Reprise du message précédent :

 
S'ils sont gestionnaires et doivent écouter les conseils de Lookoom, on peut se poser des questions sur leur compétence professionnelle

Sur une durée assez proche (achat il y a 14 ans), notre PV immobilière potentielle sur notre RP est de 65% à la grosse louche (en déduisant travaux + FdN + TF + intérêts ).
 
En valeur absolue on est sensiblement au-dessus des 70K€

 
1- tu ne lis pas. Tu prends ce topic comme mon unique participation.
2- en retournant le problème, il y a une énorme quantité de forumeurs qui objectent constamment les dires de Dante et btbw. Pourquoi choisir de me considérer différemment ?

 
Well done! Sans cerises et avec des salaires JD bons mais ne permettant pas d'emprunter beaucoup, ils n'avaient pas le loisir d'acheter une RP à Paris IM en début de carrière.
 
En revanche la grande majorité des gens épargnent avec très peu de risque à 1-2%, ils ont accepté d'épargner avec 35% d'actions, ce qui compense très partiellement

 
Sachant que le S&P500 a fait +10% et +28% les 2 années de plus pour toi au lieu de 5% quand ils ont commencé, dur de penser que 2 ans ça ne représente rien non plus
 
Choisir la date qui arrange le plus, c'est digne du topic bourse

Ça serait intéressant d'imaginer à combien serait leur patrimoine aujourd'hui s'ils avaient acheté plus tôt leur RP.
 
70K€ de PV ça me semble assez facile à réaliser sur la période concernée sur Paris (sans parler de l'économie sur les loyers )

Excuse-moi de ne pas acheter des appartements tous les ans

Lookoom tu factures combien les conseils en gestion de patrimoine ?  

Oui, dans un marché haussier être capable d'acheter tôt un bien immobilier avec un levier financier énorme te rend plus riche que d'investir avec un risque modéré sans levier financier. Il n'y a pas photo. Dans un marché baissier, le levier financier te crucifie évidemment, on l'oublie un peu vite après 16 ans de hausse en RP, mais ça baisse ou a baissé dans beaucoup d'endroits recemment et ultra violemment en fin de 90s.

Maintenant, avec des revenus de 5-6k net en début de carrière en couple à Paris, tu ne peux emprunter "que" 300-350k en étant gentil aujourd'hui. Avec les taux d'il y a 12 ans, environ 250k.
Il eut fallu environ 400-500k de cerises pour pouvoir acheter un bien dans lequel ils puissent vivre au moins 7-8 ans et le levier financier aurait été faible puisque apport de 65%.

Bilan je pense effectivement qu'ils auraient hypothetiquement fait 150-200k de PV sur leur RP durant la même période mais en étant all-in immobilier, sans diversification de patrimoine et avec 400-500k de cerises au travail, bref une performance supérieure sans être x3 rapporté aux actifs mis en jeu. La même approche dans les 90s et le bien aurait perdu 200k potentiellement
 

 
Je n'en donne qu'à ceux qui m'en demandent et qui sont conscients que je c'est de façon ultime leurs décisions; je les mets en garde sur les risques et l'étendue de mes responsabilités par rapport à ces conseils. Sinon c'est gratuit sur le topic Pognon ou en MP mais pas de vrai suivi long terme

Je blague tu as déjà répondu à cette question
Et faut déjà que je vois combien va me grignoter mon invest immo sur mon épargne mensuelle et ensuite je diversifierai tout ça

 
https://www.insee.fr/fr/statistiques/2531942
 
Avec un revenu moyen non salarié de 3260 € par mois, tu auras du mal à prouver que ce qu'il dit est faux.
 
Sans compter la partie de la valeur ajoutée dévolue au capital investi.

 Fastoche;
Créer une entreprise consiste à s'inscrire au registre du commerce, ce qui ne crée aucune valeur.
Ce n'est que si l'entreprise se met à produire quelque chose qu'il peut y avoir création de valeur, mais c'est généralement par le travail de ses salariés

Toujours cette arnaque statistique de considérer les moyennes alors qu'on sait bien que les médianes sont bien plus pertinentes.

 
70k sur 300 en 12 ans c'est ridicule ! Même une av moisie en fonds garantis fait mieux !
J'espère que tu n'es pas payé cher pour ton boulot
 
Édit : faudrait voir la répartition de l'épargne en fait, car s'ils ont épargné 200k la première année c'est pas toute à fait pareil que la dernière remarque...

Oui l'immobilier ça peut baisser, mais ça reste moins risqué/volatile que le marché action.
 

Il y avait aussi la solution de louer quelques années, se constituer un apport et acheter un premier bien.
 
Si tes amis m'avaient eu comme ami, ils seraient peut-être plus riches

 
Le chemin vers la vie convenable pourrait être simple à définir: DINK  
 
On peut fermer le topic

 
Je t'excuse    
 
Mais en investissement, 2 ans peuvent faire une bonne différence. Commencer en bourse en 2007 ou en 2009, c'est pas vraiment la même niveau retour

 
Et donc, puisque tu manipules les chiffres et stats si facilement, l'achat à 300k€ impossible à un couple avec salaire median ?

DRAP

 
Que tu es desagreable    
 
Tu te doutes bien qu'ils n'avaient pas 300k il y a 12 ans. Ils avaient peu ou prou 0 et ont epargné au début environ 10k par an, puis 15k, etc.. et épargnent environ 25k par an actuellement.
Leur allocation était 100% Fonds Euro au début sur des AV avec frais d'entrée puis 100% Fonds Euro sur des AV on-line sans frais d'entrée puis sur les 6-7 dernières années ils sont passés progressivement de 0 à 35% d'actions, ce qu'ils diminuent fortement actuellement étant donné qu'ils vont liberer la somme pour leur apport immo.
 
Je ne vais pas aller jusqu'à partager avec toi le modele Excel qu'ils tiennent à jour mais crois moi leurs performances sont tout à fait respectables tenant compte des performance cash on cash et du ramp-up action réalisé à mesure que leur mental leur permettait de soutenir une volatilité de 30% actions.
 

 
Oui. C'est pour ça que très peu de gens investissent 100% en actions, tu alloues un certain % et tu compenses par des obligations qui sont contracycliques; la volatilité d'une allocation avec 30% d'action est d'environ 4%, c'est sincèrement assez similaire à l'immobilier à Paris sur 30 ans.
 

 
Je crains qu'on ne se comprenne pas, c'est ce qu'ils ont fait : ils ont loué parce qu'ils n'avaient pas de cerises et épargnaient bien mais trop peu pour prétendre avoir un apport conséquent rapidement. 12 ans après, ils achètent un bien à un peu plus de 1M avec 300k d'apport dont en réalité 230k épargnés et 70k de gains en capital net d'impot.
 
Si tu les avais poussé à acheter plus tôt une surface plus petite, ils auraient pu le faire effectivement mais est-ce que cela leur aurait convenu 5-7 ans apres étant donné que revendre avant aurait été à perte des FDN/TF vs. location ? /HS topic immo.

Merde va falloir que je dise à un couple d'ami qui tourne à 3500€ par mois qu'ils peuvent pas acheter la maison dans laquelle ils vivent

Achat sans cerise, il est fils d'ouvrier (enfin, son père parce que sa mère ne travaillait pas) et elle est fille tout droit sorti de la DDASS

Oui. Même si DINK à 32/33 ans est assez standard à Paris... être un vrai DINK c'est être toujours childless à 38-40 ans et là clairement ces gens là s'enrichissent fortement par rapport à ceux qui ont eu des enfants à la trentaine.

Mais sans parler des aspects financiers, être DINK est convenable si et seulement si tu arrives à meubler ta vie sociale/hobbies/vacances de façon agréable passé un certain âge. Les DINK que je connais semblent s'eclater de prime abord et dans l'intimité avouent pas mal tourner en rond car peu d'amis DINK également, vacances souvent entre eux uniquement, les soirées bar/resto lassent, le décalage avec leurs amis grandit, etc... Je ne connais vraiment qu'un couple DINK heureux, de vrais childless convaincus qui font des retraites yoga 3x par an et sont bien perchés, content pour eux.

Le convenable c'est aussi ça. Je sais par exemple que je vais commencer à souffrir de ne pas avoir d'enfants bientôt; j'ai 33 ans et le décalage est grandissant avec mes amis les plus chers. Ca me passera peut-être mais j'en doute.

Ouaip. Faut la rendre. Pas d'bol hein.

 
Il dit la même chose, un couple median est en fait capable d'acheter un bien à 300K si pas d'accident de la vie majeur et un couple solide.

 
Rien de tel que l'expatriation dans une ville avec peu d'enfants pour ne pas ressentir cela de la même manière

 
Ah non, Dante pense comme sa banquière et dit que c'est pas possible sans cerises.

Ca donne un crédit de combien sur combien d'années ca ? En moyenne ?

 
Mec, je suis à Noe Valley, appelé aussi Trolley Valley    
100% de mes collegues sont en famille, je ne trouve du reconfort que chez des couples plus jeunes, avec qui je suis en décalage permanent de references culturelles ce qui me fait me sentir vieux, ou des couples lgbt sympas au demeurant mais en décalage aussi à d'autres niveaux. Je parle de mes amis principalement en Europe, l'expatriation ne me fait pas les perdre encore heureux. D'ailleurs je fais un A/R de 4j pour un mariage la semaine prochaine.
 
J'en suis à considerer aller à un Meetup dimanche avec ma femme, c'est dire la detresse sociale - un peu comme le moment où tu as tellement faim que tu manges ce truc pas appetissant dans le frigo que tu vois depuis 3 jours. J'exagère évidemment un peu, j'ai des verres, une marche, une sortie expo prévue avec ou sans personnes, le processus est normal en arrivant quelque part.
 

Quel est l'intérêt de faire une plus value sur une RP au juste ?
Si c'est pour ensuite devoir se reloger. Vu que les prix ont en moyenne augmenté partout depuis 14 ans.
Le seul cas intéressant c'est si tu te barres en bousie, où la vie est plus pauvre. Autrement ça me paraît limité si on veut garder le même genre d'appartement non ?

 
200k sur 20 ans c'est 1K par mois  
250k sur 25 ans, 1K aussi.
 
Avec de l'épargne de 40-50k et une capacité d'emprunt de 1200 EUR par mois, tu peux donc raisonnablement acheter avec 3.6k de revenu net pour un couple.
 

Faut être bien en place quand même pour le couple. Et par chez moi entre 200k et 250k t'as une villa avec piscine tres bien placée. Bon c'est les landes faut aimer.

 
Ça s'appelle l'expatriation
 
Et je veux bien croire que ton milieu soit un peu plus tradi que les   avec qui je bosse    

Exactement, j'ai des amis JD, 25 ans en couple, qui regardent pour acheter un bien avec un budget de 500k

 
Argument des krachistes... mais en fait comme tu empruntes à levier, généralement x5 (20% d'apport) à x10 (10% d'apport), chaque euro de PV sur la RP te donne 5-10 euro de pouvoir d'achat supplémentaire avec le crédit.
 
Donc le scénario idyllique du marché ultra haussier etc... permet d'acheter par exemple un truc à 300k avec 60k d'apport (levier x5), 7 ans après tu le revends 360k net de FDN, travaux etc..., tu as donc 120k d'apport, sans compter le remboursement du capital réalisé pendant la période.  
 
Avec le même levier, ces 120k te permettent d'acheter un bien à 600k, le DOUBLE du bien 7 ans avant hors inflation alors que tu n'as fait "que" 20% de PV sur ta RP. Cela sous-entend d'avoir les revenus pour pouvoir emprunter les 480k restants, on est bien d'accord, ce qui est souvent difficile mais net net le pouvoir d'achat immo grandit nettement plus vite que la PV sur ta RP dans la majorité des cas. Donc beaucoup plus vite que l'augmentation du marché, ce qui est l'objectif.

 
Quand on ne sait pas chercher, on ne trouve pas et du coup, on raconte des conneries.
 
Sur le lien, tu as aussi le revenu médian : 2231 €
 
Toujours supérieur au revenu médian des salariés.
 
Tu auras toujours autant de mal à contredire l'affirmation initiale.
 

 
Oui, on parlait d'un bien à 300k, si c'est 200 ou 250k sincèrement c'est accessible aux taux actuels. Ce que beaucoup de gens refusent de voir c'est l'impact positif gigantesque des taux immobiliers sur l'accession à la proprietés pour les primo accedants. Le pouvoir d'achat est aujourd'hui objectivement très bon malgré des prix en valeur absolu elevés.

 
T'es childfree du coup ou pas?
Tu pourras traîner avec youmou

 
Toi tu t'en fous, en tant qu'entrepreneur tu n'as plus de vie perso

 
Il y a beaucoup de provinciaux un peu paumés à Paris, tu socialiseras sans problème avec d'autres déracinés. Moi même ici je vais réussir, je ne me fais pas de souci.
Mon point est par rapport à mes amis avec enfants, et ça, l'expat ne change rien; j'ai au moins l'honnêtetée intellectuelle d'admettre mes faiblesses et mes zones de doute et ne pas considerer ce topic comme un instagram version texte où seuls les succès sont placardés.