Reprise du message précédent :
Autant je pense que le turn over est grand pour les primo en zone tendue, y'a des stats je crois.
 
Autant ensuite, le type qui s'amuse à déménager tous les 5 ans doit pas être majoritaire.
 
Pareil la mobilité forcée et à outrance ne concerne pas la majorité de la population active je pense.
 
Quant aux événements familiaux, on ne peut prévoir, sinon ne fait rien.

tu compares 2 situations défavorables différentes...
 
On attend toujours ton argumentation sur la question initiale

l'épargne forcée, c'est à double tranchant : il n'y a de ce fait aucune flexibilité possible
 
tu es locataire, tu peux te permettre de louper 2 ou 3 mensualités d'épargne pour subvenir à un "coup dur" (ta caisse tombe en rade)
tu es proprio... bah t'es parti pour prendre les TEC... ou un crédit conso
 

 
Mais ça sort d'où ces chiffres ?   (désolé je ne suis pas le topic religieusement)
C'est un scénario réel d'avoir des charges de corpo > au loyer ? /noob

 
Amen    
 
Sur 5 ans j'ai changé de job 4x et 1x de pays.
Sur 15 ans je vise au moins 2 pays différents, pour les jobs on verra    
Mais oui je ne dois pas représenter la majorité des cas  

Mais vraiment arrêtez !
J'ai jamais dis charges > au loyer, regardez le post :
J'ai dit : loyer - intérêts du capital < TF/12 + entretien ce qui est différent.
Vous oubliez à chaque fois les intérêts capitalisés par le locataire, et à la fin du crédit ils sont loin d'être négligeable ( 40% du loyer dans ma simulation )
 

 
Il y a 2 hypothèses foireuse qui sont :  
-pas de revalorisation du loyer/d'augmentation de salaire
-TF : +4% par an
 
Après comme déjà dis plusieurs fois, la vrai question est le point pivot :
hors évolution du prix du logement, ont est en général entre 4 et 7 ans.  
 
Et c'est pour cela qu'acheter un studio "pour se mettre le pied à l'étrier" est en général une mauvaise affaire.  
Le déménagement ayant lieu avant le point pivot, la revente est difficile, d'où la stratégie de la location pour limiter la casse.  
 
Mais ça c'est dans un marché "normal", si le marché est fortement haussier, alors on est dans un système de Ponzi, où quel que soit la situation il faut rentrer dedans le plus tôt possible.

 
tes graph, notament la deuxième fourné.
Au dela de 25 ans tu as charge >loyer.

 
Certes
Mais ça peut valoir le coup de temporiser un achat si c'est pas clair dans ton couple (couple récent, par exemple).
 
 

 
Il y a un temps pour tout    
Autant le mec marié, 2 gamins, CDI satisfaisant, je comprends qu'il se projette sur 20 ans et achète.
Par contre le jeune diplômé célibataire, ça paraît moins pertinent.  
 
Cette vision est contradictoire avec la théorie du pied à l'étrier et me semble plus pertinente.

Vraiment le critère à prendre en compte c'est le risque de mobilité pro, le reste n'est que secondaire.

 
C'est le critère le plus partagé, mais c'est du cas par cas. Je connais pas mal de gens qui ont 0 mobilité pro.
D'autres vont vouloir changer de ville fréquemment pour des raisons de qualité de vie, d'autres auront une vie sentimentale très chaotique, etc.
Chacun ses contraintes.

 
C'est sur comme tout bon assureur te confirmera
 
En attendant , ça fait 15 ans que tu payes une assurance et tu n'as toujours pas cassé ta pipe  Statistiquement le gros gagnant c'est l'assureur...

 
Pas de frais de notaire ?  Je suppose que les frais d'agence si il y en a sont compris dans les 200K. Et accessoirement, il y a quand même 30 k de charges /TF en 4 ans ca fait quand même 625 par mois... C'est quoi le cours du samou en ce moment ?  

Non, les prévisions à 15 ans ont presque 100% de chance d'être fausses. Le résultat produit par la feuille Excel a autant de chance d'être pertinent que de tirer à pile ou face.
 
Faire un Excel pour valider le financement d'un bien (RP ou locatif) oui. Le faire pour choisir entre achat et location, non.
 

Simulation d'HFR_GLT avec de très jolis graphes (no redface) page précédente  
 
En fait, tu participes à la conversation, sans savoir de quoi on parle
 

Ce dialogue de sourds
 
En fait, tu ne comprends pas tes graphes
 

http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t50582872 , dernier paragraphe :
 

Amendement Lagoon, 180K€ de plus-value (exonérée d'impôts ) en 10 mois de détention    

 
Oui voilà c'est au cas par cas.
 
Faut essayer de voir la chose globalement et en fonction de sa situation.
 
On avait des stats de la durée moyenne d'occupation d'un logement, j'arrive pas à retrouver

 
Dans un marché fortement haussier, on es plus dans une économie normal, mais dans un système de Ponzi...
faut rentrer le plus tôt possible dedans... et partir avant que ça éclate    

Le locatif, c'est deux composantes :
- la feuille excel ;
- la quantité de sueur que tu es prêt à mettre dedans.
Avant de lancer dedans, une bonne idée est d'échanger avec les bailleurs du coin pour sélectionner/optimiser la renta du bien (cf. professor par exemple), sans oublier de prendre en compte la contrepartie temps passé en gestion + réno & entretien (sous-traité ou en direct) (ça ne sera pas considéré comme du loisir par tout le monde) ; ainsi que les risques d'impayés & dégradations, à moduler suivant le type de bien mis en loc.
   

Un Ponzi, dès que tu ne fais pas partie des premiers entrants (=/= primo-accédant ), généralement, il vaut mieux rester à l'extérieur
 
 

Il s'est fait niqué, à tous les coups il y avait une montagne de Louis d'or cachée dans les murs.

 
 
Parle en pourcentage, ça sera moins impressionnant tout de suite    

Les critères personnels rentrent en compte, et chacun doit les pondérer et les considérer selon son approche (par exemple tu vois l'épargne forcée & l'absence de flexibilité comme un avantage... pour moi c'est un inconvénient).
Mais la feuille Excel m'a donné des indications concrêtes sur l'aventure dans laquelle je m'embarque, combien ça va me couter, etc.
C'est très instructif, c'est ce qui a fait que je n'ai pas acheté un trou à rat il y a 10 ans, et que je me retrouve aujourd'hui avec un pouvoir d'achat immo supérieur à mes collègues (à salaires équivalents)  

 
Ca tombe bien, à 15 il y a presque 100% de chances que la propriétude soit gagnante
Ce que tu ne comprends pas, c'est que le fichier excel permet d'objectiver une prise de décision au lieu de la prendre avec ses tripes et ses préjugés. Elle ne sera jamais une vérité absolue, mais avec quelques éléments factuels (TF et coût du crédit au moment T0, ce genre de chose) on peut déjà avoir un aperçu du point d'inflexion : si c'est plutôt 3 ans que 15 ans, par exemple.

Absolument pas, les dépenses étant les mêmes pour locataire et proprio, et que les revenus du capital augmentent pour le locataire, on a les charges du proprio qui sont supérieures à loyer-revenus du capital, pas charges>loyers.

Après le simulateur est en accès libre, à vous de faire vos propres simulations, tous les chiffres sont dedans, avec un récapitulatif dans le dernier onglet.
 
Sinon vous pouvez aussi prendre celui de Shaad, impeccable.
 
Accessoirement on peut tout à fait accepter d'avoir un loyer < charges dans l'espoir de faire une bonne plus-value, c'est le cas de beaucoup d'appartements dans les zones tendues, qui restent vides juste pour accumuler de la plus-value, et pour éviter les emmerdes de la loc.

Je l'ai déjà dit, un Excel pour étudier le plan de financement je suis tout à fait pour.  
 
Pour ta dernière phrase, vu l'évolution des prix à Paris ces dix dernières années, j'ai du mal à croire qu'on puisse être gagnant en ayant retardé son achat.
 

Ca n'objective rien. Tu projettes dans ta feuille Excel ta perception du futur.
 
Un pro-achat va booster la revalorisation du bien et la hausse des loyers. Un pro-location va minorer ces deux éléments voire les positionner à zéro (comme HFR_GLT )
 

Le problème ce n'est pas le simulateur, mais tes hypothèses ridicules.
 
Et accessoirement, les dépenses entre un proprio et un locataire ne sont pas les mêmes (le proprio paye en plus TF + travaux copro + charges non récupérables)
 

changement tous les 2 ans d'appartement pour "mettre le pied à l'étrier et acheter un peu plus grand dès que l'on peut"... et donc lacher des dizaines de K€ en frais de mutation (mais bon, c'est pas jeté par les fenêtres contrairement à une location, donc ça va )
 
Et j'ai une collègue qui a eu une perte sèche en revendant son appart après 2 ans de détention (le prix de vente ne suffisant pas à rembourser le capital restant du)  

1) Elles sont ridicules, ok : proposes les tiennes.
2) Ces dépenses sont prises en compte dans le simulateur, si tu prenais le temps de le regarder.

 
Comment on explique là qu'après les 17 ans le locataire serait plus gagnant.
Franchement je comprends pas.

 
Ben c'est déjà mieux qu'un achat au pif    
Et je l'ai déjà dit, y'a pas mal de chiffres objectifs (coût du crédit, TF à T0, ect). Effectivement plus tu t'éloignes dans le temps plus c'est faux, mais peut importe car plus tu t'éloignes dans le temps moins la simu a d'intérêt.
Après c'est un outil, s'il est utilisé par un singe il donnera rien, c'est une évidence.
 
Savoir qu'avec des hypothèses larges mon achat est rentable en 4 à 8 ans ça me donne plus envie que si le résultat est entre 12 et 25 ans.  
Et savoir que si je dois vendre au bout de 3 ans je perds 30 000€ ça me donne une idée assez précise du risque pris.

Je n'ai pas besoin d'un fichier Excel pour estimer qu'acheter/vendre tous les 2 ans ce n'est pas la meilleure idée du siècle.
 
Après cela ne signifie pas qu'on sera forcément perdant (cf amendement Lagoon ).  
 

1) Quand je fais des simulations de financement pour des investissements locatifs, je prends 1%/an pour les loyers et 2% pour la TF.  
 
2) C'est toi qui a écrit qu'ils payaient la même chose "Absolument pas, les dépenses étant les mêmes pour locataire et proprio"    

Pour avoir beaucoup torturé les différents simulateurs, et pas seulement le mien ( J'ai créé le mien car je n'était pas satisfait du comportement de celui d'asi77), les facteurs les plus importants sonts :
le ratio prix/loyer
l'évolution du prix de l'immo
la durée de garde du bien
 
Bref les évidences rappellées à tout bout de champs.
 
Par contre je me suis aperçu aussi :
Que la différence de capitalisation achat/loc n'était pas si importante en pourcentage. ( On vois bien que les courbes sont souvent proches )
Que les petits accessoires ( TF,entretien, charges) peuvent jouer, notamment sur la durée et parce que leurs augmentations sont en général importantes.
Que la présence d'un apport conditionnel (don si achat) change en général la donne
Que l'on peut avoir des achats perdants même avec une durée importante
 
Après ce sont mes conclusions, si vous en avez d'autres (et que vous les argumentez autrement qu'en disant c'est ridicule ou impossible), je suis preneur.

 
(Sur le principe, contre la gabegie, et dans le respect : je n'ai rien contre Lagoon )

"Les gains passés ne préjugent pas des gains futurs"
 
C'est écrit partout sur tous les contrats qui te promettent de l'argent si tu places le tien.  
 
Ce qui est magnifique sur ce fil depuis quelques pages, c'est le tir de barrage à base de simulations sur 15 ans (bordel, oui 15 ans !!) basées sur un taux linéaire arbitrairement fixé par un lambda quelconque en se mouillant le doigt par une nuit d'orage au cap vert. Et ceci pour les 4 ou 5 taux nécessaires à la simulation
 
 
La seule possibilité que tu aies de savoir si oui ou non c'est possible est de poser les chiffres réels au fur et à mesure des tes années passées en tant que locataire ou propriétaire et de revenir poster dans 15 ans pour savoir si oui ou non tu aurais du acheter/rester locataire.
 
Le reste c'est du bullshit de compétition pour branleurs frustrés    
 
 

Bah mets ces hypothèses dans le simulateur, et montre nous ce que tu obtiens.

J'ai dis que les dépenses en valeur sont les mêmes, évidemment qu'elles ne sont pas constituées pareil.... et d'ailleurs j'ai publié le graphique qui les décrit.

Si tu ne veux absolument pas comprendre,on ne va pas y arriver.

Et tu n'arrives pas à voir l'absurdité des chiffres produits par tes hypothèses.
 

Je te retourne le compliment.
 

Mais OSEF de ce que j'obtiens. Je dis que faire ces simulations ça ne sert à rien pour choisir entre achat et location.

 
FYP

Pour la feuille excel, elle est pas top mais pas trop d'alternatives pour investir / diversifier.

Pour la quantité de sueur : 0 (sous-traité).

Risque d'impayés & dégradations : assurance et prise de risque effectivement

Comme indiqué sur mes posts, le but des simulateurs n'est pas de faire un choix ( souvent le choix il est déjà fait ) mais de faire attention à des choses qui passent souvent inaperçues et qui ont  
pourtant un impact non négligeable.
 
Mais il ne faut clairement pas en faire autre chose (i.e. des prévisions ).

et pourtant, c'est la réflexion de bon nombre de primo accédants sur Paris (la grosse majorité dans mon entourage).
les biens sous les 40m² sont les plus fluides  

le simulateur permet de chiffrer les avantages/inconvénients de chaque stratégie en fonction de différents scénarios... c'est son objectif, et il fonctionne très bien pour ça

tout comme une durée de détention longue ne signifie pas qu'on sera forcément gagnant

Et il reste quoi comme rendement brut, une fois payée l'agence et l'assurance ? Et net ?
(plus sérieusement : tu arrives à rester gagnant par rapport à des parts de SCPI ? )