Reprise du message précédent :
Je ne vois pas pourquoi vouloir injecter des fonds dans une SCI, dividendes qui proviendraient de la SASU.
 
Les loyers payés par la SASU et par Mme et Mr doit couvrir l'investissement et les travaux ainsi que les intérêts.
Le loyer payé par la SASU est déductible du bénéfice, donc optimisation fiscale.
Le loyer payé par Mme et Mr a bien subi l'imposition du revenu Flat-taxe après l'IS  mais comme n'importe quel foyer.

D'accord merci
et entre une SCI et une SARL familiale avec démembrement à la SASU ?

Bonjour, question bête pour un achat de RP à titre perso pour le calcul du taux d'endettement : c'est toujours sans prendre en compte 70% des loyers de nos investissements locatifs ? Ou c'est revenu au calcul du taux différentiel ? merci

Salaires + 70% des revenus locatifs
Le tout divisé par 3
(-) ton crédit locatif
 
= ta mensualité max
 
En théorie je crois que la méthode différentielle où tu mets les revenus en face du prêt locatif n'est plus autorisée

oui c'est bien ce que j'avais en tête, ca fait bien mal du coup
 
une fois que tu as le credit de ta RP, ça devient quasi impossible d'avoir un autre credit locatif. Et quand tu as deja un credit locatif, ca devient compliqué si tu veux grossir celui de ta RP de fait
 
Merci

Demande à ta banque pour avoir plus d'infos. La recommandation HCSF parle d'une décote prudente (ou expression dans le genre) sur les loyers perçus mais sans donner de chiffre exact.
Certaines banques vont considérer 70%, d'autres 80% ou 85% de tes revenus locatifs. C'est une façon pour elle d'avoir un peu de jeu dans leurs critères.
 
70% était raisonnable pour un raisonnement en différentiel. Aujourd'hui, on peut imaginer que certaines banques puissent monter à 90% par exemple, il doit y en avoir.

 
 
Les banques jugent aussi sur l'ensemble du patrimoine.
 
Par exemple, ca fait déjà deux fois que le conseiller pro du CIC me rappel pour savoir où j'en suis dans ma décision d'ouvrir des comptes chez eux
Dans le même, le directeur de la BP par chez moi m'a totalement ignoré depuis novembre 2023 ...
 
(je laisse imaginer où vont finir mes comptes pro et perso )

C'est OK pour mon crédit à 3,54% sur 25 ans chez Bourso. Différé contractuel de 24 mois mais repoussable jusqu'à la date de livraison de la VEFA sur présentation d'un justificatif. Pas de difficulté non plus à ce que je réponde au premier appel de fond en mobilisant exclusivement mon apport = pas de frais intercalaires.
 
Jusqu'ici très satisfait de l'expérience.  
 
Pour ceux qui recherchent des alternatives : CCF et CA étaient les options les plus compétitives du côté des banques en dur, avec des taux légèrement plus attractifs que Bourso (3,40% sur 25 ans) + meilleure assurance à mensualité équivalente.  
 
On penche vers Bourso malgré tout bicause Bourso Prime + l'absence de frais bancaires et l'attractivité des produits d'épargne. Petite crainte quant aux conditions de rénégociation / rachat par la concurrence chez Bourso, c'est là le gros aléa de la démarche.

J'ai un client qui vient de me sortir un 3,29 sur 25 ans avec le LCL.
Son conseiller lui a dit qu'il s'agit de "vente privée" pour des emprunteurs seuls dépassant 48k et des couples dépassant 70K.

 
Pas mal
les taux baissent c'est le moment d'acheter !

C'est déjà trop tard ,les prix ont déjà fait +10%  

C'est à la fois jamais et toujours le moment d'acheter.

trop haut 3.29

Tu trouves ou mieux sur 25 ans ?  

 
Quoted. Pour le ressortir dans quelques mois  

Surtout si NFP ou RN passent au gouvernement, les taux vont reprendre un petit +1 (ça a déjà commencé à remonter l'OAT 10ans par rapport à l'allemagne depuis la dissolution de l'AN)

 
Wow, je n'ai rien vu qui s'en approche et nous remplissons pourtant ces critères. Ca n'inclut pas une part de PTZ ou d'action logement pour arriver aussi bas ?  
 
On s'est posé la question d'attendre un peu et quand je lis ça je doute un peu. Mais au vu de la situation actuelle, cela pourrait aussi bien continuer à baisser que repartir à la hausse.  

https://contentz.mkt9271.com/ra/202 [...] ages_2.png
 
Jusqu'au 13 juillet a priori
 
Mais bon, vu après ce qu'ils proposent niveau assurance tu reprends 1 point !

Tu gagnes 40k/ mois?    Bravo  

 
Tu me permettras de douter que les montants mentionnés par Joe soient mensuels, ce que rien ne laisse d'ailleurs supposer.    
Tu admettras par ailleurs qu'il est assez peu probable que quelqu'un qui toucherait 47k+ par mois soit bancarisé au LCL (même si pas impossible, il y a des êtres qui aiment souffrir).

C'est par an.

Oui, merci d'acheter

On vient de signer chez le notaire.    
 

Nous on signe lundi !

re-bonjour les experts, je reviens vous embêter avec mon projet d'achat immobilier de résidence principale + locaux de ma SASU (qui a besoin de grandir et devra donc quoi qu'il en soit trouver des locaux si ce projet ne marche pas, en parrallèle nous cherchions aussi à déménager depuis 2 ans).

Situation actuelle :

Couple propriétaire d'une maison estimée à 450k€, avec 150k€ de crédits restants jusqu'en 2034 (à 0.65% MIAM !!)
2 investissements locatifs LMNP

Projet :

Achat d'une grande maison de 650m² pour 700 + 50 de notaire + 100 de travaux. Soit 850 avec apport personnel de 100 dans les 2 cas ci-dessous

Idée 1 : Achat du nouveau bien en nom propre
Prêt relais le temps de vendre la maison actuelle
Mise à disposition d'une grande partie de la maison à l'entreprise
Nous venons de calculer et ça passe niveau endettement, pas de souci particulier

Avantages/inconvénients Idée 1
- impositions à ma TMI de la mise à dispo à l'entreprise (30% quoi)
---- il ne faut pas trop traîner pour vendre la maison actuelle à cause du prêt relais
+ pas de frais sur la plu value de la maison quand nous la vendrons

Idée 2 : Achat via une SCI familiale à l'IS
Location d'un étage à notre famille avec versement de loyer
Location d'un autre étage + showroom à mon entreprise avec versement d'un loyer
Remboursement d'une partie du prêt une fois notre maison actuelle vendue

Avantages/inconvénients Idée 2
- faire attention aux abus de bien sociaux, mais si mon foyer reverse un loyer à la SCI à priori c'est OK ?
- forte imposition de la revente si plu value
+ je peux prendre un peu plus le temps pour vendre ma maison principale
+ possibilité de récuperer la TVA sur les travaux et achats ?

Vous l'aurez compris, j'essaie de peser le pour et le contre de chaque idée, mais j'avoue avoir un peu de mal à savoir ce qui est mieux/moins bien, je sollicite donc votre aide.

Idées 3 et 4 ?

Merci !

Je trouve l’idée 2 étonnante. As-tu discuté avec l’expert-comptable de ta SASU ?

SCI IS vs en direct :
- frais de compta
- frais annexe (banque, juridique éventuellement)
- pas d’exonération sur la revente d’une RP
- imposition d’un loyer « fictif », et effectivement l’administration fiscale n’aime pas du tout ce genre de montage. Il faudra verser un loyer qui soit l’équivalent de sa valeur locative réelle.

De plus, un prêt sur une SCI c’est sur 15 ans.

 
Non mais c'est juste trop haut parce que j'ai emprunté 10bps plus haut donc je peux pas refinancer encore

lol ok

Bonsoir, j'ai 2 questions pour le topic, pour obtenir un prêt immobilier il faut toujours avoir travailler au moins un an dans une entreprise ? Il y a t-il toujours un quelconque avantage d'être fonctionnaire pour l'obtention d'un prêt immobilier ?
Merci !

Fonctionnaires = pas de perte d’emploi donc moins risqué. Donc oui
Pas forcément besoin d’un an, cela dépend des banques .

Des bananes c'est-à-dire ?  

OK merci et des avantages ?

 
Non. C’est un taux classique. J’ai supprimé le mail que j’avais aussi reçu mais c’était très vanille

Banques

Ok merci.  

En cas de renégociation, en pratique tu signes un nouveau contrat de prêt, donc avec le taux à la baisse tu peux réduire tes mensualités avec la même durée restante, réduire ta durée avec la même mensualité, ou un mix des deux.
Ça doit aussi être possible de repartir sur un contrat plus long que le restant, si tu veux réduire encore plus tes mensualités.

C'était la seule banque qui nous a suivi à cet endettement pour notre RP...

Bonjour à tous,
 
Je vous soumets notre cas, à ma femme et moi, pour avis.
 
Je suis cadre en CDI hors période d'essai, ma femme est médecin hospitalier, internat fini, actuellement en thèse de sciences dans un institut de recherche (dans les faits, un CDD d'un peu moins de 3 ans) avant de retourner à l'hôpital pour un clinicat.
 
Bons revenus chez moi notamment, apport de 30% de l'acquisition et autant en épargne résiduelle.
 
On a sollicité un courtier qui lancera les démarches vis à vis des banques une fois la promesse signée. Selon, lui, pas de soucis pour notre projet et on a un bon profil, mais toutes les banques ne segmentent pas le type de profil de ma femme donc ça va se jouer entre quelques banques.
 
La question se pose de notre banque, Bourso. Apparemment, Bourso prend désormais des dossiers de certains courtiers (il nous a envoyé la charte à signer le cas échéant), mais pas de partenariats donc pas de commissionnement. On s'interroge sur le fait de solliciter Bourso en direct vs le laisser faire.
 
Dans les arguments pour faire nous mêmes, il y a les frais de courtage non dus si on retient Bourso, et l'idée que je ne vois pas ce qu'il pourrait faire valoir à notre place que nous ne pourrions pas faire valoir nous même. Je me dis aussi que s'il n'est pas commissionné par Bourso, est-ce qu'il n'y a pas un risque qu'il ne mouille pas le maillot pour nous obtenir une offre chez eux vs une banque traditionnelle ?
 
Dans les arguments pour le laisser faire, il y a le fait que ma femme a un profil atypique qu'il connaît et il pourrait peut être faire accepter notre dossier là où ils ne le regarderaient pas autrement. Il y a aussi la possibilité de faire jouer la concurrence entre banques.
 
Qu'en pensez-vous ? Il essaie de nous mettre la pression pour pne as se faire squeezer (c'est de bonne guerre) ou bien il a une vraie valeur ajoutée compte tenu du profil même auprès de notre banque actuelle ? Quelle proba que Bourso prenne notre dossier ?
 
Merci par avance

Bourso direct Après ils le prennent ou pas. MAis ca changera rien si tu passes par un courtier (et je suis très étonné que Bourso en prenne)

Déjà, pourquoi vous voulez passer par un courtier ?
Uniquement à cause du profil de ta femme ?
Ma conjointe était médecin hospitalier (assistanat) quand on a emprunté fin 2022 et ça n'a posé problème qu'à la BNP, toutes les autres banques considéraient ses revenus de la même manière que mon CDI.
J'ai l'impression que vous surestimez la plus-value (très faible voire négative amha) d'un courtier dans le cas d'un dossier simple comme le vôtre.

Plusun : un médecin (certes en cours de doctorat) ce n'est pas un profil à risque pour une banque... si elle arrive à le rentrer dans la bonne case.
Mais pour Bourso effectivement aucun intérêt à passer par le courtier, tout se fait en ligne il n'a aucune plus-value et n'y a aucun intérêt...

 
   
 
Oui, c'est ça. Notre idée était qu'un établissement qui ne connait pas bien la population medecin ne va pas comprendre et y voir une étudiante en thèse. Première fois qu'on emprunte et qu'on achète. On ne connait pas les banques susceptibles de comprendre le dossier. Merci pour ton retour d'expérience rassurant. Je pense quand même que les deux situations sont différentes du fait de l'étape où elle en est.
 

 
   
Justement, on compte un peu sur le courtier pour tout faire rentrer dans la bonne case.
 
 Mais OK, pour Bourso ça confirme ce qu'on pense : pas la peine de passer par lui. Merci à tous les trois.
 
Un retour d'expérience sur la prise en compte des salaires variables par Bourso ? Moyenne sur les 3 dernières années ?