Reprise du message précédent :
Tiens, Etoile64, pour info, c'est où ton futur appart?

Dans ce genre de zone, sauf îlot sp&cifique, la SHON pour un particulier dépendra plus de ton pognon que des règles d'urba

C'est ou la rue ? ( j'irais y faire un tour etant rue du lac)
Sinon un projet bien sympa qui est entrain de se faire au niveau au 17 Cours du Général Giraud ( a voir sur google street ! )

 
Pas pour un immeuble isolé, plutôt dans le cadre d'un aménagement genre zac...

Pas d'info même en MP avant que tout soit bouclé

encore heureux que ça ne saute pas juste pour un immeuble isolé, j'ai envie de dire
 

OK, mais j'ai ma petite idée  

 
Mais c'est toi qui parle d'emplacement réservé, je n'ai jamais utilisé ce terme!
Il me semble pas que c'était exactement ce terme, mais le but c'est de faire des coeur d'ilots... En gros empêcher la reconstruction des zones déjà détruites.
 
Pour la façade, c'est la façade de l'immeuble entier et donc des autres appartements, hors de question d'y toucher.
 

 
J'allais répondre, et en fait les gens qui connaissent déjà Bordeaux ont répondu pour moi.
J'ai cherché un moment avant d'acheter (ca faisait bien 3-4ans que je suivais le marché), un appart en plein centre-ville (j'insiste, c'était important pour nous) avec un peu d'extérieurs et un garage pour 2 voitures, à 240 000euros FDN inclus, j'ai jamais trouvé.
 
 

 
+1
 
 
 
Pour la DIA, bien sûr.
Pour le délai après obtention du permis, en fait c'était un permis modificatif qu'on avait, le permis initial avait déjà été déposé il y a un moment, donc, on ne va pas attendre les 3 mois pour commencer la démolition.
 

 
A 150m de la Victoire (à hauteur de l'arrêt St Nicolas à peu près), mais plutôt du côté du cours de la somme (dans les petites rues residentielles).

Et là c'est en ancien faubourg; pour le même budget (- à l'achat mais + en travaux -> du coup elle peut choisir l'agencement) elle a choisi le centre ville (elle a écrit plein centre, je suppose que ça l'est vraiment).

 
Ah ouais, j'ai habité dans le coin quand j'étais étudiant! (impasse Laforêt)  
 

Le pire, c'est que ce que pense Campadel est un peu ce qui devrait être, donc je suis d'accord avec le fond de sa pensée, mais par contre, il omet tout un tas de barrières et de règlements qui font que ce n'est pas si facile que ça, loi de là...

 
Ouais enfin en pratique, je fais construire, je cherche pas à refaire le PLU quoi.
J'ai enfin trouvé un truc qui me convien(dra) dans mes prix (parce que même la baraque à 250k€ hors du centre, y a quand même toute la déco à refaire : peinture, sols, probablement cuisine...)
Moi ça me va très bien.

 
 
C'est quasiment en face de l'autre coté

Oui, mais dire que tu "changes les règles pour un gros promoteur", dans ces conditions, c'est tendancieux.
 
Tu veux rénover/densifier/vivifier etc... sur un gros îlot. Tu peux faire ça seulement en changeant les règles d'urba, mais alors l'opération risque de durer 20 ans... Tu montes une opération d'aménagement, et ça se fait avec des gens dont c'est le métier.
 
Et même, si tu te bornes à  fais sauter les règles de destination/hauteur/densité sur un coin de petites maisons de ville/ateliers, même hors de toute opération d'aménagement, les parcelles prennent de la valeur par rapport au potentiel constructible, le particulier ne pourra pas s'aligner sur le promoteur qui rachète pour faire du R+6.
 
=> forcément, ce sont les professionnels qui vbont "profiter" des règles nouvelles

Non, pas très souvent.
Les secteurs complètement figés en volumétrie existantes sont rares.

On ne parle pas de la même chose.
Un emplacement réservé doit obligatoirement être acquis à terme par la mairie.
Et tu peux même la forcer à t'acheter.
Ensuite la mairie doit mettre en oeuvre dans un délai raisonnable son projet (pas question d'acheter et d'attendre 10 ans avant de réaliser son projet).
 
Après, ce n'est peut-être pas du tout le cas du terrain dont on parle ici (et je le souhaite à Etoile64) .
Car le terrain ne serait concerné que par "une petite zone au centre".
Et en lisant un peu le PLU de Bordeaux, dans une zone typique du parcellaire bordelais (zone UMep), on trouve que les terrains sont divisés en 3 bandes. Le front de rue, le milieu de la parcelle, le fond de la parcelle. Et les règles sont différentes suivant la bande, avec une densité décroissante au fur et à mesure qu'on s'éloigne de la rue. C'est donc très certainement ça la contrainte du terrain d'Etoile64, tout simplement.
 

Bah non.
J'ai rénové une maison à proximité d'une église.  
J'ai gardé une jolie façade sur rue et démoli une autre moche qui faisait l'angle sur une autre rue.
Le PC a été obtenu en quelques semaines.

C'est une des rares règles qui est présente quasiment partout.
N'empêche, dans une zone urbaine dense de maisons en front de rue, qu'on ne puisse pas faire au moins du R+1, c'est étonnant.

Et nous sommes 2 travaillant dans le domaine à vous dire que vous rêvez à cet endroit.

J'ai eu l'occasion de le constater très récemment.    
Dès qu'on passe dans les faubourgs, les maisons sont en front de rue et sont en R+1.
Mais il y a au moins R+1.
Pas R+comble...

Pour revenir dans la zone UMep, les règles permettent de construire à plus de 4m de haut sur une bande de 13m depuis la rue.
La hauteur varie alors en fonction de la largeur de la rue, mais pour des rues inférieures à 12m, on peut contruire 6m50 à l'égout. Et je ne trouve pas de hauteur plus petite sur les schémas. C'est tout à fait suffisant pour faire un R+1...

Je viens donc de lire succintement le PLU de Bordeaux.
http://www.lacub.fr/sites/default/ [...] ent_PE.pdf
 

 
En fait, je pense avoir semé à tort le doute en parlant d'emplacement réservé.
 
Je pense maintenant qu'il s'agit tout simplement des règles de densité visant à préserver des morceaux non construits au coeur des ilots.  
 

Je ne connaissais pas.    
 
Mais bon ça décrit bien la tendance actuelle à la muséographie des centres villes...
 

 
Je préfère de très loin le "tout venant" 19ème (je dirais même tout ce qui est antérieur à 1940) à tout ce qui est "neuf promoteur", même soi-disant haut de gamme.
 
Après les projets d'architecte, je dis pas, mais c'est très loin d'être le plus courant.

Tout à fait et je pense maintenant que ce n'est pas le cas.    

C'est donc clair maintenant.
Tant mieux pour toi !      

Ok d'ac.  

Mais tu as raison et je n'ai jamais pensé le contraire.    
 
J'ai juste à tort imaginé le pire.
La déformation liée aux cas que je traite sur UI sans doute.

 
Nous sommes pourtant maintenant 3 professionnels du secteur à vous dire le contraire...  

 
Regarde le projet de la lyonnaise de Banque à Lyon rue de la république (view street)

 
L'identification d'une bande constructible principale et d'une seconde bande avec des règles e hauteur, éventuellement densité, % espaces verts, p ex, ça se rencontre pas mal dans les grandes villes.
 
 
Sinon, à propos des possibilité de densification dans les ville de bonne taille, sans être trop éloigné du centre, un exemple à Lyon sur la parrtie sud du 3ème ardrt, pas trop loin du centre (entre les voies et le Rhône).
 
Bien sûr, on n'est pas dans la ZPPAUP Cx rousse ou gratte-ciel, ou dans le vieux-lyon évidemment. Mais même en presqu'île, à Lyon, au coeur du centre, on abat et on densifie (le plus spéctaculaire : gd bazar, face à l'ex-bourse => http://maps.google.fr/maps?f=q&sou [...] ,,0,-10.31 )
 
 
2 photos, 2002-2003 et 2009 ? J'ai coché ce qui me vient à l'esprit comme atelier et maison de ville passé en immeuble R+ 4/5/6, il y en a surement d'autres. Et on voit qu'il reste du potentiel, dans la bande constructible principale et en second rideau.
 

A toutes les époques il s'est construit des immeubles bas de gamme dont les façades n'ont rien.
Je ne vois pas l'intérêt de garder ces façades nues et lisses.    
A Clermont, sur notre place centrale, c'est flagrant.  
Il y a un gros tiers du bati qui pour moi mérite d'être tombé et refait.
Sur la façade Ouest, on a droit à la plus laide façade d'église qui existe dans la ville, a un joli immeuble 1900 mais qui n'a très curieusement qu'un étage   , puis a une enfilade d'architecture pauvre et hétéroclite. Mais bon, avant que ça change, il faudra que le maire pose une sacré paire de couilles sur la table !

 
Les projets des promoteurs sont obligatoirement dessinés par des architectes hein.    
Par contre, les nouvelles règles thermiques ne vont aider à te faire aimer les nouvelles constructions.    

Clermont compris.    
Mais les règles sont plus simple qu'a Bordeaux.
Sur une bande de temps tu peux construire jusqu'a tant de hauteur.
Après tu ne peux pas construire (sauf à faire un jardin suspendu).

 
 
Et c'est ainsi dans toutes les villes.
Mais les particuliers pensent le contraire.
 
A y réfléchir, j'ai maintenant ma petite idée, soufflée par Fender.
 
Je pense que ce qui est confondu, c'est la lourdeur des règles d'urbanisme et la difficulté de construire.
 
Pour concevoir dans les grandes agglomérations, il faut être un professionnel et avoir le cerveau qui percute.
Certaines règles sont encore plus ardues à comprendre que les jugements administratifs que je peux lire.  
 
A contrario, dans les petites communes, les règles peuvent être comprise pas quasiment tout le monde.
 
Ceci étant dit, ce n'est pas parce que les règles sont plus dures à comprendre qu'il est plus difficile d'obtenir le droit de faire un projet !
 
Nb : comme Zonos, tu travailles dans une grosse agence d'archi ?  

ah non mais j'suis aussi d'accord avec toi j'avais bien aimé ce que tu avais montré, pas mon truc à moi, mais clairement à potentiel intéressant, faut juste aimer bordeaux

c'est certes tendancieux, mais en même temps, ça n'empêche pas moins que c'est réel
en plus, j'ai habité à Levallois-Perret, donc le tendancieux avec mairie et promoteurs, j'm'y connais

viens dire ça à l'ABF avec qui discutent mes parents

Je connais tous les ABF de Lyon, Drôme, Saone et loireet Puy de Dôme. Et je peux te jurer qu'ils te diront le contraire (
Sauf une à Clermont qui s'est surement fait radier

 
Je ne connais pas le projet de tes parents et ce qui suis n'en préjuge pas, mais le problème des ABF, c'est qu'il voit arriver tellement de projet fait n'importe comment, sans aucun sens de l'esthétique, de la composition d'une façade...    
 
Et ça gribouillé au stylo bic sur une feuille quadrillée.    
J'ai eu a reprendre un dossier comme ça il y a pas mal de temps. Le service instructeur avait carrément renvoyé le dossier en l'estimant in-instruisible.
Et effectivement, quand j'ai vu le dossier...   (les maitres d'ouvrage étaient des cadres à assez haut revenus).

non mais après, je conçois que ce soit particulier, c'est à Orange, dans le quartier UNESCO avec le théatre antique à côté
mais du coup, c'est super chaud.
Genre il commence par être d'accord si on ne remarque strictement rien de la rue (alors qu'avant, ma mère avait pu faire percer la façade pour faire la vitrine de son magasin, mais bref, c'était pré-classement), puis finalement se ravise, parce que ça pourrait se voir depuis le sommet du mur du théatre ou un bout de la colline
je précise que le projet de mes parents ne prévoit aucune modification de la façade (une espèce de rajout de semi-étage + terrasse au sommet)

Chez moi, c'est carrément une servitude qui m'empêcherait de construire plus haut que le mur de clôture (2m) si je voulais faire une autre construction sur mon terrain alors que je suis en centre de village, ce qui le rend de fait inconstructible, après recherche par curiosité, c'était très courant quand le chatelain revendait les terrains autour de son chateau de laisser une servitude du genre et y'a plein de terrains comme le mien concernés par ce genre de servitudes dès lors qu'ils appartenaient au parc d'un chateau et revendus entre 1860 et 1910 environ.

Il me semble qu'à Clermont, la plupart des bâtiments laids sont relativement récents (après guerre). Sinon, un exemple (photo) ?
 

Si on généralisait l'isolation par l'extérieur, il y a de chouettes solutions de bardage. Mais ça n'a pas l'air d'être le choix de nos pros du béton

 relis avec le doigt

   
 
Ouaip, effectivement, là, on est proche de la muséographie totale.    
 
Qui discute avec l'ABF ?
Tes parents en direct ou ils ont un architecte ?
 
 

Oh que non !
Rien que la façade de l'église qui trone sur la place de Jaude. Et elle date de 1630 ! Remarque, elle en vieillit pas tellement elle n'a... rien...    
http://maps.google.fr/maps?f=q&sou [...] 0BwnGlADIQ
A gauche l'immeuble 1900 auquel il manque 3-4 étage au moins.
http://maps.google.fr/maps?f=q&sou [...] 04984&z=18
L'immeuble jaune date d'entre deux guerre je pense, voir même avant la 1ère.
Quel intérêt architecturalement ?  
 
Même façade Est, quel intérêt les immeubles de part et d'autre des nouvelles galeries ?
Vous avez vu les gueules et l'hétérogénéité ?    
Pas une hauteur de toit pareil, rien qui règne, etc.
Aucune composition urbanistique et des immeubles bien souvent construits au rabais, fin XIX début XX.
 
Je voulais montrer la façade Ouest, mais personne n'a trouvé l'intérêt d'en poster des photos sur maps...    
 
Et pour rappel, c'est la place principale de Clermont hein.
 
 
 

 
Sauf que les porte à faux et autres animations architecturales de façade, bah point de vue efficacité thermique...    
Pour être efficace, il faut une façade plane de haut en bas sans balcon (sauf à les porter avec une structure indépendante et dédiée).
 

Photos que j'ai faites pour vous :
 

 

 

 

 

 

 
Désolé photos fais à l'Iphone

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Tu n'as pas le décodeur ?    
 
Il veut parler de ruban téflon ou de filasse de lin + pâte à joint.
 
Pour ma part, je ne jure que par la seconde solution.