Reprise du message précédent :

Je suis d'accord, mais j'avais eu l'impression à la lecture de son poste qu'il ne se rendait pas compte de cet élément, c'est pour ça que je le précisais

On est d'accord mais effectivement c'était pas clair de mon côté

Il me semble qu'en général pour les RA il y a un montant mini, genre 10% du capital emprunté.
Si tu peux rembourser ça tous les mois c'est cool, ça va être vite bouclé

Ok effectivement c'est pas l'idée haha, je vais essayer de trouver les conditions de boursobank   Sinon ok du coup l'idée c'est bien de calculer ce que peut rapporter l'épargne à côté pour comparer, merci en tout cas

 
Ca dépend du contrat ça !

 
Cet outil de Finary est pas trop mal pour se faire une idée : https://finary.com/tools/compound-interests-calculator
 
Je ne sais pas trop quoi en penser... mon calcul conduit plutôt à privilégier la mensualité la plus basse possible car un placement de l'épargne supplémentaire sur un support type ETF World devrait très vraisemblablement rapporter bien plus que le supplément de cout de l'emprunt...
 
Dans mon cas 25 ans à 3,54% représente un surcout de 42k par rapport à 19 ans à 3,35% ; pour une mensualité d'environ 300 euros moins importante.
 
 
Sur 19 ans, ces 300 euros d'épargne mensuelle permettent d'obtenir 115k si rémunérés en moyenne à 5%.

Il faut que tu compares sur 25 ans.
19 ans avec 300€ de plus mais 6 ans avec xk en moins. Qu'est ce qui est plus intéressant?
Sur 25 ans ca te donne 171k pour 300/mois
Sur 6 ans, ca te donne 220k pour 2,5k/mois

 
Bien vu, je me doutais qu’il me manquait un paramètre.

 Pour 5% oui mais le même calcul avec 8% (plus réaliste sur un ETF wolrd) et l’avantage s’inverse : ça fait 272k€ contre 225k€ (mais vu le surcout de crédit de 42k€, tout s’annule en fait)

Mais surtout, 300€ de maintenant, ça fait beaucoup moins au fur et à mesure des année (le salaire augmentant avec l’inflation, pas la mensualité)
Donc se foutre au tacket (35%/25ans) si on est en début/milieu de carrière, c’est pas déconnant (bon, à 50ans si on n’attend plus d’augmentation d’ici la retraite, c’est plus la même )

  Tout à fait.

Merci à tous les deux pour ces éléments. Effectivement, si on se projette avec le rendement historique de l'ETF World, il n'y a pas de différence trop significative entre les deux options.  
 
La seule chose qui demeure obscure pour moi c'est la facilité, ou non, à renégocier un crédit avec Bourso en cas de forte baisse des taux. Je lis tout et son contraire.

Désolé j'ai un taux très bas donc je vais pas tester

Pour la renégociation, j'ai pas détaillé avec le conseiller, mais les infos que j'avais eu en début d'année (confirmé il y a 2-3 pages), c'est qu'on paie 700€ de frais de dossier, et que notre nouveau taux devient le taux en cours.
 
Du coup ça amène une autre question, si ça fonctionne bien comme ça et que par exemple on emprunte sur 15 ans et qu'on renégocie au bout de 5 ans, notre taux devient le taux sur 10 ans ou 15 ans ? 10 ans j'imagine

J'aurais dit 15ans, sinon je trouve ça facile, mais j'y connais rien donc je suis les réponses avec attention

 
 
Ca me semblait loin d'être aussi mécanique que ça, mais si c'est le cas c'est top

Bonjour à tous:  
 
J'ai une baraque à 480k
il reste 360k de capital à rembourser (un peu moins)
 
Je voudrais passer sur un appart à 703k sur paris
 
Je pensais partir sur un prêt relais
 
Mais on me le refuse direct  
car 70% de 480 k (2200 de traite) est inférieur à 360K ....
 
On me propose de faire une simu avec un prêt classique
pour passer la case du compromis
sans trop vérifier la faisabilité du truc ...
 
On gagne 200K annuel stable sur les 3 dernières années blabla  
 
mais on 5 appartements à crédit en plus
 
-un de 260k avec 1350 de traite (800 de loyer, pinel à la con), reste 14 ans
-un de 400k avec 1900 de traite (1440 de loyer lmnp), reste 17 ans
- un de 156k avec 700 de traite (830 de loyer lmnp), reste 17 ans
- un de 500k à la louche avec 1700 de traite (1600 de loyer lmnp) reste 10 ans
- un de 130k avec 645 de traite (790 de loyer lmnp) reste 8 ans
 
On pensait apporter frais de notaire, 100k en plus des 11K déjà remboursés dans la première maison
 
A votre avis, c'est jouable sans pret relais ?

c'est donc ça les multipropriétaires  

Qqn a donné la formule la semaine dernière, je pense que c'était sur ce topic.

Il me semble que c'est :
Tu additionnes tous tes revenus mensuels (net avant impôt pour le salaire).
Tu divises par 3.
Tu soustrais les mensualités de tous tes prêts.
Ce qu'il te reste c'est la mensualité max possible pour ton nouveau prêt.
Tu prends un simulateur et tu trouves ta capacité d'emprunt.

Bon courage !

Edit : erreur, il faut compter que 70% du loyer dans les rentrées d'argent a priori

non multi endetté ...
je sais mais on fait tous des erreurs

Tu oublies un loyer dans ton exposé.
Celui qui te coûte 1700, il te rapporte combien?

il y a quelques années avec le calcul différentiel ça devait passer crème, mais en 2024 ça doit piquer au niveau du taux d'endettement là

Pas de baisse de taux constaté chez bourso par le topic ?

1600

question endettement non c'est la merde
je voulais juste remplacer la maison par un appart avec 200k d'apport
pour emprunter la meme somme qu'en 2019 mais avec le taux pourri 2024 ...

 
L'explication d'il y'a plusieurs page, n'était pas convaincante, il y'avait des erreurs, je pense que c'etait la mierda aussi avant.

 
d'apres un calcul rapide, en net tu devrais pouvoir dégager 3k€ de remboursement en restant sous les 30% d'endettement, et donc vu vos salaires vous devriez pouvoir monter à 3.5k€ net / mois donc si t'emprunte 600k€ sur 20ans avec les taux actuel, ça passe ric rac mais faut la jouer fine.
 
EDIT : 200k€ d'apport ça fait un pret de 500k€ sur 20ans avec les taux actuel ça passe !, à environ 3.4k€/mois.

 
Pas le choix, il faut que tu fasses des simus avec ta ou tes banques, elles n'ont pas toutes le même calcul.
Question endettement, ca va dépendre aussi des banques, par exemple le LCL me suit aujourd'hui à 45% pour un locatif, sachant que j'ai déjà 8 prêt en cours alors qu'une autre c'est niet de niet.

Bonjour, je ne sais pas si c'est le bon topic du coup, je n'ai pas trouvé celui pour les SCI désolé si ce n'est pas au bon endroit.
 
je me permets de vous solliciter car j'ai créée une startup sous la forme d'une SASU il y a 7 mois, qui marche plutôt bien, et j'ai besoin d'agrandir les locaux pour me développer. Mon épouse et moi avons par ailleurs un salaire régulier en parallèle.
 
Plutôt que payer 3000€ de loyer à un investisseur tiers, nous sommes en train de voir pour monter une SCI à l'IS afin d'acheter un bien dont le crédit serait intégralement payé par mon entreprise. Le tout serait complété par une holding chapeautant la SCI et la SASU. Le plus pessimiste des business plan de ma SASU permet de payer largement ce loyer.
 
L'objectif est d'acheter le bien, y installer la société dans un premier temps et à court terme de vendre notre maison principale pour nous installer dans un étage de la nouvelle maison.
Nous avons déjà à titre personnel un crédit pour la maison principale et 2 crédits pour des investissements locatifs en LMNP. Notre taux d'endettement actuel est de 30%.
 
Nous avons regardé sur internet et j'avoue que nous sommes un peu perdus sur l'histoire du taux d'endettement pris en compte par le futur banquier et la capacité d'emprunt de la SCI. Il est écrit un peu tout et son contraire.
 
J'ai bien compris que nous serons associés donc garants de la SCI, mais dans la mesure ou ma SASU et son business plan permet de payer le crédit de la SCI, dans quel mesure notre taux d'endettement est pris en compte ?
 
Quelle est la règle et comment calculer notre réelle capacité d'emprunt avec ce montage ?
 
Merci de votre aide.

J'ai demandé à mon expert comptable si c'était safe d'avoir sa RP avec ta SASU en temps que propriétaire (effectif). Il m'a dit que c'était border line..

ok merci !
 
Et si notre couple verse un loyer à la SCI ?
 
Et même question que l'initiale si c'est un local pro uniquement, mais avec le meme montage ? quid des capacités d'emprunt ?
 
Merci

Tu va te retrouver avec une double taxation.  
Demande à ton expert comptable, il te conseillera mieux

Alors les 2 experts comptables que j'ai consultés ne m'ont rien dit a propos du fait de mixer RP et local pro dans une sci

J'avoue que c'est vraiment galère d'avoir des avis divergents et rien de tangible.

Merci de ton aide

 
 
Je ne vois pas le problème en fait...
 
Une SCI peut parfaitement être proprio d'un bien immobilier qu'elle louera à différentes personnes physique ou morale.
Par contre oui, ca t'oblige à être un minimum carré et faire les choses comme il faut.
 
Fiscalement pour une RP c'est pas vraiment interessant

 
 
La capacité d'emprunt ca va être le capital que tu apportes puis ensuite les capacités de loyer que cette SCI va pouvoir encaisser.  
Et ne pas oublier qu'une SCI ca oblige quelques frais.
 
Le bon plan c'est que tu peux te constituer un patrimoine en SCI en faisant payer l'investissement par ton entreprise.

C’est même pas intéressant une RP en SCI

 
Pourquoi vouloir une Holding alors que tu as une SASU et aurait une SCI ?
On crée une holding  
- Lorsque les dividendes issus de la société de production servent à réinvestir dans d'autre activité, d'autre société.
- Lorsque qu'un rachat d'un société s'autofinance on passe par une holding généralement.
- Ou bien éventuellement rendre opaque la rémunération des dirigeants vis à vis des salariés de l'entreprise de production.
 
Mais qu'héberger une SASU dans une SCI je ne vois pas l'intérêt d'avoir une Holding.
 

 
Ta SASU a besoin de combien de M2 ?,  a t-elle des salariés pour avoir besoin de M2 ?  
 
Une SCI peut gérer plusieurs bien ou bien plusieurs locataires,  je ne vois pas bien ce qui empêche une SCI d'avoir un locataire une personne physique et une personne morale.
Il faudrait que chaque occupation soit déclarée à la mairie et au fisc.
 
Le mieux ce serait un local adapté uniquement au business de la SASU dans une SCI, ce qui évite évidemment de payer un loyer à un inconnu et te constituer un investissement immobilier qui continuera à vivre après la SASU et constituerait une épargne.
 
 
 
 
 

Si tu préleve pas de loyer, ce sera assimilé à un avantage en nature et le fisc va pas du tout aimer ça.
Si tu preleve un loyer, tu te prends une double taxation qui rends l'opération pas intéressante.
En tout cas, c'est comme ça que j'ai compris ce que mon expert comptable m'a expliqué.
D'ailleurs si ce montage était intéressant (et safe), tout le monde le ferait  

Merci pour vos nombreuses réponses.
 
alors le but n'est pas à l'origine d'acheter ma RP avec une SCI. Mais comme on a trouvé un truc géant qui permettrait de faire les 2, on se pose la question
 
@azubal pourquoi double taxation ?
 
@chrisud : si j'ai bien compris la holding me permettra à la fin de l'exercice comptable de ma SASU, si elle genere des benecifes, de reinjecter dans la SCI via la holding une partie des dividendes avec assez peu de taxation via le régime mère-fille, notamment pour financer des travaux par exemple ?
 
La SASU occupe aujourd'hui 200m² dans mon garage, dans des algeco, dans la chambre d'amis ... et a besoin d'au moins 600 dans l'année à venir. Si je veux croitre il me faut de la place et du personnel, ce que je ne peux pas faire aujourd'hui.
 
Vous avez bien compris que le but c'est de ne pas verser ces 6000€/mois (10€ le m² ici) à un investisseur autre que nous! comme l'a dit Kolian
 

Je ne vois pas pourquoi vouloir injecter des fonds dans une SCI, dividendes qui proviendraient de la SASU.
 
Les loyers payés par la SASU et par Mme et Mr doit couvrir l'investissement et les travaux ainsi que les intérêts.
Le loyer payé par la SASU est déductible du bénéfice, donc optimisation fiscale.
Le loyer payé par Mme et Mr a bien subi l'imposition du revenu Flat-taxe après l'IS  mais comme n'importe quel foyer.