Reprise du message précédent :

 
J'ai pas encore estimé mon bien mais en comptant 10% de décote en étant pessimiste, je dirais 550k. Là aussi, ça bloque chez bourso d'ailleurs, le crd est trop haut pour eux.
Ce qui m'embête, c'est de faire une offre juste pour bloquer le bien et me prendre un vent des banques. Je vais téléphoner à l'agence immo et leur demander leur feeling.

Tu peux pas mettre ton bien en location et considérer les revenus en locatif ?

Imo, ton problème sera plus que tu ne pourras pas faire de crédit relai que le taux d'endettement :
Les banques en dur sont plus conciliantes sur le taux d'endettement pendant la période du crédit relai (surtout si tu as de l'épargne à coté).
 
Par contre, pour le crédit relai, leur règle de calcul en l'absence de compromis signé, c'est 70% de l'estimation la plus basse de 2 agences - CRD.
donc 70% de 615 - 430 = 0 de prêt relai.
La seule solution, c'est de trouver un acheteur avant.
 
Perso, ma banque m'a même fait chier au dernier moment en me disant que leur groupe demandait un mandat exclusif d'une agence, alors que j'avais plus que le montant du prêt relai en épargne dans leur filiale BEL. Que si j'étais pas ok, qu'ils allaient devoir négocier pour leur expliquer ma situation et que ça prendrait plus de temps. Bien sûr, j'ai appris cela très tard dans le process !

Ca marche pas, on considère que 30% du revenu locatif aussi.

Oui, je dépasserais les 40% d'endettement si je mettais mon bien en location. Ca tombe bien, je n'en avais absolument pas envie .

 
J'ai eu le classique pote courtier de l'agent immo qui m'a fait tourner dans son tableau excel, il a réussi à me trouver 15 000€ de prêt relais. Je vais faire estimer mon bien dans 2 jours, je verrais bien. J'ai une épargne assez importante en sécurité aussi, je pourrais faire un remboursement anticipé sur mon prêt actuel pour faire descendre le CRD de 30k€ par exemple. CRD qui descend de 2000€ par mois quasiment, donc encore 4 à 8k de potentielle baisse de CRD d'ici la signature.

Ben oui, si tu rembourses ton crédit immo précédent, c'est de l'argent que tu retrouves à la vente. Donc tu peux très bien le faire.
Ce qu'il ne faudrait pas faire, ce serait mettre le même argent dans ton nouveau crédit.

Non c’est entre 70 et 90 selon les banques.

Y a aussi l’option d’allonger le prêt existant

Vous arrivez à avoir quel taux sur 25 ans ce mois-ci ? les premiers rdvs (avant négo etc) me sortent des taux lamentables à 3.8% ...

 
 
3,1 à 3,3 hors assurance.

On est en cours de discussion de notre côté. Annoncés associés à du relai sur un montant de 400k€ empruntés :
- No Go : CIC, Hellobank
- Axa : 3,39%
- BNP : 3,4%
- Crédit Mutuel : 3,7%
- LCL : 3,68%
- Sofiap/Banque postale : 3,7%
- Caisse d'épargne : 3,4% puis 3,3% si travaux de rénovation énergétique
- Banque Populaire : 3,35% puis 3,2% si travaux de rénovation énergétique
A confirmer dans les semaines à venir !

Merci, c'est instructif. Tu t'es coltiné un entretien à chaque fois ? Je comptais faire 3 ou 4 banques moi

Pour le moment j’arrive à 3.35 chez Bourso et 3.11 à confirmer chez LCL pour du 25 ans.
Mais j’emprunte 800K avec de très gros revenus.

 
On a fait la moitié et l'autre moitié un courtier, plus ou moins chronophage selon les banques avec RDV physique ou non. On avait bien apprécié l'ère 2020 avec les banques tout en ligne mais entre le DPE et le relai...

Pas mal le 3,11, je note.

Bourso, je pense que c'est mort pour moi avec le relais, je pense que je vais les appeler en leur disant que c'est des rigolos quand même de perdre un bon client.

Le bien acheté est dpe F, j'ai déjà prévu une assez grosse rénovation pour la toiture, je vais sûrement rajouter une ITE si ça fait gagner 15k sur 25 ans.

Ca va pas plus les affoler que ça tu sais, ils ne veulent pas de dossiers qui prennent trop de temps, ça leur ferait perdre de l'argent ce genre de dossier. Les avantages et les inconvénients de la standardisation  

Bon, le courtier me ghoste depuis 3 semaines. Les vacances scolaires ont bon dos, donc je vais avancer sans lui. Quelle banque autre que Boursobank propose des niveaux attractifs en ce moment?  

 
 
Tu es obligé de le faire le relais ? Tu peux pas mettre ton bien en loc ?

Non, les banques ne prennent pas en comptent 100% du revenu locatif et je m'endette pas au taquet mais pas loin, quand même.

Oui mais ça rentre dans tes revenu, pas dans ta capacité d’endettement !

Car ensuite, ils prennent 35% des revenu.
Donc 35% de 70% du loyer : reste pas grand chose (surtout que de l’autre côté, ils déduise le crédit actuel de ta capacité d’endettement donc tu peux emprunter encore moins avec la mise en location qu’avec une vente et prêt relais ! )

Exemple concret :
Bien à 250k€, CRD 160k€, crédit 1000€, loyer prévu 1200€, salaire 4k€

1) sans locatif
    Prêt relais de 175k€ soit 15k€ d’apport après remboursement du CRD (idéalement en in fine total pour pas impacter la capacité d’endettement, hormis l’assurance ou c’est pas possible)
    Nouveau prêt de 250k€ à 1350€/mois sur 25ans (35% donc au taquet de l’endettement en comptant l’assurance du prêt relais de 50€) ou 205k€ si le prêt relais a seulement le capital en in fine (et donc intérêt + assurance à payer chaque mois pour environ 300€/mois)

2)avec locatif
    Revenu total de 4000+1200*0,70=4870k€ soit 1700€ de crédit max à 35%
    1700-1000=700 de crédit possible restant soit 130k€ pour le nouveau prêt au maximum (ça fait 75k€ de moins qu’avec le prêt relais voir 120k€ de moins si différé total donc deux fois moins d’argent pour trouver un bien ! )

Bonjour,
 
Quelle est votre opinion sur une offre de crédit relais dans la tendance actuelle ?
 
LCL - 3.74% + 0.6% assurance  
Cible 500k
Crédit 230k
Apport 270k
 
Ça ne semble pas déraisonnable  

 
Quelle durée ?

Si c'est sur 25 ans c'est pas terrible du tout...

 
Note que c'est encore pire si c'est sur moins de temps  

Bonsoir,

Question assurance de prêt immo : sur un prêt à deux, avec une quotité 50/50, en cas de décès d'un des emprunteurs j'ai bien compris que l'assurance paie la banque de la quotité du défunt sur le CRD.

En revanche je n'ai pas trouvé pour le conjoint restant : pour le capital a rembourser après intervention de l'assureur est ce que
- le montant de chaque mensualité reste identique avec un nombre de mensualités qui diminue
- le montant des mensualités est calculé à la baisse avec un nombre de mensualités qui reste fixe
- le sujet est géré au cas par cas entre le conjoint restant et la banque

Pour un décès, je ne sais pas.
En revanche, ayant malheuresement eu le cas à gérer pour de l'invalidité, je peux te dire ce qu'il en est (pour mon assurance en tout cas).
Au bout d'un temps d'instruction plus ou moins long, tu auras un virement mensuel à hauteur de la quotité. Même si l'invalidité est permanente et ne changera à priori pas dans le temps.
 
En y réfléchissant, c'est assez logique du point de vue de la banque (même si naturellement contre intuitif pour l'assuré, en tout cas pour moi qui ne m'était pas réellement penché sur le sujet avant que ça arrive) :
- la banque n'a pas à sortir l'argent d'un coup mais seulement petit à petit
- s'il y a déménagement, vente de la maison, donc arrêt du remboursement avant terme
- s'il y a séparation, vente de la maison, donc arrêt du remboursement avant terme
- s'il y a un couac administratif à un moment donné (tu perds l'invalidité au sens administratif du terme, parceque t'as tellement de truc à gérer que t'as pas pensé à déclarer le bon formulaire à la sécu au bout de x mois pour dire que non, ton handicap est tjs permanent), arrêt du remboursement à minima le temps de la régularisation.

En effet cela se tient. Pour avoir eu un décès hier d'un proche, je serai vite fixé sur le sujet  

Normalement c'est la mensualité qui diminue.

Le post de Paracyber est intéressant, je m'étais jamais posé la question. En y réfléchissant c'est assez logique que l'assureur paie à ta place en cas d'invalidité (ne serait-ce car le statut peut évoluer) mais l'impact en cas de revente anticipée du bien pique beaucoup. (mais du comment ça fonctionne si  il y a un remboursement anticipé de la quotité de l'emprunteur encore valide ? )
Par contre pour le décès j'ai toujours pensé que l'assureur remboursait en anticipé la quotité du crédit restant, mais j'ai jamais lu le contrat de l'assurance je crois

 
Tu ne peux pas faire un remboursement anticipé de la quotité de l'emprunteur encore "valide", ça c'est de la popote interne au couple, la banque s'en fiche. Si tu as encore 100k à rembourser, de manière solidaire, et que chacun faissait en pratique 50/50, si tu choisis de rembourser 50k, la banque considèrera 50k restant.  
-> si tu choisis de garder le même nombre de mensualité, alors le montant mensuel diminuera avec nouveau tableau d'amortissement à fournir à l'assurance qui recalculera la quantité à rembourser chaque mois (à savoir la moitié de la nouvelle mensualité)
Ce n'est donc interessant financièrement.  
-> Idem si tu diminues la durée en gardant la mensualité équivalent : à la place d'être remboursé pendant 7 ans restant par exemple, tu le seras pendant 4 ans par exemple (4 étant la nouvelle durée)
 
Le cas qui peut éventuellement être "interressant" pour l'assuré, c'est d'augmenter le montant de la mensualité au max (ce qui diminuera la durée mais devrait en théorie augmenter la prise en charge mensuelle de l'assurance). Ca se calcule, mais en fonction du CRD du taux, de la durée restant, l'économie n'est pas forcément si substanciel que ça puisque la majorité des intérêts est quand meme en début de période.
Ce n'est pas forcément l'idéal pour d'autres aspects :  
- l'invalidité s'accompagne malheuresement avec un bouleversement de vie sur lequel il est préférable de ne pas rajouter des fins de mois compliquées (parceque si la mensualité est plus élevée, l'assurance devrait rembourser plus, mais toi aussi mécaniquement sauf si c'est du 100% bien sur). Surtout que t'as souvent des adaptations à faire (logement, rythme de vie, enfants, accompagnements diverses, bagnole)
- l'assurance t'indique en général (en tout cas ici), une fois le dossier stabilisé (donc que l'assuré est passé d'invalidité temporaire à invalidité permanente) une durée pendant lequel le versement sera "garanti" chaque mois. Ensuite il faudra retransmettre justificatif de poursuite à la machine. Ca correspond à 1 an ici. En corrolaire, ca veut donc dire que si tu changes de ton côté la mensualité avec la banque, tu dois transmettre le nouveau tableau d'amortissement à l'assurance. Seulement, tout cela est très long dans les échanges et vu les difficultés de traitement (qui s'expliquent), perso, je joue plus et je tenterai pas. De notre côté, il a fallu plusieurs mois de traitement avant le premier versement qui, même s'il a été rétroactif, necessite de la trésorerie individuelle en attendant.
 
Le gros avantage, c'est que tu peux te dire que ca remboursera plus vite et plus fort et donc que t'auras fini ça plus vite. Ca se tient si il y a un projet de vie pour déménager à moyen terme et accélérer cela parceque sinon, t'es effectivement bloqué sur ton bien si tu veux continuer à bénéficier des garanties de l'assurance.

L’assurance rembourse sur la mensualité prévu lors de l’obtention du prêt ! (Sinon, c’est trop facile pour faire payer un max à l’assurance ! )
Si entre temps tu l’augmentes, ben tu ne seras pas remboursé en totalité du nouveau montant.
C’est arrivé à ma mère (longue maladie), du coup, on est revenu aux mensualités d’origine pour pas qu’il y ait un reste à charge chaque mois (célibataire donc crédit sur une seule tête)

Je confirme que d’un côté, tu payes le crédit chaque mois plein pot et de l’autre, tu touches l’assurance tous les mois.

 
Prêt relais, on table sur 3 à 6 mois

Je sais pas si c'est une généralité. Ici, on avait rallongé d'un an le crédit (quelques temps avant le sinistre) et le calcul a bien été fait sur le tableau d'amortissement actuel et non sur la base du tableau initial ...

Logique car dans ce sens la, c’est tout benef pour l’assurance (mensualité à rembourser plus faible)

Oui mais un an de plus ... Donc au final, kifkif

Non pas kif kif (sauf si c’est définitif l’invalidité) car l’assurance, elle compte bien que la maladie s’arrête pour arrêter de payer !

 
Et ça risque de remonter avec les taux de la dette française qui montent.  
 
L’OAT est à 4%, tu as intérêt à aller vite.

Ça a baissé de 5% sur la semaine mais oui les taux longs sont relativement haut.

 
Mon propos concernait bien un contexte d'invalidité permanente (après l'ITT)

Bonjour,

Couple de trentenaires, on veut emprunter environ 340k€. Nos revenus sont de 4800€ brut / 3602€ net et 4000€ brut /3047€ net. J’ai mon credit actuel au lcl pour ma résidence principale. Je vais surement de devoir faire un credit relais. Vous me conseillez d’aller voir quelles banques et que taux vous pensez que je peux viser?

Merci  

Bourso vu que c’est > à 300k€

pret relais et bourso, pas certains que ca soit tip top
 
En plus, me semble me souvenir que > à 300k€ c'est moins interessant chez bourso depuis quelques temps également