Reprise du message précédent :
pour les mal-comprenant et parce que, perso, je ne prédits pas l'avenir : le cash flow est positif pour le moment

Là désolé mais tu ne tavances plus beaucoup par rapport à hier.
Hier c'était pas rare et maintenant c'est juste pour le moment  

Tu penses dégager du cash flow sauf si quoi ? Qu'est-ce qui pourrait inverser la situation ?

 
Je ne parle pas du déficit foncier mais du crédit d’impôt type Pinel ou Duflot, pour moi il doit être pris en compte.
Concrètement :  
Cas 1 : opération locative classique, résultat foncier = 0 €, IR = 10 K€
Cas 2 : opération locative en Duflot, résultat foncier = 0 €, IR = 6 K€ après crédit d'impôt
 
Il me semble évident que la seconde opération a une meilleure rentabilité, pour peu que tu ne payes pas plus cher le bien au départ.

 
Pour ma part je pense que ça existe, c'est compliqué a gérer a grande échelle ce genre de petits trucs a rénover, le gros capital doit trouver plus gros
 
edit: j'avais pas lu encore que c'était sans rien faire du tout, donc OK avec toi impossible  

Bien sûr, mais le sujet n'est pas la rentabilité

C'est la que sadlig est magique.

Il te rajoute systématiquement en fin d argument une hypothèse qui ne concerne personne n'ayant pas ses entrées /échanges de bon procédés / service rendus....

Non mais ça existe de façon exceptionnelle, et à condition qu'un notaire ne l'ait pas vu passer. Ce qui existe beaucoup plus, c'est les bien qui, après travaux par l'acheteur dégagent un cash flow plus où moins positifs, mais sans prendre en compte les travaux.

Pas du tout, les maisons de Prof étaient dans ce cadre il me semble. Rien n’oblige À surpayer le prix, si tu as le temps de chercher le bien adéquat.

Prof a toujours fait de gros travaux lui même pour atteindre une bonne rentabilité.

Oui, mais ça devrait être la norme de payer le prix normal et non pas un prix intégrant l’avantage fiscal.

Faut l'expliquer à tes concurrents
Et aux pigeons qui achètent  

C'est certain.

Dans les programmes dans lesquels sont intégrés tes HLM, c'est quoi le surcout des appartements privés pour les dispositifs fiscaux et/ou pour compenser la moins value pour les promoteurs d'intégrer tes biens ?

As tu déjà acheté "à un bon prix" un appartement dans une résidence d'un promoteur avec qui tu traites au boulot ?

Globalement l économie est un jeu à somme nul.

Quand quelqu'un fait une bonne affaire un autre est baise.

Et quand quelqu'un a un cheat code de jeu vidéo qui fait que toutes les affaires qu'il faut sont systématiquement bonnes ça fait une armée de baisees, et des gilets jaunes.

les mêmes risques qui pèsent sur tous les proprios

sauf si un fzdp de locataire faire nimp dans l'appart
sauf si y'a un gros dégats des eaux à la con
sauf si y'a un gros imprévu dans les travaux de copro
sauf si etc.

donc oui si on prend la définition de gimly (qui ne fait pas vraiment sens amha) le CF positif n'existe pas, puisqu'il est impossible de TOUT prévoir sur une période aussi longue

OK c'est pas sujet aux impôts d'ici quelques années ?

Oui la définition de Gimly n'a aucun sens car s'il y a rendement, il y a tjs un risque derrière. Du sûr sans risque, ça n'existe que dans les diamants et les vaches laitières  

La question dans ce cas revient à comparer les distributions des taux d’effort entre les pays, et vérifier si les différences sont significatives.
Et tout ceci a périmètre égal, ce qui est généralement compliqué avec la France !

Vous oubliez un cas de figure, permettant l enrichissement "sans risque" d'un foyer, au prix d'un sacrifice énorme (et non voulu).

Le décès d'un des signataires du crédit.

Hypothétiquement, si tu t endettes à mort pour des investissements, que tu t assures en bon père de famille à 100% par tête, et que tu meurs, c'est le jackpot pour ta famille.

Tous tes biens sont payés, et tu mets potentiellement ta famille à l abri du besoin pour au moins une génération (1 RP payée par l assurance + 3-4 loyers qui rentrent, le conjoint restant n'a plus besoin de bosser).

C'est glauque ce que je raconte mais extrêmement factuel.

Pas mal le sacrifice non voulu

Pour le 2ème : non, jamais de la vie, ça ne me viendrait même pas à l’esprit.
 
Pour le 1er, je dirais que la différence est de l’ordre de 40 à 50 %.
 
 

 
Tu as raison, mais du coup tu as un super revenu foncier et donc davantage d’impôts à payer.

 
Tu crois réellement que l’isf ne sera pas rétabli d’ici là?
Les français détestent tellement les riches que ce n’est qu’une question de temps avant qu’un gouvernent populiste ne rétablisse cette taxe qui ne sert à rien si ce n’est assouvir les pauvres frustrés.
 
Je suis un peu dans le même cas que toi concernant l’immo et futur héritage. Sauf que moi c’est des biens mal placés et qui ont tendance à baisser. Me retrouver avec une grosse  douzaine de logements à gérer et invendables c’est pas la panacée.
 

 
Le stock de loyers oui, le flux non, hors logement social.
Hors cas parisien qui profite de l’afflux de capitaux du monde entier, et où beaucoup ont un pied-à-terre sans faire le calcul en comparant avec un loyer.

C'est clair, tu devrais enfiler.un gilet jaune

 
Ben vu que j'apprends ici qu'une maison peut être en fait une maison coupée en 4 mitoyenne de toute part, en copropriété, je ne sais plus non

Ca nous arrive de faire des MP avec Sadlig

 
Tu as toujours le tien qui trône fièrement sur ton tableau de bord?

Jamais

les impôts vont devenir un sujet, qui sera probablement couvert par un autre achat... ou pas
 
on verra bien

+1

 
Pas de gros travaux dans le cas d'une defisc ... au contraire car il faut des factures pour justifier le prix du bien.
 
Effectivement une bonne façon de faire un achat avec defisc est de tout faire soit même ... donc pas d'appartement (forcément dans un immeuble et donc fait par un promoteur) mais une maison.
 
Il faut : trouver un terrain à un bon prix, trouver un constructeur à un bon prix, faire un bon prêt  
Et voilà  !
On ne surpaye pas un bien à un promoteur  
 
J'ai fait un Scellier comme ça et dernièrement un Pinel.

C’est pas si mal cash investigation : ils pointent une vraie difficulté sur l’attribution et le pouvoir des chargés de clientèle.
En revanche sur les CAL, l’organisme n’est pas forcément responsable du fait qu’il n’y ait qu’1 seul dossier.

Pourtant, comme tu l'as dit, les loyers ne peuvent pas augmenter de façon démesurée en France mais les prix à l'achat n'ont pas de problème à monter (à Paris en tout cas).
Où est la force de rappel ?

 
Ton post m'aide a me remettre en question quant a ma capacite d'explication et de pedagogie. Je pensais que j'avais ete clair mais visiblement non
 
C'est une equation circulaire : SI les loyers sont cappes a 33% du revenu (en raison des assurances impayes et du standard admis par beaucoup de bailleur), ALORS tu desynchronises totalement les loyers des prix a l'achat. Les taux ayant radicalement baisses et l'economie etant excellente en France et dans le monde pour le top 20-30% de la population, l'immobilier progresse tres vite en France, sans veritable force de rappel.
 
SI les loyers etaient libres en France comme ils le sont dans pas mal d'autres pays, ALORS a mesure que les prix augmentent les loyers augmenteraient proportionnellement tres rapidement. Comme les loyers ne peuvent pas monter indefiniment pour trouver des gens qui peuvent payer les loyers malgre des taux de revenu depenses jusqu'a 50/60%, alors les prix a l'achat se tassent car l'equation de rendement financier est tres presente dans ces marches beaucoup plus arbitres par des investisseurs institutionnels qu'en France.
 

Il suffirait simplement que les salaires suivent les prix a l achat et l economie qui va si bien pour que les loyers puissent augmenter aussi et les rendements devenir corrects.

Manifestement ce n est pas le cas on se demande bien pourquoi

C'est donc ça qui fait toute la différence entre la France et les autres pays cités si je te suit.
 
 

Moi je ne suis pas
 
Je ne pense pas du tout que les prix a l'achat se tasseraient d'avantage qu'avec une modération des loyers
 
Pour moi c'est juste une sorte de valeur refuge, osef du rendement, d'ailleurs a l'échelle mondiale on a trop de liquidités et les banques mondiales continuent a arroser
Tout aussi magique que les bourses qui montent par la force du vent

A l'inverse je me demande si la bulle immobilière sur SF se mettra à éclater et les prix à diminuer. Parce que c'est quand même du n'importe quoi là et on se demande combien de temps ça va encore durer.

Tant que le Nasdaq tient bon, ca peut encore tenir bon, meme si il y a deja des signes de tassement actuellement. A NY c'est d'ailleurs tres marque la baisse des loyers actuellement.

Mais a SF... chaque IPO cree 500-2000 nouveaux millionnaires, les salaires des JD continuent de grimper... le couple de 28 ans qui loue la maison a cote de la mienne a SF: lui junior dans un fonds VC, 450k, elle, avocate qui bosse pour Twitch, 350k. Budget d'achat pour une maison, 3-4m. Aucune envie de changer d'endroit dans le monde car partout ailleurs leurs salaires seraient divises par 2 ou 3. Ben ils achetent en ce moment, logique. Ce sont des salaires bruts, les impots prennent 50% bien entendu, les prelevements etant plus eleves en Californie qu'en France.

Des exemples de couples bac+5 en grandes boites Tech ou en investissement comme moi j'en ai vraiment pas mal autour de moi et ce sont des salaires toujours entre 200 et 500k. Pour ces gens la le prix de l'immo est tout fait vivable. Ils ont meme PLUS de pouvoir d'achat qu'un couple de bac+5 parisien qui bosse en secteur porteur. Et une fois que tu as paye l'immo... ben le prix des iPhone, des voitures et des billets d'avion est le meme partout donc crois moi ils vivent TRES bien.

Le vrai souci c'est par exemple les policiers qui doivent habiter a 2h30 en voiture de leur lieu de travail, les prof d'ecole publique qui dorment dans leurs voitures sur le parking de l'ecole et les colocations de 10 personnes de 35 ans qui bossent dans des professions tout a fait correctes mais moins remuneratrices (architectes, vendeurs de voiture, comptable, etc...tous ces gens la sont peniblement a 80-100k et vivent mal)

Pour les services de la ville comme policiers et pompiers il devrait y avoir des logements de fonction. C'est du n'importe quoi quand les services de sécurité ne peuvent plus être adéquatement assurés.
Elle sera bien belle la ville quand il ne restera que des tech parce que tous les autres auront fuit.

 
Parce que tu loupes la deuxieme moitie de ma phrase: non seulement SI les loyers n'etaient pas moderes ET si le marche etait tres achete par des institutionnels qui arbitrent le capital selon leur budget de risque, ALORS l'immo se tasserait.
 
En France, tu peux etre paye 4% par an pour une obligation d'entreprise ThyssenKrupp ou Unicredit qui ont des risques objectivement tres faibles de faire faillite au point de ne pas rembourser leurs obligations... vs. louer a des particuliers en banlieue de Paris ou de Toulouse pour avoir ce genre de rendement. Quel institutionnel irait se mettre dans ce petrin ? Logique qu'en France ca reste dans les mains de bailleurs prives tant l'inculture financiere en France est prevalente
 
Et encore une fois - TANT MIEUX pour les gens qui peuvent ainsi se loger a un cout encore presque raisonnable dans l'essentiel du paysage francais, j'illustre simplement les differences avec d'autres marches.

 
Oui je suis tout a fait d'accord. Ils en sont a decouvrir l'interet d'avoir des HLM.
 
La nouvelle maire de SF est objectivement a fond pour accepter des constructions sur plus de 2 etages... contrainte qui a plus de 50 ans dans 90% de la ville et va creer des logements sociaux pour certaines populations fragiles. Elle passe evidemment pour une communiste et personne ne veut payer plus de taxes pour ca. Bilan ce soit les grandes boites Tech et les tres riches qui donnent pour cette cause... signe effectivement qu'il n'y a pas assez d'impot des entreprises et des tres riches en Californie, ce qui est le reflet de l'ensemble de la societe americaine.