Reprise du message précédent :

OSEF du levier magique avec les taux actuels.

Déjà dit ici mais il me semble important de comparer, sur un horizon long terme, le cash flow mensuel à sortir pour le locatif en tenant compte de tous les flux à décaisser : intérêts du prêt, IR+CSG, charges de copro, charges d'entretien du bien, TF, vacances locatives, et se fixer une hypothèse de variation de valeur du bien sur cet horizon.

Tu compares le TRI ou le capital issu du locatif vs le TRI ou le capital issu d'un placement financier (pas forcément 100% World, pas la même volatilité, disons 50% World 50% fonds €).
Evidemment, tout repose sur des hypothèses mais ça permet de démystifier le fameux effet de levier et des biens locatifs qui s'autofinancent uniquement si tu oublies la moitié des coûts.

Edit : + l'impact sur la capacité d'emprunt pour une éventuelle future RP/RS comme tu l'as indiqué.

Difficile à dire.

acheté en 2009

J'ai vécu dedans pendant 8 ans

Loué NU pendant 6 ans.
Il me rapportait environ 9K€ brut /an
- 1K€ de charges propriétaire
- 1K€ de Taxe foncière
- 47.2% d'impot.
reste même pas 4K€/net à la fin

En LMNP depuis 2 ans.
Il me rapporte 12K€/an
- 1K€ de charges propriétaire
- 1K€ de Taxe foncière
- environ 0€ d'impôt.
reste 10k net.

L'estimation meilleurs agent donne une valeur équivalente au coût initial (intérêts du crédit compris).

 
Merci pour le complément aux réponses précédentes.
Je pense qu'effectivement ça va partir sur un truc du genre  

 
C'est ca, apres la fiscalité peut evoluer partout, je doute que la flat tax a 30% reste bien longtemps...
Perso pour l'immo ce sont vraiment les emmerdements associés qui me rebutent sans compter les avalanches normatives qui restreignent la location...

 
C’est finalement passé avec une date de valeur au 30/07  

 
Ah? Pouquoi ça?

C'est le top pour les UC (frais plus faible que les autres)

 
fdg sur uc de 0.5% au lieu de 0.75% chez BoursoVie.

Et les coûts d'entrée sur l'immo, on en parle?    
 
Imaginez 8% de frais d'entrée sur le world  

 
Merci à vous

Beaucoup ici sont anti-immo donc ça va pas forcément être neutre  

Pour l'avoir fait  il y a quelques années (et je ne le regrette pas du tout pour le coup), je te dirais d'attendre aujourd'hui, c'est déjà trop tard pour fomo, ou trop tôt, mais actuellement on est dans une trop grosse période d'incertitudes fiscales/politiques, et cette partie là peut avoir des conséquences violentes sur ce type d'investissement. Sans parler des histoires de DPE, si tu prends de l'ancien. De plus, les taux des crédits sont pas fou fou, la rentabilité sera pas folle par rapport à y'a 3 ou 4 ans (même en défiscalisant les intérêts du crédit)

Je dirais d'attendre 1 an ou 2, pour y voir plus clair  

Merci pour la clarification.
Vu l'offre des 100€ pour 3000€ versés, on a fait un virement de 3k€, à minima il a les 100€ de bonus (ce qui représente 2.1% jusqu'à fin 2026) et au mieux encore +1.6%. Si c'est prolongé, il fera un complément, sinon ça restera comme ça.
 

 
bouarf en 4 ans c'est amorti, c'est du long terme!!!!
 
 
 

Sachant que tu peux aussi retirer les 3k€ après avoir reçu la prime du moment que tu laisses 1k€ sur l'AV boursovie.
 
D'ailleurs ce cheat code me laisse toujours autant perplexe...    

 
J'ai pris le temps  de lister le détails de mes principaux placements.  
Je précise que les loyers cités dans le message d'origine sont mensuels.
 

 
J'ai aussi une AV Yomoni, un PEE et un CEFP Bourso en gestion pilotée très dynamique pour environ 7500€. Ma dette est descendue à 260k€ environ car j'ai remboursé un vieux prêt pour les SCPI.
Mon objectif c'est QLRR et idéalement FIRE. Mon train de vie doit tenir sans problème dans 2000€/mois.

 
a ce stade, je pense que c'est quasiment la seule question qu'il faudrait se poser...

 
Mauvaise langue : le fond sont arrivés aujourd’hui

Pour ceux qui se sont demandé la date de valeur pour l'AV bourso.
J'ai effectué une demande de versement lundi 28/07., date de valeur 30/07.

Qui aura les ballz de faire un versement à 23h59 ce soir ?
 
Pour la science

Il suffit tenter avec le mini (300€ il me semble)

Mais si certains ont des ballz en platine pour tester sur quelque XX K€

 
Imho :
 
- Virer toutes les micro-lignes (< 5K)
- Recentrer sur du MSCI World
- Virer les Gestion pilotées.

Je vais être encore plus radical : mettre toutes les lignes actions sur du World.  

+1

L'occasion de voir que Sextant Grand large n'a pas réussi à relever le manche.

On parle de quoi en fait ?

Eurossima c'est naze, bascule 100% EuroExclusif.
Génération croissance durable c'est pas un vrai fonds€ (même si il est présenté dans cette catégorie dans l'interface Bourso).
Aucun avantage à avoir des UC en AV tant que ton PEA n'est pas plein.
De plus dans BoursoVie les frais de gestion sont de 0.75% contre 0.5% sur Spirit.
Pour résumer: BoursoVie = 100% EuroExclusif.

Sur Spirit le bon fonds€ disponible en arbitrage est Nouvelle Génération, tes 2 fonds ALT2 et FEG sont pourris.
Sextant grand large, pitié, prend du MWRD (cf FP).

Sur PEA: comme dit précédemment, trop de lignes.

Article du Figaro sur où placer du pognon en s'inspirant des meilleurs   :

https://www.lefigaro.fr/placement/o [...] s-20250731

J'ai pas accès à l'article mais le premier paragraphe qui parle de Private Equity ça sent pas bon  

Salut à tous, Suite à l'arrivée de l'héritage voici un update de mon portefeuille
 
1/ Situation familiale :
 34 ans, pacsé, 2 enfants très jeune
Cadre dans l’industrie salaire en province : 3k€ net par mois après impôts
Moyenne des dépenses sur 1 mois : 2,7k€ car je paye 90% des dépenses du foyer (ma compagne n'a pas encore de salaire)
 
2/ Situation patrimoniale :
Locataire
Capacité d’épargne mensuelle : 2/300€ + toutes mes primes
TMI : 11%
 
Epargne :
Livret A / LDD : 33,5 k€
LEP : 10,3 K€
Assurances vie : 62 k€
PEA : 12 k€
PEE : 30 k€
Part de société immobilière locale :  3 k€
Crowdfunding vert : 7,2 k€
Crypto : 3k€
Appartement LMNP : 80 k pour 66k de crédit restant
 
Total : 161 k€
 
Projet à court/moyen terme :
- Je n'ai pas besoin de voiture car Achat récent
- Acheter une RP (Je compte utiliser entre 100k€ à 120k€ pour cela --> Liquider le PEE (30k€) + 50k€ AV + Livret (40k€)
- Continuer à épargner et augmenter ma poche crypto
 
Questions :  
A mon age que pensez vous de l'allocation une fois la RP acheté de faire 40% livret/AV + 40% Action/PEE (Action de la cogip +ETF world) + 20% crypto (Car je suis convaincu) ?
Je ne compte pas prendre d'immobilier car avec un achat à 400/450k€ + un appart en LMNP je pense être assez exposé d'ici mes 40 ans.
 
Merci pour vos conseils ou vision
Je reste toujours ouvert au débat sur la voiture aussi si vous le voulez      
 

le paywall est une belle invention qui nous évite de lire des articles putaclic  

Bonne remarque je pense.  
 
En fait j'ai cette discussion avec des amis qui ont très bien réussi coté immo, mais en faisant des bonnes affaires, dans des marchés immo (parisiens) qui ont fait des bons de valo énormes.
Mais si tu cales une rentabilité de l'actif à 3% avec un endettement qui coute... 3% alors tu bénéficies plus de l'effet de levier, en fait.

Question sur un rachat d'assurance-vie en tant qu'expatrié/non-résident. Je vais bientôt rentrer en France et veux optimiser la fiscalité.
 
J'ai un contrat de plus de 8 ans réparti de la façon suivante :  
Versements 58k/intérêts 36k
Actions 77k/fonds euros 17k
Avant 2017 12k/après 2017 46k
 
Si je rachète tout aujourd'hui, je dois uniquement payer 7,5% des intérêts soit 2,7k€.  
Y a-t-il un intérêt que je ne vois pas à demander l'application de la convention binationale (formulaires 5000 et 5002) ? Je lis 10% dans la convention donc pas nécessaire à mon avis. Quelle taxation supplémentaire pour ces gains dans le pays de résidence (NL) ?
 
Et je dois me faire rembourser les prélèvements sociaux des fonds euros depuis deux ans

 
Ce biais  

 
Tu es dans quel pays ? Car ça va décider de combien tu vas payer en PFU à la France et ensuite de combien tu devras payer dans ton pays de résidence.

Pays-Bas, mais pourquoi je paierai un PFU et pas seulement le PFL ?

 
Merci à vous
Je vais faire du ménage.
 
Eurossima, je vais arbitrer vers l'autres f€.
Generation crosisance, c'est moi qui le met en F€ dans ma tableau, par simplicité.
Mon epargne est désormais fléchée vers le PEA pour la remplir.
Je vais aussi voir pour arbitrer vers le nouveau f€ chez SPirit.
Sextant, c'est une très vieille ligne. elle va dégager.
 
Sur PEA, n'est-il pas intéressant de "diversifier" les trackers World ? A choisir, chez BourseDirect, lequel privilégier ?
 
Merci encore.

Private Equity    
Produits structurés    
SCPI    
Or et Bitcoin    
La martingale de l'AV luxembourgeoise
 
Une belle liste de tout ce qu'il ne faut pas faire, en somme  

 
Même pas du HY ?

20% en crypto c'est beaucoup mais si tu as une forte conviction...
Pas fan du crowdfunding à titre perso suite à une mauvaise expérience (remboursement "en retard" depuis 4 ans  )
Sinon le reste me parait cohérent.

AV Luxembourgeoise c'est vraiment un truc de petit cadre qui veut se la péter + énervé de son IR et a l'impression de faire un acte militant.  

 
Pardon je voulais dire PFL. Perso je suis en Espagne et j'ai payé 10% de PFL. Ensuite tu dois déclarer la PV à ton administration fiscale, qui en Espagne assimile l'AV à un CTO, et donc payer une flat taxe, moins les 10% de PFL car il y a une convention fiscale entre les deux pays.
 

Alors je paie les 7,5% en France puis 2,5% aux Pays-Bas car la convention fiscale donne 10% maximum?  
Et c'est pour ça que je dois demander l'application de la convention fiscale ?

 
Oui.
 
Avec 500k, pas de PE vraiment attractif à investir de façon correctement pondérée dans l'allocation.
 
Si c'est 500k en sus de son allocation déja bien charpentée, en effet, cela s'envisage si les frais sont acceptables. Le reste c'est globalement hors sujet.