour les bilans patrimoniaux ?

Rentrer du taf et voir 100% de ses UC et 2/3 du CTO en vert  

Oui, mais 1% sur 120k que tu n'avais pas et que l'on t'a prêté !

Au-delà de ça, le rendement net est effectivement bien naze, mais il est positif. Donc pas d'argent perdu. C'était l'objet de la démonstration.

 
En tant que bon CGP, il ne faut pas tout dire    Frère Ash, du soutien !

Oui, c'est le concept du levier...
 
Mais en plus comme tu l'as dit en supposant que ton bien reste stable, ce qui n'est pas garanti...
Bon à l'inverse le taux du prêt est dégueulasse

 
 
Et le cashflow mensuel négatif, si tu l'avais placé sur la période, ça ferait combien ?
C'est ce qu'il faut comparer à ce qu'il reste à la fin de l'opération immo.

C'est à comparer si tu veux calculer le coût d'opportunité uniquement.

Mais au-delà de ça, il y a l'aspect psychologique de l'épargne. Pour la majorité des gens, ils se forceront à bouffer des pâtes pour payer le cashflow négatif de 420€/mois si nécessaire, puisque tout est débité automatiquement, donc tu n'as pas le choix. Mais ils ne se forceront pas à bouffer des pâtes pour épargner systématiquement 420€/mois s'ils ont un budget très limite. Société de consommation, prédiction des désirs, marketing, tout ça ...

Pour info :
Il aurait fallu épargner 420€/mois à 1,80% net pour atteindre le même patrimoine après 20 ans (c'est à dire 120 000€).

Petite question Linxea Spirit, pour effectuer des versements programmés, il n'existe pas de solution RIB avec virement automatique depuis ma banque?
 
La seule solution, c'est leur mandat de prélèvement? C'est dommage, car après pour stopper le mandat ponctuellement...
 
D'autre part, le versement est placé est obligatoirement sur le fond euro, pas de compte liquide? Du coup, après je peux faire mes arbitrages depuis mon fond euro vers les UC qui m'intéressent manuellement?

Le cash n'existe pas en Assuranve vie, c'est soit fonds euro soit rien

Tu insinues que l'immo c'est bien car ça t'obliges à bouffer des pates Lidl sur un clic-clac histoire de payer son crédit-épargne. Soit. Je préfères y rajouter du saumon et n'épargner "que" 400€ que de me contraindre à économiser 20€ de plus... Un moment faut vivre avec son argent.
 
Moi l'immo me fait surtout chier au vu de l'injustice que subit les < 35 ans comparé à la génération précédente en terme de prix comparé aux revenus

Merci, j'étais habitué à Fortuneo, donc je virais sur mon compte courant, et après vers les UC en AV!
 
Donc mandat de prélèvement?

 
Y'en a qui dorment sur un clic-clac et qui ont des investissements boursiers douteux aussi

C'est là que tu vois que hors donations et héritage, il y'a beaucoup de branlette sur le patrimoine et la prétendue efficacité des placements (bon avec un TRI à 4 % j'imagine que ça doit grimper plus vite quand même )

20 ans pour se constituer 120 000 € d'épargne financière avec 5000 € d'épargne par an, soit quand même un très bon niveau d'épargne pour un français moyen (le taux d'épargne élevé du français moyen est totalement biaisé par l'immobilier, 420 € par mois pour un français moyen c'est énorme, surtout à considérer que cette épargne n'est jamais utilisée soit pour l'immo soit pour acheter quelque chose (voiture, meubles, etc).

Bon en même temps rien de surprenant quand on lit le topic, la plupart des gros patrimoines c'est des cerises, ou des gens de plus de 50/55 ans peu présents sur HFR.

 
Avec tes hypothèses et en considérant que ton bien Pinel n'est surcôté que de 10% (hypothèse optimiste), en revendant ton bien entre 12 et 15 ans, tu dégageras un bénéfice max entre 1000 et 3000€ par rapport à un placement net moyen @2% sur la même période.
Si tu revends après 15 ans en conservant tes hypothèses tu seras en déficit par rapport au placement à 2% net.
 
Bien-sûr en changeant les hypothèses on peut aussi inverser les résultats.
 

L'HFRien n'est pas français moyen, 400€ c'est que dalle, je pense qu'un paquet de membre épargnent plus de 1k par mois, c'est limite ce que je vise en sortant de l'école

Quand on regarde les bilans, il y a des masses de patrimoines > à 100 K€ sur HFR, alors que derrière, des salaires > à 4 K€ associés ou non à des rendements fous sur le pécule auto-constitué, qui pourraient expliquer cette constitution rapide de patri, sont loin d'être aussi courants

 
pas seulement des cerises  

100k€ c'est rapide, suffit d'économiser 12.5k pendant 8 ans, soit environ 1k par mois, faisable easy avec 2.5-3k/mois en vivant en couple sans gosses, hop 100k à 30 ans et sans compter aucuns revenus des placements