Reprise du message précédent :

Encore une fois c'est une histoire de calcul pas d'opinion là.

Si tu as un cash flow positif grâce au levier alors il n'est pas possible de faire mieux sans levier, point barre.

Maintenant  avec un cash flow négatif on peut comparer avec un investissement mensuel d'un montant équivalent. Dans ton premier cas avec seulement 100 euros par mois ça paraît très compliqué en effet.

Dans ton 2e cas avec 200€ mensuels, 6k€ investis au départ et 24k€ de travaux. Bon l'impact des travaux est énorme selon à quel moment il apparaît. Supposons qu'il apparaît tardivement donc pas d'impact, je considère donc qu'au total au bout de 20 ans tu as gagné 150k€ (un peu moins que 180k-24k).

Une petite simu me dit qu'il aurait fallu 8.44% de rendement net pour avoir autant en mettant 200 balles par mois et en partant de 6k€.

C'est effectivement beaucoup, plus que ce que la bourse a rapporté historiquement (7%). Si tes 24k€ de travaux ont eu lieu dans les 10 premières années on s'en rapproche probablement pas mal.

Les conditions précises influencent énormément le résultat des calculs : par exemple si c'est 250 balles par mois et pas 200 balles (mettons un autre forumeur, plus lourdement imposé que toi, ou que sais-je), je tombe sur un rendement de 7% (6.99%) nécessaire pour atteindre 150k en partant de 6k en 20 ans.

Enfin pour ton point suivant, si, les deux situations sont bel et bien comparables justement, comme je viens de le montrer. A noter que dans mon cas je compare la bourse sans levier avec l'immo avec levier. La bourse est plus volatile et risquée (encore que pour le risque, ça se discute il me semble), néanmoins pour ce qui est du risque, quand tu prends en compte le levier, le tableau est assez nuancé. La comparaison tient donc.

Au final ce n'est pas pour dire bourse > immo hein, juste mettre un peu les choses en perspective.

Merci xbala pour tout ce détail. Tes nuances montrent bien l'impact des hypothèses de départ.
 

Voilà une évidence qui m'avait totalement échappée, pourtant d'une importance capitale
 

 
Reste l'aspect épargne forcée. À se demander si ça vaut bien le coup de se contraindre autant / si longtemps.

Sérieusement ? Alors que j'arrête pas de le répéter

Epargne forcée cad ?
 J'ai peur de comprendre  

Tu n'as pas tout lu.
 Vu ton message, ton rendement brut doit être d'au moins 8% ou un peu moins si tu n'es presque pas imposé. Donc oui "très bon plan".

tu sais parfois on a beau répéter, il faut le déclic cérébral ce n'est pas contre toi
 

Pourquoi peur ? On est tous différents, tant en personnalité qu'en salaire !

Mis à part qu'il faut reprendre date sur ALT2.

On n'a aucune idée des revenus du mec non plus  

 
Ca me choque pas, si elle était seule il faudrait bien qu'elle paye un loyer (sans doute + cher)  

Ces calculs ont le gros avantage de poser les choses

On pourrait généraliser la comparaison "Immo vs Bourse" de manière plus analytique, et grosso modo, si j'en crois mon raisonnement sur un bout de table, la synthèse peut se voir ainsi :

• le paramètre majeur réside dans la différence entre le taux d'emprunt total pour l'immo et le taux de performance net de la bourse/du projet immo.

On comprend tous qu'emprunter à 1% pour faire fructifier à 4% à du sens.
De même entre 0% et 3%

• second gros paramètre : la différence de cash-flow de chacune des opérations . D'autant plus exponentiel dans le temps. Entre un effort de 50e/mois et un de 200e/mois, sur 20 ans les rentabilités évoluent radicalement

Il y a ensuite tout le reste (durée, somme engagée, frais, liquidité) qui influe fortement, mais là il est difficile de généraliser.

En conclusion un projet immobilier à des grandes chances d'être plus intéressants que l'équivalent bourse si les deux paramètres ci dessous sont en sa faveur.

Dans le cas contraire, c'est mal parti

My 2 cents

 
C'est la différence entre un bon investissement immo et un mauvais si j'ai bien compris    
 

 
oui oui, aucun souci.
 

 
oui, d'ailleurs pour du locatif, faut mieux avoir les reins solides.
autant pour la RP se serrer la ceinture peut avoir du sens, pour du locatif, bof je trouve.

Au moindre problème avec le locataire ça finit en article dans le journal sur le pauvre propriétaire SDF à cause d'un vilain locataire

En attendant que je me décide sur l'allocation précise de mes 70k€, qu'est-ce qu'il y a comme super livret avec taux d'intérêt boosté sur les 2 premiers mois ?
Merci les frers

C'est pas faux.  

https://www.banques-en-ligne.fr/epa [...] MgQAvD_BwE
Plus que 3 jours pour Fortu, 2,50%bruts sur 4 mois pour 100 k€
Après, B4B 2%bruts sur 2 mois
 

C'est dingue ces histoires comême ; ce système locatif français offre un risque monstrueusement élevé pour le bailleur (ou l'ex-colocataire solidaire ). Le jour où Josiane comprendra ça, j'imagine pas les répercussions sur le marché immo ; faudra trouver des nouveaux pansements, ou bien s’accommoder de l'assainissement de ce marché  

pas trés encourageant :

(prévision de chute de 16% du CAC dans les 6 mois)
https://www.capital.fr/entreprises- [...] is-1303527

#DCA forever

LE FAMEUX

Ravi si ça peut aider, je n'avais pas pris le temps d'illustrer mes dires sur un exemple un peu détaillé dans mes précédents posts, j'ai donc profité du cas qui se présentait  

   
 
déjà passé hier

 
désolé ... les pages défilent vites !

Les marchés hauts.

Hello !
 
Je reviens à la charge avec de nouvelles questions, ayant eut des réponses de qualité sur ce topic
 
Dans mon plan de placements, je comptais mettre 100K sur AV ING, en fond en euros, ne sachant pas si je vais utiliser cette somme à court ou moyen terme pour un investissement immo.
 
Mon intention, après discussion ici avec certains, était de placer 80K en netissima et 20K en UC (obligatoire) puis de rearbitrer juste derrière les 20K en eurossima.
 
Tout ça à l'air ben comme ça mais voilà, j'ai vu que pas mal des fonds UC de ING ont des variations à la semaine entre 1 et 2%. Du coup comme j'imagine qu'entre le versement initial et l'arbitrage il y aura une évolution de VL, je m'interroge sur le risque de la manoeuvre et/ou son intérêt : si les fond que je rearbitre ont perdu 1% entre temps, quel intérêt de faire ça pour une différence de 0,3% (annuelle qui plus est!) et qq (diff netissima/eurossima) ? Est-ce que j'oublie quelque chose ?
 
Merci d'avance pour vos lumières

Tu n'as pas d'AV chez Boursorama ? Le fonds € boosté est accessible sans condition

en 2012 notre lapin national disait " pfff 3750 points je le sens pas le cac"  

Je ne vois pas le rapport entre le 1% de perte sur UC et le 0,3% de différence de perf Neti/Euro y a aucun lien !
L'intérêt de réarbitrer UC->€ (que ce soit en perte ou pas), c'est de passer de volatil à non-volatil (quelle que soit la différence de perf entre Neti et Euro)...

 
... et pourquoi ne pas mettre les 20% sur un tracker World ... et les laisser ?
à terme, c'est gagnant ( ... normallement ... ;-) )

tracker world sur AV ING ? avec leur 2,5 fonds disponibles ?

 
heuh ... dans ce cas, il faut passer à l'étape 1 : choisir une AV de qualité

Ajouter à cela que visiblement, si on regarde dans le détail par secteur, la hausse des profits, c'est surtout les Techs (mais pas que) qui se les octroient, les autres boites font pas spécialement mieux que nous

Bon ça c'est les US, c'est pas nouveau, les techs c'est eux, et le pognon c'est là qu'il faut avoir été le chercher. C'juste que, la fameuse hausse générale des profit, finalement ne touche qu'un nombre restreint de secteurs (et même de boites, les GAFA quoi ) , je sais pas si c'est si sain que ça à terme

Les trackers world ne sont pas très répandus dans les AV (hormis Darjeeling), ce critère ne me semble pas pertinent pour juger de la qualité d'une AV  

 
"les UC avec frais tu éviteras, les ETF tu favoriseras"
 
PS : Fortuneo propose des trackers dans l'AV

Il serait temps, ça fait un moment qu'il n'y a plus eu de soldes !

"En PEA les trackers tu favoriseras"
"En AV les UC small caps tu daigneras"
 
World chez Fortu : 1 seul (FR0010315770), comme Bourso, L**X** Vie, Avenir et Zen, Mes-Placements Vie, Puissance Avenir et Sélection, entre autres.

et le pea pme chef ? pour les ussées petites casquettes

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Mouais chez Bourso vaut mieux le ishares qui prend moins de frais, et le lyxor core quand il arrivera.

"daigneras"
 

Bien vu, je ne savais pas qu'on avait du iShares chez nous
 
PS : changement d'avatar ?

Le Blabla donc, et puis les bans sélectifs (ban d'image, ban de signature, ban de smiley).

 
Ce cauchemars    

un grammar-ban ça le ferait