Reprise du message précédent :
J'essaie de faire racheter mon crédit CA sur 3 lignes.
Montant total : 284K € restant à 3,5%. C'est surtout 1 ligne qui m'embête. Sur cette ligne de 142K€, sur 25 ans à 3,43%, je rembourse 413€/mois pour le moment, mais ceux ne sont que des intérêts, donc depuis 18 mois, il reste toujours 142K€ à rembourser.
 
Pour le moment Bourso me propose 3,99%...

Tu dois avoir un montage avec plusieurs prêts en cascade : un que tu commences à rembourser dès le début, et l'autre en différé que tu rembourseras quand le premier sera soldé mais où il faut quand même payer les intérêts en attendant.
 
J'ai pas testé Bourso en rachat de prêt mais ça ne m'étonnerait pas qu'ils soient moins généreux dans ce cas de figure.
Dans tous les cas, Bourso ou pas, tu ne gagneras pas d'argent en faisant racheter un taux à 3,5% aujourd'hui.
Au mieux tu feras baisser le taux de quelques dixièmes, mais en face tu te mangeras les IRA et autres frais annexes.
Peut-être dans un an, si la BCE continue ses baisses et si le spread de la France n'explose pas (ni l'un ni l'autre n'étant garantis)...

Bourso vient de changer leur grille tarifaire. Les taux augmentent  
 
3,30% au lieu de 3.10% pour les emprunts de plus de 300K

Les taux remontent... et fini la politique de conquête à perte, ils veulent dorénavant réserver leurs meilleures offres aux clients BoursoFirst.  

J'ai l'impression qu'ils ont supprimé le bonus qui était fonction d'un critère de DPE et qu'ils l'ont remplacé par un critère VEFA/achat sur plan versus ancien.  
 
Le simulateur me donne désormais 2,99% pour un emprunt de 600k sur 25 ans afin d'acheter une RP en VEFA. Avec ces critères j'ai obtenu 3,04% cet été, mais je cumulais alors avec un double avantage BoursoPrime qui a fait baisser le taux effectif d'environ 20 points de base (environ 2,84%). Avec les mêmes critères Bourso a ensuite proposé du 2,84% cet automne, mais sans possibilité de bénéficier d'un quelconque avantage Prime.

Ah ouai la simu prend une sacré claque sur l'ancien (Meme si bon, dans la verité, les taux réel sont peut être different)

Peut être un complément d'explication :

 
Un peu plus loin dans l'article  
 

 
Source : https://www.lefigaro.fr/conjoncture [...] 1-20250109

Quel est le problème? Tu dis que tu veux déménager parce que le TT dans ta boîte te le permets. La banque te finance et basta, ce qui se passe après ne les regarde pas.

tant que tu as un salaire jene vois pas le soucis pour la banque, à la limite c'est logique qu'ils se posent la question si c'est ta RP mais pas plus

A priori si pas full TT les banques sont frileuses a accorder des prêts pour RP loin du lieu de travail. Mais je me demandais si toutes étaient frileuses ou si certaines s en foutaient

Justement, c est pour ma future RP. Et ils auraient raison d être relous vu que j attends d avoir signé mon prêt avant de demander une rupture..mais ça je vais pas le dire

3.14%
Tout frais de ce matin

Les OAT 10 ans sont passées de 3% à 3,4% donc c'est étonnant ces taux inférieurs pour des crédits plus longs.

Sur 25 ans ?
Quel montant ?

 
Fais des travaux pour arriver à dépasser les 300K.

Petite question stratégie patrimoniale...
 

• Achat d'une résidence principale à 500k€.  
• Apport dispo de 350k€.
• TAEG d'environ 3% 5ans à 4% 25ans pour simplifier...

Quel scenarii vous paraît le plus pertinent?
 

• Option A: Mettre tout l'apport et rembourser le plus vite possible?(typiquement emprunt 150k€ sur 5 ans).
• Option B: Mettre l'apport minimum (voire aucun apport) et rembourser le plus lentement possible pour faire fructifier l'épargne liée à l'apport? (typiquement emprunt jusqu'à 500k€ sur 25 ans).
• Option C: Un entre-deux?

De ma compréhension, partir sur l'option C n'a pas vraiment d'intérêt. Soit on pense faire fructifier son apport suffisamment pour être plus rentable que le prêt et profiter du levier, soit non et on minimise les intérêts autant que possible en raccourcissant la durée. La variation du TAEG peut jouer à la marge, mais globalement peut probable que l'optimum soit de se mettre au milieu du gué.
 
Pour être rentable dans l'option B par rapport à l'option A, il faut battre le TAEG du prêt de 4% sur le levier de 350k€. Par ailleurs, du fait de la fiscalité, même via PEA ou assurance vie avec les abattements de 4600€, on garde la CSG de 17.2% appliquée. Donc il faut battre environ 4.7% de rendement sur le placement de l'apport pour que l'opération soit viable (et jusqu'à 5.2% si on considère la flat tax à 30%).
 
Par ailleurs, outre les 350k€ de levier où il faut battre le prêt et dont on vient de parler, il reste également les 150k€ à mettre dans la maison. Avec l'option B à 4% sur 25ans, cela coûtera bien plus cher que pour l'option A à 3% sur 5ans (87k€ vs 12k€ environ d'intérêt), ce qui implique que le levier doit également compenser 75k€ supplémentaire avant d'être rentable, soit environ 0.8% de rentabilité pour 350k€ sur 25 ans.
 
On vise donc au premier ordre un placement des 350k€ de levier à 5.5%-6% pour être plus rentable dans l'option A que l'option B.
 
Cela implique en partant sur un placement ETF world (hypothèse de 8%/an)/Fond euros (hypothèse de 2%/an), qu'il faut viser à minima un ratio 60%/40% ETF world/Fond euro (5.6%/an) pour que l'option B soit pertinente. Et donc quitte à partir dans cette direction, probablement partir sur du 80%/20% minimum pour vraiment récupérer un gain significatif au bout de 25 ans.
Bon par contre, cela veut dire prendre un risque considérable sur l'épargne globale pour faire ce levier, dans un contexte macro-économique et géopolitique pas forcément très heureux... Sans compter ma situation personnelle (30ans, un enfant en bas âge, un autre à venir), où bloquer 80% de l'épargne du couple pour faire du levier sur du World pendant 25ans n'est pas forcément très bon père de famille.
 
 
L'option A est donc pour l'instant ma préférée, notamment psychologiquement (5ans et on dégage le prêt du tableau), pour laisser la place à d'autres projets potentiels d'emprunt dans 5 ans.
 
Mon raisonnement est pertinent? Je me prends la tête avec un banquier qui me pousse (bien évidemment) à emprunter sur le plus longtemps possible.
 
Merci par avance,

Tu oublies la variation du prix de ton bien dans ton analyse qui en fonction fait une différence significative entre les deux scénarios

Je suis dans le même cas, je commence à avoir beaucoup d'apport.  
 
Mais j'habite dans une région où l'immobilier stagne ou augmente très peu. Donc je partirai sur l'option B.

Un taux de 3,40% pour 160000 Euros empruntés sur 25 ans, je pourrais avoir sensiblement mieux ?
 
Il y a 25000 Euros d'apport, emploi et revenus modestes mais stables.

Je suis étonné du taux nettement plus faible à 5 ans qu'à 25 ans. Ce sont des taux donnés par une banque?

Option B malgré tout car en cas de coup dur, l'apport non mis reste disponible, alors que dans le cas contraire, on se retrouve proche d'être à poil.

Et l'option C permet de faire un peu des deux, avec idéalement 25 ans de prêt pour réduire les mensualités. Solution si les mensualités du B font peur.

Sensiblement non surtout que les taux remontent actuellement.

En effet bien que les médias martèlent le contraire, les taux vont remonter et remontent déjà.

Les prix vont continuer de baisser

 
Je ne te suis pas. Que le bien augmente ou baisse, c'est indépendant du prêt contractualisé.
 
En quoi cela change l'analyse?

 
Les taux sont choisis arbitrairement pour l'exercice. Mais on peut les vérifier approximativement par des simulations sur des sites de banque.
Dans le cas de l'option B il resterait tout de même une poire pour la soif type 50k€ dans tous les cas. C'est déjà prévu.

Ça a un effet sur le levier. Si tu as un levier 2 et que le prix augmente de 2% par an net. Ça te rapporte 4%. Si levier 5= 10%. Et si -2% Ben l’inverse. Donc en fonction de ta vision du futur, le levier est relativement intéressant ou non.

Oui mais le levier n'est pas sur le bien lui-même.
 
Même si mon bien brulait dans le mois qui suit la signature du prêt et tombait à une valeur de 0€, j'aurai toujours un prêt avec des intérêts à régler et un apport plus ou moins important placé qui rapporte en parallèle pour compenser les intérêts du prêt.  
 
Le problème reste identique en soit, que mon bien gagne en valeur ou en perde...

Bien sur , le levier est sur ton bien lui même t’as du rater un truc hein
https://www.meilleurtaux.com/credit [...] evier.html

Je dois être complètement à côté de la plaque visiblement, mais je ne vois toujours pas... Il va falloir me l'expliquer comme si j'avais 5ans.
 
Mettons que mon bien ait doublé de prix dans 25 ans.
 
Dans le cas de l'option A, j'ai gagné 500k€ dans 25ans en cas de revente de ma résidence principale.
Dans le cas de l'option B, j'ai gagné 500k€ dans 25ans en cas de revente de ma résidence principale.
 
Ce qui différencie l'option A & B est le rendement attendu par mes placements pendant la durée du prêt. Que l'immobilier monte ou pas, c'est totalement décorrélé de mes choix d'apport et durée de prêt...
 
En quoi mon choix de l'option A ou B est influencé par l'augmentation de mon bien?

Disons que tu achetes votre ta RP à 100 000 euros (frais de notaire compris) avec un apport de 10 000 euros. Emprunt 90 000 euros sur 20 ans.
 
6 années plus tard tu revends 110 000 euros soit 10 % plus cher.
 
Gain de 10 000 euros en investissant seulement 10 000 euros soit une rentabilité brute de 100 % ou 17 % / an
 
Si tu avais mis 90k ton gain est de 11%.
 
L’effet inverse existe aussi si ton bien perd de la valeur
 

La plupart des gens sont sur l'option C : apport max + crédit max.
 
Avoir 2 autres options est un luxe. Perso je partirais aussi sur l'option B.
 
On parle de l'achat d'une RP ou pas ? Si oui, alors la valeur future du bien est secondaire je trouve, sauf si on est sûr de devoir le revendre rapidement (5 ans ou moins). On économise un loyer, d'un autre côté. Et on est chez soi.
 
Si c'est un investissement financier c'est là que ce dont parle evildeus entre en jeu, mais je suis d'accord avec toi je ne vois pas la différence entre les options A et B, c'est plutôt entre ne pas faire l'investissement et le faire qu'il y a une différence, ou le fait de pouvoir obtenir du levier pour un autre type d'investissement (ce qui ne concerne pas grand-monde, mais sur reddit je vois des gens faire des crédits conso pour investir en bourse...).

La différence est que tu gagnes sur  le rendement de ton achat avec le levier + gain de tes placements en bourse vs apport.

35k
25 ans

 
Quelqu'un aurait-il un avis sur le sujet ? Je n'ai pas encore demandé à ma banque, car j'étais censé domicilier les salaires et prendre des produits, mais ils m'ont oublié donc je fais le fantôme pour le moment    

 
Merci, je comprends mieux le raisonnement maintenant.
 
Mais n'est-ce pas un peu biaisé? Car ton calcul du rendement ne prend pas en compte le remboursement du crédit qui est volontairement mis de côté. C'est un rendement Brut.
 
Si on calcul le rendement de l'opération globale (ie: [patrimoine NET à l'instant T0+6ans - Patrimoine NET à l'instant T0] / 6 ans), ton rendement reste identique et vaut 10% (sans rentrer dans le détail des intérêts du prêt qui varient en fonction des options, etc...).
 
Donc ça me semble plus virtuel comme façon de présenter le rendement.
En revanche, dans l'option où on emprunte lourdement, cela permet de garder les liquidités, de les placer et donc de dégager un rendement supplémentaire. Le véritable effet de levier était là pour moi...
 
 
 
 
 

Non c’est le principe même de l’effet de levier.

Sauf que ton gain n’est pas de 10k€ car tu payes les intérêts tous les mois ! (Qui t’auront couté quasi 20k€ aux taux actuels )

C’est pour cela que c’est brut
 
Oui c’est pour cela qu’il faut prendre en compte l’évolution des prix et pas juste les taux.

Euh non, option A, B ou C, le prix de vente ne change rien.
 

Bah c'est toute la question.
Pour que le gain de tes placements compense ton crédit à 4%, il faut investir de manière très agressive, et tu as de la volatilité.
Si tu mets ton argent en apport, ça revient à le placer à 4% (les intérêts que tu aurais payé sinon) mais de manière sure.

Gagner 100% sur 10k ou 10% sur 100k, ça change quoi ?
Avec n'importe quelle option, ton P&L reste le même.