Oui enfin les accidents de vie ça existe même en France. On est d’accord c’est moins risqué qu’aux US.

J'imagine pour investir un montant brut au lieu d'un montant net.
La SASU génère un CA par l'activité. Donc il va sûrement passer par la case IS mais ne pas distribuer les dividendes à la flat et donc faire travailler une base 100 au lieu de 70...

 
Pas besoin d'aller aussi loin, au UK ça marche pareil.
 
D'ailleurs je me demande comment serait reçu par la population si les banques commençaient a changer cette politique accommodante en terme de prêt immobilier afin de trouver des relais de croissance, i.e. faire des prêts longs mais avec des refinancements intermédiaires basés sur la valeur du bien sous jacent.

c'est-à-dire ?
la banque te pret T0 100k€ pour un bien valant 100k€
 
T+10, le bien vaut 110k€, ton CRD est 60k€, rien ne se passe
mais si
T+10, le bien vaut  50k€, ton CRD est 60k€, la banque demande de suite 10k€ ?

Tu le finances à 110% à crédit.
Effectivement il peut y avoir un petit effort d'épargne mais en commençant avec des petits logements et/ou en région peu chère ce sera faible.
 
J'ai pas compris la question sur la valeur du bien. Si elle stagne, tu accrois ton patrimoine car tu (enfin le loyer) le rembourses petit à petit.

c'est-à-dire ?
la banque te pret T0 100k€ pour un bien valant 100k€

T+10, le bien vaut 110k€, ton CRD est 60k€, rien ne se passe
mais si
T+10, le bien vaut  50k€, ton CRD est 60k€, la banque demande de suite 10k€ ?

T+10, le bien vaut  50k€, ton CRD est 60k€, la banque demande de suite 10k€ ?

  Vraiment? Croire que emprunter à 110% c’est la certitude de gagner en patrimoine    

Ah oui c’est pas grave de sortir avec un patrimoine négatif
https://www.immobilier-danger.com/N [...] u-141.html

Pas tout a fait, tu as souvent plusieurs choix qui s'offre a toi:
1. Tu refinances et modulo des taux directeurs qui n'ont pas bougé, tu bénéficieras d'un meilleur taux car la banque jugera que tu es "moins risqué" et donc sa marge sera plus faible. En gros ta "Loan to Value" (prix du bien / CRD) a baissé.
2. Tu ne fais rien et la c'est le casino car tu passes en taux variable. Je ne connais personne qui fait ca et concrètement ton prêt a des clauses assez prohibitives pour que tu ne le fasses pas, e.g. typiquement ton taux fera "taux directeurs + 3%"
3. Tu refinances en faisant un "releveraging" et en sortant de l'equity de ton bien sous jacent. En gros lors du refinancement, la banque va venir chez toi, faire une évaluation du bien et te dire que maintenant il vaut 110k€ et qu'a ce jour ton CRD est de 60k€, ce qui te fait une LTV de 54%. La banque va te proposer de réemprunter contre la nouvelle valeur de ton bien pour ramener ta LTV vers 80%-85% potentiellement, ce qui représente un gain direct d'au minimum 33.5k€ dans ta poche. C'est risqué car si les taux et le marché partent dans l'autre sens, tu peux te retrouver très vite en equity négatif mais si tu as pour objectif de faire beaucoup d'immo et pas énormément d'apport, ça te permet de recycler ton apport tous les 2 ans.

Le top dans ce cas étant de pouvoir rendre la maison pour annuler le crédit, comme dans certains états américains.
Ça fait une couverture de la baisse.

Ah ok tu parlais de la negative equity.
Plus le temps passe, plus la probabilité est faible car plus tu as remboursé le bien.
Pour la RP ça peut être problématique si on est forcé de vendre, pour du locatif je vois pas le souci.
 
Attention nulle part je n'ai dit qu'on était sûr d'être gagnant en faisant du locatif, hein.

Simple curiosité mais ces ré-évaluations se font tout les ans ou à d'autres échéances particulières ?
Autre point : il est possible de choisir à chaque fois un choix différent - afin de choisir le plus adapté à l'instant T ?

 
Pour schématiser lorsque tu signes un prêt immobilier, tu t'engages sur un durée (typiquement 20-25 ans donc similaire a la France) mais la ou ça diffère grandement est que ton taux n'est valide qu'entre 2-5 ans (tu peux avoir 10 ans mais c'est rare et très cher), passé ce délais ton taux devient variable ou tu dois refinancer. Si je prends mon exemple, j'ai signé un prêt de 25 ans avec un taux fixe de 2 ans qui se termine en Septembre 2022. J'ai donc la possibilité entre maintenant et Septembre 2022 d'aller toquer a ma banque et leur demander les solutions qui s'offrent a moi:
 
1. Refinancer des maintenant mais je vais devoir payer des frais afin de casser les "swaps" qui sont en place pour mon 2 ans fixe. Ces frais sont de plus en plus faibles plus tu te rapproches de la date actuelle (Septembre dans mon cas). Si je choisis cette option, la banque va mandater un agent immo (ou parfois c'est la banque elle même qui vient) pour évaluer mon bien et ainsi calculer ma LTV et me proposer un nouveau taux. Grosso modo, plus ta LTV est faible et plus tu auras accès un taux faible, tu as donc des "trade-off" entre durée et taux.  
 
2. Refinancer comme dans mon point #3 dans le message précédent
 
Et oui tu as le choix (après ça dépend des conditions de marché aussi), mais demain je peux faire un refinancement simple avec un autre taux fixe a 2-3-5 ans pour faire un releveraging plus tard. Ils sont assez flexibles la dessus mais encore une fois c'est du cas par cas.
 
Pour le coup les prets immo c'est ce qui est le plus rentable pour ces banques. D'ou ma question sur combien de temps les banques françaises vont accepter de perdre de l'argent sur les prets immo.

Boursorama Vie est notamment intéressant si tu veux profiter de l'avance sur titre (crédit in fine) avec un super taux.
On a un article dédié à ce sujet sur   .

En dehors de ce cas de figure, le contrat Boursorama Vie a des frais de gestion en UC supérieurs à ceux des contrats Linxea où tu es déjà client.

Rachat en 72 h chez l'assureur Generali mais critère non pertinent dans ton cas puisque tu veux investir à long terme (ETF).

Oui mais que ce soit pour la RP et le locatif c’est problématique hein. Si tu dois 100 et que ça vaut 90 tu dois 10k à la banque. Et n’oublions pas que la discussion commence pour des gens qui n’ont pas d’épargne donc le locatif c’est impossible sauf si loyer = remboursement.

Je réfléchissais à prendre un per pour l'avantage fiscal, ça remet en perspective les choses

Quand on touche le PER, à al retraite, on ne tombe pas systématiquement dans une TMI inférieure ? Ne faut-il pas faire un mix des deux, un peu sur le PER pour la défisc, et le reste sur le PEA ? Comme pour un PERCO par exemple, on verse uniquement ce qui permet de toucher l'abondement, et le reste on met ailleurs ?

Bonjour les millionnaires, est-ce qu'il y a le moindre intérêt si on a une assurance vie chez Linxea à en avoir une aussi ailleurs, par exemple Boursorama ? Je précise que je ne vise que de la gestion libre sur ETF. Merci

J'avais lu l'article mais je me pose quelques questions.

et en plus dans les valeurs éligibles, il n'y a pas d'ETF tracker world. J'avais donc un peu de mal à voir comment mettre ça en musique.

 
Pas tout a fait, tu as souvent plusieurs choix qui s'offre a toi:
1. Tu refinances et modulo des taux directeurs qui n'ont pas bougé, tu bénéficieras d'un meilleur taux car la banque jugera que tu es "moins risqué" et donc sa marge sera plus faible. En gros ta "Loan to Value" (prix du bien / CRD) a baissé.
2. Tu ne fais rien et la c'est le casino car tu passes en taux variable. Je ne connais personne qui fait ca et concrètement ton prêt a des clauses assez prohibitives pour que tu ne le fasses pas, e.g. typiquement ton taux fera "taux directeurs + 3%"
3. Tu refinances en faisant un "releveraging" et en sortant de l'equity de ton bien sous jacent. En gros lors du refinancement, la banque va venir chez toi, faire une évaluation du bien et te dire que maintenant il vaut 110k€ et qu'a ce jour ton CRD est de 60k€, ce qui te fait une LTV de 54%. La banque va te proposer de réemprunter contre la nouvelle valeur de ton bien pour ramener ta LTV vers 80%-85% potentiellement, ce qui représente un gain direct d'au minimum 33.5k€ dans ta poche. C'est risqué car si les taux et le marché partent dans l'autre sens, tu peux te retrouver très vite en equity négatif mais si tu as pour objectif de faire beaucoup d'immo et pas énormément d'apport, ça te permet de recycler ton apport tous les 2 ans.

En pratique il est établi par les clients AST sur ce topic que les ETF ne sont pas éligibles sur PEA mais qu'ils le sont sur l'AV. Et que placer sur une autre enveloppe que celle nantie ne leur a pas posé problème.

Merci beaucoup je vois mieux. Il faut donc idéalement avoir une AV Bourso Vie assez conséquente puis placer l'AST sur le PEA.

 
Oui mais à la fin, tu finis par les payer les 30 % de flat tax. Je t'invite à faire le calcul, ça ne sert à rien de reporter cette imposition.
 
L'exception serait que le père veuille transmettre la société. Mais est-ce l'objectif ? Est-ce que cela a un intérêt ?
C'est loin d'être évident avec les éléments exposés.
 
Les éléments en faveur d'une imposition immédiate à 30 % :
- on est bien heureux de pouvoir ne payer "que" 30 % de flat tax, si alternance politique, on ne peut exclure de se retrouver avec davantage dans le futur,
- on accède au PEA et à l'AV qui sont fiscalement plus intéressants que les enveloppes accessibles via une société à l'IS.
- fermer la SASU à la retraite, c'est moins de contrainte admin et une économie des frais de la structure (2-3 k€ par an).
 
 
Le choix d'investir via la SASU doit se faire sur d'autres critères que celui de reporter l'imposition à la flat tax.

C'est ton opinion, pas une vérité générale.
Je ne dis pas qu'il ne faut pas avoir d'immobilier, mais simplement qu'on peut très vite se retrouver avec 75% de ses actifs risqués concentrés sur 3-4 biens immo, ce qui est risqué.

Tu as des chiffres pour affirmer ça ?
J'ai plutôt l'impression que les petites/moyennes fortunes proviennent de l'entrepreneuriat.

Ok pour le levier du crédit qui est clairement un argument pour l'immo mais il faut aussi parler des arguments contre : faible diversification et chronophage pour le locatif, frais élevés et liquidité incertaine pour les SCPI.

c'est ce qui a fait levier dans la crise des subprimes au US non?

J'ai côtoyé des dizaines (centaines) de clients fortunés (>1M€ actif net et jusqu'à 50-60M€ - je ne suis pas dans la même sphère que Lookoom cela dit ) dans le cadre de mon boulot. Dans l'immense majorité des profils, la fortune s'est faite avec (et/ou) : des cerises à la base et une bonne culture fi (pas obligatoire), une boite qui marche/des revenus +++ (incontournable), beaucoup (beaucoup) d'immobilier à crédit (dans plus de 95% des cas), des placements financiers pertinents couplés à un mental d'acier. L'aversion aux risques est en générale assez faible chez les chefs d'entreprise.

Je dois oublier des critères, et même si mon échantillon n'est pas représentatif, l'immobilier locatif était un pilier notable du patrimoine des ces gens là. En général les avocats fiscalistes/d'affaires qui conseillent ces personnes leur recommandent 1/3 d'immo physique, 1/3 d'actif pro., 1/3 d'actif financier. Ca me semble pas déconnant.

Alors évidemment ils vont pas taper dans du pinel packagé à la con, le plus souvent ils construisent eux même des petites promotions de 5-10-15lots ou rénovent des biens pourraves achetés à la casse avec des bons artisans voir même carrément avec une boite de réno créée pour l'occasion avec des artisans qu'ils ont associé (afin de les responsabiliser et d'éviter les malfaçons).

Croire que l'on va se constituer un patrimoine solide en full école confort, et sans immobilier locatif est pour moi un peu illusoire même si pas impossible... et c'est quelqu'un qui a fait 0 locatif qui vous dit ça pourtant (RP+SCPI à crédit only)

Augmentation du taux du LA en janvier
 
https://www.sudouest.fr/politique/l [...] 336242.php

Vous pensez que ça va forcer les assureurs de fonds € à proposer en 2022/2023 un rendement supérieur ?

Non

Vous pensez que ça va forcer les assureurs de fonds € à proposer en 2022/2023 un rendement supérieur ?

Ca devrait limiter les baisses selon moi.  

 
Effectivement ils auront du mal à proposer un taux inférieur à celui du livret A

Augmentation du taux du LA en janvier

https://www.sudouest.fr/politique/l [...] 336242.php

c'est ce qui a fait levier dans la crise des subprimes au US non?

 
J'avais lu l'article mais je me pose quelques questions.
 
Sur le site de bourso, il est précisé :
 

 
et en plus dans les valeurs éligibles, il n'y a pas d'ETF tracker world.
 
J'avais donc un peu de mal à voir comment mettre ça en musique.

 
Boursorama Vie est notamment intéressant si tu veux profiter de l'avance sur titre (crédit in fine) avec un super taux.
On a un article dédié à ce sujet sur   .
 
En dehors de ce cas de figure, le contrat Boursorama Vie a des frais de gestion en UC supérieurs à ceux des contrats Linxea où tu es déjà client.
 
Rachat en 72 h chez l'assureur Generali mais critère non pertinent dans ton cas puisque tu veux investir à long terme (ETF).

Si bête ETF World, alors le PEA sans frais de garde semble être un meilleur outil que l'AV. Sinon:

• LinXea Spirit a les frais de gestion sur UC les plus bas
• LinXea Avenir a des frais sur UC un poil plus élevés mais a des ETF Hedgés en €uro
• Bourso Vie a des frais sur UC encore un poil plus élevés mais l'AV est nantissable dans le cadre d'une Avance Sur Titres, d'une part ; compte pour la somme totale des montants déposés (ce qui intéresse notamment les plafonds des paiements/retraits des cartes bancaires Bourso), d'autre part.

 
Merci, mais avec l'AV si j'ai bien compris au bout de 8 ans on ne paye rien sur le retrait des intérêts dans la limite des plafonds annuels, alors que même après 5 après l'ouverture d'un PEA on paiera toujours 17,2% sur les intérêts ? Il y a peut-être un autre élément qui m'échappe qui rend le PEA plus avantageux (je suis encore novice). Merci

 
 

 
Plus précisément :
FCPR ENTREPRENEURS ET RENDEMENT Numéro 2, investissement en dettes de PME (CA < 250 M€).  
Société de gestion : Entrepreneur Venture.  
ISIN FR0013236825.  
 
- Investissement dans 15-20 lignes de PME françaises en oblig convertibles.  
- blocage jusqu'en 2023.
- en contrepartie exonération d'IR sur la PV.
- 1% frais d'entrée et 2,50% de frais de gestion.
- ce FCPR bénéficie de la garantie du FEI (fonds européen d'investissement) qui couvre 50% de défaillance des entreprises du FCPR. Coût de la garantie 0,50% par an.  
- objectif de rendement après frais de gestion : 5,50% par an (et 1,60% si défaillance 50% des entreprises). Courbe prévue : -5% en 1ere année, puis 3% par an, puis en dernière année elle toucherait 30% de coupons.  
 
Ca me semble être un FCPR soft, avec une garantie et des frais mais moins impressionnants que la moyenne des FCPR.  
 
Ca représenterait 10% de son investissement.
 
Intéressant de découvrir un nouveau produit
Je vois que le conseiller de son père aime les produits exotiques, après le Girardin industriel c'est ça. Alors que ce sont des clients de la classe moyenne et plutôt réfractaires au risque. Il doit bien marger sur ces produits

Pour la RP je vois bcp de cas possibles où on serait obligé de vendre : décès, naissance, divorce, mutation...
Pour du locatif je ne vois pas trop.

 
+1 j'écoutais notre Thami national l'autre jour qui disait la même chose : dans la majorité des cas les grandes fortunes ne se sont pas faites grace a la bourse mais plutôt grace a une boite/projet qui cartonne.
 
Ca ne veut pas dire pour ca qu'on ne peut pas devenir très riche en investissant en bourse mais il faut énormément de temps, ou bien bcp de chance.
Encore faut il ne pas céder et tout vendre (ex : bcp de jeunes investissent en bourse mais revendent avant que ca porte vraiment ces fruits pour achat RP).
 
 
 

Si c’est en direct, décès, divorce, et même le reste si ton loyer couvre juste ton emprunt.  
Et si pas en direct , ben pour les mêmes raisons tu peux devoir vendre pour couvrir tees frais. Je vois pas ce qu’il y a de compliqué, c’est comme avoir un portefeuille boursier et devoir vendre

Il y a le world dans l'av. toute l'av est éligible
il suffit de lire

On m'avait aimablement répondu avant ta réponse peu utile, il suffisait de lire (le topic).

En plus, il est quand même assez incohérent que l'ETF world soit éligible à travers l'AV et pas le PEA ou le CTO...