ouais ok, tu nous fais du dante quoi

 
J'ai malheureusement pas vraiment de sources a fournir, mais ayant pas mal bosse avec des fonds immo c'est a 90+% de l'immobilier commercial ou industriel: des centres commerciaux, des hotels, des murs de boutique, des centres logistiques, etc... c'est ca le coeur de metier des investisseurs institutionnels mondiaux de type Apollo, Carlyle, BNP RE, Unibail, ICADE etc...  
 
Il y a des investisseurs institutionnels qui font du residentiel mais si aux US c'est significatif, pas beaucoup vu en France...sauf si dans 'institutionnels' tu mets aussi dans le sac des organismes para-publics ou meme des organismes prives qui sont sponsorises par l'Etat. Sinon ravi d'avoir des exemples car ca serait nouveau pour moi et interessant. Apres je suppose que certains font des operations en coeur de ville en pariant sur la valorisation de l'immo plus que sur le rendement, pas impossible, mais je ne suis pas au courant d'investisseur qui acheterait 3000 logements dans un quartier pour les louer. C'est ca aux US, des banlieues entieres (parfois des grappes de jolies maisons avec piscine, pas que de l'appartement standard) appartiennent a un fonds d'investissement X ou Y.
 

Pour nuancer un peu, c'est peut-être les prix qui sont anormalement hauts plutôt que les loyers anormalement bas. Les relevés de Friggit semblent dire que ces loyers ont peu ou prou accompagné l'évolution des revenus.  
Ensuite, la chute des taux explique en grande partie la dissociation prix / loyers.

France 2 je crois. Élise lucet.
Je sens que tu ne seras pas du tout objectif mais je serai intéressé d'avoir ton point de vue après visionnage.

Foncia, swiss Life, Nexity en partie, le ÇA et la BNP avant qu’ils ne s’en séparent, Gecina, Novedis sur la partie purement privée, pas mal d’organismes liés à des conventions collectives , pas mal de petits gestionnaires indépendants qui ont çà et là quelques immeubles, des agences qui gèrent l’immeuble de riches particuliers (on n’est pas dans l’institutionnel mais pas non plus dans le particulier lambda).
 
Quand tu parles de 33%vs 50-60% c’est net, brut, supernet ? Pour comparer avec la Suisse et les US il vaut mieux avoir une base commune et savoir les déductions fiscales possibles
 
Pour les US, est-ce en PPA si élevé ?

donc une agence qui gère pour un particulier c'est mieux qu'un particulier ?

donc une agence qui gère pour un particulier c'est mieux qu'un particulier ?

Hein ?

Foncia, swiss Life, Nexity en partie, le ÇA et la BNP avant qu’ils ne s’en séparent, Gecina, Novedis sur la partie purement privée, pas mal d’organismes liés à des conventions collectives , pas mal de petits gestionnaires indépendants qui ont çà et là quelques immeubles, des agences qui gèrent l’immeuble de riches particuliers (on n’est pas dans l’institutionnel mais pas non plus dans le particulier lambda).
 
Quand tu parles de 33%vs 50-60% c’est net, brut, supernet ? Pour comparer avec la Suisse et les US il vaut mieux avoir une base commune et savoir les déductions fiscales possibles
 
Pour les US, est-ce en PPA si élevé ?

 
Si l'agence est sérieuse, oui, c'est mieux.
 
J'ai loué une baraque gérée par un cabinet d'huissier, et c'était top. Tout ce qui relevait du propriétaire était réalisé dans l'heure et sans discussion  

France 2 je crois. Élise lucet.
Je sens que tu ne seras pas du tout objectif mais je serai intéressé d'avoir ton point de vue après visionnage.

Foncia, swiss Life, Nexity en partie, le ÇA et la BNP avant qu’ils ne s’en séparent, Gecina, Novedis sur la partie purement privée, pas mal d’organismes liés à des conventions collectives , pas mal de petits gestionnaires indépendants qui ont çà et là quelques immeubles, des agences qui gèrent l’immeuble de riches particuliers (on n’est pas dans l’institutionnel mais pas non plus dans le particulier lambda).
 
Quand tu parles de 33%vs 50-60% c’est net, brut, supernet ? Pour comparer avec la Suisse et les US il vaut mieux avoir une base commune et savoir les déductions fiscales possibles
 
Pour les US, est-ce en PPA si élevé ?

J'ai regardé le programme. En fait il s'agit uniquement des SA d'HLM, donc déjà ça part mal. ça va encore donner une vision tronquée des HLM puisque les ESH ne représentent que la moitié du parc et n'ont pas du tout les mêmes contraintes que les OPH.

ESH : Entreprise sociale pour l 'Habitat. C'est l'autre nom des SA d'HLM. Comme leur nom l'indique elles sont privées, dépendant le plus souvent du Groupe action Logement qui gère le 1% logement, ou éventuellement de banques ou mutuelles.
 
OPH : Office Public pour l'Habitat. Ce sont les organismes HLM dépendant d'une collectivité (Communauté de commune, commune, Département, ...).
 
Les ESH ne sont pas soumises au code des marchés publics, ont une gestion beaucoup plus axée sur le résultat (même si les dividendes sont plafonnées) et la gestion patrimoniale, et moins sur le confort de l'usager.
Les rémunérations ne sont pas encadrées comme celles des OPH et du coup elles sont bien plus élevées.
 
Pour donner un exemple concret :  
Un promoteur privé veut faire du logement mais il y a une part sociale imposée par la loi SRU. Il va donc solliciter un organisme de logement social pour lui vendre en VEFA la part sociale.
l'ESH va signer un chèque au promoteur pour acheter les logements et basta.
Un OPH, nous en tout cas, va voir le maire pour vérifier qu'il est d'accord avec le projet, faire modifier les plans pour avoir des logements mieux placés et plus conformes à nos standards de surface, modifier les équipements pour une gestion moins coûteuse pour les locataires, et négocier le prix d'achat.

 
Tu encourages a de bien mauvaises pratiques, ne comprenant probablement pas ce que serait la situation sans proprietaires prives. Aujourd'hui les proprietaires prives acceptent de louer a des tarifs inferieurs a ce qu'un institutionnel ferait en arbitrant son risque rationnellement parlant. A moins que tu ne veuilles que 80% de la population vive dans des HLM geres par des entreprises d'Etat ou indirectement comme celle geree par Sadlig et sa famille, autre modele...
 
Cette situation de bailleurs institutionnels j'ai tente de l'expliquer, c'est selon moi bien pire. Par ailleurs une instition est toujours la propriete de quelqu'un au bout du compte, via des actions. Donc tu engraisserais d'autres personnes mais toujours quelqu'un.

 
Faire valider le projet par les élus locaux c'est incontournable même pour les acteurs privés.
Même pour péter 1m de trottoir tu peux être bloqué par un maire ou un adjoint récalcitrant, il faudrait être fou pour lancer un projet immo d'envergure sans support politique local.
 
LA grosse différence à mon avis c'est de ne pas être soumis au code des marchés publics pour un ESH.
Et tant mieux pour eux, le code des marchés publics est teeeeeeeeeeellement contraignant en France.
 
 

 
Je connais beaucoup d'acteurs qui n'associent pas du tout le maire au projet. Nous on est réputé pour cette co-construction

On est d'accord que les rendements immos sont très bas.

 
 
Hum, les institutionnels - en tout cas dans Paris - ont tendance à louer moins chers à prestations égales que le propriétaire privé.
 
Et dans une grande majorité des cas, les prestations sont de meilleur niveau (renovation / entretien de leur patrimoine foncier).
 
En gros quand on loue chez un institutionnel c'est généralement : peinture neuve, sdb/cuisine récente.
 

C'est pas faux, quitte a ne pas profiter de sa famille autant toucher du gros pognon pour arrêter ça le plus vite possible.

...
Sauf si tu preferes ton boulot a ta famille ?  
 
C'est le cas de tellement de monde vers 40-50 ans autour de moi; tu leurs parles de sujet pro ils ont les yeux qui brillent, de la prochaine conference qu'ils vont animer, du prochain projet qu'ils vont piloter, etc... tu leurs parles de la famille c'est des reponses monosyllabiques. Dans la trentaine ca semble etre de la science fiction mais si le choix a 50 ans c'est de rentrer chez soi dans un contexte penible ou etre dans un boulot que tu adores, je pense que tu vois la retraite un peu differemment.

 
 
Hum, les institutionnels - en tout cas dans Paris - ont tendance à louer moins chers à prestations égales que le propriétaire privé.
 
Et dans une grande majorité des cas, les prestations sont de meilleur niveau (renovation / entretien de leur patrimoine foncier).
 
En gros quand on loue chez un institutionnel c'est généralement : peinture neuve, sdb/cuisine récente.
 

 
Visiblement pas pour tout le monde, vu qu'on nous explique qu'en cherchant un peu on trouve facilement des biens qui se financent entièrement à crédit avec un cashflow positif...

je pense qu'on est un certain nombre ici à disposer de ce genre de biens oui, certains en ont même presque fait un business (prof)

je pense qu'on est un certain nombre ici à disposer de ce genre de biens oui, certains en ont même presque fait un business (prof)

je pense qu'on est un certain nombre ici à disposer de ce genre de biens oui, certains en ont même presque fait un business (prof)

C'est vrai sauf qu'ils demandent des garanties plus important en général

je pense qu'on est un certain nombre ici à disposer de ce genre de biens oui, certains en ont même presque fait un business (prof)

Au fait, comment gères-tu un bien locatif à Toulouse en habitant aujourd'hui à 400 km de là ?  

 
je ne suis pas sûr que prof ait un cash flow positif sur tous ses biens par contre.

Au fait, comment gères-tu un bien locatif à Toulouse en habitant aujourd'hui à 400 km de là ?  

 
Encaisser les loyers et envoyer chier le locataire quand il réclame un truc, ça se fait très bien a distance

Perso j'en ai à 800 bornes de chez moi
La difficultés est de trouver des bons prestas locaux, ce qui implique eventuellement quelques rendez-vous en chair et en os. Ensuite tout se fait à distance.
Si tu trouves quelqu'un de confiance pour gérer tu peux même déléguer ça

Kaiser, c'est quoi la rentabilité nette de tes investissements pour l'instant ?

Tu prévois combien en travaux (appart et copro) par an ?

GLI ou pas ? (et pourquoi)

 
Non plus, il ne font qu'appliquer strictement les règles :
3x le montant du loyer et pas de garants pour les salariés.
 
Ce qui au final parait être le plus logique.

pas de GLI, c'est de la merde, à mon niveau en tout cas (trop cher pour un petit bien comme le mien)
les travaux copro sont inclus dans les charges
pour l'appart il était nickel à l'entrée, on verra à la sortie de la locataire actuelle, qui n'est pas planifiée pour le moment, mais j'ai déjà vu l'appart plusieurs fois depuis qu'elle y est, elle est soigneuse donc je ne suis pas inquiet
 
et pour la renta, je me fais pas chier avec le calcul, tant que le bien ne me coûte rien, ça me va puisque c'est le but pour le moment (==> capitaliser sans sortir un sous)

exactement
 
non ça se fait très bien, ma locataire est là depuis le début et n'a pas de soucis pour le moment.
Quand elle en a, je fais le nécessaire auprès d'intervenants locaux (un pote si c'est queudal ou un artisan si nécessaire)

je fais référence au passage en gras  

Du coup, t'es à combien de rentabilité ? (Loyer net de charges, TF, travaux)/(Valeur d'achat+FdN+travaux à l'achat) ?
 
Ca m'intéresse

 
Novedis c'est très particulier, tu ne peux pas le mettre dans le même sac que les autres qui sot de pures foncières.