Reprise du message précédent :

Je sais plus ou je lisais que les courtiers qui voulaient sabrer les prix se faisaient reprendre vite fait - en AV cependant les frais sont bien moindre, mais du coup vu que l'assureur détient les parts, il paie surement des frais " négociés" une fois pour toutes, et ensuite se repréleve des comms bien juteuses a chaque changement de "locataire" de celles ci

La je vois que selectinvest qui bizarrement a des soucis de liquidité  et ne dois pas attirer beaucoup de monde a seulement 4% de frais sur Spirit
C'est un bon indicateur inverse

Par exemple PF grand paris qui est listée a 12% de frais sur MVVA est a 7% sur spirit

 
et donc ?
vous pensez que cela est vrai ?

 
tu ne percois donc pas l'ironie  

on nous montrait que ça l'était :
fdn+fai = 10-12% de frais d'entrée  
 
fdg : TF+1% d entretient annuel.

 
justement je pense que ca n'en était pas
et le message d'après le tien semble le confirmer  

ca ne m'étonne pas. Aujourd'hui tu as quoi comme option de placement pour faire de la pierre sans te faire chier a gérer de vrais biens?
Certes ils restes des SCI... mais l'offre n'est pas si interessante et elles ont aussi leurs inconvénients même si les frais sont moindres.

Par exemple la il y a une promo sur spirit pour la SC tangram. 0.5% de frais. Et dedans on a plein de SCPI, dont les leurs, de l'immo coté, bref un peu de tout meme une sombre SCI mahajunga de chez eux, pour laquelle on ne peut trouver d'info nulle part.  De base le rendement fait pas foncierement envie mais cotés frais on est bien et on peut se retirer facilement et rapidement. Mais je ne suis pas super convaincu.  

 
sauf que les frais de notaire sont encore dans les frais internes de la scpi à mon avis, surtout si les frais de rétro totaux pour le commercial sont de 10%.
comment ils peuvent refiler 10% et payer 7% au notaire et n'avoir que 10/12% de frais d'entrée ?

On ne parlait pas des retro commissions, en 3 ans de rdv aucun client ne m'a parlé de cela.
 
La pirouette de la comparaison immo classique et scpi suffisait 99% du temps.

OK mais donc l'argument que les frais de notaire sont dans les frais d'entrée est faux, on est d'accord ?

Je ne suis pas expert en fiscalité mais lorsque j'habitais en France, les frais de notaire étaient dans les 8% pour l'ancien et 2-3% pour le neuf donc c'est encore assez loin.

(Je ne parle que des frais de transaction)

Tu pointes du doigt un élément, les gens comparent ça au LVA alors que le profil de risque n'est absolument pas le même. Faut être conscient que quand tu investis dans Corum (je prends Corum car elle est suffisamment discutée ici), tu investis dans une boites qui va acheter des immeubles en Pologne, Slovénie ou alors dans des pays qui ont eu déjà eu des déboires dans le secteur immobilier, e.g. Ireland ou dans des pays qui ne sont pas franchement connus pour leurs rigueurs budgétaires. On dit toujours d'investir que dans ce que l'on comprend et je suis pas certain que la majorité des gens qui y en ont comprennent les "drivers" de consommation et d’investissement de ces pays. De plus, j'ai franchement du mal avec la gestion qui est plus que opaque dans ce secteur et ou les valorisations sont faites a l'appréciation de la société de gestion (avec surement un audit mais ces derniers sont souvent a la ramasse). Sans parler de la liquidité car pour l'instant ça se passe assez bien mais le jour ou ça partira dans l'autre sens, ça sera pas forcement joli.

Apres pourquoi pas mais combien de temps ce rendement va durer? Ils vont surement devoir aller de plus en plus a l'est pour que ça soit supportable sur le long terme.

Je bosse dans le milieu donc je me permets un commentaire

Les rétro sont bien inférieures à 10% : plutôt 1-3 voire 5-6 dans certains cas. Pas plus

 
Tu viens de comprendre qui gagne le + de pognon dans le "marché" de l'épargne des particuliers
 
A l'époque de la ruée vers l'or il y avait des vendeurs de matériel aussi

"À ce jour" !    
Ça me nique 2 cônes et 5 bâtonnets à chaque fois

 
Silver Avenir et VIagénérations !

Bon sinon pour recentrer, j'admets moi aussi m'être fait prendre au jeu du timing : j'avais bien réussi à arbitrer (mais qu'une petite noisette, bien sûr j'ai ragé après) de mon PEA fin fév-2020 et batifoler dans mon bac à sable à vil prix tout le printemps, mais là y a 1 semaine j'ai sorti un gros morceau, maintenant j'attends les -30%

 
Les banques qui te font des frais de 4.5%  sur tout versement en AV c'est pas mal non plus  

j'en ai déja (du viagenerations)
Mais je vais pas faire all in sur du viager non plus

Tangram affichait à sa création un objectif de 4%. Ils sont actuellement plutôt à 2%, soit comme les fonds euros boostés. Je trouve leur performance assez décevante. Sur un positionnement similaire, Capimmo semble mieux.
 

Les SCI et OPCI sont globalement décevantes ces dernières années.

Par hasard, est-ce que vous savez si l'INSEE a des stats en percentiles sur le patrimoine financier ?
Sur le patrimoine global oui mais en France on sait que le patrimoine immo représente une bonne partie surtout dans les 9 premiers déciles mais je n'ai pas réussi à trouver la même analyse pour le patrimoine exclusivement financier.
Merci les frers

bah ce genre de truc fourre tout et opaque, avec en plus les vents contraires de cumulations de frais, je préfere vraiment une SCPI en AV au final.
Je vais quand meme attendre les rapports annuels 2020 avant de rentrer sur certaines, je suis en train de réajuster un peu mes cibles, il faut vraiment creuser pour reussir a avoir une vision au dela du rendement de l'année. Vu que l'investissement est sur 10ans mini je vais eviter de rusher

Pour l'instant Epargne fonciere a de sérieux atouts a mes yeux.

 
C'est clair : Tangram est quasiment une arnaque pour moi à ce stade.

 
Mon commentaire valait pour tous les intermédiaires  
 
Ma 1ère AV, que j'ai ouverte auprès de ma banque de l'époque quand je venais de commencer à bosser
Au 1er relevé je me suis rendu compte qu'ils prenaient 3% sur chaque versement
Et puis moi comme un con je me suis dit que c'était sans doute normal et j'ai continué avec des années  
J'ai encore la douleur en bas du dos qui revient parfois...

Je vais surement en prendre une louche chez Darjeeling.  

 
Jaloux?

 
1% de frais seulement    (vs 2% pour silver avenir)

Ouaip, c'est pas cher. T'en as ?

 
Autant je trouve que désinvestir pour réinvestir à la baisse est impossible à prédire car il faut savoir à l'avance quand ça va baisser et quand ça va remonter,  
 
Autant renforcer dans un contexte baissier me paraît moins risqué dans le sens où justement on est dans une logique long terme, et que notre stratégie se base que sur 10-15 ans, la bourse ne fait que monter. Donc si on se tape un-30%, et qu'on tombe en dessous de son PRU, pourquoi pas renforcer ?  
 
Après je suis jeune, cela fait que 4 ans que je mets 500€ tous les mois sur l'etf world. Lors du crack covid, je suis bien tombé dans le rouge puisque c'est descendu en dessous de mon PRU. Mais ça m'aurait embêté si la bourse ne serait jamais remontée au dessus de mon PRU sur le long terme...  
 
Mon expérience de pensée est biaisée ?

 
Mon souci est le suivant :
 
Quand les marchés baissent très vite et fortement, la résilience psychologique est mise à l'épreuve, il faut tenir bon, parfois pendant de longs mois, pas seulement quelques semaines comme au printemps 2020.
Investir dans la baisse génère parfois beaucoup d'anxiété : soit parce que ce fut fait beaucoup trop tôt et que des cartouches ont été utilisées à mauvais escient, soit parce que cela fait penser aux marchés de façon quotidienne, à un moment où justement il faut garder la tête très froide et une certaine distance avec son épargne pour tenir bon durablement.

Il y a une nouvelle cargaison de nouveaux ?

Sinon :

Il y avait un post d'un boss d'en face qui disait que les frais des scpi avaient été calibrés du temps :
- où la collecte était beaucoup moins élevée (aujourd'hui les SDG gagnent bien plus via la commission de souscription que via le % prélevé sur les loyers)
- où le produit se vendait difficilement après un rdv physique de 2h
Je rajouterai que les rendements n'étaient pas les mêmes non plus. Bref c'est une tarification d'un autre âge qui ne se justifie plus dans la plupart des cas. Il y a bien quelques initiatives pour faire bouger les choses mais cela ne vient pas d'anciens acteurs reconnus, donc l'impact est limité pour le moment et c'est plutôt mal vu par le secteur (on comprend pourquoi). Par ailleurs de façon simpliste : moins de frais = peu de pub = peu de ventes (suffit de voir la latence des etf).

En général ils la jouent plus subtil (ce sont quand même des "pros" ) en disant que c'est "l'équivalent des FDN". Car dire que les FDN sont compris dans les frais de souscription c'est complètement faux : ils sont payés en plus directement par la SCPI. Ils ne sont donc compris NI dans les frais de souscription, NI dans les frais de gestion (contrairement à certaines sci). Par ex pour Corum Origin (mais c'est pareil ailleurs), sont payés directement par la SCPI :

L'autre connerie ce sont les frais payés seulement à la sortie, c'est gros et pourtant ça passe  

 
Je viens d'ouvrir Darjeeling pour en prendre (7k). Tu es limité à 40%, donc j'ai mis le reste en fond euros (2,2%). Je pense que je vais faire un rachat partiel de la partie fond euros (ça me permettra d'être à 2,6% de rendement sur le fond euros).
J'ai déjà pris y'a un mois du silver avenir (7k).
 
Maintenant, je prie pour que l'immobilier parisien ne s'effondre pas.

C'est un peu comme les frais d'agence payés par le vendeur

   
 
Silver Avenir, tu les as pris où ?

 
Linxea avenir

J'en ai une.  
Tu conseilles plutôt quelle SCI entre les 3 ?

Mais l'argent pour "renforcer" tu le sors d'où ? Si tu augmentes ton budget risque pendant le creux (très difficile d'un point de vue mental) alors il aurait généralement été plus rentable d'investir cette somme x temps plus tôt.
https://ofdollarsanddata.com/even-g [...] averaging/

Je te le fais pas dire

 
Entre les 2 tu veux dire ? kif kif ! C'est pour ça que j'ai mis sur les deux.
 
Même principe (viager) mais silver avenir est plus jeune (tant mieux, ils sont en phase d'acquisition ce qui fait augmenter le rendement) et moins centré sur le marché parisien.
La gérante (Charlotte Evanguelidis) bossait chez viagénérations avant.

OK, merci frer.

ya un truc qui me plaisait pas chez silver, je sais plus quoi je vais regarder

bon je trouve plus, mais c'etait surement la jeunesse et la poche liquidité trop grosse. ( ah oui et le coté "régions" )

d'ailleurs dur de trouver des infos...ils auraient 50 biens. https://www.bienprevoir.fr/actualit [...] rance-vie/
J'ai du mal a piger la facon de distribuer du rendement en decotant les loyers a l'achat. Mais vu ce qu'elle dit en gros ca turbine en phase d'achat quand on rentre les biens dans les books et a la revente et 0 entre les 2. Ils ont interet a investir de maniere soutenue et réguliere sinon la perf va chuter. Il risque d'y avoir un creux avant que les premieres récupérations régulières de biens n'arrivent

toujours est il que les 7% de rendements ne sont pas realistes a soutenir. Il faut arriver au début visiblement, elle vise en gros 5% en rythme de croisiere