Reprise du message précédent :
et pas de PEA pour les reits

 
OK, je suis un boulet !!!
 
En plus de mal calculer mon cashflow (j'ajoutais les loyers qui restent finalement dans le contrat à capitaliser), je calculais surtout un cashflow sur base mensuelle... !    
 
Bref, j'arrive à des résultats proches du tiens avec tes paramètres : 36 340€ à sortir après 5 ans.
En revanche, mon TRI est encore assez différent, voici le détail des cashflows des 5 années :
-10 452 €
-10 452 €
-10 452 €
0 €
36 340 €
TRI sur 5 ans : 5.01%
Je considère que les PS ne sont payés sur la PV que lors du rachat.
 
Maintenant que j'ai indetifié mes grosses boulettes, je vais reprendre sereinement les simus.    

Je considère aussi les PS pris au final, lors de la sortie. Avantage AV sur investissement direct pour ça.

CF négatif pendant 36 mois de 871€.
Après 5 ans, 36523€.

Et sans emprunt, sous réserve d'erreur de calcul (c'est vraiment fait à la va-vite )
CF négatif de 871€ pendant 36 mois pour un investissement progressif.

Au bout de 5 ans, capital de 35100€ à comparer aux 36500€. TRI 2.8%.
Au bout de 8 ans, capital de 41300€ à comparer aux 43000€. TRI 3.7%.

Après avoir trié les papiers de madame, je m'aperçois qu'elle a une "retraite complémentaire d'entreprise" ou article 83 souscrit par son ancienne entreprise. Il n'a été versé sur ce compte que les cotisations obligatoires par l'employeur.
 
D'après ce que je comprends, on ne peut pas en faire grand chose (retrait ) c'est juste une forme d'AV où l'on peut arbitrer vers quelques UC, et bénéficier à la retraite d'une rente. Vous confirmez ?
 
Bien sur, il s'agit d'un contrat à la SOGECAP donc des super UC j'imagine

J'en ai un.
En gros ça s'apparente à un fonds de pension. A sa retraite ça sera transformé en rente viagère.

Après correction de mes erreurs, je révise mon jugement sur l'intérêt des SCPI en AV et financées par un crédit conso.
On tourne sur un TRI autour de 4 ou 5% (en considérant une sortie de la PV après les 8 ans et en-dessous du plafond d'exonération annuelle).
 
C'est comparable au rendement d'un investissement locatif moyen financé par un crédit immo, c'est même meilleur qu'un invest' locatif classique financé cash.
C'est moins bien qu'un super investissement locatif (genre LMNP sur une super affaire), mais on s'affranchit de toutes les galères possibles de l'investissement locatif et on a une volatilé moindre.
 
Sur 5 ans par exemple, en sortant 350€ / mois (crédit conso Bourso 20K€), on peut espérer une PV nette de 2500€-3000€ au bout des 5 années.
C'est pas transcendant, mais pas si mal finalement pour un investissement sans apport initial.
 
Reste l'impact sur notre future capacité d'endettement. En présentant bien le dossier à un banquier pas trop con mais qui ne connait pas forcément bien les SCPI en AV, en insistant bien sur la rentabilité affichée de la SCPI, le fait que c'est dans une enveloppe d'AV pour gommer la fiscalité, y'a peut-être moyen de l'embobiner un peu pour que ce ne soit trop pénalisant.    

Déjà, pour justifier le prêt, je suis plutôt enclin à mettre voyage que SCPI

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topic bourse  
oublie pas de te présenter, aide en premier post du topic

Après avoir renvoyé mon contrat a boursedirect pour une inscription à leur AV partenaire ils me disent que je vais recevoir un courrier de apicil a renvoyer par la poste a apicil et à signer, le certificat d'adhésion, je me souviens pas avoir fait ça avec aucune de mes AV, vous avez déjà eu le cas, notamment chez apicil ?

 
Selon quels paramètres alors ? Parce que si on garde la référence de bobor avec une revalo annuelle de la part de 1% et un rendement constant, ça fait une revalo de dividende de 1%/an ce qui est beaucoup plus difficile, le prix du foncier peut monter, mais pour que la SCPI génère plus de revenus, il faut soit de l'inflation, soit de l'investissement....  
 
Mais c'est pas mal comme résultat, j'y avais réfléchi mais le problème pour moi était d'avoir un petit cashflow négatif.  

 
Sans emprunt, sur 40 000 euros investis, j'arrive à 5,6% de rendement annuel sur 20 ans.
pas mal !

Via Lnxea Zen j'ai pas eu besoin de faire ça.

Sur 20 ans, c'est de la science-fiction
Comment savoir quel sera le rendement, l'inflation, la valeur de part sur une telle durée
Déjà sur 8 ans, cela suppose pas mal d'hypothèses.

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Bien ce qui me semblait, c'est pète couille

à la fois, prendre la  version BD de l'AV Apicil, quand il y a Zen à côté, faut aimer se faire enfler. Un timbre de + c'est peu par rapport à la perte en frais de gestion sur 10 ou 20 ans...

C'est pas une question de timbre, ou de dizaines d'euros de plus ou de moins sur très long terme que rapporterait un contrat sur Zen du fait des frais de gestion moindre, c'est surtout une question de praticité, vu que j'ai déjà mon CTO  + PEA chez eux (boursedirect) et qu'en plus ils facturent les sorties d'argent externes.

Et du coup devoir encore une fois renvoyer des papiers, ce n'est pas pratique et je n'aime pas ça, un mauvais point pour eux, qui s'ajoute au fait que la souscription à l'AV en ligne ne fonctionne pas (pour moi en tout cas). J'ai déjà suffisamment de paperasse au boulot à faire pour ne pas en rajouter dans ma vie privée.

Ensuite qu'est-ce qui dit que quand Linxea sera développé ils n'augmenteront pas les frais de gestion ? (et inversement, boursedirect les baisser) vrai question. Ensuite, la boite reste récente et petite, je n'ai pas une totale confiance en eux, pas suffisamment pour les utiliser comme intermédiaire sur très long terme.

Linxea a 14 ans, c'est plus vraiment une boîte récente...

Ca ne fait que quelques années qu'ils ont dépassé le million de chiffre d'affaire (ce qui reste faible). C'est presque une micro-entreprise (moins de 10 salariés et à peine 2 millions de CA)

C'est juridiquement possible d'augmenter les frais de gestion pour les contrats déjà souscrits et en cours ?

Si contrat collectif oui.  
Si c'est individuel non.

Merci, juste pour savoir, tu tiens ça d'où ?
 
Si c'est exact (je n'en doute pas), le premier argument de c2800 ne tient pas non plus, car Linxea Zen est un contrat individuel.  

C'est pas vraiment un argument mais plus une question que je pose, de toutes façons de mon côté je privilégie le coté pratique d'avoir ma 4ème AV là où j'ai mon CTO + PEA, donc ça ne me change rien.

Je l'ai lu plusieurs fois dans MVVA.

J'ai trouvé une source :
 
http://www.cbanque.com/actu/51030/ [...] collectifs

+1.
Individuel faut qu'ils envoient un papier à chaque client pour signer le changement.

Intéressant  

Donc pour boursedirect vie : c'est un contrat collectif, donc je pourrais être amené à bénéficier de baisse de frais de gestion à l'avenir (vu les taux actuellement élevés)

Pour Linxea Zen, c'est effectivement un contrat individuel, donc pas susceptible d'être modifié (ce qui protège d'une hausse des frais)

En revanche, Linxea spirit, le moins cher de tous pour les UC , est collectif...

En plus ils parlent de  

Et Spirit, c'est individuel?

C'est collectif, ils le disent dans l'article (et j'ai vérifié les CG et c'est effectivement le cas).

http://www.linxea.com/Portals/0/Do [...] 202015.pdf

Donc ma crainte (qui n'était franchement qu'un ressenti car je ne connaissais pas cette subtilité) était justifiée...

 
Je viens de faire le calcul à -1% de part et de div/an, TRI : +0.04% toujours mieux que les fonds monétaires    
 

Compare ce que donnent tes cash flow investis en remboursant l'emprunt, et ce qu'ils auraient donné en investissant dans une AV à 3% pour voir ?

 
Ah non, tu peux pas comparer en estimant que la SCPI se casse la gueule, et ne pas calculer la chute des fonds euros.
 
Si cette année, les fonds tombent à 1 à 2%, on fait quoi ? Si ça se trouve, ils vont tomber à 0,5 à 1% pendant 5 ans... ou alors couler à pic, pour certains assureurs...
 
Donc comparons à chute égale : un fonds euros qui tend irrémédiablement vers 0, sans doute plus vite que la SCPi d'ailleurs.

J'ai jamais parlé d'une SCPI qui se casse la gueule, déjà calculer avec les taux actuels c'est un bon début...

 
Hypothèses :  

• investissement de 20K€ en SCPI logé en AV, et financé à 100% par un crédit conso Bourso 5 ans, 20K€ @ 354,25€ de mensualité sur 60 mois.
• on compte une imposition nulle, nécessitant donc une AV mature pour ressortir les PV (les PS sont en revanche pris en compte)

Hypothèses de la SCPI :
 

• Frais : 5%
• Rendement fixe sur la valeur des parts : 4,5%
• Revaloristaion annuelle : 0%

==> TRI sur 5 ans : 3,52% / TRI sur 8 ans : 3,75%
 
 

• Frais : 5%
• Rendement fixe sur la valeur des parts : 4,5%
• Revaloristaion annuelle : 0,5%

==> TRI sur 5 ans : 4,41% / TRI sur 8 ans : 4,41%
 
 

• Frais : 5%
• Rendement fixe sur la valeur des parts : 4,5%
• Revaloristaion annuelle : 1%

==> TRI sur 5 ans : 5,29% / TRI sur 8 ans : 5,08%
 

 
Surtout qu'il n'y a pas besoin de timbre pour souscrire aux AV Linxea, juste une enveloppe, dossier courrier à envoyer sans affranchissement.

Je compte 6,5% de frais, plus proche de la réalité. Ainsi que 0,5% de frais de gestion annuels sur le capital.
Et je maintiens que sans emprunt (conso), il est préférable de placer sur un fonds € immo.

 
Tu n'oublies pas le grignotage permanent du nombre de parts (frais AV) ?

Oui, avec 6,5% de frais, un rendement autour de 4% pour prendre en compte les frais de gestion, on tourne à un TRI entre 2 et 3.8% sur 5/8 ans avec une revalorisation annuelle entre 0 et 1%.
Donc en effet pas de quoi s'emmerder avec la gestion d'un crédit conso.