Reprise du message précédent :
ne petite bouteille à la mer. Besoin de conseils/feedback des spécialistes immo/sci, que je ne suis pas.
 
J’achète une nouvelle RP en IdF (720k€ - maison) avec un prêt amortissable et prêt relais. Tout va bien.
Qui dit prêt relais, dit vente de la RP actuelle.
Ma RP actuelle est un bel appart (74m²) qui vaut entre 500 et 600k€.
 
Ma recherche immo a été un peu longue et difficile (agent immo escroc et peu pro, annonce qui partent vite, etc…).
 
Après l’achat de cette nouvelle RP (maison), je voulais faire un investissement locatif. Mes recherches m’ont un peu refroidit (pour repartir pour un tour avec les mauvaises surprises, les escrocs etc…).
 
Mon idée :
Me racheter ma RP actuelle (appart) via une sci (à l’IR)
 
Avantages :
Je "lave" la plus value (achat moins de 300k - valo actuelle au moins 500k)
Je remets un crédit pour optimiser mon cash et ma fiscalité
Je connais le bien et l’immeuble : aucune surprise
Mon bien est de qualité (super vue, tous les services à coté, peu de nuisances, transport (tram, metro L15 bientôt..)
Le quartier pourrait subir une grosse rénovation, voire immeuble rasé pour projet immo d’ici 10-15 ans (=opportunité de faire dation avec le promoteur)
Je ne perds pa mon temps à chercher un nouveau bien (analyse ville, quartier, immeuble, plan urbanisme, pprn, rapport ag corpo, etc…)
 
 
Inconvénients
Frais de notaire
Attention au prix de la transaction (ni trop haut ni trop bas)
Surface trop grande pour location
Pas la surface financière nécessaire ?
 
Ma situation :
CDI 76k€ brut annuel fixe + 10k prime (nouveau job en sept 2020)
Mon épouse : fonctionnaire à 2,8k€ net mensuel
Crédit amortissable pour maison à venir : 2400€ /mensuel
 
Je vois que je ne pourrais pas compter pour les banques en ligne pour ce montage un peu tordu.
 
Vos avis/suggestions sont les bienvenues

A mon sens il manque une info essentielle : où en es-tu du premier prêt (celui de ta première RP, l'appart) ?
 
Je ne suis pas expert en montage complexe / SCI & co., mais une chose est à peu près certaine : il faut que tu vises 35% d'endettement (peut-être 36 ou 37% avec une BED convaincue mais vu la période... calcule tout pour un 35,00% sec).
 
Concrètement :
 
Montage 1 :
Tu revends ta RP : plus value nette d'impôt = prix de cession net vendeur - solde du prêt actuel
Tu rachètes ta RP, a priori, comme tout le monde (?) en réinjectant la majorité de la plus value pour la nouvelle RP : endettement = mensualité du nouveau prêt (selon apport, etc... ) / revenus nets mensuels
 
=> a priori le 35,00% passe
 
Montage 2 :
Tu gardes ta RP pour la mettre en locatif : tu conserves donc ton prêt actuel + tu gagnes un revenus supplémentaire (le loyer x 70% vu de la banque)
Tu achètes ta nouvelle RP : mensualité de prêt à recalculer (sans apport ? ou moindre ?:o)
 
=> endettement = (les deux mensualités, l'ancienne + la nouvelle) / (vos salaires nets mensuels + 70% du loyer de ta première RP devenu un investissement locatif)
 
A SAVOIR :
 
1) une première RP est rarement un bon investissement locatif si on recherche un équilibre financier (mais ça peut être un bon investissement locatif patrimonial si on la surface financière pour)
 
2) à la minute où un locataire mettra les pieds dans cette première RP, tu deviendras imposable sur la plus value de cette RP et tu perdras le bénéfice de l'exonération d'impôt sur la plus value RP (pour toujours)
 
 
Bref, il faut bien faire les calculs, d'expérience (moi-même + 4 couples de potes), c'est très rarement un bon plan :-)

Non c'est vrai, tu ne peux moduler que 12 mois après être passé en amortissement avec le CA.
 
Chaque banque a ses règles sur la modulation.

Mon avis c'est surtout que tu vas batailler pour trouver un banquier qui va vouloir se faire chier à financer ce type de montage.

oui c'est le risque identifié

Dans mon cas (salaire autour de 6000€ nets mensuel, donc pas assez HFR pour avoir le taux canon de Boursorama), BforBank ont été meilleurs que Boursorama et Fortuneo sur le taux (0,94% sur 25 ans).  
Expérience client entre la rapidité de Boursorama et la lenteur + bugs interface de Fortuneo.  
 
Simulation aussi faite au Crédit Agricole (banque historique de mes parents) et taux franchement dissuasif (1,34% sur 25 ans).

Mais je comprends pas.
Tu peux pas demander une période de différé plus courte ?

Pas au CA apparemment et les autres banques avec durée de préfinancement plus courte ont un taux moins intéressant (1,10% au mieux).

Là je peux signer :

1. CA : 0,97% sur 22 ans + 3 ans préfinancement (attention, prêt gigogne), modulable par prolongement de 2 ans après 1 an pour faire baisser les mensualités (1830 avec assu groupe actuellement).

2. CM : 1,10% sur 23 ans + 2 ans préfinancement. J'ai pas encore étudié les conditions de modulation de durée mais la mensualité de base est pas mal (1750 avec assu groupe).

Le CA est moins cher mais je sens que la délégation de l'assu va être plus compliquée en raison du prêt gigogne et ensuite il va y avoir de la paperasse pour moduler et arriver aux mensualités que je vise (1700 assu comprise).

C'est normal que ce soit moins cher car il y a un an de moins..
Et en plus, plus la durée est longue et plus le taux est élevé.
Perso je préfère l'offre du cm si tu as pas besoin des 3 ans.

 
Je ne vois quel intérêt de purger la taxe sur la plus-value de ta ex-résidence principale.
Tu vends ton bien à un futur propriétaire tu seras exonéré de taxe de plus value.
Vendre à autrui est donc la meilleur optimisation.
 
Ta fiscalité ne sera pas impacté, une SCI a aucun intérêt fiscal, puisque la taxation et l'imposition gestion locative et valeur mobilière sont strictement les mêmes que la détention en nom propre.
 
Dans le cas de conserver ton bien actuel oublie le prêt relais, qui ne peut pas exister dans cette situation.

La caution est récupérable ?

Sur mon prêt y'a clairement écrit qu'elle n'est pas restituable.

Si ton bien vaut entre 500 et 600k, amha ça va faire des gros warning côté impôt quand ta future sci va l'acheter 300k. Je pense pas que ça soit jouable ...

Ah non, la sci va l’acheter 600k dans son montage (300k, c’était son prix d’achat, c’est pour ça qu’il veut « laver » la PV)

Je préfère également l'offre du CM mais je vais demander le financement dans les deux organismes et voir lequel est le plus réactif.

Ok
Du coup faut que je m'occupe de contacter crédit logement et assurance en plus.

Et signature de la vente le 07/08 pour une échéance au 09/08. Y'a un truc à bien faire pour anticiper et pas payer une échéance de plus ?
Ou alors elle ser à payée puis finalement remboursée vu que c'est vendu avant ?

+1

Autant pour moi

Bforbank, compétitif et bon processus
Je passe par eux
Tout se passe nickel

Ok merci

Hello les gens, dans le process de constitution du dossier Fortunéo, pour l'assurance, si on choisit la délégation, ils demandent la fourniture des documents de l'assureur choisi, alors qu'à ce stade je n'ai pas encore fait de demande vu que je n'ai pas encore d'offre de fortunéo (juste une proposition commerciale automatique) vu que je n'ai pas encore finalisé le dossier ni joint les pièces justificatives du dossier fortunéo.
 
Ca veut dire que je dois faire la demande de délégation d'assurance auprès des assureurs avec juste la proposition commerciale, ça va suffire ? Par exemple avec bourso j'ai finalisé ma demande et ils examinent le dossier, ce n'est qu'une fois que j'aurai leur accord de financement que je devrai faire les demandes auprès des assureurs (c'est ce que m'a dit le conseiller bourso au tél).
 
Merci

 
Bon je me réponds à moi même et pour info biensûr les frais de garantie ne font pas partie de l'apport calculé par Bourso...    Bon c'est à la marge pas de souci pour l'achat en soi, mais on aurait préféré débloquer un peu plus pour avoir un peu plus de budget pour emménager, pas cool du coup. La banque qui gère le PEE est la même que la maison mère de Bourso, hasard ou coïncidence ?    
 

 
Je m'ajoute à cette liste .

 
   
Ça va être chiant avec les banque et assez serré.
Quelques pistes annexes:
Revendre ton bien à quelqu’un de la copro qui recherche plus grand et toi lui racheter son bien plus petit. Avantage pour locatif d’une copro connue et tu as une taille de logement plus dans ton projet    
Sinon, le dit appartement un peu grand, la colocation est pas mal si tu as un bassin étudiants à côté  

Merci pour les idées

Oui initialement je voulais plus petits dans la même copro mais assez rare

Hello le topic    
 
Une personne en qui j'ai une confiance aveugle souhaite se servir de moi comme prête-nom pour son prêt immo.
L'idée c'est que la différence d'âge permet d'économiser beaucoup sur l'assurance. Donc le prêt serait à mon nom et la personne me rembourserait les mensualités.
Évidemment je cherche à tout verrouiller pour ne pas que je ne me retrouve sans rien  
Avez-vous déja eu des cas de figure comme ça?

 
Et moi qui flippait d’avoir oublié de dire que j’avais eu une bronchite il y a 15 ans à mon assureur

 
A mon avis, tu prendrais moins de risque à lui payer son assurance à son nom (et son âge) tous les mois pendant 20 ans que faire le prête-nom...  

De toute manière un prête-nom va bloquer chez la banque. Elle voudra que ce soit la même personne qui :
- signe l'offre de prêt
- signe l'acte de vente
- signe le contrat d'assurance emprunteur

Donc ça ne marchera jamais.

Le seul truc éventuellement faisable, c'est de tout mettre à son nom (prêt, acte, assurance), et de mettre son pote dedans en tant que locataire en faisant en sorte que loyer = mensualité. J'ai déjà vu ça plusieurs fois au sein de familles. Typiquement le fils (ou les fils/filles en SCI) qui monte le projet et prend sa mère en locataire.

A mon sens c'est aussi la seule solution pour faire bénéficier de taux avantageux. Inconvénient : les loyers vont être imposés donc l'un dans l'autre...

Par contre le concept de confiance aveugle sur la durée d'un prêt immobilier

Bonjour les gens, après des mois de consultation de ce topic à lire vos conseils et retours d'expérience précieux, très en amont vu que je n'avais même pas encore trouvé d'appart au début, voici mon retour concernant la BEL souvent citée comme la meilleure pour ses offres (si on rentre dans les critères) et sa réactivité:

Demande pour 500k sur 25 ans faite à Boursorama avec toutes les pièces vendredi dernier à 17h30, acceptation reçue aujourd'hui à 13h30 à 0,79%

Ce n'est pas encore fini car je dois trouver et fournir une assurance en délégation maintenant, mais en tout cas un grand merci à vous tous sur le topic pour tous ces conseils et infos qui avant même de me lancer m'ont permis de savoir quoi cibler et privilégier dès le début.

J'avais initié aussi des demandes chez fortu et Bforbank (non finalisées), je crois que je vais les mettre en stand-by pour le moment du coup.

Bravo !    
 
Boursorama n'offrent pas d'assouplissement des conditions de revenus pour obtenir les meilleurs taux même à leurs clients ?  
On doit être à un peu moins de 6 000€ mensuel à deux, c'est dommage de louper un taux comme ça pour 200€ ...

De tous les retours précédents il semble que non malheureusement :-/
 
Pour l'assurance emprunteur de Malakoff Mederic ou Malakoff Humanis, on ne peut leur faire directement de demande d'assurance emprunteur ? Je ne trouve que par l'intermédiaire de courtiers en assurance !

Impressionnant.
Je suis en pleine réflexion de rachat de prêt avec eux...
300ke à 1.7% il y a 2 ans. Mes revenus ont augmentés de 20% depuis...

Pour l’assurance emprunteur UTWIN je suis passé par malakoffhumanis via le courtier reassurezmoi !

Oui il me semble que ça ne passe que par un courtier.

Ok merci

 
Je suis jaloux, je suis en plein rachat de prêt avec eux.
J'ai envoyé mon dossier avec tout jeudi dernier. Ma conseillère m'avait rappelé le lendemain (vendredi) pour signifier l'acceptation.
Mais je n'ai pas encore eu l'email officiel d'acceptation. Crédit Logement étudie encore mon dossier.
 
As-tu réellement eu, si vite, la totale, c'est-à-dire l'email d'acceptation officiel (et donc la validation Crédit Logement) ?  

Non, même en étant dans cet ordre de revenus sur une seule tête, mon prêt est d’un montant jugé trop faible et le taux qui en ressort relève du foutage de gueule avec un point d’écart avec la concurrence. Tant pis pour eux mais j’ai lancé les changements de domiciliation.

 
bah non il est pas effacé
 
Pour l'effacer, faut éditer ton message (mais pas l'édition rapide) et cocher la case "effacer le message" juste en dessous de la saisie de texte.

Hello,
En recherche de maison ou terrain pour construire, je suis allé voir un courtier chez meilleurtaux hier.
Pacsé sans enfant, 4,5K de revenu, premier achat. 40 et 48 ans  
On part sur un projet avec des mensualités d’environs 1200€/mois avec assurance. On peut monter si coup de cœur.
Apport de 20K pour payer les frais. Pas forcément envie de mettre plus vu les taux.
 
Il me propose au premier rdv:
* 20 ans / 255K / 0.95% HA
* 25 ans / 300K / 1.15% HA
* TPZ de 30K possible  
 
Pour les 25 ans à cause des 48ans, il me dit qu’il faudra peut être plutôt partir sur 22ans mais à affiner.
 
Il m’indique aussi qu’il faut prendre un organisme de caution pour environ 3500€. C’est obligatoire? Fortement recommandé ?
 
J’ai trouvé sa première proposition plutôt bonne quand je vois un peu les simulations en ligne.
Fortuneo me propose en simu 1.10 sur 25 ans.
 
Concernant l’assurance, il a fait une simulation et ça reviendrait respectivement à 36€ et 51€/ mois
 
Vous en pensez quoi?
 
Merci