Reprise du message précédent :
J'avais lu le bouquin de Olivier Seban - Tout le monde mérite de devenir riche, et le mec m'a convaincu des bienfaits de l'immobilier.

A l'époque je venais de monter ma boite, et je gagnais quasi deux fois plus qu'avant, donc je voulais investir mon POGNON excédent, sans changer mon train de vie.

Un copain m'a parlé d'un CGP qui était sympa à coté de chez lui.

Effectivement le mec était sympa: le problème venait de moi:

- Hello, je viens investir mon POGNON, mais je veux absolument de l'immo en dur & en direct.
- euh, tu veux pas qu'on discute, d'objectifs, de timing, des produits etc... ?
- NAN, je veux pas tes trucs papiers magique ou on gagne de l'argent sans rien faire et ou ça peut disparaître sans que j'ai aucun recours, je veux un truc à moi, que je pourrais transférer à mes enfants etc...
- Mais tes enfants, ils prefereront pas du POGNON ?  
- Nan, ils vont tout dépenser dans la drogue & l'alcool, au moins, grâce à ça, ils auront toujours au moins un toit sur la tête ( réflexe d'ancien pauvre)
- OK... donc de l'immo en direct uniquement. Je vais te chercher un truc, reviens la semaine prochaine.

Je suis parti très déçu de n'avoir pu signer un truc tout de suite...

Ouverture d'une 4eme AV pour choper une prime.

AV.com qui m'envoie le dossier rempli par courrier sur simple demande par mail  

Prochaine étape : réduire l'épargne dispo sur LEP pour la mettre sur l'AV Bourso  

Et alors, tu as fait du GROS ARGENT, grâce à L'EFFET DE LEVIER de tes INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS?

Belle histoire.
Révélatrice.
On en fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

Et il y a de l'offre et un gros biz de Pinel...car la demande en face est forte. Les français veulent de l'immo en dur et de la défisc. L'offre s'adapte.

attendez la suite arrive...

Semaine suivante je reviens comme convenu.
Il m'avait trouvé un truc, dans ma ville, dans un quartier "en pleine réhabilitation".
Je connais bien le coin, et c'est un quartier pourri de Lille, dont, il est vrai, d'énormes efforts sont fait par les collectivités pour rebooster le secteur (construction à gogo de sièges sociaux autour, nouveau centre commercial énorme à proximité etc..)

Studio de 28m²
- 105.000 €
- env 5.000 €  de frais d'achat.

REVENUS :
420 € de loyer possible
150 € de gain fiscal réinvestit
 = 570 de revenus

CHARGES :
TF + Assurances + financement bancaires à 110% + charges etc... = 790 € de charges.

TOTAL : 220 € d'effort d'épargne à faire.

Au bilan, si je revend à 9 ans au prix de reviens ( 110k€ donc), j'aurai un TRI de 13%, si tous les astres sont alignés, pas de vacances, pas de gros dégats etc...

J'avoue ne même pas avoir lu ces lignes. J'ai signé direct sans comprendre car je faisais confiance, et de toute façon c'est ce que je voulais.

Au final :
- L'immeuble a accumulé des retard considérables (18 mois de prévu) et DEVRAIT etre livré au S1 2019.
- Je vais récupérer des indemnités de retards légères qui vont quasiment effacer les frais de notaires.
- Je regrette, évidemment.
- Je suis lié au CGP car je comprend pas comment on defiscalise les intérêts (que je paye pas car j'ai tout différé à la livraison effective) de ce truc.

J'en veux pas à ce CGP, il a tenté de me proposer d'autre truc, mais j'étais pas receptif du tout. Il m'avait parlé des SCPI; mais je savais pas ce que c'était, j'ai éludé la question directement.
 
si je pouvais revenir en arrière, c'est ce que je ferai évidemment.  
 
/FIN
 
/AskMeAnything

 
Porte des Postes frer
 

Ce focus sur l'immo, c'est uniquement à cause de Mr Seban?

Au moins tu as compris que t'as fait une erreur. D'autres ont fait pareil mais font toujours fait l'effort de comprendre ce qu'ils ont acheté et en sont même fiers.

A coté du métro oui , j'ai oublié de le dire Je me dis qu'avec tout ça, j'aurai pas de galère à louer.

Oui. J'étais pressé de commencer à investir pour devenir rentier tot ( j'avais 28 ans.)

EDIT : j'ai été influencé par SEBAN. Mais c'est pas à cause de lui. C'est à cause de moi tout seul.

Au moins c'est à Lille même et tu t'es pas fait refiler un bien "Aux portes de Lille" qui se trouve à 50km sur l'A25    
Fives? Moulins?
 
Faut essayer de viser quelqu'un qui bosse car avec un étudiant tu risquerais de te prendre des vacances locatives en plus?

Faut dire, ses videos sont redoutables.
Une machine bien huilée.

 
Merci pour le tips ! Avec le nouveau centre commercial à 150 mètres, je me dit qu'il y aura surement du personnel qui voudra se loger oui.
 
C'est juste à coté du lycee averroès, si tu connais le coin.

 
bah ça fait tout de meme une solution d'investissement.
pourquoi regretter cette opération en définitive ?
à cause des retards de livraison ?

 
Je vois très bien le coin...
 
Il va encore falloir un peu de temps pour que ça se gentrifie

 
Je dirais surtout que le CHU est pas loin. Au pire une annonce collée là-bas ou à la fac de Médecine...

Hello
 
Linxea Spirit (AV) : c'est possible de faire des versements programmés en SCPI ? Pas très clair sur le site (la liste des SCPI de ce support est pas Claire non plus...)
 
Merci pour les specialists Linxea

Le prochain achat immo tu veux le faire où sinon ?  

 
Question intéressante oui.
 
Deja le TRI est assez faible pour une opération relativement risqué. Le TRI qui proposé une renta de 1.45 % / an pendant 9 ans suppose que :  
- je n'ai pas de vacances locatives
- pas de gros frais à prévoir (ce qui est prévu avec du neuf), ni de gros dégats
- que je revende au prix du neuf + frais de notaire.
 
Ca fait beaucoup de "si" pour une renta max plutôt pas terrible du tout.  
 
Ensuite, les galères de gérance. Je l'ai pas encore qu'il me fait déjà chier: je dois le déclarer aux impôts pour commencer à amortir les intérêts, sauf que c'est assez spécifique comme investissement, donc j'ai préféré laisser le taf au CGP, qui me facture la presta ( que je passe en charge cela dit)
 
Je sais pas ou aller prendre les assurances pour les loyers impayés, va falloir que je fasse de la pige la dessus car sur le topic immo, aucune solution simple en ligne fonctionne vraiment. idem pour la gérance.  
 
+ les retards effectivement...  
 
Tout ça, tu l'as pas avec les SCPIs.

 
C'est pas forcément un bon calcul: souvent ça ne se déclenche qu'au bout de X mois d'impayés et ça ne cours pas à l'infini.    

 
avec un TMI à 30 ou 41%, ca aurait été un peu meilleur quand même.
 
Une erreur fréquente est de vouloir défiscaliser avec des impôts "ridicules à payer".
à 30% ca peut se réflechir, mais à 14% (presque) jamais c'est rentable
à 41%, ca peut commencer à l'être

C'est pas juste une histoire de TMI. C'est surtout le fait que ces apparts destinés à la defisc sont souvent trop chers par rapports au prix du marché (qui est déjà bien bien haut).

 
oui aussi. Je parlais des produits de défiscalisation en général.
vouloir le faire quand on paie 4 ou 5k par an, c'est  

Ah ouais, TRI de 1,4 % avec les emmerdes de gestion et en partant sur une hypothèse optimiste de hausse des prix de 5% (alors que tu as acheté au prix neuf mais vendras au prix de l'ancien)

Je ne comprend pas la remarque: la reduction fiscale n'est pas fonction du montant des impots, mais en fonction du prix d'achat du bien... Donc en s'en tape de la TMI, ou j'ai raté autre chose ?

en l'occurence ca va me faire grosso merdo 1800 balles de réduc annuelle d'impots que je reinjecte dans ce truc.

 
Si je m'en sors sans perdre de pognon, je serai content, en fait.

 
Mais c'est du SOLIDE  

L'immo, via l'emprunt, à une qualité que n'a pas le DCA ; celle de forcer l'épargne pour ceux qui n'en sont pas capable.

Au contraire, plus le TMI est haut plus le cashflow est négatif et plus le TRI baisse.

 
effectivement, le montant de réduction d'impôt est fixe
en fait, c'est juste tout pourri sauf si le bien est payé au bon prix et en le faisant soi-même

+ Ceux qui n'ont pas une capacité d'épargne similaire équivalente à un loyer

 
Frer dJe, ta sagesse manque  

C'est ça d'être riche et d'avoir une maison aussi longue
 
Quoique c'est peut-être que la largeur et qu'elle est encore plus longue ? (la maison)

https://www.nouvelobs.com/rue89/la- [...] -mois.html
 
Le mec proprio qui fait payer à sa meuf au SMIC un loyer et une partie de la taxe d'habitation.
Lui il a du bien calculer la rentabilité

Ça demande un peu plus de suivi par contre, non ? J'ai pas précisé Mais je vois que la gestion me gonfle un peu (j'ai 5 AV, j'ai pas dû y toucher depuis leur ouverture si je suis en gestion libre ) donc si je peux en faire le moins possible je prends. Mais peut-être penses-tu à prendre un tracker et le laisser vivre sa vie pendant 18 ans ?

Un petit sondage pour savoir quel est le meilleur courtier AV ?

Je ne suis que de très loin les débats conspirationniste de Mister Beer.
 
Mais c'est chaud ce que tu dis non ? Ou ce que j'en comprends du moins.
 
Ça voudrait dire que tout le monde peut-être accusé de tout par n'importe qui et doit alors amener des éléments l'innocentant ? Moi je vois plutôt l'inverse: que l'accusateur apporte des preuves. Non ?
 
Sinon, on peut vite accuser tout le monde de tout. Genre demain je dis que j'ai un PEA chez Bourso, vous m'accuserez (après vous être foutu de moi parce que les frais sont élevés) de faire de la pub pour Bourso ? Je vais être mal, je n'ai rien pour prouver qu'ils ne me rémunèrent pas. Pourtant, promis, ils ne le font pas. J'ai même pas ouvert en période de prime ni n'est été parrainé (la honte !)
 
Perso, quand j'ai débarqué ici, j'ai discuté avec NicoNuméro en MP pour les premiers conseils (un peu les gestes de premier secours de l'épargne). Il m'a aiguillé et a répondu à chaque message sans y être tenu (parce que bon, il a une vie aussi et n'est pas cgp).  
 
Pour autant, je n'ai pas le sentiment (peut-être j'ai tort ? Faudrait que je relise les MP en ces périodes obscures et conspirationnistes) qu'il m'ait forcé à quoique ce soit ni incité plus que de raison à ouvrir chez un courtier en particulier. Avec son nom en parrainage. Même si ça a été évoqué, mais c'est de bonne guerre.

Tu as lu trop vite le message de Dje, il dit la même chose que toi.

Tu as mal lu : c'est précisément ce qu'il dit. « Notre ami » = mister Beer.