Reprise du message précédent :

J'ai commencé par CTO pour voir comment ça tourne (pas très bien du coup je suis peut-être rentré au sommet d'une bulle spéculative) mais surtout du fait que je ne suis pas certain de pouvoir laisser les fonds bloqués 5 ans.
J'ai mis uniquement des fonds non accessible par PEA sur mon CTO. Je vais ouvrir un PEA pour prendre date mais je ne sais pas encore où entre Boursorama et Saxo.

Les fonds ne sont pas bloqués sur PEA.

Question SCPI à crédit et imposition
Si je prends 100k de credit à 5% sur 25ans, j'achète 88k de corum (12% de frais)
La 1ere année j'ai 585e de mensualité, dont environ 170e de remboursement de capital et 415e de remboursement d'intérêt  
Pour 440e (6% de loyer), je dois payer 20% d'imposition sur 440-415? soit 5e mensuel?
Et au fur et à mesure des années, la fiscalité augmente car je rembourse de moins en moins d'interets
 
Juste ou faux?

Dans ce cas je ne suis pas certain qu'il faille sérieusement investir sur des marchés actions  
 

Comme il n'a pas encore de PEA, sortir avant 5 ans sur un PEA tout neuf équivaut à avoir investi sur CTO  

Tu touches pas 6%.

Ah oui, pas faux.

5.6% net de fiscalité ?
Mais ma question était surtout pour le principe de déduction des intérêts et donc le peu de fiscalité restante

Bien vu, c'était un post de Miche2Pain.

Sur le principe de déduction des intérêts ça a l’air ok, mais il vient d’où le 20%?

Le raisonnement a l'air à peu près correct.
Dans mon cas, j'ai 19% de fiscalité française,  mais ça dépend de chaque cas.
 
Après,  le crédit n'est pas super intéressant avec les taux d'aujourd'hui.

Je n'ai pas investi sérieusement

Exact

Ok crédit pas intéressant mais on se rassure avec les intérêt déductible des loyers pour l'imposition
Et puis ça se renégocie  

Les 20% viennent de ADI. Je crois que c'est un chiffre assez consevatif
(Ma tmi : 30%)

Mais quel intérêt aux SCPI aujourd’hui alors que les taux sont hauts et que le prix des parts diminuent ?

Ok donc => full WPEA
 
J'ai l'intention de mettre en une ou deux fois quelques k€ qui dorment sur le compte courant, puis surement faire du DCA par la suite : bonne stratégie ?

Pourquoi CTO ?

Une bonne AV (qui a 0.5% ou 0.6% de frais sur UC) ou a que les PS a la sortie n'est pas mieux qu'un CTO ou on se prend la fiscalitée plein fer ?

Ça a déjà été analysé à plusieurs reprises dans ce topic.

Moi je pense plutot a une scpi type remake live dans une assueance vie linxea spirit 2 pour avoir une alternative aux fond euro quand ils repasseront sous les 2%, cette approche te parait pas mal ?

Potentiellement, mais ce n’est pas le même type de risque.

SCPI n’implique pas prêt. Et les parts qui diminuent c’est loin d’être général.
Acheté au comptant ça rapporte autant (si ce n’est plus pour les meilleures) que de prendre du TTE

En oubliant les frais peut être mais j’y crois moyen. Et TTE c’est pas la panacée.

TTE post flat-tax on est sur un rendement de 5% * 0,7 = 3,5% super net.
SCPI à 6,5% de rendement via un TMI à 30% + PS à 17,2% = 6,5% * (1-0,3-0,172) = 3,43% super net.
 
Pas fan de la comparaison car l'un est moins liquide que l'autre également.

PER (semi redface, y a débat)

 
Pas tant que ça non. Depuis que je traine ici il a toujours été consensuel de recommander de verser au plafond annuel sur un PER Spirit à partir du moment où (i) l'on a déjà plafonné un PEA et (ii) qu'on est en TMI >=30% (et, évidemment, qu'on est relativement certain de ne pas avoir besoin des fonds d'ici à la retraite).
 
La question CTO vs AV se pose plutôt pour le reliquat d'épargne annuelle. Aujourd'hui je comprends que le CTO l'emporte en termes de performance pure à horizon long terme. Mais c'est en l'état de la fiscalité actuelle, dont la pérennité semble sujette à caution (davantage que pour les autres enveloppes).  
 
Cela explique en partie mon inclinaison personnelle à privilégier les versements sur IE en PEA-PME une fois l'étape plafonnement du PEA franchit.

le per est peu populaire ici, et pourtant il y a eu plusieurs analyses et simulations faites pour comparer un world sur per/pea/cto/av et montrer l'interet de ce placement (impots que tu n'as pas payé et qui capitalise sur du LT)

Oui biensur mais disons que aujourd'hui la strategie est de mixer F€ + world

Imaginons par exemple 50% F€ + 50% world.

Le jour ou les fond euro et livret A repassent sous les 2 % ca te parait ok de faire 25% F€ + 25% SCPI + 50% world ?

En faisant evidement attention que dans les 25% il reste toujours notre partie indispensable (donc 6mois ou 12mois de salaire)

Quand je dit F€ c'est pour faire simple mais ca englobe toute la partie securitaire du patrimoine (F€, livret A, LDD)

Biensur que les scpi ce n'est pas un fond securisé a 100% comme livret A ou F€ mais je me dit que niveau risque la scpi se situe entre le F€ et un etf world en etant bien plus pres du F€ quand meme.

C'est quoi TTE ?

Total

 
 
Tu sous estimes le profil de risque des SCPI et tu ne sembles par ailleurs pas prendre en compte leur illiquidité. Sur le plan stratégique de long terme, ce n'est pas une alternative au fond euro qui offre un rendement garanti avec effet cliquet - là où la SCPI peut perdre 10-20% de sa valeur très rapidement, sans perspective de la retrouver.  
 
Ceci étant dit : tu fais référence aux SCPI nouvelles, sans frais d'entrée, avec jusqu'ici des rendements très intéressants, et une pénalité sur les retraits limitée à cinq années. Sur un plan tactique je trouve personnellement pas absurde de se positionner à horizon cinq ans sur ce type de SCPI en alternative à du fond en euros. Mais c'est un choix relativement risqué, purement conjoncturel, et qui ne te donnera pas un résultat très nettement supérieur à un fond en euros bonifié.

Je suis pas sûr d’être la bonne personne pour le coup. J’aime pas l’immobilier papier et l’immobilier de placement globalement. Donc why not mais personnellement je ne ferai jamais cette allocation. Demande à ceux qui en ont.

-10 ou -20% sur de bonnes scpi me parait beaucoup quand meme non ?

Je suis ce topic depuis moins d'un an mais quand le livret A etait a 0.75 et les fonds euro a 1,5 c'etait quoi le concensus du topic pour la partie securitaire ?

LA/ F€

 
 
Comment tu identifies une "bonne" SCPI ? Par définition c'est quelque chose que tu ne mesures correctement que de façon rétroactive. Plusieurs de celles qui ont plongé depuis deux ans étaient autrefois plutôt recommandées.
 
Tu vises des taux passés du livret A et des fonds en euros sans les mettre en relation avec l'inflation de l'époque. Ca parait peut être peu, mais c'était alors une rémunération convenable relativement à l'inflation, pour un placement  100% sécurisé.  
 
Ceux qui ont cru, à ce moment là, que la SCPI était une alternative mieux rémunéré au fond en euros, en ont été pour leurs frais lorsque le marché immo a commencé à dévisser il y a deux ans.  
 

La déduction des intérêts sur des SCPI européennes n’est à priori pas permise. Pour avoir étudié le sujet l’an dernier, c’était un frein majeur dans mon étude.

Okay, merci pour ton retour

Ha bon ?

Je suis également en train de faire le transfert de Fortuneo à Bourso. Impossible de mettre la main sur l'iban du PEA de Fortuneo. Mail envoyé, je les appelle demain.

Bah si. Je le fais.  

Perso je vois les scpi comme un placement aussi risqué qu'un Etf world pour un rendement moindre
Si un jour j'en ai c'est uniquement dans un but de diversification

 
Fortuneo va te communiquer un Relevé d'Identité Titres qui est en fait un IBAN auquel il faut ajouter FR76.
 
Franchement, pourquoi ne pas indiquer clairement l'Iban sur l'interface du PEA, sans avoir à ajouter ou deviner des numéros.

Hello,

Suite à cette conversation sur le topik entre les arbitrages sur différentes enveloppes (PEA vs. CTO vs. AV vs. PER), j'ai commencé à modéliser un excel qui aura fonction à évoluer selon les retours de la communauté.

   Excel téléchargeable ici (pour quelques jours)  

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Scénario n°1 : On veut comparer toutes les enveloppes

Important : étant donné le cap de 150k€ du PEA, ce scénario est réalisé pour comparer à iso-enveloppe une retraite avant 150k€ investi en flux entrants (=/= de la valorisation de l'enveloppe)

- Hypothèses :

Années de contribution à l'épargne : 35 ans
Années de retraite : 35 ans

+

- Résultats:

Comme prévu, le PEA l'emporte via un taux global sur la PV de 17,2% sans plafond comme on peut le voir sur l'AV.

Scénario n°2 : On veut comparer le CTO vs. AV vs. PER (étant déjà convaincu du PEA)

Dans ce type de scénario, nous pouvons être plus "réalistes" avec des enveloppes avant la retraite dépassant >150k€ de valorisation (présupposant un PEA déjà rempli à 150k€ de flux entrants)

- Hypothèses :

Années de contribution à l'épargne : 35 ans
Années de retraite : 35 ans

+

- Résultats:

Le CTO l'emporte toujours grâce au 0,5% de frais de gestion économisées sur l'UC.

Hors ces frais de gestion de 0,5% par an, le PER redeviendrait beaucoup plus attractif en premier plan, exemple :

Ah oui ? Carrement ? Bon je verrais au moment voulu mais surement que je resterais sur le combo F€ + world pour 2 raisons :

1 - l'erreur que je faisais avant de connaitre ce topic etait de ne pas compter ma RP dans mon patrimoine global, vu qu'elle represente une grosse partie de mon patrimoine la diversification dans l'immobilier je l'ai deja avec ma RP
2 - je ne pensais pas que c'etait si risqué que ca au final les scpi... je me rend compte en vous lisant que mon cgp me l'a bien vendu...