Reprise du message précédent :
Tout ce qui nous tombe sur la tête depuis des années, au niveau économique, découle pas mal de cela

http://fr.wikipedia.org/wiki/Cr%C3 [...] C3%A9taire
 
Enjoy

il y a un coefficient multiplicateur à partir des 3 sources d'argent indiquées par Macnigore, si je me souviens bien
chaque € de fonds propre est prétable 8 ou 10 fois...

 
 
Exact    
 
Et avec Bâle 3, le levier sera moins important et c'est tant mieux  

Environ 10.5 la constante k multiplicatrice  
Bâle va le réduire... mouais, ça serait tellement naturel de le supprimer  

à la société générale le k est plus près de 40

Ah ouais 10.5 c'est pour la banque de France,  qui contrairement aux banques privées doit pas avoir le droit de monter sa constante ^^

Wiki : http://fr.wikipedia.org/wiki/Cr%C3 [...] _financier
 

 
en gras : est-ce que ce genre d'actif sur "un bien qui n'existe pas encore" est inclus dans le fond propre de la banque ?

Il me semble que les ratios concernent uniquement le ratio capitaux propres/dettes. On parle uniquement du coté passif du bilan.
 
Ce sont les dettes contractees par la banque aupres dinvestisseurs tiers (typiquement banque centrale mais pas seulement) qui permettent a la banque d'honorer la demande de pret des particuliers. Son profit vient de la difference entre le taux auquel elle emprunte et celui auquel elle prete l'argent.  
 
Dans tous les cas, vous comprenez bien qu'il y'a une différence entre dématérialiser la valeur d'un bien et créer de l'argent à partir de nulle part (sans contrepartie). Ce sont deux problèmes différents.  
 
Si les banques pouvaient créer de l'argent à partir de nulle part, on aurait à l'actif un "trou" sans fond qui serait le compte créditeur de l'argent "créé à partir de rien". Il suffirait alors à la banque de creuser un peu plus le trou pour avoir des profits infinis. C'est absolument et rigoureusement impossible pour une banque.  
 
En réalité quand une banque prête de l'argent elle crédite un compte liquidité du montant de la somme prêtée et débite un compte créance auprès du client. Mais cet argent crédité du compte liquidité a été obtenu préalablement en empruntant cet argent OU BIEN à partir des fonds propres (ce sont les deux seules possibilités).  
 
Donc on a le fonctionnement suivant:  
 
Etape 1 :  
Crédit d'un compte dette pour 100 (au passif): La banque emprunt auprès de la BCE par exemple (qui exige pour cet emrpunt une rémunération de 1%, voire 0% en période de crise de liquidités).  
Débit d'un compte liquidités pour 100 (à l'actif): Il s'agit de la somme versée par la BCE au titre de l'emprunt souscrit par la banque auprès d'elle
 
Etape 2 :  
crédit d'un compte liquidités pour 100 (à l'actif) : La banque verse au HFRien la somme de 100 qu'il peut utiliser pour acheter sa maison, payer le vendeur le notaire etc.
débit d'un compte créance HFRienWinner pour 100 (à l'actif) :  
 
Etape 3 :  
Débit d'un compte charge pour 1 : Ce sont les intérêts pour la dette de 100 contractée auprès de la BCE ou tout autre investisseur
Crédit d'un compte produits pour 4,5: Ce sont les intérêts versés par le HFRien pour son contrat
PROFIT $$$$$$$
 
Ce qui n'est pas possible en revanche et ce que vous semblez suggérer c'est:  
 
Etape1:  
Crédit d'un compte liquidités pour 100: La banque créé de l'argent à partir de rien  
Débit d'un compte créance client HFRien winner pour 100 : La banque verse les 100 au HFRien pour qu'il achète sa maison
 
Etape2:  
Crédit d'un compte produits pour 4,5: Intérêts de l'emprunt du HFRien
INFINITE PROFIT $$$$$$
 
Dans cette seconde hypothèse le compte "liquidités" serait créditeur permanent, en d'autres termes négatif de manière permanente, en d'autres termes la banque créé de l'argent à partir du néant, qui ne provient de nulle part (le trou que j'évoquais ci-dessus). Seules les banques centrales peuvent créer de l'argent de cette manière.  
 
Dans l'hypothèse 1 le banque n'a pas créé d'argent à partir de rien, elle a simplement servi d'intermédiaire. L'argent qu'elle met à disposition du particulier a une origine, elle ne l'a pas matérialisé à partir du néant, elle l'a emprunté auprès de quelqu'un qui souhaitait placer son argent. La banque se rémunère sur la différence.
 
Les ratios bale sont là pour s'assurer que la banque a un ratio entre capitaux propres (argent qui appartient à la banque: capital versé par les actionnaires, bénéfices non versés en tant que dividendes) et dettes (argent qui n'appartient pas à la banque) suffisant pour assurer sa solvabilité. Ce ratio permet deux choses à mon sens:  
 

• 1/ S'assurer que si la banque fait faillite, une partie des pertes soit essuyée par les investisseurs de la banque (les actionnaires) et non qu'il y'ait une réaction en chaine de défauts en série (si la banque qui a emprunté fait défaut, son prêteur risque lui aussi de faire défaut)  
• 2/ Eviter que la banque ait trop de charges financières (intérêts à payer pour honorer les emprunts qu'elle a souscrits) et donc en cas d'évènement de crédit (les personnes à qui elle a prêté de l'argent se mettent à cesser de payer leurs crédits) éviter qu'elle fasse faillite en deux jours (pertes qui s'accumulent car les charges s'accumulent alors que les produits ne rentrent pas)

 
Vous comprenez bien que si les banques pouvaient créer de l'argent, des liquidités à partir du néant, il n'y aurait pas de crise de liquidité.  
 
Lorsque les banques refusent de se prêter de l'argent entre elles, elles n'arrivent plus à honorer les demandes d'emprunt qui sont faites par leurs clients. D'où la nécessaire intervention d'une banque centrale pour mettre des liquidités à disposition des banques. Si les banques pouvaient remédier seules à ces problèmes de liquidité, le rôle de la BCE en cas de crise des liquidités n'aurait aucun intérêt, or il est vital.

Voici un message que j'avais posté dans le topic krach immo:

Dans la pratique sur les 1000€ de Nicolas, la banque doit en déposer une partie auprès de la banque centrale, ce qui empêche le "infinite money"
 
Il est important de comprendre que cette création d'argent est temporaire, lorsque Carla va rembourser sa dette, l'argent créé va disparaître.
 
Lien de mon message original, pour suivre les échanges qui avaient suivi : http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t17651406

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pour moi le calcul est pas exact vu que 4% c'était l'an dernier par exemple, et que les rendements des fonds euros sont annoncés en baisse 3.5% pour les meilleurs pour cette année, et on ne sait pas ce que sera l'avenir... alors 30 ans... la simulation est plus que douteuse.

Sinon je conseille aussi Linxea Evolution pour le choix conséquent d'UC. La plupart de qualité.

Oui, ça c'est clair que c'est la variable que personne ne connaît. Déjà que personne ne la connaît pour 2011, alors dans 40 ans...
Mais bon, son calcul tient en partant du principe que ça ferait +4% annuels chaque année, qui est sans doute la moins mauvaise estimation possible à ce stade. Mais bon, on peut aussi pour avoir une idée simuler avec 3 ou 3.5 ou 4.5, pour avoir une fourchette.

Pour acheter de l'or physique j'ai trouvé deux sites : goldbroker.com et bullionvault.fr
Vous en avez déjà testé un des deux ? Je ne sais pas trop sur lequel me rendre, les frais ne me semblent pas clair

Le premier est moins cher mais y a des frais annuels (2%) donc pas intéressant. Minimum 10.000€ à investir.
Sur le deuxième site, c'est un poil plus cher et 5% de com si tu retires tes lingots.
 
Aucun de ces sites n'est référencé sur WOT (web of trust)

 
Ton fric va quand même être +/- bloqué pendant 8 ans, t'auras pas de projet genre immo avant ?

 
Même si le contrat est cassé avant 4 ans (pire des cas), ce sera plus avantageux d'avoir placé son argent sur cette AV que sur un livret d'épargne.

 
 
Le fric n'est pas du tout bloqué sur AV  

 
Tu garantis ca comment ? Même un bête livret A file 2.25% net, sans frais, sans risque, sans imposition.
 

 
D'où le "+/-".

Elles empruntent    
elles ne créent pas !

Y'a juste un "+" en trop dans ton "+\-".

 
Merci.
Il y a un site référence en la matière ?

 
4% net sur l'AV Boursorama.  
Avant 4 ans, tu as 32,5% de prélevé sur les intérêts... Même si le taux net de l'AV baisse à 3,5%, ça fera plus qu'un livret A.
 
De plus, j'imagine que les gens qui ouvre une AV ont déjà un LA + LDD bien rempli...

   
File moi 10k€, je te file 4% d'interêt/an. Si tu retires ta thune avant 100 ans, tu me dois 95% de la somme.  
 
Mais c'est pas bloqué hein, tu retires les sous quand tu veux  

 
+1
Je comprends pas la logique de certains ici ...

 
Pas de frais de gestion ?

 
 
tiens un post de JC en faisant une recherche sur le topic sur napoleon
je crois que dans la discussion il a donné son meilleur site (peut être coin invest; a creuser...). C'était il me semble un site allemand mais dont les quota d'envois vers la France sont épuisés pour 2011  
(sinon, adresse toi directement a lui, c'est un spécialiste en la matière)  
 
 
 

Par rapport au LA/LDD, effectivement, autant pas se faire chier et remplir d'abord ces 2 trucs plutôt qu'une AV si la probabilité de retrait/rachat avant 4 ans est grande.
Dans les 2 cas récents du forum:
-l'un parlait de "que faire une fois LA/LDD remplis, CSL?"  
-l'autre veut préparer sa succession et fait des prévisions sur 40 ans. (40ans > 8 ans, et si c'est pour sa succession il y a 152k€ free tax...)
 
Dans ces 2 cas je trouve l'AV indiquée, oui.
 
Et je confirme que c'est pas bloqué, ni +, ni -. C'est "fiscalement désavantageux", on peut dire.
Mais là encore faut voir les taux nets finaux qui font qu'un produit à gros rendement même très fiscalisé peut battre un non-fiscalisé...

 
 
Je viens de tomber là dessus par hasard, ça m'a fait marrer

 
 
Les frais de gestion sont déjà déduits des perfs des fonds €.

 
 
Eh  bien je confirme que ton "+/-" est de trop.

 
Ah mais hésite pas à souscrire à mon emprunt sur 100 ans alors, pas bloqué du tout

 
 
Ton exemple est pourri.
Une imposition à 95% sur AV si on retire avant 100 ans ?

Salut,
 
Merci pour vos conseils
 
Pour répondre aux questions un peu en vrac, oui je prévois au long terme mais comme indiqué au départ, c'est plus pour faire une tirelire pour mes enfants dans de nombreuses années que pour capitaliser mes sous (d'où la très longue durée prévue de l'investissement et le faible (c'est relatif) montant mis chaque mois).
 
Oui je sais je dois être un peu con de penser à ça à 26 ans, mais chacun son histoire, pour ma part mes parents s'étant fait roulés et re-roulés financièrement durant toute leur vie, j'essaie d'éviter les mêmes schémas.
 
 
Sinon, comment faites-vous pour calculer le % brut/net de rendement d'un investissement locatif?
(Je viens d'acquérir un studio pour 50K€ (+6k€ notaire/commission) que je loue pour 340/mois hc par rapport à un crédit qui me coute 350/mois)
 
Je comptais acheter un deuxième studio du même genre, mais je me méfie de mon taux d'endettement (car je suis locataire actuellement). Alors qu'avec un investissement sur une AV c'est pas pris en compte pour mon taux d’endettement ?
 
 
edit : Question, pour une AV, je sais que l'on peut faire des versements exceptionnels, par contre le versement programmé est modifiable?

 
Faudrait caler un ptit graph de la masse monétaire en $ en transparence, ça serait encore plus parlant!
 

 
 
Pour ton edit, tout dépend de ton AV.
Faut bien comprendre qu'une AV, c'est du cas par cas.
Chez Linxea Evolution, je sais par exemple que le versement programmé est modifiable. Pour les autres AV, faut lire les conditions générales.
 
Pour ton immo.
Tu as 4080€ de revenus fonciers par an. Pour un achat de 56k€ FDN in.
Soit 7,3% de rendement brut, ce qui est très correct en cette période bullesque.
Quelle ville ?
Pour obtenir ton rendement net, c'est plus compliqué. De tes revenus brut (4080€), il faut retirer ta TF, tes charges de copro, tes travaux, tes assurances, ta gestion locative, tes impôts...bref, c'est du cas par cas mais c'est souvent divisé par 2.  

Ok je vais me renseigner alors.
 
Oui j'ai cru comprendre que c'était une bonne affaire C'est un studio dans le centre de Rennes.
 
Topic super intéressant en tout cas, dommage que j'ai pas toujours le temps de tout lire

 
 
OK, si c'est dans le centre de Rennes en plus a priori c'est dynamique et population étudiante, tu ne devrais pas avoir de souci de vacance locative (sauf peut-être 2 mois l'été si tu loues à des students)  

Oui location étudiante, par contre je fais juillet/aout à moitié prix, pour inciter à garder l'appart l'été
 
En ce qui concerne l'AV bourso, comme je n'ai pas 5K€, je passe en gestion libre. Par contre je suppose que je vais devoir choisir moi-même les investissements : je vais me marrer

 
 
Bonne idée la loc moitié prix pendant les vacances.
 
Tu veux des UC ou pas ?
Sinon mets 100% fond € Eurossima.

Oui je pense que je vais faire ça, je suis sur la page bourso pour l'ouverture de l'AV et je dois déjà choisir...
Ne comprenant pas grand chose je vais partir sur eurossima comme tu me l'indiques, en attendant d'atteindre les 5K€ et leur filer la gestion du bazar
 
Si je comprends bien, tous les choix sont des UC sauf eurossima ? Si je choisissais genre 50% eurossima, comment sélectionner les UC?
 
Au final les noms des UC ne me parlent pas vraiment donc c'est un peu bonnet blanc, blanc ...