Reprise du message précédent :

 
C'est forcement au cas par cas, mais la base c'est effectivement de comparer au prix de vente de l'ancien recent pour voir a quel point c'est surevalué. Ensuite tu refais les simulations avec un prix de revente ajusté et tu avises.

Tu as deux choix facilement accessibles pour de la défiscalisation immobilière :

• défiscaliser sur le prix d'achat : c'est le Pinel. Le risque est effectivement de payer plus cher un bien neuf, qui au bout de 10 ans sera vendu à peine plus cher que l'ancien.
• défiscaliser sur les loyers. Ça fait moins plaisir que réduire son impôts, mais la rentabilité peut être meilleure. Il s'agit de la LMNP dans lequel tu peux soit déduire forfaitairement 50% des loyers, soit amortir le bien  + déduire les charges et les intérêt du crédit. Tu peux acheter n'importe quel bien ancien pour faire ça. C'est une niche fiscale intéressante car au moment de la revente l'amortissement n'est pas pris en compte pour calculer la plus-value.

PS : 5k d'IR est assez faible, tu n'es même pas en TMI 30% avec 48k€ net à deux, ça ne vaut pas encore le coup de défiscaliser selon moi.

 
 
C'est de la merde.
Sauf si tu fais toi-même ton Pinel en achetant ton terrain et en faisant bâtir.
 
Les pro qualifiés ont surtout envie de toucher leur com.
Demande-leur une comparaison avec un LMNP (et pas dans une résidence de services hein)...ils ne toucheront pas de com dessus et seront bien emmerdés.
 
5k€ d'IR annuel c'est pas énorme. Même si les vendeurs de défisc te diront que c'est énorme et qu'il faut défiscaliser.
 
Ton objectif c'est de t'enrichir ou de payer moins d'IR ?

Nouveau per chez ampli

Frais bas

Qq etf

+1

 
Mon opinion :
 
1/ Vous ne payez pas beaucoup d'IR du tout, c'est toujours bizarre de ne pas en payer du tout et de commencer à en payer.
 
2/ Les Pinel sont à 90% de mauvaises affaires, notamment quand c'est proposé par des promoteurs immobiliers et des CGP. Les "professionnels qualifiés" que tu mentionnes ont un gros intérêt à vendre des Pinel car ils touchent des retrocommissions TRES importantes de ces promoteurs (5 à 10% du prix de l'appartement!). Une fois vendu tu es tenu pendant les 6-9 ans Pinel minimum.
 
Pourquoi ? Parce que tu achètes du neuf et tu revends de l'ancien. Tu achètes très cher en neuf, dans des emplacements généralement pas top et où l'offre locative est déja très importante. Les risques de vacance locative sont non nuls généralement malgré les loyers cappés faibles du fait de Pinel. Les charges de copro augmentent généralement beaucoup plus vite que les projections qui te sont montrées.
 
Il y a néanmoins quelques belles exceptions, banlieue lyonnaise, banlieue bordelaise où ces programmes ont réussi à se revendre légèrement plus cher qu'à l'achat neuf car le marché a été très porteur. Partout ailleurs la conclusion c'est que tu perds de l'argent à la revente et que cette perte se compense tout juste par les gains fiscaux. Bref, l'opération n'a servi à rien malgré l'absence d'impot et a grevé ta capacité d'endettement.
 
3/ Investir en locatif est fiscalement très attractif au format LMNP, avec une très faible imposition des loyers mais pas de baisse d'impot : en revanche tu peux acheter de l'ancien de qualité dans des zones tendues. C'est un calcul différent mais qui a le mérite d'être très transparent et peu contraint puisque tu peux revendre quand tu veux contrairement au Pinel.
 
4/ Dernière piste, trouver vous même des projets qui peuvent être labelisés Pinel par vous même, c'est généralement BEAUCOUP plus rentable car les prix d'achats sont ceux du marché. Mais davantage d'administratif.

Une question PER et mariage en communauté réduite aux acquêts.

Le plus simple serait d'ouvrir un PER par membre du couple et de les alimenter au même rythme, ou avec les plafonds d'aprgne retraite de chacun.

On peut aussi considérer qu'un des deux membres du couple à une probabilité plus élevée de débloquer le PER avec une fin de droit au chomage (beaucoup avantageux fiscalement) et n'ouvrir qu'un PER et l'alimenter avec les deux plafonds épargne retraite.
Comment ça se passerait en cas de séparation? Imaginons 200 k€ de PER de 200 k€ d'AV. On pourrait penser qu'un des deux récupère son PER et l'autre l'AV, mais la fiscalité est complétement différente  : IR sur les versements du PER + flat tax sur les PV pour le PER. C'est merdique, non?

J'ai une question sur la purge des plus values sur AV.
J'ai actuellement une ligne de mon AV avec une grosse plus value (j'avais eu le nez fin à une époque en investissant sur un certificat 100% OR).
je ne souhaite pas fondamentalement désinvestir sur cette ligne  pour le moment car je ne peux plus y mettre dessus (fermeture à la souscription).
 
Ma question est la suivante:
Est ce que la plus value s'entend sur le portefeuille total ou sur la ligne en question?
En d'autre terme, est ce que je peux faire un rachat sur la ligne du fond euro pour purger de la plus value de ma ligne investie sur l'or?
 
en espérant avoir été clair

On a consulté un « conseiller en patrimoine indépendant » il me dit que n’étant affilié à aucune banque/promoteur ils sont transparents.
Ils ne proposent que des programmes dont la rentabilité est élevée et éventent la région parisienne ou nantaise où les prix sont effectivement de leurs propres aveux surévalués. J’aurais tendance plutôt à aller acheter dans des endroits que je connais et dont je peux évaluer le potentiel.

De même ils ne bossent pas avec des « gros » (Kaufman, Bouygues,…) qui vendent trop cher et se « battent pour obtenir les meilleures conditions » auprès de promoteurs locaux.

Autre truc louche, pour le dossier d’étude on me demande bulletins de salaire, relevés de compte, RIB etc... bref l’ensemble des éléments qui permettent de signer très rapidement le prêt (= forçage probable…)

Bref mes voyants sont plutôt au rouge face à ce genre de discours, en même temps le cabinet en question à pignon sur rue depuis 15 ans..

Pour avoir ce contact, je suis passé par le site TacoTax qui est en fait une simple plateforme de mise en relation (et pas de conseils…)
Existe-t-il des professionnels que je peux rémunérer moi directement et qui pourraient m’aider à avoir une vision globale ?

En effet on a aussi la possibilité d’acheter un appartement dans notre immeuble pour le louer (il fait 36m2) mais le prix demandé par le vendeur (4500 euros du M2) nous semble sur évalué…

Aussi, avez-vous un lien vers un calculateur qui puisse me permettre d’évaluer la rentabilité (en tenant compte du taux d’intérêt, du loyer, de l’augmentation de la valeur du bien etc...)

Encore une fois '' présentation   ''.

Tu ne veux pas de l'immo ou un pinel, tu as des projets / problématiques et tu cherches des solutions, l'immo peut en être une.

   
 
1/ Votre situation familiale : 32 (moi) 28 (elle) pacsé (mariage en Aout 2021) sans enfants
2/ Votre situation patrimoniale : je suis propriétaire d'un appartement acheté en 2017 152K€ valorisé aujourd'hui autour de 180k€, notre capacité d'épargne est de 300 euros mensuels. Nous avons environ 2000 euros de coté sur un LDD et un PEL. J'ai 1OKe sur un PEE que je pourrais mobiliser à l'occasion de notre mariage.
 
3/ Vos projets ? Nous souhaitons réduire notre impôt qui limite de fait notre capacité d'épargne, et Mme soit investir en propre ou en commun pour elle aussi avoir un peu de patrimoine
 
 
4/ Votre tempérament : j'ai perdu quelques K en actions Natixis sur mon PEE , je suis donc plutôt en recherche de risque moyen...

En plus de ce qui a déjà été dit que la rentabilité très incertaine d'une opération Pinel, je ne suis pas sûr que tu aies bien compris le fonctionnement à la vu de ta situation et de tes besoins.

En règle générale, dans une opération Pinel, on se retrouve à décaisser chaque mois un peu plus que l'IR économisé. Dans les études des CGP, ils appellent ça "l'effort d'épargne". Si tu n'as que 300€/mensuel de marge d'épargne, il faut bien que tu comprennes que tu aura ENCORE MOINS avec une opération Pinel. Alors bien évidemment, ces décaissements vont dans une opération immo qui t'appartient, donc à terme (9/12 ans) tu es censé les retrouver. Mais pendant ces 9/12 ans tu aura moins de marge d'épargne.

 
 
Comment voulez vous que les lurkers prennent aux serieux la méthode DCA avec ce genre de post?  

 
 
300 € c'est très léger, tu n'as pas les reins assez solides, surtout pas pour un Pinel avec cashflow négatif.
 
Si ton projet c'est juste de réduire l'IR, alors il y a plein de solutions : invest entreprise, immo, défisc familiale, produits financiers (PER).
Pas forcément pertinent, mais si c'est ton projet ok faut respecter
 
"j'ai perdu quelques K en actions Natixis sur mon PEE , je suis donc plutôt en recherche de risque moyen..."
=> Tu as fait n'importe quoi sur le marché actions, mais ne jette pas le bébé avec l'eau du bain. En diversifiant avec les trackers ce sera déjà mieux pour aborder le marché actions.
Et sur l'immo c'est pareil, avec un Pinel tu as un risque fort pour perspective de rentabilité médiocre...pour investir sur le marché immo intelligemment il y a bien mieux à faire.
 
Tu devrais commencer par bien lire la FP pour avoir les bases  

Oui, et c'est comme ça que je procède à chaque fois : je rachète toujours depuis le fonds en €. Jamais depuis une UC.  

Si jamais je n'ai pas assez sur le fonds en € :
1) soit j'arbitre d'une UC vers le fonds en €
2) soit je fais un versement sur le fonds en € ou une UC monétaire, et je rachète après.

Bon, je ne vais pas le sortir pour l'instant, mais je vais quand même privilégier mon FCPE monétaire du PERCO pour mes prochains louchage.
 
Si mon congé sabbatique se concrétise je vais de toute façon devoir sortir du pognon du PEA.

Tu oublies plusieurs points pour diminuer l'impôt sur le revenu efficacement : les dons aux œuvres, l'emploi à domicile et surtout diminuer ses revenus (voir avec l'employeur si on est salarié).

 
Il est libre a faire ce qu'il veut et je l'en remercie  

 
 
Oui bien sûr, c'est loin d'être exhaustif, j'ai donné juste les 4 grandes familles de défisc (dons aux oeuvres, emploi à domicile...je regroupe ça dans "défisc familiale" )    

Un Pinel n'est JAMAIS rentable uniquement du fait d'être un Pinel.
Un Pinel est un investissement immobilier, et c'est l'ensemble (investissement immobilier + défiscalisation) qui doit être pris en compte, et comparé à d'autres investissements immobiliers (ce compris le même logement sans dispositif Pinel, par exemple en LMNP).
 
La comparaison entre plusieurs investissements immobiliers se fait en comparant la rentabilité totale de l'opération:

• rendement pendant l'investissement
• résultat en sortie d'investissement (ie: la revente)

 
Maintenant, considérons le cas hypothétique où quelqu'un avec lequel tu n'as jamais travaillé, et sur lequel personne ne t'as fait de retour d'expérience à long terme, qui viendrait de proposer un investissement:

• situé dans un lieu que tu ne connais pas, et qui soit suffisamment loin de chez toi pour que tu ais du mal à venir voir régulièrement le bien et son environnement
• dans lequel le bien est déjà choisi pour toi
• dans lequel l'exploitant commercial est déjà choisi
• dans lequel l'agence de gestion locative est déjà choisie
• pour lequel cette personne soit également courtier pour le prêt immobilier
• pour lequel cette personne soit également courtier pour l'assurance du prêt
• pour lequel une GLI est déjà choisie

Dans un tel cas, il conviendrait de s'interroger sur combien de ces points sont remplis par cette personne, qui toucherait une commission à chacun des points remplis. Dans un tel cas, il est légitime de se demander si cette personne travail à la fois dans ton intérêt et dans le sien, ou uniquement dans le sien.
 
Tests "faciles" (et financièrement légitimes) pour évaluer cette personne:

• Cela me semble intéressant. Pourrions nous approfondir le sujet et comparer cette opération avec une opération en LMNP dans l'ancien, avec une optique de revente à 10 ans?
• Cela me semble intéressant. J'ai repéré cette annonce pour un programme immobilier près de chez moi. Pouvons-nous comparer ces 2 investissements?

Une opération en Pinel peut être intéressante, mais il y a lieu d'être prudent.

Bien que notre message soit, en substance, le même, je me demande si ta formulation n'est pas un peu trop directe, et si la mienne n'est pas un peu trop subtile...
   

 
Donc ton patrimoine est réparti comme ceci:
94% Immo
1% Monétaire
5% Action
 
Et tu veux encore rajouter de l'immobilier ?  

 
Mais qu'est-ce que tu racontes ?    
 
Dans le cas de Mouillotte il n'est pas du tout question de DCA mais de rééquilibrage en vue de coller à son allocation cible.

Les français qui n'y connaissent rien aiment l'immobilier et détestent l'impôt.
Facile de placer du Pinel à tous.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Très beau tableau de tri  

Un peu de renforcement MENTAL en cette période d'incertitude:

https://youtu.be/YSBW6ujXGSU

un poil de bienveillance chez certains serait de bon aloi    
 
Pour ceux qui prennent un peu de temps pour détailler leur réponse : merci    
 
 
Soyons clairs, le Pinel est une option, pas ma favorite pour les raisons exprimés ci-avant. Evidement j'en considère d'autres....  
 
d'ou ma question : existe-ils de professionnels qui ne se rémunèrent pas à la com mais plutôt au forfait payé par moi... ainsi je pourrais bénéficier de réels conseils cohérents par rapport à ma situation et mes objectifs.

 
Pourquoi engraisser des intermédiaires ?
 
Le Pinel est juste un cadre fiscal, il n'y a pas besoin de passer par un CGP ou autre pour ça.

 
 
Il y a de rares CGPI oui.
 
Mais je t'invite à réfléchir à ton objectif.  
"Réduire mon IR" n'en n'est pas un (c'est juste un moyen potentiel) et tu ne trouveras que des vendeurs de défisc si tel est ton objectif.

 
oui, mais t'as pas les moyens de t'en payer un.    
 
Comme nous tous, c'est pour ça qu'on est ici.    

 
Ah info supplémentaire à prendre en compte.
Si tu es à peu près certain de devoir significativement taper dans le PEA, alors le faire maintenant ou plus tard ne change pas beaucoup.
Dans ce cas, fais-le, mais sois conscient, qd tu redeviendras salarié, qu'il sera peut-être plus rentable de fermer ton PEA et d'en rouvrir un tout neuf (en fonction des retraits que tu auras effectué)

Sale mais vrai.

Sinon pour le comparatif immo lnmp pinel

https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] ison-lmnp/

300 balles d'épargne de toute façon les reins ne me semblent pas assez solide pour faire ce genre d'opération. En plus tu es déjà chargé d'immobilier par la compo de ton patrimoine, faire un all in sur un Pinel pour 10-12 ans me parait bien risqué.
 
Tu payes 4k d'impôts pour 45K de revenus, ce n'est pas beaucoup, c'est "normal", il faut se faire une raison (ou changer de pays).

 
Non mais comme d'hab y'a mélange des genres

Je vais reprendre une petite louche de 10k de FCPI cette année.
La réduction fiscale a été remontée à 25% !  

Je vais choisir la société de gestion qui m'a donné les meilleurs résultats.
J'ai déjà pris 4 FCPI chez eux.

2 remboursés :
+95% et +141% avantage fiscal inclus

2 toujours en cours :
+40% et +32% pour l'instant.

 
Ca me semble très contre-intuitif de mettre du POGNON sur les SCPI ces derniers temps.
C'est de l'immo commercial ou résidentiel ?

FCPI frer !

 
My bad  

Pas vendu, pas gagnu

Naaaaan, des versements de sommes pas rondes !    

 
+1, beaucoup aiment les discours de gilets jaunes ou de la famille : l'immo c'est bien / solide, la bourse c'est mal, on paye trop d'impôts !
Venir sur HFR et comparer ou remettre en question ce discours et les propositions du conseiller vendeur bancaire / CGP est déjà un pas énorme, bravo