100k€ c'est rapide, suffit d'économiser 12.5k pendant 8 ans, soit environ 1k par mois, faisable easy avec 2.5-3k/mois en vivant en couple sans gosses, hop 100k à 30 ans et sans compter aucuns revenus des placements

Tu insinues que l'immo c'est bien car ça t'obliges à bouffer des pates Lidl sur un clic-clac histoire de payer son crédit-épargne. Soit. Je préfères y rajouter du saumon et n'épargner "que" 400€ que de me contraindre à économiser 20€ de plus... Un moment faut vivre avec son argent.

Moi l'immo me fait surtout chier au vu de l'injustice que subit les < 35 ans comparé à la génération précédente en terme de prix comparé aux revenus

 
Petit exemple. N'hésitez pas à me corriger si j'oublie des éléments ou si le raisonnement n'est pas juste. Les chiffres sont basés sur un cas réel.
 
Prix d'achat du logement : 120 000€
Loyer : 390€ + 50€ charges
Crédit de 124 000€ sur 20 ans à 2,85% (inclus FDN et garantie, aucun apport) : mensualité de 680€
Assurance emprunteur sur 20 ans à 100% sur 2 têtes : mensualité 18€
Taxe Foncière : 350€/an
Charges propriétaire : 600€/an (donc 50€/mois).
Charges divers (gestion agence, travaux lissés, état des lieux, un peu de vacance locative, etc.) : 1000€/an
 
Après 20 ans, on se retrouve donc avec :
+105 600€ de recettes loyer + charges
-163 200€ de mensualités du crédit
-4 320€ de mensualités assurance emprunteur
-7 000€ de Taxe Foncière
-12 000€ de charges propriétaire.
-20 000€ de charges divers
---------------------------
-100 920€
 
En supposant que le prix du logement est toujours de 120 000€ après 20 ans, on a donc augmenté le patrimoine du propriétaire de 120 000 - 100 920 =  +19 080€.
 
Et ce, malgré :  
- un projet qui n'est pas du tout autofinancé : on a un effort d'épargne énorme de 420€/mois (supérieur au loyer reçu, lol   ).
- un taux de crédit immo sur 20 ans dégueulasse à 2,85%.
- en incluant de la vacance locative et des travaux progressifs.
 
J'ai exclu l'inflation des calculs pour simplifier. Puisque de toute manière tous les postes de dépenses ET de recettes suivent l'inflation, donc ça s'équilibre globalement.
J'ai exclu l'IR parce que c'est du Pinel    et qu'il y a un énorme déficit foncier.
-> Pour être tout à fait rigoureux, il faudrait inclure le gain sur l'IR grâce au Pinel et au déficit foncier. Mais passons, même sans cet élément on ne perd pas d'argent.
 
Les seuls points noirs qui peuvent faire perdre de l'argent c'est :
- Le prix du logement après 20 ans. Si on se rend compte que finalement il est impossible à revendre au prix de 120 000€ et qu'il faut baisser le prix. Néanmoins, on peut descendre jusqu'à un prix net vendeur de 100 920€. Et du coup, pas d'argent perdu (mais on aura perdu beaucoup d'énergie pour rien pendant 20 ans).
- La vacance locative. J'ai considéré 1,5 mois de vacance par an (ce qui me semble déjà énorme, c'est à dire 30 mois de vacance sur les 20 ans !), mais si on arrive vraiment pas à louer pendant de longues périodes, forcément on arrivera à un moment où l'on perd de l'argent.
- Un locataire qui ne paie pas et qui casse tout. Ah non ! J'ai pris en compte des frais de gestion d'agence avec assurance impayés et dégradation, donc l'argument est refusé
 
Bref. Pour vraiment perdre de l'argent, j'ai l'impression qu'il faut presque le faire exprès.

 
Avec tes hypothèses et en considérant que ton bien Pinel n'est surcôté que de 10% (hypothèse optimiste), en revendant ton bien entre 12 et 15 ans, tu dégageras un bénéfice max entre 1000 et 3000€ par rapport à un placement net moyen @2% sur la même période.
Si tu revends après 15 ans en conservant tes hypothèses tu seras en déficit par rapport au placement à 2% net.
 
Bien-sûr en changeant les hypothèses on peut aussi inverser les résultats.
 

 
C'est énorme 1 K€ d'épargne nette par mois.  
 
Assez courant sur HFR certes. Mais on voit bien dans les bilans que les patrimoines ne sont pas issus de cette épargne, ou des rendements des placements (ou qu'ils le sont, mais après réception de cerise, car le plus dur sont les 100 premiers K) , je souligne juste cela.  
 
Quand t'as un TRI de 5 % avec un stock de 100 K€ de cerise, t'es durablement beaucoup mieux qu'un mec qui a son TRI de 10 % avec 0 cerise et 500 € de plus d'épargne par mois.  
 
Au final, la base pour se constituer un patri assez rapidement, hors très gros revenus, c'est les cerises (really ?), après tu peux développer cette base de façon efficace (avec un bon tri) ou pas (en mettant tout sur des AV de merde à 5 % de droits d'entrées et 1,5 % de rendement) , mais elle aura quand même eu besoin de ce gros coup de pouce. Il y a l'autre solution, habiter chez ses parents pendant 10 ans

 
L'effet de levier est ici nul car comme tu l'as dit dans un autre post, placer 420€/mois te rapporte 120K€ au bout de 20 ans soit pareil avec ton appart : avec ton effort d'épargne de 420€/mois, t'as un appart de payé qui vaut 120K€.
 
Le seul intérêt, c'est de parier sur une hausse de l'immo pour faire une culbute ! (avec le risque d'impayé et de dégradation : genre t'as un mec qui paye pas et il faut 2 ans pour l'expulser)
En plus, tu négliges complètement les impôts (le Pinel, c'est que 12 ans de réduc, pas 20 ans ! )
 
Pour moi, l'effet de levier n'est valable que si tu trouve un bien autofinancé ou avec un effort d'apargne de 200/250€/mois maxi pour un bien à 120K€ (donc un loyer de 600€ donc pas du Pinel )
 

100k€ c'est rapide, suffit d'économiser 12.5k pendant 8 ans, soit environ 1k par mois, faisable easy avec 2.5-3k/mois en vivant en couple sans gosses, hop 100k à 30 ans et sans compter aucuns revenus des placements

 
C'est là que tu vois que hors donations et héritage, il y'a beaucoup de branlette sur le patrimoine et la prétendue efficacité des placements (bon avec un TRI à 4 % j'imagine que ça doit grimper plus vite quand même )  
 
20 ans pour se constituer 120 000 € d'épargne financière avec 5000 € d'épargne par an, soit quand même un très bon niveau d'épargne pour un français moyen (le taux d'épargne élevé du français moyen est totalement biaisé par l'immobilier, 420 € par mois pour un français moyen c'est énorme, surtout à considérer que cette épargne n'est jamais utilisée soit pour l'immo soit pour acheter quelque chose (voiture, meubles, etc).
 
Bon en même temps rien de surprenant quand on lit le topic, la plupart des gros patrimoines c'est des cerises, ou des gens de plus de 50/55 ans peu présents sur HFR.  
 
 

+100 K d'économisé sur les revenus du travail en 10 ans avec un job de merde peu qualifié.
Mais voilà: collocs, astreintes, heures sup, vélo pour éviter de payer les TEC etc etc...  

Ca a l'air vachement chouette ces "cerises" dont vous parlez
En même temps je me dis que le jour où j'en aurai c'est qu'un de mes géniteurs sera 6 pieds sous terre, donc j'aime autant m'en passer

Ca a l'air vachement chouette ces "cerises" dont vous parlez
 
En même temps je me dis que le jour où j'en aurai c'est qu'un de mes géniteurs sera 6 pieds sous terre, donc j'aime autant m'en passer

Pour 10 ans de vie ultra-merdique et de privations quotidiennes pendant ce qui normalement est les plus belles années de ta vie (libre d'engagements et en parfaite santé),
100K c'est pas a la hauteur de l'effort.

Pas forcément. Au contraire les cerises ici sont la plupart du temps des donations.
C'est fortement conseillé d'en faire !

Quand on regarde les bilans, il y a des masses de patrimoines > à 100 K€ sur HFR, alors que derrière, des salaires > à 4 K€ associés ou non à des rendements fous sur le pécule auto-constitué, qui pourraient expliquer cette constitution rapide de patri, sont loin d'être aussi courants

Ca a l'air vachement chouette ces "cerises" dont vous parlez

En même temps je me dis que le jour où j'en aurai c'est qu'un de mes géniteurs sera 6 pieds sous terre, donc j'aime autant m'en passer

Nan, je ne me suis jamais privé, à part peut-être quelques week-ends où il y aurait eu un bon plan loin de chez moi et que j'ai loupé. J'aime économiser du pognon  
Et je voulais surtout dire que c possible sans émarger à 4000 € par mois.

Je ne suis pas toujours d'accord avec toi ( et ta haine des professions médicales ) mais là je te suis à 100%!
Ça doit faire pas loin de 2 ans que je lis ce topic et je suis toujours surpris des patrimoines comparés aux revenus du travail de certains, même avec les meilleurs placements je doute d'arriver à de tels patrimoines !

Ça n'empêche pour pondérer que certains font très bien fructifier leurs cageots de cerises !
Rien que pour ça ce topic vaut de l'or

Mais vu tes revenus dignes du premier centile tu n'auras aucun problème pour te constituer un patrimoine énorme, mais il te faudra des années    (et tu vas sentir la douloureuse des impôts bien passer et amputer une bonne part je pense).

Un petit topo sur la facon de s'y prendre sans se faire assommer par le fisc ?
En espèces avec lequel on paye le quotidien, en laissant son salaire 'régulier' a la banque ? C'est légal ?

La meilleure sanction, le mec qui reçoit 200 K€ de cerise et qui place tout dans 2 ou 3 boites pourraves, et se retrouve avec 50 K€ à la fin, la sélection naturelle
 
A coté du mec qui reçoit 200 K€ de cerise et qui fait son TRI à 10 % pendant 10 ans et qui finira tôt ou tard millionnaire

 
C'est plus compliqué que cela. Si tu considères une revente avant la fin du crédit, il faut prendre en compte l'amortissement croissant du capital au sein de la mensualité. Ainsi il est quasiment toujours financièrement plus rentable d'aller au bout du prêt. C'est pourquoi j'ai pris l'hypothèse d'une revente après 20 ans.
 
Au-delà de 20 ans, la situation change complètement et le cashflow négatif de -420€/mois se transforme en cashflow positif de plusieurs centaine d'euro par mois (il faudrait faire le calcul exact avec les mêmes hypothèse de charges et de vacances).

c'est simple.  
Donner 100 ke à chacun de ses enfants tous les quinze ans par parent.  
Et donner la nu propriété de son immobilier. Il y a un gros abattement en fonction de l'âge.  
 
Utiliser aussi le don manuel de 30 ke.  
 
Voilà.

Le proxy de mon taf bloque http://investir.ch/
 

 
Et on se dit une administration moderne et ouverte...

 
C'est plus compliqué que cela. Si tu considères une revente avant la fin du crédit, il faut prendre en compte l'amortissement croissant du capital au sein de la mensualité.

Ainsi il est quasiment toujours financièrement plus rentable d'aller au bout du prêt. C'est pourquoi j'ai pris l'hypothèse d'une revente après 20 ans.  

Au-delà de 20 ans, la situation change complètement et le cashflow négatif de -420€/mois se transforme en cashflow positif de plusieurs centaine d'euro par mois (il faudrait faire le calcul exact avec les mêmes hypothèse de charges et de vacances).

 
21 ans, je bosse dans la finance (apprenti ingénieur financier ),  je viens d'ouvrir un PEA et je me lancerai dans l'AV quand j'aurai la motivation à faire la paperasse. 20K euros d'épargne pour le moment mais je pense qu'il n'est jamais trop tot pour s'intéresser à ce genre de chose

c'est simple.  
Donner 100 ke à chacun de ses enfants tous les quinze ans par parent.  
Et donner la nu propriété de son immobilier. Il y a un gros abattement en fonction de l'âge.  
 
Utiliser aussi le don manuel de 30 ke.  
 
Voilà.

 
Donations / des grands parents / parents.. pas forcément héritage
 
Mais vu tes revenus dignes du premier centile tu n'auras aucun problème pour te constituer un patrimoine énorme, mais il te faudra des années    (et tu vas sentir la douloureuse des impôts bien passer et amputer une bonne part je pense).

 
Avec Madame nous ne voyons rien venir, je ne sais pas si c'est par radinerie, méconnaissance ou non réflexion sur le sujet.

 
L'effet de levier n'est pas nul, car le rendement de l'opération immo est plus faible que l'exemple avec l'épargne, et pourtant on arrive au même capital après 20 ans.
C'est le principe de l'effet de levier hein ...

 
Oui, mais là l'exemple est absurde : acheter un bien avec un cashflow négatif de -420€/mois, c'est comme acheter des actions merdique où l'on est sûr qu'elles tendront à la baisse!
 
Certes cela nous pousse hors paris (et encore, je ne sais pas si on arrive à un cashflow negatif aussi impressionnant), mais il y a de la location partout!

 
J'ai une pensée pour mes neveux et nièces qui hériteront de mes soussous un jour .... et qui verront l'Etat leur en prendre 60%   (heureusement qu'on a encore les assurances vies mais comme on ne sait jamais (sauf maladie) l'heure de sa mort, ça signifie qu'un jour ou l'autre, il faudra que je me sépare de mon pel et de mon pea     )

c'est simple.  
Donner 100 ke à chacun de ses enfants tous les quinze ans par parent.
Et donner la nu propriété de son immobilier. Il y a un gros abattement en fonction de l'âge.  
 
Utiliser aussi le don manuel de 30 ke.  
 
Voilà.

 
 
Rien que ça, en 30 ans (admettons à ses 50 ans, 65 puis 80 ans), on peut transmettre à ses 2 enfants 1,2 M€ en payant 0 IR.
 
Mais les gens se plaignent quand même (même les pauvres !) de l'impôt sur les donations/successions    
Ce pays