Reprise du message précédent :

Actuellement en brut, 27% financiers et 73% en immo. En net (ie en retirant le prêt de l'immo), 33% financiers / 67% immo.
 
Mais ce n'est pas représentatif, car on regarde avec mon épouse pour acheter une nouvelle RP et donc on garde pas mal de "cash". Après l'achat, on devrait passer à 95% en immo.

 
   
 
donc beaucoup d'apport.
l'immo c'est juste votre RP actuel ou investissement locatif ?

Les deux

Visiblement je suis dans le viseur depuis quelques pages Il faudrait voir à changer de cible ou lancer un nouveau sujet car tu as fait fuir tous les participants !

J'emprunte à 1.2% en moyenne sur l'ensemble de mes emprunts car un des emprunts est en CHF à 0.65%. Il y a 4.6k d'amortissement actuellement sur les 6k.
Les loyers en face sont net de charges, TF, frais de gestion, en revanche sans les éventuels travaux lourds de coproprieté et la fiscalité (meublé en amortissement foncier reel encapsulé en SCI). Bref mon vrai flux d'effort de trésorerie mensuel est plus proche de 1.5-2k lissés que de 1.2k net de tout.

Encore une fois je n'ai PAS cet immobilier dans un but d'investissement, hormis le petit Pinel, le reste était mes RP et l'opération demeure rentable de les garder en location que de les vendre aujourd'hui, mais si j'avais la même surface financière sans contrainte clairement je ne prendrais pas cet immobilier.

Chaque mois je sors 1.2k et j'amortis 4.6k - je considère que j'épargne la différence c'est à dire 3.4k (hors travaux et fiscalité faible), pas 8.3k comme tu l'annonces. Le rendement net d'impot sur fonds propre n'est pas dingue du tout, je t'invite à refaire tes calculs, à moins que tu ne regardes les choses sous un angle qui ne m'est pas naturel.

Pour répondre à la personne qui demandait comment restructurer, c'est "simple": tu demandes à ton banquier de refaire un swap sur ton emprunt et tu redéposes un dossier d'emprunt pour refinancer ton bien. Je ne le fais pas tous les quatre matins car cela déclenche quelques centaines d'euros de frais divers et il y a toujours le risque d'avoir des taux plus mauvais. J'ai swappé en juin cette année lors de mon départ aux US pour extraire une dernière fois l'equity, ce qui a déplacé environ 120k de patrimoine de l'immo vers le financier.

Cela répond en partie au point d'Alkiabiades: cette année a été patrimonialement marquante avec :
1/ le déblocage de certains plans d'épargne salariale de mon employeur français lors de mon départ aux US, somme que je ne comptais pas dans mon épargne auparavant
2/ déplacement d'equity immo vers financier
3/ donation de son vivant de mon père, très malade, de presque 100k. Il avait un peu plus de 300k d'épargne financiere hors RP (très modeste), ce que je ne soupconnais pas.
4/ remboursement de deux produits structurés que je valorisais au pair et qui ont été remboursés apres 25% d'intérêts pour l'un, 21% pour l'autre

Cela couplé à la performance des marchés cette année m'a amené à ces niveaux élevés dont je sais bien qu'ils pourraient fléchir rapidement.

Là je trouve que tu exageres, je ne m'enorgueillais vraiment pas pour ces amis/connaissances, simplement les avoir guidé vers l'investissement financier de leur patrimoine qui était stagnant et désorganisé.

Acheter à Paris en 2013, bravo, toutefois ils étaient jeunes, en couple depuis peu de temps pour l'example que j'ai en tête, et il n'aurait pas été très raisonnable d'acheter si tôt ensemble dans une relation. L'achat immo de RP n'est pas qu'un calcul financier, le timing dans la relation est clef et je ne pense pas qu'ils regrettent de ne pas avoir acheté plus tôt si tu leur demandes aujourd'hui.

L'immobilier reste au coeur des préoccupations des gens pour se loger. En revanche pour l'investissement la quantité d'histoire d'horreurs d'impayés, de lourdeurs administratives, de travaux de coproprietés incroyables et l'illiquidité de ce placement restent des raisons pour y aller avec précautions. Il faut savoir rester mesuré. Si tu lis le topic épargne j'ai évoqué, certes il y a longtemps, à plusieurs reprises qu'un % d'immobilier net de dette dans un patrimoine HNW est généralement de 10 à 30%. Jamais je n'ai écrit qu'il ne fallait pas avoir d'immobilier du tout. Simplement le point de départ de 80% des intervenants c'est : "j'ai 100% de mon patrimoine en immo et je reflechis à m'acheter 2 petits studios en location, sinon j'ai 10k sur un Livret A." donc evidemment qu'on oriente largement vers le financier pour retablir un peu de raison, c'est classique.

Lookoom recommendes tu d'acheter sa rp à Paris IM en 2017 ?

Tu veux pas lui demander s'il faut mettre un pull ce matin ?

Mes messages n'étaient que de simples constations par rapport aux chiffres que tu donnais, il n'y avait pas de volonté d'attaques.
 

J'ai envie de te dire que peu importe la motivation. Tu as un patrimoine brut de 2,2m€ (le patrimoine net importe peu AMHA mais j'y reviendrai) ce qui est énorme pour quelqu'un qui préfère l'épargne financière (ce n'est pas non plus une attaque ).
 

Sans les prix d'achat, le montant d'apport, ça va être un peu compliqué
 
Avec tes chiffres, je constate que pour un montant investi de 1,2K ton patrimoine augmente de 3,4K. Pour obtenir la même chose avec un placement en action, tu dois faire une PV de 183% (c'est dire que tu dois multiplier ta mise par presque 3 !). Bon il y a sans doute de l'apport qui fausse le calcul, mais c'est pour illustrer la puissance de l'effet de levier
 

Que ça te libère des liquidités pour les investir dans des actions oui, mais mais ton patrimoine immo n'est pas diminué pour autant. Ton exposition à l'immo est fonction de ton patrimoine brut pas du net. J'ai l'impression que ça te rassure d'avoir beaucoup de dettes en face de ton patrimoine immo afin d'en réduire l'importance (réduction très artificielle selon moi).
 

Je n'avais pas l'intention de te vexer avec emploi du verbe enourgueillir. Je reproduis ton message ci-dessous, libre à chacun de se faire son opinion:
 

Tant mieux s'ils ne regrettent pas. Après ils n'étaient pas forcément obligés d'attendre d'être en couple pour acheter. Perso j'ai acheté un 2P seul, puis un 4P une fois en couple (et rien que la revente du 2P a généré plus de 70K de PV - sans parler de l'économie sur les loyers que j'ai réalisée). Je peux affirmer sans risque que les 70K de PV ne couvrent pas les loyers qu'ils ont payés pendant leurs 12 ans de carrière.
 

Pourquoi net de dette ? Si j'achète 10m€ d'immobilier financé entièrement à crédit, avec ton raisonnement mon pourcentage d'immobilier dans mon patrimoine serait nul. Je ne trouve pas cela logique ni représentatif de l'exposition de mon patrimoine.
 
Pour moi, une répartition de patrimoine s'effectue sur les montants bruts, puisque la dette s'applique à tout le patrimoine et surtout le risque est à hauteur des montants bruts.

Pilef, le nouveau P.atron du topic

Comme quoi Kediss n'a pas viré tout ses multis
 
Des multis d'auto lèche

 
On ne fait rien qui risque de réussir, parce que ça risque de donner du boulot après.
Par contre, j'ai toujours vu plein de gens près à faire des trucs foireux dès le départ parce que c'est plus reposant. Et plus c'est un risque de plantage monumental, plus t'y va à fond.
Bien sûr faut communiquer à mort en disant que c'est une mauvaise idée et mettre ça sur le dos du chef
 

Kediss, c'est comme tu dis "des questions sans répondre lui même" mais aussi "frérot" dans ces post    (il serait temps de dire au membre qui utilise ce mot que ça fait "vieux has been simplet"

faulquemont m'a toujours fait pensé à Kediss dans le style de ces messages  

fin de la chasse aux bonbons xD  
les noms a consonance locale n'ouvraient que peu la porte, tandis que les sonorités exotiques étaient les plus aimables
 
pas convenable

l'inverse aurait été plus convenable ?

 
Je sais que c'est une generalite qui a des contours tres specifiques a la situation personnelle de la personne mais globalement Oui, je le conseille toujours si le taux d'emprunt negocie est tres bas et que l'ambition professionnelle permet de tenir les remboursements meme en cas de coup dur personnel. Je pense que l'immobilier parisien, quel que soit sa direction a l'avenir, a toujours un fort attrait malgre des rendements faibles. En contexte RP je pense que cela a parfaitement du sens, selon les quartiers.  
 
 

 
Je vais faire court car notre ping pong doit commencer a fatiguer pas mal de monde: je ne vois pas les choses de cette facon et ta vision est un raccourci geant selon moi.
Je rapporte pour ma part l'amortissement net de toutes taxes, tenant compte d'eventuels travaux significatifs, de vacance locative et de degradation moderee du bien vs. mon equity immobiliere immobilisee dans ces biens. Le rendement est entre 2.5 et 4% selon les biens ce qui est faible selon moi etant donne l'illiquidite, l'incertitude fiscale francaise et le niveau de risque global de ces operations.  
 

 
Je pense qu'il faut avoir la double lecture pour estimer a la fois 1/ ton allocation d'epargne et 2/ la depense de ton budget de risque.
 
Pour 1/, bien sur qu'il faut considerer l'immo net de dette. Mon patrimoine actuel est majoritairement financier vs. immobilier sous cet angle. A noter que j'ai egalement du levier sur certaines operations financieres (produits structures notamment) que je finance avec des lignes de decouvert flexibles negociees vs. certains contrats d'AV que j'ai nanti.
 
Pour 2/ et le budget de risque il faut regarder en 'gross exposure' comme dans les reportings financiers GAAP, cf. le CFA Et dans ce registre, mon exposition brute est largement immobiliere, on est bien d'accord. La volatilite immobiliere est de l'ordre de 4-5% pour mon panier de biens et malgre le desequilibre immobilier, cela ne vient pas consommer une partie monstrueuse de mon budget de risque total. J'en consomme nettement plus avec des actions pures ou meme avec un produit structure a levier. En revanche, le niveau de dette/levier est clairement a prendre en compte dans son estimation du risque global, surtout quand la ligne n'est pas a taux fixe, il est sincerement d'ailleurs difficile d'y assigner une depense de budget de risque claire.
 

 
Bravo. Eux ne pouvaient pas acheter seuls en debut de vie professionnelle et ils ne trouvaient pas pertinents/acceptables d'acheter seuls alors qu'ils etaient en couple serieusement et preferaient optimiser leurs epargne financiere jusqu'a se sentir a l'aise pour acheter un appartement familial a deux. C'est une simple illustration que l'investissement immobilier n'est pas aussi simple que l'investissement financier car la dimension psychologique de couple est tres differente.
 
Merci pour l'echange interessant, on continue en MP si tu as d'autres questions, je ne veux pas fatiguer ce topic davantage

 
Commentaire tres limite sincerement Tu es du genre a avoir honte d'apprecier le voisin d'origine arabe parce qu'il n'est pas un francais de souche ?
 

Le babyboomer qui profite de la bulle immo tout en étant ancré dans sa ville qui ne comprend pas que les jeunes n'aient pas envie d'un boulet au pied ou que si d'aventure ils achètent mais se retrouvent à déménager, l'intelligence fait qu'on ne revend pas quelque soit le prix

Reste plus qu'à corréler ça avec le nombre de fois où il a changé de boite/boulot.

En plus il faut bien penser à lire les petites lignes

Et à demander comment une location peut foutre autant la merde qu'être proprio en cas d'accident.

 
Il est Alsacien, donc statistiquement oui.

comment le topic est chiant depuis quelques temps, mon dieu

ça va, voir ses voisins une fois par an c'est supportable commeme

 
Parle nous de ton nouveau job du coup.

 
reponse "courant novembre"  
 
 
Entretien plus qu'encourageant, j'aurais pas de regrets, j'ai tout donné  

 
Tu vieillis, normalement tu t'en fous et t'essaies pas vraiment.
 
Bonne chance.

 
Balance plus d'infos
L'entretien avait quel format ? Quels types de questions ? T'as d'autres postes en vue si ce plan ne marche pas?

classique je pense (j'ai fais qu'un seul vrai entretien dans ma vie )  
 
bcp de chose ont été abordé, parcours, connaissance du poste, ce que j'ai tiré de mon aprem de découverte, ce que j'apporte etc etc  
 
pas de plan B, c'est le 1er taff chez orange qui me motive vraiment à sortir de ma zone de confort actuelle.

ptin ! Quand je pense que j'en fais une quinzaine en ce moment pour me roder, pour le fun, et pour vraiment avoir le choix de choper la meilleure boite..  

En meme temps tu es a la periode charniere de lancement de carriere, encore heureux.
 
Estime toi d'ailleurs chanceux, ceux qui sont sortis en 2009/2010 pleuraient pour decrocher 2 ou 3 entretiens par mois au maximum.

Ouais, je profite d'une conjecture favorable, surtout dans le conseil. M'enfin je pousse le jeu un peu loin, mais je trouve que c'est une bonne occasion de m'entraîner, quitte à y passer du temps, de l'argent...

 
Attention a ne pas laisser mariner certaines offres sans reponse de ta part pendant trop longtemps, esperant toujours une meilleure offre ensuite... tu perds beaucoup de point ainsi.
Apres, je comprends ton souhait de t'entrainer pour etoffer un peu ta carure charismatique qui semble te faire partiellement defaut, j'etais dans le meme cas mais il faut savoir siffler la fin de la recreation au bout d'un moment, pas simple.

Le charisme. Un vaste débat.

Un jour, un formateur en management que j'ai croisé (plutôt costaud, ayant bossé avec attali par exemple) nous a dit que les coach qui vendaient du charisme étaient tous des charlatans.

Tu peux former quelqu'un à vie  s'exprimer, voir même lui donner de la présence et de la prestance, mais le charisme, c'est différent...

 
Sans animosité aucune, qu'est-ce qui te permet cette déduction ?

 
Remplace charisme par presence ou capacite de communication verbale.
 
Pour ma part j'ai, je le pense, largement progresse grace a des formations (via mon employeur) et surtout des annees de developpement personnel via lectures et environnement professionnel.  
 

 
Les deux points ne sont pas lies:
- le premier consiste a bien gerer tes interactions avec tes differentes pistes car ces entretiens debouchent je l'espere sur des offres et gerer une multitudes d'offres en parallele d'autres entretiens amenent parfois a donner une reponse tardivement ce qui n'est pas bon.
- le second est une observation qui n'est pas chargee d'animosite, je pense que j'etais dans une situation un peu similaire a la tienne a l'epoque et c'est le resultat d'une centaine de messages de ta part que j'ai lu et qui constituent le prisme de mon analyse. Je peux bien entendu me tromper.
 
 

Merci de ta proposition, mais comme je ne t’ai pas posé récemment de question, je pense que ça ira

Ca fait combien de temps que tu vis à SF ? Combien tu as dépensé en loyers depuis ton arrivée ? Et les prix de l’immo dans ta ville, ils ont monté de combien pendant ce temps ?
 
La liberté de se faire virer par son proprio, tu en penses quoi ?

Puis perso je trouve que c'est enfin un sujet/débat intéressant.

 
c'est sûr que pour btbw c'est un peu trop complexe  

J'ai une camarade de promo qui ne pense qu'à acheter dès qu'elle va commencer à bosser... "Pour investir..."

 
 
pondre

 
C'est vrai, elle l'a mentionné aussi
Mais elle peut tout aussi bien pondre en étant locataire.

Je vais mettre les choses au clair. Même si je prenais mes doigts et mes orteils, ce serait insuffisant pour énumérer les comptes que je possède sur ce forum. Mais je peux vous affirmer qu'aucun compte à moi n'a poster ici à part Quai10, btbwb03 et celui ci bien sur. Je ne suis donc pas old croco qui est par ailleurs quelqu'un de très charmant. Je compte moins poster dans les années à venir, je fais juste un peu le ménage.
 
Bonne fin de soirée.

osef, vire tous tes comptes, ça sera pas une grosse perte