Reprise du message précédent :
Je me tâte toujours d'emprunter pour des SCPI, mais l'idée fait sson chemin.
Pour l'instant, sur Spirit, je retiens:
- PFO2: immeubles récents et bons énergétiquement. Bon point à mon sens pour des bureaux à vision LT.
- FIPCOMMERCE: revenus versés sur le fonds €, bon rendement, très diversifié géographiquement et sur l'utilisation des locaux, quelques entrepôts. Frais de versement importants cependant.
- Primopierre: bon rendement, société récente qui a probablement pu profiter du creux immo pendant la crise. Frais de versement moindres.
- Rivoli avenir patrimoine: pour le prestige? Valeur sûre. Mais tour Areva...
 
Mon intention, en première approche, est de répartir entre:
- 25% sur fonds € immo (sécurité cause emprunt)
- 35 à 50% PFO2
- 25 à 40% sur une ou 2 autres SCPI
 
Reste à voir si le prêt conso HB fonctionne pour cette utilisation

 
J'ai édité, c'est du Corum Convictions que j'ai pris, pas Croissance Immo, Croissance Immo le Crédit Foncier a réfusé de le financer.    
Je suis d'accord que le placement est peut-être plus rentable en AV mais pas d'utilisation de l'effet de levier, j'ai pas 40k€ en cash à mettre en direct dans de la SCPI.    
 
Le scénario noir, j'ai du mal à imaginer une perte de 1%/an pendant 20 ans, je ferais la simu ce soir.    (j'ai plus les chiffres en tête)

C'est tout l'intérêt de ce prêt conso à 2.9%. Effet de levier + support AV.
Voire un taux moindre sur bourso (si certains ont accès à l'offre peuvent confirmer).
 
En creusant un peu les offres, j'aimerais savoir si ceux qui ont investi en nue-propriété (le canard ) déduisent les intérêts d'emprunt. J'ai l'impression que cela dépend de qui détient l'usufruit.

Merci
Je vais peut-etre prendre 1k € de SCPI PFO2 sur Spirit pour tester.

@Bourso

Pret perso :
2,45 % TAEG fixe jusqu'à 60 mois

Avance sur titres :
Prêt Personnel In Fine de 10 000 € sur 36 mois au TAEG fixe de 1,95 %,

11 échéances trimestrielles de 48,30 € et 1 échéance finale de 10 048,30 €
Montant total dû 10 579,60 €
Taux débiteur fixe de 1,93 %, coût total 579,60 €

Par contre mon AV en fonds euros ne peut etre nantie, je ne sais plus avec qui on en avait parle la semaine derniere. AV pilotee et PEA oui.
Faut que j'en rajoute un peu dedans

C'est bizarre .
J'ai nanti mon AV full fond €.

Il faut un compte bourso ou c'est accessible à tout le monde?

EDIT: offre réservée aux clients > 3 mois

Peut-etre parce que mon AV a moins d'un an ? Ou il y a un plancher ?
Enfin je les appellerai dans un mois pour faire le point la-dessus de toute facons

C'est tout benef t'as un parrainage et un super pret dans 3 mois

Quelqu'un a ouvert une AV Fortunéo récemment ?
Je l'ai fait il y a deux semaines : elle est ouverte, avec valorisation au 01/09, mais l'argent n'a toujours pas été débité du compte courant d'où viennent les fonds...  

Ils ont mis à jour ton AV avant que ton compte soit débité.  

J'imagine qu'ils vont régulariser les dates de valeur à la date réelle du prélèvement... C'est balo, les UC faisaient déjà +2% depuis la semaine dernière

Pas forcément. C'est peut être aussi ta banque qui met à jour ton compte à J+1 ou J+2.

ça fait pas loin d'une semaine là... Et d'habitude ils sont plutôt réactifs, surtout dans ce sens là (pur mauvais esprit de ma part )

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non, le compartiment € est concerné, quelque soit la proportion d € dans ton contrat.

 
Je viens de faire une petite simu rapide, et je trouve des résultats beaucoup moins bons... je dois oublier ou ne pas avoir compris un truc.
 
Hypothèses :

• Crédit Conso Bourso : 20K€ @ 2.45% TAEG sur 60 mois : mensualité hors-assurance : 354.25€
• 20K€ investi en SCPI sur AV avec les carac suvantes : 5% de frais (d'entrée et sur loyers), rendement brut annuel de 4,5%, revalorisation annuelle de 1%
• Prélèvements sociaux sur la PV de 15,5% et je néglige l'imposition sur la PV (nécessitant une AV de plus de 8 ans que l'on purge annuellement dans la limite du plafond).
• Je néglige tout éventuel frais annexe (frais de dossier,....)

J'investis 20K€, je touche donc 19K€ de parts de SCPI (valeur de revente), mais le rendement est calculé sur 20K€.
 
Pendant 60 mois, je débourse 354.25€ de mensualité de crédit.
Je touche également le 'loyer' sur la base de 4.5% de rendement, 20K€ de valeur initiale (mise à jour chaque mois avec les loyers précédents) et des frais sur loyers de 5%. Ces loyers sont réinvestis chaque mois et viennent augmenter d'autant la valorisation de mes parts de SCPI.
Sur 5 ans, on obtient donc des cashflows mensuels entre -283€ et -263€ du 1er au 59e mois.
 
Je considère la vente de ces parts à la fin du crédit : au 60e mois.
Mes parts valent 24 969€ (PV = 4 969€).
Mon dernier cashflow mensuel pour ce 60e mois est donc :
Dernière mensualité crédit (-354.25€) + loyer (91.45€) + Valeur de revente des parts (24 969€) - Prélèvements sociaux sur la PV (770€) = 23 975,75€
 
Je calcule mon TRI sur ces 60 mois, résultat : TRI = 1,23%
 
Je fais le même calcul, même hypothèses, même crédit sur 60 mois, mais je pars sur l'idée de conserver mes parts de SCPI 8 ans et de tout revendre après 8 ans.
Résultat sur 96 mois, TRI = 1,01%
Encore un peu moins bon que sur 60 mois, logique l'effet de levier du crédit ne joue plus après les 60 premiers mois.
 
Je pars pourtant sur des hypothèses peu pessismistes (5% de frais (d'entrée et sur loyers), rendement brut annuel de 4,5%, revalorisation annuelle de 1%). Je trouve ces TRI bien faiblards.
 
Où me trompe-je ?  
 
 
EDIT: ah je n'avais pas fait gaffe que tu partais sur un crédit immo sur 20 ans, ça change pas mal le donne en effet.
Mais pour un crédit conso beaucoup plus court, l'intérêt me semble très limité

Bah regarde ta durée de crédit par rapport à lui...

Vi, vu
 
Mais du coup, je ne reste pas convaincu de l'intérêt d'investissement en SCPI au sein d'une AV financé par un prêt conso

La SG m'a contacté pour un crédit sur SCPI mais, évidemment, ils me proposent que leur SCPI maison. Faut que je regarde ce que ça vaut Génépierre  

Pareil. Le cash flow est trop négatif, autant investir son épargne mensuelle soi même
Le levier est intéressant avec un crédit court in fine, ou bien un crédit long amortissable amha

Absolument, mais pour investir via AV c'est mort pour les crédits immos.
Donc en effet avec un TRI de 1%, autant placer directement.

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StephaneF: Concernant ta méthode, je suppose que comme tu utilise l'AV, tu mets tes liquidités en fond euros ?
C'est chiant les liquidités quand on écrème: sur PEA, ça reste bloqué et sur des années ça peut faire un gros manque.
Sur AV, tu n'a pas de pbs de TMG ? Tes nombreux A/R n'ont pas trop d'impact, ils prennent à peu près le min de l'année pour la valeur de ton fond euros ?

Pas d'impact sur mes AV.

 
[quotemsg=43143312,114018,3848]
 
 

• Crédit Conso Bourso : 20K€ @ 2.45% TAEG sur 60 mois : mensualité hors-assurance : 354.25€

ça fait une grosse mensualité. Pourquoi ne pas partir plus bas en crédit conso, avec par exemple 5000 euros d'achat de SCPI ?

• 20K€ investi en SCPI sur AV avec les carac suvantes : 5% de frais (d'entrée et sur loyers), rendement brut annuel de 4,5% (franchement, sur 8 ans, les bonnes SCPI tourneront plutôt sur un brut de 5%, mais bon...

Revalorisation annuelle de 1% (Des loyers, mais aussi des parts : scénario optimiste, mais pas impossible sur 8 ans)
 
 
Je touche également le 'loyer' sur la base de 4.5% (ou 5%) de rendement, 20K€ de valeur initiale (mise à jour chaque mois avec les loyers précédents) et des frais sur loyers de 5%. Ces loyers sont réinvestis chaque mois et viennent augmenter d'autant la valorisation de mes parts de SCPI.
 
 
Je considère la vente de ces parts à la fin du crédit : au 60e mois.
Mes parts valent 24 969€
(as-tu compté ici la valeur accumulée des loyers, réinvestis en parts + la revalo des loyers + la revalo des parts ?)

Oui c est assez récent, sous Sarko je crois.
Avant c était pas prélevé ts les ans.
On perd la composition...

Je suis pas sur que tu peux opérer la déduction des intérêts du crédit s'il s'agit d'un crédit conso  
 
 
A creuser  

Je ne vois pas pourquoi le TRI baisse quand tu allonges la durée de composition de l'investissement alors qu'il n'y a plus de CF négatif.
Cela voudrait dire que sur une longue durée (25 ans), le TRI est proche de zéro alors qu'on a un capital qui compose à 5% l'an.

tu ne peux pas.
 
Il faut que ce soit en direct, donc:  
- imposition des revenus TMI + PS  
- imposition des PV: il faut attendre très longtemps pour que cela devienne raisonnable.  
- impôts des coupons payés annuellement, donc pas de composition sur la part fiscale
 
A comparer aux 3/5 ans pour l'investissement conso + AV (frais "remboursées" après 2 ans, blocage 3 ans, durée du prêt).
 
 
Mon raisonnement, c'est
- si direct, la fiscalité rend peu rentable l'investissement au regard d'un simple fonds € immo
- en AV, impossible d'utiliser l'effet de levier et frais importants mais fiscalité plus avantageuse. Se focaliser sur les AV qui rendent 100% du coupon, sinon autant partir sur un fonds € immo.
- ce prêt conso proche d'un taux immo est un palliatif attractif, mais un TRI mérite d'être calculé. Je vais essayer de faire ça sur 5 à 8 ans.

Voilà

Ah oui ya ça à prendre en compte aussi  

Je regarde pour les SCPI de la Société Générale, elles m'ont l'air bien pourries ma foi    
 
Finalement les REITs c'est bien  

Voilà

Pour moi c'est s emmerder pour quelques centaines d'euros de PV

Pour un SCPI le mieux c'est crédit sur 20 ans et du coup la le cash flow doit être très faiblement négatif

Cependant c'est préjudiciable pour l'endettement sur la résidence principale donc perso j'adhère pas, je préfère être libre de mes mouvements pour pouvoir acheter une bonne RP en temps voulu, sans avoir la capacité d'endettement réduite.

Voilà

Pour moi c'est s emmerder pour quelques centaines d'euros de PV

Pour un SCPI le mieux c'est crédit sur 15 ans (voir 20 ans si possible) et du coup la le cash flow doit être très faiblement négatif

Cependant c'est préjudiciable pour l'endettement sur la résidence principale donc perso j'adhère pas, je préfère être libre de mes mouvements pour pouvoir acheter une bonne RP en temps voulu, sans avoir la capacité d'endettement réduite.

Donc pour moi la SCPI se prête vraiment à la personne qui a fini de payer sa maison et qui n'est pas susceptible de devoir en racheter une, il va baisser sa fisca avec les intérêts d'emprunt, puis une fois à la retraite n'aura plus de crédit sur la scpi mais gagnera moins donc moins d'impôt, ça me semble Être, une fois cette condition remplie, en principe vers 50 ans, un formidable véhicule pour générer une rente et plus tard une transmission de patrimoine, bien plus pratique et moins risqué que des biens immo en direct.

 
Dans l'optique de faire une opération rentable, à risque mesuré, je ne vais pas m'emmerder en paperasse/administratatif/déclaratif pour faire 400€ de bénef net après 5 ans.    
 

 
J'en suis beaucoup moins sûr que toi
Je pense même que 4.5% de rendement est peut-être optimiste.
 

 
Evidemment    
 
Si quelqu'un arrive à un résultat différent du mien, je suis preneur pour voir si j'ai fait une connerie.
Mais en l'état, l'investissement SCPI au sein d'une AV financée par un crédit conso me semble sans intérêt.

 
Je trouve ça plutôt logique au contraire.
 
Le rendement est maximisé pendant la durée du crédit (effet de levier, ce n'est pas ton argent qui compose en partie toussa).
 
Et oui, sur le très long terme le TRI va plonger, ce qui est logique et correspond bien à la définition du TRI.  
A partir du moment où tu as fini ton crédit, ton cashflow est positif. Si on rapporte cette situation à un compte épargne, ça revient à dire que tu retires plus d'argent que tu n'en gagnes dessus chaque mois, ça va tendre vers pas grand chose donc.
 
C'est aussi la même situation qu'un investissement locatif payé cash : cashflow positif, TRI de m....e.
 
TRI de m....e = avec la même contrainte financière mensuelle, le même cashflow, il y a beaucoup mieux à faire.
Avec 1% de TRI, un simple fonds € sûr à 99% et presque sans contrainte fera mieux dans tous les cas.
 

emprunt sur 36 mois à 2.9%
rendement 4.8%
Revalorisation des parts annuelle 1%
Inclus frais de gestion 0.5% (base trimestrielle), PS 15.5%, coupons mensuels

TRI au bout de 8 ans 4.1%
5 ans 3.4%

Si investissement de 30k€, après 8 ans 43000€, après 5 ans 36500€.

Les coupons sont réinvestis dans la SCPI.
TRI se fait sur les mensualités d'emprunt puis au final le capital composé.

Très bien même, mais pas d'effet de levier

et pas de PEA pour les reits