Reprise du message précédent :

Pourquoi ?
En général la RP représente une grosse part du patrimoine brut donc je ne vois pas pourquoi il faudrait encore ajouter du locatif ou des SCPI.

Dans le cadre normal de développement d'un patrimoine personnel, la "brique" patrimoine immobilier est quasiment indispensable.
Il est vivement recommandé de bénéficier de l'effet de levier du crédit immobilier, inopérant sur les placements financiers. C'est d'ailleurs le principal intérêt. Le levier fiscal est notable également.

L'immense majorité des petites/moyennes fortunes se sont constituées avec beaucoup de crédit, le plus souvent fléché vers de l'immobilier, n'en déplaise à la doctrine du topic full ETF World. Difficile de maximiser le potentiel de développement patri. sans faire appel au crédit pour de la RL.
C'est chiant, chronophage, mais quand t'as des revenus très corrects c'est idiot de ne pas saturer sa capacité d'endettement sur des actifs finançables à crédit (immo physique, SCPI etc.).

Modulo 2 risques : celui de le concentrer en faisant du locatif, et celui de l'écroulement des SCPI comme ça s'est déjà vu.
 
Comme déjà évoqué il y a quelques pages, quand l'achat de RP n'est pas possible il n'y a pas trop de solution miracle pour mettre à profit sa capacité d'endettement.

+1
 
Il faut de l'immobilier (en plus de sa RP), dans un patrimoine équilibré. C'est une pierre essentielle à l'édifice.  

L' edit pour ajouter le petit coup de couteau à la "team full ETF World"    
 

 
Etant donné que l'objectif de remplir le PEA revient souvent sur le topic, est-ce que cela a un sens d'emprunter (via un prêt conso bourso par exemple) pour essayer d'arriver dès que possible à un PEA full ?
L'AST pourrait-être utilisée à cette fin ?

 
Si tu arrives à rembourser sans avoir de stress même en cas de crise, oui c'est probablement une bonne idée.
Mais garde à l'esprit qu'il peut arriver :  
-grosse crise
-viré
-plus assez d'argent pour payer les mensualités
 

Ca revient à acheter à découvert.  
Ca peut marcher, mais tu augmentes ton risque.  

 
Le truc c'est qu'en grande ville dynamique, la plupart des gens maximisent leur capacité d'endettement juste avec la RP.  
 
Même avec sa capacité d'endettement utilisée à 30-35%, un fourguer de Pinel ou SCPI arrivera quand même à te trouver un crédit car les actifs immo versent des loyers. Est-ce smart pour autant ?

même en petite ville sinistrée tu sais    

C'est ton opinion, pas une vérité générale.
Je ne dis pas qu'il ne faut pas avoir d'immobilier, mais simplement qu'on peut très vite se retrouver avec 75% de ses actifs risqués concentrés sur 3-4 biens immo, ce qui est risqué.
 

Tu as des chiffres pour affirmer ça ?
J'ai plutôt l'impression que les petites/moyennes fortunes proviennent de l'entrepreneuriat.
 
Ok pour le levier du crédit qui est clairement un argument pour l'immo mais il faut aussi parler des arguments contre : faible diversification et chronophage pour le locatif, frais élevés et liquidité incertaine pour les SCPI.

 
Ok merci. Cela représenterait environ 115k€, cela ne me semble pas un montant significatif à emprunter, il faut que je regarde. Le seul sujet peut-être (mais encore une fois je comprends peut-être mal le DCA) est de savoir s'il n'y a pas un trop grand risque d'acquérir d'un coup 115k€ d'ETF World ou faut-il le faire sur un an ou plus et dans ce cas devrais-je mettre ce cash (par hypothèse libérer en une fois avec l'emprunt) ailleurs en attendant ?

Personne ne te prêtera 115k pour investir sur un PEA. Les prêts conso généralement ont une limite bien plus basse (30k chez bourso, sans motif).

 
Ben oui justement, on n'est pas obligé de se pourrir la vie pour gratter du capital !
C'est aussi une conception de son patrimoine qui peut ne pas être l'objectif principal de sa vie.    
Moi, j'ai ma RP et jamais mis le doigt là-dedans en voyant des amis avec des programmes pourris, des locataires infects ou des soucis de financement lors d'accidents de la vie.
Que ce soit un levier, oui ... que ce soit obligé ou le seul moyen, pas du tout.
 
Je ne sais pas si j'ai perdu l'occasion de gagner plus, mais je n'ai jamais voulu que mon patrimoine devienne une obsession !
 
 

Le mec de Grand Angle avait donné une technique à base de divorce, prêt pour soulte puis annulation du divorce.

Bordel ces journaleux
La décision d'augmenter ou non le taux du livret A sera prise en janvier.
Augmentation du taux du LA en février. Au mieux
C'est tellement compliqué la précision  

Il faut s'assoir sur sa dignité dans ce cas.

Go SCPI --> Problem solved.

On peut être chômeur ou smicard mais être bien né.
Notre frer est dans le club des myonnaires  

+1

 
Bof, j'ai toujours préféré consacrer ma capacité d'épargne au DCA sur des fonds actions et ce qui me restait pour voyager    
Ceux qui sont au taquet pendant 30 ans pour en profiter à la retraite, ça m'a toujours semblé un mauvais timing.
 
Promis, si je gagne 100m€ à l'euromillion, je placerai une part en immobilier  

Autant il y a 10-15 ans, je voyais bien l'intérêt de l'investissement immobilier. Mais maintenant, avec :
- la hausse des droits de mutation sur les ~20 dernières années
- la taxation des plus-values immobilières hors RP qui ne s'éteint qu'au bout de 30 ans
- la transformation de l'ISF en IFI, qui induit vite une pénalité de ~1% sur la rentabilité immo comparé à un investissement en valeurs mobilières
 
J'ai beaucoup plus de mal à croire que la stratégie gagnante pour des patrimoines "raisonnables" (< 5 M€) soit basée sur beaucoup d'immobilier. Je rate quelque chose ?

J’ai une question assez spécifique :
 
Mon père, qui est à deux ans de la retraite, vient de monter une société (SASU) afin de réaliser des prestations de conseils en informatique.  
 
Il aimerait savoir quelles sont ses possibilités pour placer la trésorerie de sa société.
 
Il pense arrêter sa société dans 2 ans, pour partir à la retraite et imaginait donc récupérer l’argent de sa société sous forme de dividendes(et être imposé à la flat tax).
 
Mais est-ce qu’il est possible de placer l’argent sur des supports types assurances vies ou contrat de capitalisation ?
Est-ce qu’il devra forcément fermer la société dans 2 ans s’il arrête de travailler ou il peut continuer à conserver la structure pour investir l’argent de la société et éviter d’être taxé ?
Parce que s’il doit forcément récupérer l’argent dans 2 ans, ça serait pas forcément une bonne idée de placer sur des supports risques. Mais s’il peut continuer à investir via la société même sans y travailler, l’échéance de placement pourrait être plus longue et donc s’orienter vers des actions, trackers etc.  
 
Est-ce que vous connaissez des bonnes sources d’informations pour ce cas là ?

L'un n'empêche pas l'autre. Au lieu de mettre 100% en actions, tu peux mettre 80% en action et 50% en immo, avec le même effort d'épargne, vu que les 50% en immo seront financés à crédit ET que tu vas toucher du gros loyer.

Pour ceux qui ne peuvent pas épargner une part significative de leurs revenus, c'est la seule option pour se créer du patrimoine.
Pour les autres, une RP est bien suffisante à mon avis.

Article intéressant dans le Businessweek de Bloomberg, sur la façon légèrement trompeuse qu'a MSCI de faire ses ratings ESG.

https://www.bloomberg.com/graphics/ [...] essweek-v2

Tl;dr : ils se basent non pas sur ce que l'entreprise fait pour le monde et a comme impact sur le monde, mais sur ce que le monde peut avoir comme impact sur l'entreprise (régulations, normes, disponibilités des ressources etc.) ce qui fait que des gros pollueurs comme McDo peuvent se retrouver avec des ratings meilleurs que ses pairs.

Alors de mon point de vue :
- contrat de capi + check des statuts
- oui il peut garder sa société mais peut-être faut-il vérifier avec la caisse de retraite...

Milleuriste CGPs en coloc à l'époque  

 
Il y a 3 moyens de devenir riche :
1) un travail bien payé (ou monter une boite qui marche bien, ça revient au même)
2) des cerises
3) gagner au loto, casino, etc.
 
Et bien sûr l'effet richesse peut être largement accéléré et augmenté en plaçant bien le pognon, ce qui est l'objet de ce topic.
Donc un travail payé moyennement, mais avec une gestion de patrimoine judicieuse peut amener au million.  

 
 
Justement on ne parle pas de capacité d'épargne là, mais de capa d'endettement.

Bonjour les millionnaires, est-ce qu'il y a le moindre intérêt si on a une assurance vie chez Linxea à en avoir une aussi ailleurs, par exemple Boursorama ? Je précise que je ne vise que de la gestion libre sur ETF. Merci

 
Avec les éléments que tu exposes, je ne vois pas l'intérêt d'investir via la SASU.
 
Une société peut investir via des comptes à terme, un CTO personne morale, ou un contrat de capitalisation si les statuts le permettent. Les 2 derniers dispositifs ayant vocation à investir sur le long terme (et le court terme ne rapporte rien).
 
Mais je pense que le plus simple pour ton père est de tout récupérer en salaire+dividende chaque année, et fermer la structure dès qu'il est à la retraite. Et profiter du PEA ou de l'AV en personne physique pour investir (fiscalité plus avantageuse que celle accessible au sein d'une société).
 
 
Je re-précise qu'il faut vraiment tous les élément sous la main pour savoir ce qu'il est bon de faire. Il y a :
la question de la succession et de la structure globale de son patrimoine,  
savoir s'il a déjà blindé son PEA,
savoir s'il a déjà blindé les AV à 152 500 €/bénéficiaire,
savoir s'il va vraiment être à la retraite ou s'il est motivé pour faire d'autres missions après 2 ans,
la question des montants en jeu (qui appelle d'autres questions, imaginer un pacte Dutreil pour optimiser la succession..?).

 
Boursorama Vie est notamment intéressant si tu veux profiter de l'avance sur titre (crédit in fine) avec un super taux.
On a un article dédié à ce sujet sur   .
 
En dehors de ce cas de figure, le contrat Boursorama Vie a des frais de gestion en UC supérieurs à ceux des contrats Linxea où tu es déjà client.
 
Rachat en 72 h chez l'assureur Generali mais critère non pertinent dans ton cas puisque tu veux investir à long terme (ETF).

-1 en cas de négative equity . Le levier c’est à double tranchant  

J'imagine pour investir un montant brut au lieu d'un montant net.
La SASU génère un CA par l'activité. Donc il va sûrement passer par la case IS mais ne pas distribuer les dividendes à la flat et donc faire travailler une base 100 au lieu de 70...

Ah, et tu finances comment ton achat (à part me dire que le loyer = remboursement) et tu fais quoi si la valeur de ton bien n’augmente pas ou ne couvre les coûts Notaires + intérêts + frais ?

à moins que ce soit idiot de se faire chier, d'utiliser son temps à accroitre son patrimoine + que de besoin...
 
ou à moins que tout simplement personne ne soit idiot dans l'affaire, mais que certains aiment l'argent, d'autres privilégient le temps...

 
"Vrais savent" que ça peut arriver très vite.
 
Mettre du levier comme un goret c'est bien quand le marché va toujours dans le même sens. Apres en France, tu peux fixer ton taux sur 20-30 ans donc au pire tu ne vends pas si le marché se retourne et que tu te retrouves en equity négatif, dans les pays anglo-saxons c'est pas la même histoire et tu peux très vite te retrouver le couteau sous la gorge.

Oui enfin les accidents de vie ça existe même en France. On est d’accord c’est moins risqué qu’aux US.

Tu le finances à 110% à crédit.
Effectivement il peut y avoir un petit effort d'épargne mais en commençant avec des petits logements et/ou en région peu chère ce sera faible.
 
J'ai pas compris la question sur la valeur du bien. Si elle stagne, tu accrois ton patrimoine car tu (enfin le loyer) le rembourses petit à petit.

Pas besoin d'aller aussi loin, au UK ça marche pareil.

D'ailleurs je me demande comment serait reçu par la population si les banques commençaient a changer cette politique accommodante en terme de prêt immobilier afin de trouver des relais de croissance, i.e. faire des prêts longs mais avec des refinancements intermédiaires basés sur la valeur du bien sous jacent.