Hello,  
 
Pour avancer sur ma demande et voir si cela vraiment le coup d'investir en parts de SCPI, j'ai simulé cet investissement en suivant le modèle disponible sur ADI + les précisions fournies par chienBlanc sur la fiscalité.
 
Simulation d’un investissement de 100 000 € en parts de SCPI
> 70 370 € investis dans 62 parts de CORUM Origin
> 30 000 € investis dans 150 parts de PIERVAL Santé
> TMI de 11%  
 
Prêt bancaire
Prêt bancaire sur 20 ans à un taux de 2,55€ hors assurance. Pour la simulation, assurance de 0,10%, soit un taux de 2,65%. A cela il faut ajouter des frais de courtage de 1 000 € et de 1 250 € pour Crédit Logement, soit un montant total à emprunter de 100 370 + 1 000 + 1 250 = 102 620 €.  
 
La mensualité associée à ce prêt est de 555 €.  
Le coût total du crédit est de 32 740 €.

Rendement, rentabilité et fiscalité pour CORUM Origin
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 6%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère) : 4,8%  
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,8% - (4,8 x 6%) = 4,512%
> Revenus nets attendus : 70 370 x 4,512% = 3 175 €, soit 265 € pour CORUM Origin.  
 
Rendement, rentabilité et fiscalité pour PIERVAL Santé
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 5,33%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère, idem CORUM pour simulation) : 4,264%  
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,264% - (4,264 x 6%) = 4 %
> Revenus nets attendus : 30 000 x 4 % = 1 200 €, soit 100 € pour PIERVAL Santé.  
 
Revenus totaux nets attendus par mois et cashflow mensuel
> Revenus totaux nets attendus par mois : 265 + 100 = 365 € par mois.  
> Cashflow mensuel : 365 - 555 = - 190 € par mois.
 
Effort d’épargne
> 190 € par mois, soit 2 280 € par an, soit 45 600 € sur la durée du prêt.
> Prix de retrait CORUM Origin : 999,21 €
> Prix de retrait PIERVAL Santé : 178,98 €
> Valorisation actuelle du patrimoine : 61 951,02 + 26 847 = 88 798, 02 €
> Si les prix des parts ne bougent pas, le projet sera alimenté à 50% par les loyers perçus et 50% par le remboursement du prêt.  
 
Calcul de TRI
> 6% de TRI si revente au bout de 21 ans à 88 798,02 € (prix de retrait)
> 7% de TRI si revente au bout de 21 ans à 100 000 €
> 8% de TRI si revente au bout de 21 ans à 122 020 € (augmentation des parts de 1% par an)  
 
Impôt de CORUM Origin
Fiscalité à payer en France :
> 12% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 12% x 3 175 € = 107 €
> 45% de revenus étrangers imposables --> sont soumis TMI - taux moyen d'imposition = 6 % --> (45% x 3 175 €) x 6% = 86 €
> 43% de revenus étrangers = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour CORUM Origin = 193 €
 
Impôt de PIERVAL Santé
Fiscalité à payer en France :
> 28% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 28% x 1 200 € = 95 €
> 72% de revenus étrangers (hypothèse la plus favorable) = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour PIERVAL Santé = 95 €
 
Loyers net net perçus par an
> Loyers perçus des 2 SCPI : 1 200 + 3 175 = 4 375 € par an
> Imposition annuelle : 193 + 95 = 288 €
> Loyers net net perçus : 4087 €
> Rentabilité nette nette annuelle : 4 087 / 102 620 = 4%
 
Comparaison avec une simulation en bourse pendant 20 ans
> Simulation effectuée sur ce site : https://bourse101.fr/calculatrice-f [...] t-compose/
> 7% de rendement par an
> Investissement de 190 € par mois (idem cashflow mensuel que pour les SCPI)
> Somme au bout de 21 ans : 106 690 €, dont 48 132 € de versement, soit un TRI de 7%/
 
 
J'espère ne pas m'être trompé dans les calculs. Merci d'avance pour vos retours pour m'aider dans la décision d'investir ou non dans ces parts de SCPI.  
 
 
EDIT : j'ai omis la déductibilité des intérêts d'emprunt avec le crédit, ce qui doit diminuer encore davantage l'imposition

 
Hello, suite à mon message précédent, j'ai un peu avancé sur le dossier. J'ai commencé à monter le dossier pour le CGP par qui je passe, qui finalement travaille avec un courtier en prêt immobilier. Il m'a demandé de remplir les bulletins de souscription directement chez CORUM à sa place. Le fait de faire cette manipulation a envoyé un mail à un autre CGP avec qui j'avais travaillé il y a quelques temps (quelques parts de CORUM). Ce dernier me maintient qu'il est le seul à pouvoir souscrire pour moi (enfin le seul à vouloir toucher sa comm' surtout). Puis, le taux annoncé par le "nouveau" CGP de 2,55% n'est finalement pas sûr car le dossier doit être présenté en début d'année par son collègue courtier en crédit (qui me demande beaucoup beaucoup d'infos pour le coup, limite le RAL des menuiseries de la maison). Tout cela nous questionne et nous nous demandons s'il est possible que le courtier interroge ses partenaires bancaires et de refuser l'offre si elle ne nous convient pas (taux trop élevé par exemple). Est-ce possible ? J'imagine qu'il y a des frais dans ce cas (CAFPI).  
 
Enfin, le mood du moment nous fera finalement peut-être pencher uniquement sur l'achat de quelques parts de SCPI en assurance-vie (Linxea Spirit), ce qui ne nous pénalisera pas dans la durée et permettra d'équilibrer notre allocation au fil de l'épargne.

 
 
La formule 2 est plus large, il y a les small caps en plus.
 

Perso, je suis trop lazy pour si peu de bonus.
Il est loin le temps où je prenais plaisir à gratter 50€.  
 
Ce bonus ne fera aucune différence sur mon patrimoine total, maintenant ce qui joue fortement c'est ma poche action.  
Ce n'est pas ma poche fonds euro qui me fera upgrader dans la catégorie classe moyenne sup, patrimonialement parlant.

Embrouille !
 
Arrête de passer par ces intermédiaires nuisibles. Contacte directement Corum.
 

clairement. Quand j'avais 10k, je pouvais m'embêter pour 100€
Franchement là me faire chier à me logguer sur mon compte et faire des arbitrages pour quelques dizaines d'€...

as-tu comparé la perf nette des 2 fonds ACWI?
au cas où les 0.2% de diff ne s'y retrouveraient pas...

 
Oui c'est mieux de passer des heures tous les jours sur HFR, en effet.

 
Oui j'ai prévu de les appeler, mais j'avais trouvé un financement à 2,55% avec ce CGP (enfin c'était une technique d'appel j'imagine). Car CORUM, ils m'ont bien proposé un partenaire bancaire avec des taux à 4,15%...

 
Oui c'est mieux de passer des heures tous les jours sur HFR, en effet.

bah sauf que ça, ça m'amuse  

Troller peut-être amusant en effet, mais attention à la sanction.  

Hello messieurs
 
Comme annoncé, il y a quelques pages, je viens de toucher une assez grosse avance sur héritage, de l'ordre de 400 k€
N'ayant pas besoin de cet argent, je vais le placer en mode World sur un compte titre pour le donner ensuite à mes enfants (première échéance de don, 15 ans, dernière, 25 ans)
 
Y a-t-il un topic fiscalité sur HFR? Je souhaite pouvoir donner une partie du contenu de ce compte titre dans 15 ans à mon ainée (genre 100k pour être dans l'abattement autorisé), mais puis-je sortir sans soucis ses 100K de mon compte titre ou vais-je à un moment être fiscalisé sur mes éventuelles plus-values (que j'aurais sur les 400k)
 
Salverius

Hello, sauf erreur la première page ne répertorie que des tracker World non hedgé exposés en $.
 
Existe-t’il un bon tracker world hedgé dispo sur Bourse Direct ?
 
Merci!

 
Transmettre son patrimoine via le compte-titres ordinaire :
Avantage significatif : quand vous faites la donation vous « purgez » la plus-value (comme vu précédemment avec l’immeuble donné) et donc évitez l’impôt sur la plus-value mobilière. Car de son côté votre enfant devra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value quand il vendra ses titres. Mais ce sera sur la base de la valeur des titres au jour de la donation et non sur la valeur des titres quand vous les aviez achetés !
source : https://avenuedesinvestisseurs.fr/d [...] -heritage/
 

 
 
Merci
Et peut-on transférer simplement une partie de son compte titre vers un autre compte titre, lequel sera ensuite donné à son enfant?

 
Bonne question.
 
Le scénario central est que nous avons à peu près touché les plus hauts en ce qui concerne les taux longs gouvernementaux européens à ce stade, alors que l'inflation semble refluer. Et ce, malgré encore de longs trimestres de BCE augmentant ses taux courts, ce qui peut être contre intuitif intellectuellement. Si ce scénario est validé alors nous approchons du bon moment pour rentrer sur l'obligataire EUR effectivement.
L'autre scénario est un fort rebond de l'inflation en Europe en 2023 dans le sillage d'une aggravation du conflit et/ou d'autres conflits lourds qui impacteraient la supply chain mondiale et/ou le marché de l'energie. Dans ce cas moins probable je l'espère, on verra un soubresaut des taux de nouveau en 2023 avant de refluer 1-2 ans plus tard. Avec un long horizon d'investissement, pas la fin du monde mais il faut le savoir.
 
Vient ensuite la question du type d'obligations : gouvernementales ou corporate. Ma préférence irait au corporate car en IG on capte une prime de risque non nulle pour un risque de défaut objectivement très bas. En gouvernemental il est presque nécessaire de s'exposer à des durations très longues, 10+ années pour avoir un rendement attractif. Ne pas oublier que l'horizon d'investissement doit être aligné avec la duration a minima : si l'on prend un tracker 10-15 ans, ce n'est pas pour un horizon d'investissement de 5 ans par exemple.
 
A fin novembre, le 7-10 plus haut est à 2.6% brut, 2.4% net de YTM%. Le 10-15 est à 2.9% brut 2.7% net de YTM%. C'est bien mais est-ce suffisant étant donné l'horizon d'investissement ?  
 
En comparaison, un tracker Invesco Corporate EUR, donc IG, avec une durée effective de 4.7 ans "seulement" est déja à 3.75% brut 3.65% net à la même date : https://api.fundinfo.com/document/7 [...] -11-30.pdf
Idem peu ou prou chez iShares : https://api.fundinfo.com/document/2 [...] -11-30.pdf
Encore un peu meilleur chez Amundi en raison du filtre SRI qui impacte le mix sectoriel, 3.7% net pour 4.2 de duration : https://api.fundinfo.com/document/2 [...] -11-30.pdf
 
Voila ce que je prendrais plutôt si je voulais me réexposer à l'IG EUR graduellement à partir de maintenant. Pour le moment je l'ai fait en IG USD car j'accepte d'avoir une portion de mon patrimoine en USD pour des raisons structurelles. En EUR je n'ai pas encore réalisé le mouvement, je pense le faire dans le futur avec mes flux d'épargne + arbitrage d'une portion de mon fonds euros.

Vous avez des références de fonds monétaires à 3% ?

Vous avez des références de fonds monétaires à 3% ?

J’ai commencé doucement sur le Ishare. Très sympa aussi le Amundi pour un émetteur de qualité et en sus français

J’ai dû louper si quelqu’un a déjà réagi à ton post.
Quels ETF en IG USD et HY USD pourraient être intéressants actuellement(j’ai une amie qui a partagé et partagera sa vie entre la France et les USA donc exposition USD partielle souhaitée)?

Troller peut-être amusant en effet, mais attention à la sanction.  

Euodia tu veux dire non ? C'est mon courtier, RAS tout est nickel dans la communication, les souscriptions et les échanges lors d'opportunités identifiées.
 
Dans l'hypothèse d'un achat cash et non à crédit, en plus de la solution d'achats de parts en AV comme mentionné par certains j'irais peut-être également ou à la place vers la solution d'achats de parts en nue-propriété, à 7 ou 10 ans pour optimiser la réduction sur le prix, et reporter la distribution des loyers à quand tu en auras plus l'utilité.
La plupart des SCPI proposent des clés de répartition en nue-propriété, et plusieurs sites sont assez à jour (il me semblait avoir trouvé un tableau exhaustif chez Louve Invest, très pratique).

 
Certains seulement, mon courtier m'a envoyé un e-mail pour me prévenir de la distribution de PV exceptionnelle et qu'ils avaient des parts dispos pour ceux qui voulaient investir avant le 31/12/2022 et bénéficier de cette distribution.
C'est réduit par rapport à il y a quelques années, mais toujours possible.
 

Vous avez des références de fonds monétaires à 3% ?

Ils n'y sont pas encore.  
Plutôt vers 1,5% en ce moment.

 
WLDHC de Lyxor est très bon, disponible sur CTO. Si BD ne l'a pas, qu'ils le referencent

Pour les détendeurs de SCPI en direct chez Corum, vous aussi vous avez reçu la carte des meilleurs voeux ?
 
Putain je rêve mais ils l'ont écrit à la main j'ai l'impression ces cons    
 
Sûr à 90% car je vois l'encre des plumes noircir à la fin des boucles ...
 
Ils ont vraiment faire ça pour chaque associé ?    
 
Sûr ils sont passés par les indiens pour ce travail de masse  

Ça doit être fait à la machine.    

Pour les détendeurs de SCPI en direct chez Corum, vous aussi vous avez reçu la carte des meilleurs voeux ?
 
Putain je rêve mais ils l'ont écrit à la main j'ai l'impression ces cons    
 
Sûr à 90% car je vois l'encre des plumes noircir à la fin des boucles de chaque lettre ...
 
Ils ont vraiment faire ça pour chaque associé ?    
 
Sûr ils sont passés par les indiens pour ce travail de masse  
 

Sûr ils sont passés par les indiens pour ce travail de masse

Lookoom ne me tt pas please
J'ai quasiment fini le suivi 2022 full
 

Ça doit être fait à la machine.

Fort probable, voir https://twitter.com/aarondfrancis/s [...] 9471491074 pour une idée de comment ça marche.

Sûr ils sont passés par les indiens pour ce travail de masse  
 

Lookoom ne me tt pas please
J'ai quasiment fini le suivi 2022 full