Reprise du message précédent :

 
J'ai déjà bourso vie effectivement pour du FE.  
C'est pour de l'épargne existante sur des livrets. Je me réveil un peu tard pour basculer ces économies sur le fond euros mais bon...
Et une autre partie de l'épargne actuel et futur (LT) pour un mélange FE et UC avec un peu de prise de risque.

Il n'est jamais trop tard    
Pense également à prendre date sur un PEA pour du LT cela peut être intéressant

Question rapide: avec les nouvelles règles qui s'appliquent aux versements sur les contrats Suravenir (50/50 Opportunités/UC, 70/30 Rendement/UC), est-il toujours possible de faire des arbitrages vers Suravenir Rendement?  
 
Sinon, comment comptez-vous gérer le ré-équilibrage du ratio UCs/fonds euros?  

 
Reste 20k de mes parents en FE sur cette AV de merde, vivement que ce taux magnifique tombe que je puisse leur faire tout retirer début février.

Oui, toujours possible. Pour l'instant c'est une contrainte soft.

L'arbitrage vers le F€ semble toujours possible

Bonjour,

Premier post sur le topic... J'ai des questions sur l'opportunité d'acheter sa résidence principale dans une "ville champignon" où énormément de logements neufs ont été construits.

Je ne connais pas bien les termes techniques, je vais donc essayer de poser ma question aussi clairement que possible. Vous me direz si ce n'est pas clair... Je suis aussi preneur des termes précis s'ils existent

Il s'agit d'une ville de banlieue parisienne ~20 000 habitants où un nouveau quartier s'est construit récemment avec - je crois - de quoi loger 5 000 habitants supplémentaires.

Ces bâtiments sont éligibles Pinel. Si j'ai bien compris, le dispositif permet aux propriétaires qui mettent en location le bien de bénéficier d'une remise d'impôts.
Avec des chiffres au hasard :
- le coût de construction (+ marge normale du promoteur) est de 100
- le dispositif Pinel permet de déduire 20 des impôts futurs

J'ai l'impression qu'un investisseur locatif pourra justifier de payer le bien jusqu'à 120, puisqu'il récupère les 20 par ailleurs. Plus probablement, le promoteur et l'investisseur locatif vont couper la poire en deux, le bien sera vendu aux alentours de 110.

Dans ce schéma, moi, primo-accédant qui veut acheter une résidence principale, j'ai l'impression que je me fais avoir... Je n'ai aucun intérêt à payer un bien 110 si sa valeur intrinsèque est de 100, puisque je n'ai pas de déduction d'impôt en face. Je n'ai donc aucun intérêt à pousser la porte d'une agence immobilière si le bien qu'elle vend est éligible Pinel.

Mon raisonnement tient-il la route ?

Je pose la question pour éviter de sur-payer un bien qui descendra mécaniquement en valeur lorsqu'il n'y aura plus de défiscalisation...
Merci pour vos éclaircissements !

OK, merci.
 
Je trouve ça un peu bizarre, mais j'imagine qu'ils sont obligés de nous laisser une option pour arbitrer vers une poche sûre de l'AV.

Effectivement acheter un bien qui permet une défiscalisation dont on ne pourra pas profiter, vaut mieux éviter.

Obligé non. Ils y vont juste progressivement.  
 
L'idée est que les épargnants se fassent progressivement à l'idée d'investir en UC. On commence par des incitations (fonds euro boosté accessible si versement en UC), puis petit à petit on ajoute des contraintes plus ou moins bullshit (contraintes de versement même sur le fonds euro classique mais l'arbitrage reste possible), jusqu'au jour où la contrainte deviendra réelle et difficile à contourner (soit contraintes d'arbitrage, soit arbitrages vers fonds euros payants, etc).  
 
Sinon tu crées du mécontentement, et le premier assureur à dégainer aura perdu le jeu de la relation client. C'est un mouvement de marché global qui est progressif. A mon avis en tout cas.

un bien neuf non Pinel vaut vraiment 100 dans ce quartier ?

Pinel c'est parfois

Dans une zone autorisée (A, Abis ou B1) toutes les constructions neuves collectives sont éligibles Pinel car la seule condition est de respecter la réglementation thermique RT 2012 ... qui est obligatoire.

 
donc on peut pas vraiment quantifier la surcote Pinel du coup non ?

Bah il n'existe pas de surcôte Pinel. Le prix du neuf c'est le prix du neuf élligible Pinel. Ensuite les acheteurs font ce qu'ils veulent avec le bien :
- RP.
- locatif sans Pinel (donc sans conditions liées au niveau de loyer, ni au revenus des locataires).
- locatif avec Pinel (donc avec conditions liées au niveau de loyer et aux revenus des locataires).

 
Du coup le prix d'un bien neuf dans ces zones n'est pas 100 mais 120.
A part le pinel il y a des avantages à l'achat neuf (notament pour sa RP) notamment les frais de notaires réduits, les charges contenues à priori les premières années, le fait de vivre dans le neuf mais aussi des inconvenient biens sur, achat sur plan donc délai et incertitudes sur le rendu final, les retards, les malfaçons, le fait que le neuf est toujours sensiblement plus cher que l'ancien et qu'on achète neuf mais revend du récent.

voila, j'avais du mal avec le delta entre 100 et 120 a cause du Pinel

si ce commercial en particulier veut faire payer plus cher en cas de loc Pinel, autant le bullshiter et dire que c'est pour une RP non ?

La surcote pinel c'est surtout dans les programmes qui ont été conçu sur cette cible.
Sur le papier c'est un bel immeuble comme un autre. Dans la réalité tu peux te retrouver avec des malfaçons et des problèmes de mise en œuvre car le truc a été fait au rabais (plus encore qu'un neuf ordinaire).
Et comme l'essentiel des proprio font du pinel, personne ne bouge dans les AG pour améliorer le truc ou faire reprendre toutes les malfaçons.

Ca ne changera pas son prix. Le commercial s'en fout que tu veuilles faire de la loc Pinel ou une RP. D'ailleurs il ne pourra pas le vérifier, ni même te contraindre à faire l'un ou l'autre. Une fois que tu es proprio tu fais ce que tu veux avec le bien, et le commercial le sait. Donc il s'en fout.

Les frers, j'ai besoin de vos conseils pour la réorganisation d'un portefeuille boursier avec 2 objectifs : sécuriser la PV et dans le meme temps limiter la fiscalité (des mécanismes de cession-donation peuvent etre considérés mais je connais pas bien la fiscalité)
 
Dans les grandes lignes, il s'agit de deux CTO dont la durée de détention est > 8 ans pour l'ensemble des actions. Les actions sont principalement orientées secteur luxe.
CTO 1 : au nominatif de 300k avec 200k de PV latente, 99% actions sur 5 lignes et 1% obligation Euro.  
CTO 2 : en indivision nue-propriété (2 indivisaires + usufruitier) de 400k avec 300k de PV latente, 100% actions sur 5 lignes  
 
Compte tenu du contexte haussier de l'année derniere tout specialement des actions luxes on souhaiterait sécuriser une partie des PV et diminuer l'exposition actions.
Ma question c'est quelle strategie adopter pour limiter la fiscalité et vers quoi replacer (Obligations/Fonds Euros sur CTO ? pour la partie sécuriséeet ensuite je pensais a du tracker world et un peu de HY pour continuer a faire travailler l'epargne  )
 

Bonjour,
Petite question pour calculer un YTD avec des valeurs de parts, je prends :
valeurs de parts jour J / Valeurs de parts au 1er janvier - 1 ?
Et si j'ai des valeurs de parts pour PEA et un autre PEA-PME et un CTO, comment calculer un YTD cumulé de la poche action ?
(Valeur jour J PEA + Valeur jour J PEA/PME + Valeur jour J CTO) / (Valeur 1er janvier PEA + Valeur 1er janvier PEA/PME + Valeur 1er janvier CTO)-1 ?

L'éligibilité au Pinel (quasiment tous les logements neufs des zones A1/A2/B1) ne justifie pas une vente au dessus du prix du marché sous prétexte de récupération de la surcote sous forme de défiscalisation. La défiscalisation est là pour compenser le plafonnement des loyers, pas un surcoût à l'achat. Si on cumule les points défavorables (surcoût + plafonnement du loyer), alors l'"investissement" a peu de chances d'être interessant.
 
 

Le neuf est presque toujours sensiblement plus cher que l'ancien, mais ça n'est pas systématique. Par exemple, une municipalité peut imposer un prix de vente maximal pour les logements, ou imposer un tarif plus réduit sur un certain nombre de logements réservés à l'accession à la propriété.
 
A noter qu'il est arrivé par le passé que certains logements soient vendus à des prix différents en fonction du canal de distribution. Par exemple un prix de base pour la commercialisation en direct où dans le préfabriqué de commercialisation, et un prix différent via des "cgpi" pour de la défiscalisation auprès de personnes n'ayant jamais mis les pieds dans la ville.
 

Bilan financier très approximatif de mon année 2019 :
 
passage de 100k à 113k€ d'épargne, avec grosso modo 10k venant du salaire et 3k d'intêrets/plus value.
 
sachant que j'ai fais 2 gros voyage et anticipé des réservations pour cette année, pour un total de plus de 5k€
 
pas mal pour une première année dans la vie active!  
 
pour 2020 j'aimerais continuer dans la même lancée mais surtout faire gonfler mon PEA via un DCA beaucoup plus régulier qu'à présent sur un tracker world.  
 
--
PEL : 37k
AVs : 47k (principalement fonds euros)
PEA : 7k (mix de tracker world et europe)
Livrets (A/jeune) : 15k
Actions de ma boite : 3k
Bitcoin : 1.5k
CC : 1.5k
 
 
 

3% de perf en 2019 c'est pas terrible terrible

Cela dit c'est un beau capital de départ pour une entrée dans la vie active. Il y a du potentiel pour le valoriser.  
 
Il va trouver et atteindre son budget risque progressivement.

80-90% de Livrets et Fonds euros en même temps.
 
Mais oui, le capital de départ est déjà beau.

 
surement un peu plus, mon suivi entre gain du salaire/plus value est pas très précis puisque c'est un fichier que je met à jour au fur et à mesure, et pas de snapshot au 1er janvier 2019 malheureusement  

Pourquoi une alloc aussi défensive à ton âge ?
Aversion au risque ? Peur d'un krach ?

je vais petit à petit sur du plus offensif !

pour mes AV j'ai ceci :

Boursorama : 8.5k en gestion dynamique
Linxea Zen : 4k (1.6k h2o multistrategie - 0.8k moneta multi caps)
Linxea Spirit : 6.5k (3k ALT2 - 1.8k primopierre - le reste entre sextant grand large et indépendance et expansion)
Puissance Avenir : 6k (split rendement/opportunités)
Credit mutuel : 22k (full fonds euros, datant de 2006 j'ai été con de pas la cloturer à mes 18ans)

et l'objectif maintenant va vraiment être de charger sur le PEA via des ETF
je songe aussi à de l'immo, mais plus via des SCPI a priori pour le moment

en mangeant 5% en voyages, ce n’est pas si mal…

 
Si c'est calculé comme ça il y a un soucis....  

 
Tu peux aussi passer en GL chez Bourso.

Niveau frais, tu en penses quoi par rapport au FCPE que j'ai souscris sur mon perco.
En gros :
Frais d'entrée 0.5% à 1%
Frais courant sur l'année => Kézaco ? = 1.2% à 1.3%

Car j'envisage de faire un transfert PERCO => PER au mois d'octobre prochain.

https://www.linxea.com/assets/uploa [...] EA-PER.pdf
https://monespace.linxea.com/Portal [...] %20PER.pdf
Annexe 6 : Liste des supports en unités de compte pour les modes de gestion Libre smart et Déléguée smart.

Quelques différences entre ce qui est annoncé sur le site et les conditions générales :


Ils sont où les frais d'arbitrage à 0% ?

"à tous moment", lool

 
non, il parle bien de 3k d intérêts and co sur 100k au départ
c’est son apport qui a été limité par ses dépenses

Pour info. Demande de rachat partiel av bourso vendredi dernier 9h du matin. Sous sur le compte fortu aujourd'hui mardi matin  

Trop facile, même plus de challenge

Moi j'attend les PV "officielles" pour voir si je purge/arbitre ou pas certaines AV...

J'ai regardé les trackers. Putain ça poutre 99% des fonds...  

C'est pas comme si on le disait ici même depuis des mois et des années…