Reprise du message précédent :

A moins que le topic ait créé un nouveau paradigme, il me semblait acquis que les foncières étaient avant tout corrélées avec le marché des actions, ce qui justifie de prendre de l'immo en direct / via SCPI pour réduire la volatilité du patrimoine. Le lien en FP est down, mais il y a celui-là qui donne un aperçu de ce que que ChienF essaye de t'expliquer. https://www.ieif.fr/wp-content/uplo [...] actifs.pdf
Ceci-dit sans m'engager sur la pertinence ou pas de se charger en SCPI en 2021.

Pas mal ce doc.  

Le 1er article sur les SCPI ("rédigé par Nicolas" )
 
Autres remarque, l'argument de la liquidité "garantie par l'assureur" pour les SCPI en AV est très discutable. La SCPI est un produit fondamentalement illiquide, je pense qu'il est illusoire de croire que le vecteur d'investissement va par magie le rendre liquide. Heureusement/malheureusement on n'a pas (encore) d'exemple de SCPI bloquées et distribuées en AV à ma connaissance (ça commençait à arriver avec certaines SCPI de LF, mais LF a procédé à la fusion avec Epargne foncière avant que ça ne s'installe), mais je pense que l'exemple H2O montre bien ce qu'il peut se passer. Il n'y a qu'un seul assureur (filiale de nataxis ) qui a accepté de racheter les sidepockets H2O (en les faisant racheter par son fonds €...).  
 
De façon plus concrète je n'ai jamais vu cette mention écrite nulle part par un assureur. Au contraire je remarque que les assureurs sont de plus en plus précautionneux. Par exemple Spirica indique désormais "Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur.", mention qui n'était pas présente initialement. Certains avenants prévoient aussi que l'assureur aura la liberté de vendre la part à la valeur de réalisation et non au prix de retrait, ou encore insiste sur le caractère illiquide de la SCPI.
 
 
Enfin vous n'en parlez pas trop, mais je pense que le RAN est presque un non critère dans le choix d'une SCPI, alors qu'il a été énormément mis en valeur lors du covid par les courtiers (pour rassurer) et par les vieilles SCPI (qui ont souvent plus de RAN que les jeunes scpi).  
 
1) RAN ne veut pas dire trésorerie disponible, une SCPI peut très bien avoir plein de RAN mais 0 sur ses comptes -> pas de distribution possible
2) toute distribution de RAN appauvrie une SCPI, un associé ne devient pas plus riche lorsque du RAN est distribué
3) il existe aussi la réserve de plus-value qui correspond également à du bénéfice distribuable. Une SCPI sans RAN peut donc avoir plus de réserves qu'une SCPI avec du RAN, pourtant on n'en parle jamais.
 
Pour ma part j'aime bien quand une SCPI abonde son RAN mais pour une raison très différente : si elle ne le distribue pas à l'avenir ça revient à réinvestir dans la SCPI sans payer les couteux frais d'entrée.

D'accord avec ça. Si la SCPI est bloquée, l'assurance vie va pas pouvoir la rembourser.
 
J'ai eu une SCPI illiquide pendant quelques années, Novapierre résidentiel, réglé depuis, mais elle n'était pas en AV. Je voulais pas vendre, j'en ai même racheté avec décote, donc ça ne changeait rien pour moi.

Ce qui justifie l'immo direct ou SCPI c'est plutôt la possibilité de s'endetter dessus.
Si le besoin est juste de se prémunir de la volatilité bourse, tu as les SCI en AV ( 1 à 2% de frais d'entrée).

Il ne me semble pas avoir fourni ça

Si ils te demandent le dernier, tu fournis le dernier, à jour ou pas, je dirais
Au besoin, double d'un screenshot, ça ne peut pas faire de mal.

Edit: tu peux filtrer sur mes messages ici, j'avais tenu un suivi de mon transfert BD -> Fortu cette année

Pour quelqu’en qui a 0 prêt en cours et 400k€ d’épargne par exemple, vous lui conseillez quoi :
- Faire du SCPI en direct sans emprunt
- Faire du SCPI en direct avec emprunt
- Faure du SCP via AV
 
Bien évidemment dans une tranche d’impôt haute.
 
J’irais vers l’option 3.
 
Merci

On lui dirait :

Déjà fait plusieurs fois…

 
Comme dit Chienblanc faut absorber les commisions de souscription, je suis breakeven au bout de 4 ans,
 
Je viens de pousser ma simulation jusqu'a la fin de mon crédit, je pense que je serai sur un TRI entre 5% et 6%. Je trouve que ce n'est pas mal, je ne me voit absolument pas gérer un bien en location et les problèmes qui vont avec. La SCPI c'est de la charge mental en moins, couplé à du full etf world c'est ma stratégie  
 
L'idée c'est de partager avec les frers le taux réel d'imposition dans un montage avec crédit sur une SCPI et peut être faire tomber des préjugés (chaque cas est bien sur différent selon l'endettemet de la scpi et son taux d'emprunt dans le montage)

 
 
Peut-être que si on lui explique les conséquences patrimoniales il reviendra sur sa position
 
Le remboursement anticipé quand on a un crédit autour de 1 % c'est plutôt une fausse bonne idée. Car tu peux placer à meilleur taux, ça va bien composer et tu pourras rembourser à 50 ans le CRD (capital restant dû) si vraiment tu y tiens toujours.

 
Tu tentes de timer le marché et clairement tu es passé à côté d'une année pour l'instant incroyablement haussière, livrant de nombreuses années de performances à long terme. Très dure punition
 
A cet instant, bien que semble un peu trop rapide et trop haut pour être attractif, le risque de continuation de la hausse est réel, tout comme évidemment les risques de baisses. Bref, malgré la hausse forte passée, attendre n'est toujours pas la bonne stratégie selon moi. Donne toi 9 ou même 12 mois pour monter en charge si cela te rassure mais commence rapidement

Cool ça sera rapide à copier et mettre à jour.

Bof ça apporte rien pour ma question…
Celui qui veut peut aller chercher entre les différents topics bourse, épargne, banque etc.
En faite faudra un topic des présentations ça serait plus simple avec un lien via le profil.
 
Je te laisse donc la liberté de pas me répondre.
Sans animosité aucune.  

je vais ouvrir une AV Linxea spirit2, vous pourriez me conseiller les 2/3 meilleures SCPI dessus svp ?

 
Ce serait simplement intéressant d'avoir malgré tout ta répartition de l'épargne parce qu'à vue de nez je répondrais à SCPI avec emprunt puisqu'on répète que le cash doit plutôt être utilisé pour accroître la poche actions et que si tu n'as aucun prêt autant utiliser l'effet de levier pour ta SCPI.

2010.
Merci

11 ans... Hmmm.

 
Tu n'as pas pris d'assurance loyers impayés ?
Car l'immobilier physique oui, ça peut-être pénible, mais je connais aussi quelques personnes de mon entourage pour qui ça se passe très bien. Ils délèguent tout à une agence, ont eu très peu de soucis, et se tapent un rendement net au dessus de 5% après impôts.

je recherche des infos concernant la location de terrain pour une antenne relais.
Un cabinet m'a écrit en me faisant des propositions (achat, puis location) mais je n'ai aucune référence pour juger l'offre.

Non, cette assurance coûte trop cher. Je prends des garants. Et en général quand on demande au garant de payer, ça debloque la situation.
 
En 15 ans, sur deux maisons, j'ai eu 3 mois d'impayés. Le mec est parti en lacérant les fringues de sa nana au cuter. Et il avait détruit la VMC en donnant des coups de tournevis dans les gaines des combles. Car ça faisait trop de bruit.  
 
500 balles de réparation pour notre pomme + 2k de loyers impayés.
 
Bon en 15 ans, sur deux logements, ça va.

Mais tu es nu-propriétaire de ces maisons, ou bien usufruitier ? Tu as écris être nu-propriétaire dans un précédent message, donc ce n'est pas toi qui gère les garants des locataires, ni qui encaisse les loyers, ni qui subit les impayés, ni qui fait ces travaux.

Je ne comprends plus rien à ta situation  

Ça ressemble fortement à de l'usufruit, plutôt qu'à de la nue-propriété.
 
Mais tout de même, un démembrement pour quelqu'un qui trouve que la transmission inter-générationnelle n'est pas assez fiscalisée, je suis proche de trouver cela cocasse.

 
On peut trouver une situation injuste/inégalitaire/autre, mais ce serait idiot de ne pas profiter des opportunités légales existantes  

J'imagine qu'il optimise "dans le cadre des règles actuelles", tout en souhaitant que les règles se durcissent. Pas forcement contradictoire.

Edit:
 

Tout à fait, je me suis déjà exprimé plusieurs fois sur le sujet.
Je trouve cette règle complètement inégalitaire collectivement, et contre la méritocratie. Mais individuellement je ne vois pas pourquoi je n'en profiterais pas. Il faudrait être bien con même !  
 
Sinon, ça serait comme quelqu'un qui roulerait tout seul à 70 km/h sur autoroute, car il est contre le 130.

 
Vu le montant, il peut être intéressant de loger les SCPI dans une SCI à l'IS créée pour l'occasion via un apport en CCA
les frais de fonctionnement de la SCI seront largement amorti
le retrait des dividendes de la SCI pourra se faire en remboursement de CCA sans impôts
à creuser
 
 

La partie en gras est fausse.
Les remboursements des CCA sont les remboursements des apports en CCA des associés. Ce ne sont pas des dividendes. Et si les dividendes ne sont pas distribués tout de suite, bah ils restent dans la SCI (après paiement de l'IS) et ils seront distribués plus tard AVEC impôt. Cela arrivera lorsque les CCA seront épurés, ou sinon lorsque les parts de SCPI seront vendus. Mais dans TOUS LES CAS il faudra payer l’impôt sur les dividendes accumulés à un moment donné.

 
Oui
 
je voulais dire qu'il sera possible de récupérer les dividendes des SCPI (après avoir payé l'IS à 15%) de la trésorerie de la SCI par le biais de remboursement de CCA jusqu'a concurrence des 400 k€
 
Un fois le CCA épuré, ce sera des dividendes de SCI imposés à la flat tax

 
Alors oui.

Ceci étant, et vu qu'on ne peut pas amortir les parts de SCPI dans une SCI à l'IS, faut vraiment avoir un profil et une stratégie hors du commun pour balancer 400k de cash dans ce montage.

Apparemment c'est la norme dans le bar d'en face
De mon côté c'était le standard SCPI en direct avec emprunt car capacité d'endettement non utilisée + faible imposition.

 
Je suis intéressé par un retour là dessus pour croiser avec ma propre analyse  

Bonjour après étude j'ai sélectionné les 3 SCPI suivantes :
PrimoPierre
PFO2
Epargne Pierre
 
Il faudra vous renseigner mais une étude approfondie est nécessaire. Par ailleurs, les 3 SCPI que je viens de citer apportent une diversification qui est assez faible.
 
Bonne journée

 
Pour la partie en gras : si c'était si simple ...

 
 
Si on est joueur, on peux faire un montage sympa avec l'achat à crédit d'usufruit de SCPI (qui elles sont amortissables) mixé à de la nu propriété d'autres SCPI
l'idée est de neutraliser l'IS pendant les années de capitalisation
 
cotée diversification, avec un tel montant, il faut voir large : bureau / commerce / santé / logistique / résidentiel
idem géographiquement Paris / province / europe
 
On en parle beaucoup avec des exemples de montage sur le forum IH...
 
(et ne pas oublier l'aspect patrimonial et transmission)

L'intérêt des scpi en AV c'est que tu peux les diversifier très facilement, rien ne t'empêche de repartir sur 5 ou 6 SCPI

J'avais un peu étudié celles disponibles sur Spirit il y a quelques temps, j'ai 3 lignes dont PFO2 et PRIMOVIE.
si quelqu'un a récemment fait un tiercé des meilleurs SCPI disponibles sur ce contrat ça m'intéresse car on peut effectivement facilement diversifier

J'ai 6 lignes (frais d'entrée entre 6 et 8%, capitalisation > 1000M€, TDVM 2020 > 4.4%, moitié ISR):
 
* PFO2
* Primopierre
* Efimmo
* Epargne Pierre
* Primovie
* Immorente
 
J'ai vu après que la valeur de reconstitution de Primovie et Immorente peut laisser à penser que la valorisation des parts est surestimée, donc je suis sceptique, cf un lien passé avant dans ce topic: https://www.professioncgp.com/artic [...] -scpi.html
 

 
Pas de crédit immobilier possible.
Après, il reste l'option d'opter pour un crédit conso.